房源管理制度

房源管理制度

为规范公司房源管理的各个环节，保证资源质量和最大限度的创值，特制定本制度。

第一章 房源归属及拆佣管理

一、房源拆佣的范围及比例

（一）分配范围：房源只参与按公司收费标准收取的佣金的分配，不参与其它获益的分配； （二）分配比例：

1、公司有该房源委托书的，房源人20%，收匙人5%，签订书面多家委托人5%，签订书面独家委托人20%；（书面委托期限不得超过3个月，否则视为无效委托）

2、所收钥匙在成交前已取走，则房源人按20%分配。 二、可拆佣房源的标准

（一）房源关键要素齐全、准确，方判定为可拆佣房源。具体为：

楼盘名称、具体的物业地址、楼层、总层数、建房年代、价格、产权面积、产权情况、装修、看房情况、业主姓名、正确联系方式

（二）以上要素的完整和准确性的完善，最迟不超过24小时。如果成交发生在24小时之内，则成交后进行修改、补充达标的房源，仍不可拆佣。

（三）如因要素不齐全，没能达到拆佣标准，房源人不能参与业绩分配，则该部分业绩划规公司。

三、在以上必备要素之外，城区、片区、用途、类型、户型、实用面积、交易方式、朝向、付款等信息对于后续工作非常重要，要求尽量完整登录。

四、经纪人接盘操作流程：

获得报盘信息 规范填写《中联地产物业信息登记表》 第一时间录入中联地产楼盘系统， 接盘3天内勘察物业，业主签署《出租/出售委托书》 当日将委托书交本组分行经理

五、房源新增中违规的处理：

（一）未在3天内勘察物业，由业主签署《出租/出售委托书》，即使要素齐全，达到可拆佣房源标准，按10%享有其业绩分配。

（二）如新接房源未在第一时间登录中联地产楼盘系统，视为窝盘。如登盘时间在成交时间之后，不论任何情况均视为成交分行与成交人窝盘。窝盘行为根据其产生的影响对责任人罚款50—500元。

（三）所有在公司成交的盘源均应为中联地产楼盘系统中现有的房源，否则此单不计所有业绩和提成。外接代办过户除外。

六、房源的不同状态及转变 （一）无效盘：

如房源的楼盘名称、栋数、房号准确无误，但确实没有业主电话，可作为半成品录入中联地产楼盘系统，状态为无效盘；已有联系方式但全部失效的也列为无效盘。无效盘48小时内扫进资料盘。得到有效联系方式后视为有效，转到当前。

以资料盘为基础，提供业主电话，并按可拆佣房源标准跟进、完善信息，则完成全部工作的经纪人享有100%的房源份额。

可拆佣房源标准中关键信息，缺失其中任何一条，视为无效盘，无效房源不享有业绩分配。 （二）房源状态由有效改为无效、已租已售等状态后，重新开盘，该房源为开盘经纪人所有。开盘的界定为：第一时间联系业主并提供真实有效的房源跟进。

七、人事变动的房源处理：

（一）两种情形的人事变动涉及房源的转出

1、经纪人职位变动，不再在营业部从事经纪人岗位工作 2、经纪人离职，不再在本公司工作

经纪人在区域、分行间调动，房源归属不变。 （二）人事变动后房源的处理

分行经理将该经纪人的全部房源转为公盘，暂存分行经理名下，在48小时内分配给分行其他经纪人，通知接管理经纪人。经纪人接管后履行房源权人所有的责任，享受相应的权益。

分行经理名下不得有房源存放超过48小时。

（三）经纪人调岗或离职，在异动之前已成交的，按标准全额提成；异动前未成交的，则不再享有该房源提成。

第二章 重盘、垃圾盘等虚假房源的管理

一、重盘

（一）重盘的产生：经纪人接到房源时，没有查看系统中是否已有有效房源登记，导致重复登录，甚至明知重盘仍然恶意输入房源。

（二）重复房源的归属：以录入中联地产楼盘系统时间先后为界定标准，先录者为房源归属人。 （三）重盘的管理：

1、日常检查：分行经理必须定期检查重复房源，两次检查间隔不得超过7天。

2、重盘的处理：分行经理负责本分行重盘的处理，将重盘中的有效跟进转入有效盘中，在重盘中跟进“经核实，此房源与A号房重复，以A号房源为准”，同时将重盘状态改为无效。出现重盘，对重复登记经纪人罚款50元/条，由分行内部执行。

