浅谈房地产资产管理的创新 刘志会 中石化东北石油局基地服务中心 １ ３００６ ２ 忻，事前防范，超越了传统的设备管理方 法；中国综合设备管理及设备点检制吸收 了上述理论，提出ｒ没备综合管理，即对 设备生命周期的全过程，从技术、经济和 技术档案和设备检修记录；管理人员能够 组织等方面进行综合研究和管理，以提高 准确掌握其所管理工作的实时进展情况， 设备综合效率和设备生命周期费 Ｌ｝＝｛的经济 包括设备的状态、合同、备件订货和到货、 性为目标，提高房地产企业经济效益。【文章摘要】 随着房地产经济的迅速发展，市场 中涌现出的越来越多的投机者使房地产 资本市场风险骤增，如何合理的规避风 备件库存、维修作业的进展情况等。 险，使所拥有的房地产资产价值最大化 （二）机械设备生命周期管理和技术创新 是我们房地产资产管理所要解决的主要 这一过程不但包括房地产企业投产后 问题 的运行与维护，同时也要强调投产前的设 计、交付、安装、调试等环节。房地产企 【关键词】 业资产管理活动使资产在全生命周期时时 房地产；资产管理；创新 受控，把企业日常工作中出现的问题和解 决方法积累起来，使企业从中发现技术创 一、前言 新的方向和办法。因此，我们应该认识到 房地产资产管理以提高资产可利用 房地产企业资产管理的重心在基层，把企 率、降低房地产 业运行维护成本为目 业的决策、创新等的活动建立在来自基层 标，以优化企、『 资源为核心，通过信息化 的数据上。 手段，合理安排发展计划及相关资源与活 （三）房地产企业资产管理的对象 动。通过提高没备可利用率得以增加收 对于房地产企业来讲，资产管理过去 益，通过优化安排资源得以降低成本，从 往往被认为是一个财务问题。随着管理理 而提高企业的经济效益和企业的市场竞争 论和管理技术的发展，资产管理被ｌ蛾子丫 力。房地产 业资产管理除保持静念核算 更深层次的内涵。企业资产管理的对象是 外，还应实现资产的动态管理，包括从资 企业赖以生存的基础，只有明确了企业资 产申购、领用、维护到报废的整个生命周 产管理的对象，企业管理才能做到有的放 期管理。在商业竞争日益激烈的年代，对 矢，才能更好地为企业的发展服务。房地 于拥有高价值资产的企业来说，设备维护 产企业资产管理的对象是企业单位所有的 已小再局限于成本范畴，更成为获取利润 实物以及与之相关的活动，是企业单位生 的战略Ｔ具。房地产企业资产管理主要包 产经营等活动的平台或载体，如包含了企 括：基础管理、工单管理、预防性维护管 业所有同定资产，这些对象包括生产设 理、资产管理、作、ｌ 计划管理、安全管理、 备、建筑物、管道、电缆、道路、桥梁涵 睁存管理、采购管 、报表管理、检修管 洞、沟槽、水池槽罐、围墙、烟囱、平面 理、数据采集管理等基本管理，以及工作 布置、堤坝堆场等；整个企业，上至经理， 流管理、决策分析等深层次管理。 下全维修人员、操作人员等部门涉及的所 有业务。 二、房地产企业资产管理的目标 （四）企业资产管理的理论分类 （一）实现全面控制 美国的Ｒ ＣＭ（ＲｅｌｉａｂＪｌｉｔｙ Ｃｅｎｔｅｒｅｄ 实现对设备状态的控制，建立设备状 Ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅ）起源于美国航窄界，到２０世 态参数数据库，随时务询设备的状态及其 纪９０年代以后，ＲＣＭ逐渐在 业发达国 劣化趋势；实现重点设备状态查询、重点 家兴起并应用于生产设备的维修管瑚；英 设备历史曲线查询等；建立完善的设备检 国的设备综合工程学是以有形资产即设备 修档案库，可以随时查询设备的历史情 的使用寿命为研究对象，强调发挥设备使 况；实现１ｕ，务控制，如施Ｔ计划、工程进 用寿命各阶段机能的作用，以提高设备效 度、工程造价费用、施工合同等。所有使 率，使其设备寿命周期费用最少；日本的 用人员都能对与自己的业务有关的情况心 全员生产维修（ＴＰＭ）是对生产维修和设备 中有数，实现全方位、伞基础性控制。当 综合工程学的发展，建立以设备使用寿命 维修人员或管理人员在业务处理中需要某 为对象的生产维修系统，追求最大限度地 类或某几类信息时，系统能够方便地及时 提高设备综合效率，实现最佳经济效益； 提供。例如：维修人员在现场能够随时查 前苏联的计划性维修则是强调设备预防性 阅到设备综合信启、、备件库存情况、设备 汁划维修，由事后处理变为事前预测分 坝代商业 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 三、房地产企业资产管理特征 （一）房地产项目成本高 房地产业是一个高度资金密集性行 业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不 可替代，供给是有限量的，但人类对土地 的需求却与日俱增，使房地产的土地价格 不断上升。