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来源：《中国房地产业》 2015年第1期
本刊记者│潘卫艳
开业于2010年的凯德MALL翠微路是一座以家庭为主力消费者的社区型购物中心，其在儿童业态品类方向的运作可圈可点。本次我们专访了凯德MALL翠微路购物中心总经理胡泊先生，请他就2014年商业地产领域提出自己的观点，以下是我们的访谈内容：
《 中国房地产业》：2014年您身处商业地产行业最大的感触是什么？
胡泊：一个普遍的感受是商业地产越来越趋向于精细化。这些年随着住宅市场的黄金时代逐渐消失以及各界对商业地产的过度推崇，行业出现了很多跨界做商业地产的现象。但是几轮实践下来大家发现，商业地产项目并不是想象中的那么容易。别人的成功，不代表自己可以轻易复制。
商业地产领域的竞争正在加剧，而且在未来会更激烈。实际上，商业地产（实体）正处于多方的挤压之下，社会整体消费下滑，新的商业地产项目还在不断开工，互联网大肆入侵，所有这一切，都在倒逼商业地产开发商向成熟运营商方向进行变革，这是当前成为地产商谈起来津津乐道的重资产向轻资产转变的话题，坐地收租已经被时代抛弃，主动学习积极变革能够掌握商场大局与未来的专业运营商正在成为市场的宠儿。
《 中国房地产业》：整个2014年的儿童业态都处于“追捧”甚至是“捧杀”的状态，结合您刚才所说的行业精细化运作，具体到儿童业态是如何体现的？
胡泊：儿童业态确实对稳定商场客流有一定的作用，问题就在于，由于实体商业经营业绩持续下滑，大家都急于寻找救命稻草的时候，同时看上了儿童业态，于是一哄而上，就有些夸大其词了。
举个例子，现在很多儿童业态都做大而全，10万平米的体量，能想到的全部做进去，资金投入了很多，但是真正的运营效果并不理想，仔细观察我觉得都是管理过于粗放，没有真正做好精细化的行业研究。
《 中国房地产业》：具体来说呢？
胡泊：现在很多品牌跟商场签约都是5～10年，这对于瞬息万变的商业市场，这样一个时间跨度下，研究消费者以及未来的发展变化就更显得意义重大。
假设商场要设置儿童业态，那么你的项目里面具体有多少儿童设施，每个小板块是怎么设置的？针对的是谁？处于哪个年龄段？你的商场周围的居民区当中有多少处于该年龄段的儿童？几年以后会有什么样的变化？这些孩子能不能支撑你的运营包括未来的运营？而且越是大体量的儿童业态，越是要做精细化的研究和设计，怎样吸引各种年龄段的小朋友过来？怎样让他们一来到这里就能马上找到适合自己玩的区域？喜欢上这里，下次还来？这才是儿童业态运营的关键所在。这一切都是在招商之前就应该做好的功课，同样属于商场运营的一部分。
《 中国房地产业》：所以这实际上牵扯到商场对招商品牌的辅导？
胡泊：我不是很同意“辅导”这种说法，“辅导”通常是指边实践边进行指导，实际上我认为这些功课是应该做在招商前的，等到品牌进来了，一切就位了再去说客群分析就晚了，因为品牌商已经做了资金投入，这时候才发现问题重新进行调整，甲乙双方都会有损失。
实际上，作为商场应该有自己的经营能力，在招商之前就应该对商场周边的消费状况形成数据分析，但是现在很多转战商业地产领域的开发商在运营能力方面尚有所欠缺，因此在对品牌招商的引导方面做的工作就不够。实际上，在招商之前商场就应该对周边客群形成细致的数据分析，那么在招商对接的时候就可以对症下药，商场就某一品牌招商，应该是从商场整体运营上需要这个品牌，这个品牌进来以后能够带动哪一群体的客流，能够对商场整体运营产生怎样的效果，这是成熟商场运营商该做的，才是具有可持续性的。
《 中国房地产业》：除了儿童业态，创新组合业态的挖掘也让很多人眼前一亮。您对此是怎么看的？
胡泊：对，我们也关注到了创新组合业态的出现，给消费者带来很多新鲜愉悦的体验，对于商场一直热捧的体验式消费业态又探索了新的道路。
只是对于我们商场来说，光有表面的新颖和光鲜恐怕是不够的，商场要看实际业绩情况。也就是说，在这种新鲜事物背后，它的销售业绩究竟怎么样，是我要关注并且跟踪的。也就是说，我要知道，创意的最终结果是不是1+1>2。
比如现在咖啡店与服装店的创意结合，原先是两个独立的运作品牌，现在放到一起来，那么人员怎么配备？业态的跨界是否意味着人员的跨界？是各司其职还是身兼数职？各司其职的人员之间怎么协调，身兼数职怎么保证服务质量？创意组合之后的店里，品牌、产品配备与其他的单体店是否需要区别化设计？组合是否保证产品与服务质量？这些都是具体操作当中需要考虑的，否则就只能是热闹，看看也就是了。市场是逐利的，叫好不叫座会让大家都难堪。
商业地产或说是商业零售物业的运营需要更加精细化，这是大势所趋，也只有精细化的极致才能打动越来越挑剔的消费者。创意组合店的出现提出了更高的要求。
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