3、考虑到系统信息交换原因，登记时间在20分钟以内的重盘不在罚款之列。但要及时作出

二、垃圾盘：

（一）垃圾盘的产生：有效房源的状态发生变化，比如：售盘中出现已售、不售、只租不售、

处理。

暂时不售等状态变化，租盘发生已租、不租等状态变化，但是相关责任人没有及时更改中联地产楼盘系统中的房源状态，导致垃圾盘的产生。 （二）垃圾盘的管理：

1、专人清理：垃圾盘由房源人负责清理。

2、清理方式：经纪人负责清理各自房源。当房源跟进中出现相关提示（如：此房已售、不售，此房已租、不租等）后，房源人应及时核实情况。如跟进属实，则立即更改房源状态。如跟进不符，房源人必须将核实的详细情况写上跟进，并反馈给分行经理，杜绝类似恶意行为发生。恶意跟进罚款50元/次，在各分行内部执行。

3、清理期限：经纪人应及时清理自己的房源。有效房源出现相关提示达到7天，房源人既未在中联地产楼盘系统中更改房源状态，也没有跟进核实的详细情况，则对该房源人实施罚款，每条房源15元，并由房源人马上跟进落实。罚款在各分行内部执行。

三、虚假房源的界定

（一）确认为重盘或垃圾盘的房源，均属于虚假房源。

（二）公司中联地产楼盘系统中的房源信息有以下任一情况，均可界定为虚假房源。 1、无论何种原因导致无法带客户看房，在两周内超过三次的； 2、委托有效期限超过三个月的房源信息；

3、分行已成交超过一周（从合同签定之日起）仍未在中联地产楼盘系统中录入成交记录跟进的；

4、价位在30万以下（含30万）的房源信息涨幅超过20000元，价位在30万至50万的房源信息涨幅超过30000元，价位在50万以上的房源信息涨幅超过50000元，经确认超过一周仍未调整修改的房源信息；

5、物业地址、面积、楼层、配套设施与实际情况不符的房源信息；

6、所在地段与实际情况偏差较大（房源信息与房源的实际位置相差超过一条街或路）的房源信息；

7、出售物业面积或总价中包含车库、地下室等未加以说明的房源信息； 8、房屋建成年代误差超过3年的房源信息。 四、虚假房源的处罚：

（一）各分行经理负责对所在分行的房源质量进行把关。公司总部对各分行每月出现的虚假房源情况进行检查、记录，并按其当月总套数多少，处以10-60元/套的现金处罚。

（二）记录和处罚的范围包括：本章第三条定义的虚假房源，但规定处理期限（7天）内的重盘和垃圾盘除外。

（三）具体处罚标准：有5套或以下者，罚款10元/套；有6-10套者，罚款20元/套；有11-15

五、虚假房源信息的监管方法

1、告知客户及全体员工，号召共同监督； 2、设立风险防范中心，专人监管。

3、以上涉及的罚款，注明为分行内部执行的，列入分行基金，公司每月检查由公司开具过失

套者，罚款30元/套；总数超过15套者，罚款60元/套。

单，罚款从工资收入中扣除。

第三章 输盘标准

一、“楼盘字典”输入标准

1、分行经理具有添加“楼盘字典”的权限；

2、“楼盘字典”输入须准确无误，新增加楼盘字典应以其房屋所有权证或相关产权证明上的名称为准，须注意物业注册名与广告名称有时有区别；

3、开发超过一期的物业，完整名称应为“楼盘名称+期数（+别名）”。如“东海花园二期（附录居）”。没有别名则直接输入，如“海月花园一期”。

二、“栋/座”输入标准

1、当栋/座为阿拉伯数字时，以两位以上阿拉伯数字输入，如“01、02、15……”； 2、当栋/座为英文字母时，直接输入大写字母“A、B、C……”； 3、当栋/座为汉字时，直接输入，如“华联阁、观景阁……”； 4、以上三条，一律不允许带任何单位，如“栋、座……”； 5、只有唯一一栋，只允许输入“单栋”。 三、“房号”输入标准：

1、完整房号包括楼层和房号两部分缺一不可，房号必须连楼层一起填写；

2、房号为阿拉伯数字时，采用“2+2”登录法。前两位为楼层，后两位为房号，如“0108、2604、1917……”等。楼层和房号在10以下的都须在数字前面加“0”；

3、房号为英文字母时，采用“2+1”登录法，且用大写字母表明。如6楼f单元则录入“06F”； 4、录入整层，如2楼整层，需录入“0200”，其中“00”代表整层。几层一起报盘的，须每层分开录入；如几层必须一起租或售，则在相关各层的备注栏中都要注明。

5、特殊情况照实在备注栏填写； 四、其他项目

1、“交易、状态、面积、价格、产权、现状、看房、装修、证件、付款、付佣、配套、备注”等项目，均需要准确填写；

2、“交易”栏如为出售且价格为空房出售价格，无论房内有无家私电器，则“家具、家电”