同时，作为自然资源的土地，不 能被 会直接利用，需投入‘定的人力、 财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、 招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高 市场价格，从而造成房地产投资者的投资 金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要 雇佣大批工程技术人员和施工管理人员， 需要使用大量大型施工机械设备，从而造 成聘屋建筑成本高于一般企业产品成本。 （二）房地产项目周转期长 房地产企业投资要受到房地产市场各 个组『戎部分的制约，包括土地投资市场、 综合开发市场、建筑施工市场和房产市场 等四个相互联系的市场。一旦将资金投入 于房地产市场，需要经过这几个市场的一 次完整流通才能获得利润。通常，开发一 宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建 完工，直至出售需３ ５年时间，如通过 出租获得租金收回投资则时间更长。当企 业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下 跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。 （三）房地产项目风险性大 由十房地产投资占用资金较多，资金 周转期长，其投资风险很大。由于房地产 不像一般商品、股票那样可以轻易脱手， 其资产很难在短期内变现，这样房地产项 目就存在变现力风险。房地产市场是一个 较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不 确定性因素，这就需要房地产企业不断提 高投资决策及经营管理水平，降低经营性 风险。同时，房地产投资效果会受到经济 发展的影响，存在较大的宏观经济风险。 （四）国家法规政策影响 房地产行业的发展和房地产项目的建 设，事关国民经济和国训 民生，国家和地 方政『苻根据现实情况对房地产行业进行宏 观调控和政策引导，使得房地产项目从立 项开始，各个环节都受列直接约束和控 制。如项日开发必须符合围家产业政策， 服从城市统一规划，房地产售价受国家有 关法规政策调控等。国家宏观调控政策势 必会对房地产企业的发展和行业布局产生 断的资金去开发经营更多的房地产项目。 第二是资金的筹措要有计划。从事房地产 开发不是资金越多越好， 是资金占用适 度为好，短缺资金，或资金占用很大，都 是不可取的，都有可能造成企业开发效益 互依托，也相互制约。如果可行性分析报 告切合实际，充分预计列劈屋销售时的市 场变化状况，加之房地产丌发 业开发经 营计划推进，资金运作正常，资金占用等 于或低于计划安排，这些都将为企业回收 深划的影响。 四、房地产企业资产管理的创新措施 （一）投资项目的可行性研究 在一般情况下，建设项闩规模越大， 资金占用就越大，经营 险也越大；项｝ｊ 开发经营越难，资金占用周期就越长，经 营成本也越高；项目开发经营利润越高， 不可控因素就越多，经营风险也越大。有 鉴于此，房地产开发 业在确定投资开发 经营项日时，一定要做好项目的可行性研 究，以降低项目投资风险。在确定房地产 投资开发经营项目前，应对该工程项目的 背景情况做详细、认真的调查，不能有任 何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项 目的投资难以回收，导致整个项目投资的 失败。项目所在地区的区域发展概况及前 景、人口发展情况、经济发展情况、消费 市场情况、城市规划情况、房地产市场情 况等等，都需要我们做详细的调查、分析。 其中最关键的是市场对产品有没有需求。 只有在较好的市场需求条件下， 业才能 获得正常的或高额的利润。企业应集中 人、财、物等优势资源及力量，开发那些 经营效益好的项目。这就要求我们企业对 那些已做出可行性研究的项目按风险、效 益进行排序，选择那些资金占用少、开发 经营周期相对较短、风险小、效益好的项 目作为企业投资开发的项目。 （二）积极抓好项目的资金筹措工作 反映在房地产金融活动上，开发企业 往往需要巨额的贷款来支持投资。贷款占 开发项目的比重有 业或项目的不同， 差异较大。开发企业对金融机构依赖较 大。贷款资金利率的高低，贷款时间的长 短，贷款条件的优劣等，直接影响开发企 业资金的使用。冈此 业在等措资金时， 应对来自金融机构的资金及贷款条件进行 综合的分析比 ，作出取舍。尽量获取周 期长、利率低、条件优厚的贷款，以减少 财务风险，提高开发经营的效益。同时房 地产开发企业在资金的筹措上，还应做好 以下几方面工作。第一是强化 业的信用 管理。信用是房地产开发企业兴衰的标 识，信用很好的开发企业，将能获得条件 优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不 不佳。第二一是应逐步扩大项目的自有资金 资金创造良好的条件。当然也可能出现市 比例。这样就可以使大部分贷款利息支出 场行情的变化好于预期，出现销售高峰； 变为企业的盈利。 但也有可能出现市场行情的变化坏于预 （三）强化项目开发经营中的资金管理 期，出现销售低谷。不论出现上述哪种情 如何加快开发建设过程中的资金周 况，房地产开发企业都必须认真做好房屋 转，较小的资金流量推动较大的房地产项 销售的市场行情的调查，准确无误地核算 目的运转，使资金产出较高的利润，是我 出房屋的销售成本，包括房屋开发建设成 们房地产开发企业呕待解决的问题。首先 本、房屋销售成本以及房地产行业的平均 是要加快资金信息流。我们的企业资金信 利润，寻找出市场销售的切人点一一销售 息流往往不是很畅通，其原因在于它受太 价，并在最短的时间内将房屋全部推销出 多因素的阻隔，造成企业资金周转缓慢； 去，将资金回收。如果在房屋销售时期，销 受各种因素影Ⅱ向造成项目烂尾，更是开发 售出现低谷，资金成本超过预期，就要对 企业的灾星，因为烂尾项目本身就占用了 市场作出冷静的分析、研充，看在不久的 大量的资金，甚至会把企业拖垮。还有一 将来市场是否反弹，如反弹所带的收益犬 个最大的客观因素是应收帐款的催收，而 于等待这一时期到来所产生的新的资金成 且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和 本，就可以等待一定时间，再寻找市场销 财务人员的素质培养，提高他们的财务方 售切人点；反之就不应再等待，应按现实 面的知识水平；应定期进行库存盘点，以 行情，那怕亏损一点，也尽快将房屋售出， 快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾 收回资金，否则就可能导致更大的亏损。 项目；在可能的条件下，成立应收帐款催 收机构，配备精兵强将，加速资金回收； 五、结束语 其次是要强化企业现金管理。要使企业现 随着全球金融危机的逐步逼近，中国 金管理得当，应尽可能使应收帐款与应付 的房地产开发趋于更加理性，但是在房地 帐款的期限保持一致，最好是应收帐款回 产市场中存在较多的不可控因素导致了房 收的期限较应付帐款交付的期限为短，这 地产项目的开发建设与经营管理具有较多 样就可以保证按期交付应付帐款，使企业 不确定因素，风险大、投资大、资金回笼 避免过多的利息负担及资金占刚。再次是 速度慢等，因此只有通过加强资产管理筹 要减少企业过度预支。以借贷方式筹措开 措、开展多元化融资、加强资金计划管理、 发经营资金，是房地产开发企业普遍存在 提高资产管理水平才能保证企业的正常运 的现象。但企业不要过度预支资金，如果 作和房地产项目的顺利开发。圃 房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负 债支撑着企业，一一旦债务发生危机，就会 危及到企业的生存。房地产开发企业不应 【参考文献】 好大喜功，要根据企业的实际进行举债， １、周晓柱．浅析国有房地产企业经营 将债务控制在安拿值以内，尽早处置闲置 管理的问题及对策［Ｊ Ｊ．审计理论与实 资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。 践．２００５．０８． 同时应严格控制管理费用的支出。房地产 ２、王晓霞．谈房地产企业资产周转的 开发企业要防【卜讲排场，讲面子，大手大 进一步提升［Ｊ］．集团经济研究．２００７． 脚，铺张浪费。企业节约出来的每一分钱， Ｏ５ 实际上都是企业自己的利润。 （四）做好资金回收工作 【作者简介】 商品房屋的建成标志着房地产开发企 刘志会，中国石化集团东北石油局基 业收获季节的到来，即回收投资，实现利 地服务中心房产土地管理科 润。房屋的推销必然受该项目的可行性分 忻报告的影响，同时也受房屋销售时市场 行情的影响，二者之间有一个时间差，相 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 坝代商业