3、“业主”项填写时应填上产权证上的名称，无司或个人，未确认前只能填写联系人一

栏填写为“无”；

栏，“联系人”必须注明先生或小姐等称呼；

4、“电话”栏须注明类型（办公或家庭或小灵通），尽可能多的填上号码； 5、“来源”必须选择清楚。 五、处罚措施

1、房源输入不规范的，其他同事发现后，可在中联地产楼盘系统中跟进提示，提示后24小时内房源人仍未修改，可通知本分行经理直接修改并更改该房源拥有人，不允许经纪人重新录入该房源。

2、 面积、栋号、房号等输入错误，按无效盘处理。

第四章 房源销控（封盘）

1、预定条件：1）价格达到或接近业主委托价 2）定金数额必须足定2万，租、售单小定或诚意金最低数额均需达到佣金保障。

2、在达到预定条件后，分行经理有权在72小时内对相应的房源进行销控（封盘）。

3、如有特殊原因需延长销控（封盘）时间，分行经理必须请示区域经理或以上级别人员同意，并在中联地产楼盘系统上写好跟进，跟进内容为：“此单已经区域经理同意，封盘时间延长至*月*日*时*分。”

4、成交业务若有分行合作，由盘源所在区域分行经理实施销控（封盘）。 5、销控违规的处理：

1）如出现未经区域经理批准自行延长销控（封盘）时间，或经批准延长但未写跟进，对分行经理罚款200元/次。

2）如出现价格未到位、未签订《委托购买协议》、诚意金收取金额不足等情况，经理自行销控（封盘），需追究经理责任，每次视情节轻重罚款200—1000元；

第五章 房源开发流程

附件：1、物业信息登记表

2、出租/出售委托书 3、房源开发流程图

附件1：

业主房源租售信息登记表

公司登记房源编号： 证件种类 证件号 电 话 电 话 E-mail 房产租售 □ 租 □售 □租售 分行名称： 业 主 姓 名 代办人姓名 联系地址 工作单位名称 工作单位地址 物业名称 房产地址 省（市） 区（县） 房□ 电梯房 □ 楼梯房 产 □ 跃层住宅 □ 复式住宅 类□ 写字楼 □ 平房 型 权属关系 原产权单位 2□ 酒店式公寓 □ 别墅 □ 四合院 □使用权 □ 普通住宅 □ 门面房 □ 其它 □经济适用房 □其它 □产权房 □成本价 □优惠价 □业主私房 □房地产管理局 2 2建筑面积 m 使用面积 m公用分摊面积 m 绿化率 容积率 共 层 户型： 2该房在 层 居室数量： 厅房数量： 2一梯 户 卫生间数量： 朝向： 室1： m 朝 方向 室2： m 朝 方向 房 屋 资 料 室3： m 朝 方向 室4： m 朝 方向 厅1： m 厅2： m2 2 2 22 卫1： m 卫2： m 222厨房： m 院落： m 其它： □空房 □非空房 □正在居住 屋龄： 年 建筑年份： 购买年份： 年 剩余土地使用权年限 年 屋内设备 家电 电器 配套设施 其它 装修 地面： □木地板 □大理石 □地砖 □地毯 □其它 墙面： □壁纸 □木包墙 □漆 □其它 □衣柜 □沙发 □床 □字台 □其它 □电视 □空调 □冰箱 □音响 □热水器 □洗衣机 □其它 □管道天然气 □ 罐装天然气 □ 其它 电梯 几梯几户： 开放时间： 有无值班员： 电梯品牌： 物2管理 物业管理费： 元/ m 管理公司 业2状车位 停车方式： 停车费用 元/ m 况 会所 □学校 □医院 □活动中心 □体育场馆 □邮局 □银行 □商场 □超市 预期售价： 预期租金： 预期付款方式：押 付 预期出租年限： 备注： 业务人员签章：

填表人签章： 日期： 年 月 日

附件3：

房源开发流程图

经纪人通过行街、来访、网络、朋友等渠道获取房源信息

经纪人与业主取得联系，确认房源租售基本情况并预约勘察时间 经纪人将确认租售的房源在系统中查重，无重盘后将房源录入系统 经纪人实地勘察房源，查验产权证、国土证 经纪人与业主沟通通过中介交易的好处，获取业主书面委托，签订《委托出售（租）协议》 经纪人第一时间将实地勘察所得信息在楼盘系统中作出真实、准确的反映，达到拆佣标准，客观上促进房源成交 房源推广，营销展示 经纪人和业主保持联系，及时更新房源信息 业主已售或不再委托出售 我售 楼盘系统中有效委托达3个月未售/租成交，且业主愿意继续委托的 经纪人将成交所有资料报分行行政经理处 经纪人跟进已售时间、成交价、成交渠道来源和不再委托出售的原因，转资料 经纪人通知分行经理修改新的委托日期，并跟进说明原始委托日期及租/售价格，一直未售出的物业原因 分行经理将对应的成交信息录入，做成交报告