墨江公租房新方案说明

调整方案及项目说明

一、方案调整情况说明

墨江县2014年公租房建设项目（一期）由于规划设计方案的调整变动和优化需要对已拟定指标进行调整，针对指标调整我局已于2014年4月27日向墨江县人民政府提交了关于进行指标调整的请示，并于2014年4月28日向县领导及建设局相关领导对申请调整指标的方案进行了简要汇报，会议认为申请调整的方案全为一室一厅的户型结构不满足墨江当地市场需求，要求在满足国家相关规范及保障房建设政策的前提下对方案进行修改，增加两室户型，尽量使一室户与两室户的配比达到4:6。

在4月28日会议精神的指导下，我局有对方案进行了调整，并增加了两室户户型，于4月29日向建设局组织的专家团队进行方案汇报，会上专家团队认为新修改方案户型结构较合理，尤其是18层点式住宅户型比较好，认为新调整方案优于报规方案，但两室型户型与一室型户型的配比比例为1:1，没有达到6:4，希望开发公司组织设计单位再提供一个两室型户型比例居多的方案以供政府决策。

根据墨江县政府及有关部门的要求，我局于4月27日提交了两个比选方案，后经认可认为方案二较合理，方案二存在如下优点：①11层板式住宅公摊面积较少；② 11层板式住宅改造后可形成4室两厅的格局，各空间尺寸比较合理；③方案二中二室型户型居多，比例可达70%以上。

现对4月27日提交的方案二做详细介绍说明。

二、调整方案相关指标  联珠镇回回冲片区

1、墨江县2013年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案指标

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联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案指标 序号 一 一期规划用地面积 一期净用地面积 二 总建筑面积 1、地下建筑面积 其中 A、夹层建筑面积 B、人防建筑面积 C、地下停车库面积 2、地上建筑面积 其中 A、住宅建筑面积 B、配套公共服务设施 1 、配套商业 2、老年活动中心、物业管理 3、社区卫生服务用房 4、生鲜超市 5、社区服务用房 6、社区公共厕所 7、文体设施用房 8、幼儿园 三 四 五 六 七 八 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿地率 总户数 停车位

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名 称 单位 亩 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 户 数量 55.37（36913.48m²） 32554.87 82995.95 23468.93 5649.1 5303.72 12516.11 59527.02 50876.78 8650.24 4879.99 180 60 300 120 65.6 300 2744.65 6525.41 20.00% 1.74 35.50% 1016 418 1230 机动车位 非机动车位 个 位 2、墨江县2014年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）指标及对比情况表

墨江2013年公租房建设项目（一期）指标调整对比表 序号 名 称 单位 报规指标 初设批复指标 新方案 新方案指标与报规指标对比 一 一期规划用地面积 一期净用地面积 二 总建筑面积 1、地下建筑面积 其中 A、夹层建筑面积 B、人防建筑面积 C、地下停车库面积 2、地上建筑面积 其中 A、住宅建筑面积 B、配套公共服务设施 1、配套商业 2、老年活动中心、物业管理 3、社区卫生服务用房 m² 66.4 4、生鲜超市 5、社区服务用房 6、社区公共厕所 7、文体设施用房 8、幼儿园 三 建筑占地面积 四 建筑密度 五 容积率 六 绿地率 七 总户数 八 停 车位 机动车位 非机动车位 m² 331.98 m² 132.79 m² 75 m² 330 m² 2531.3 m² 7338.3 22.50% 2.23 35.60% 户 1016 个 473 位 1454 66.4 331.98 132.79 75 330 3054.21 6373.51 19.60% 1.77% 35.60% 1016 479 1454 60 300 120 65.6 300 2744.65 6525.41 20.00% 1.74 35.50% 1016 418 1230 -6.4 -31.98 -12.79 -9.4 -30 213.35 -812.89 -0.025 -0.49 -0.001 0 -55 -224 -6.4 -31.98 -12.79 -9.4 -30 -309.56 151.9 0.004 1.7223 -0.001 0 -61 -224 亩 55.45 m² 32569.74 m² 104004.27 m² 31291.94 m² 7981.75 m² 3979.09 m² 19331.1 m² 72712.33 m² 64123.66 m² 6057.37 m² 7934.96 m² 200 55.37 32554.87 86141.45 28675.98 5365.79 1200 22110.19 57465.47 48418.77 5907.49 6793.1 200 55.37 32554.87 82995.95 23468.93 5649.1 5303.72 12516.11 59527.02 50876.78 8650.24 4879.99 180 -21008.32 -7823.01 -2332.65 1324.63 -6814.99 -13185.31 -13246.88 2592.87 -3054.97 -20 -3145.5 -5207.05 283.31 4103.72 -9594.08 2061.55 2458.01 2742.75 -1913.11 -20 新方案指标与初设指标对比

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3、墨江县2014年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案户型配比表

户 型 配 比 表（新方案） 套公序号 户型户型结构 名称 A-11 型 A-22 型 A-1a3 型 6 型 B-27 型 B-2a8 型 12 型 C—213 型 C—314 型 C—15 3a型 C—416 型 一卫一阳台 714 合计 1016 100.00 所占户型比例：71.42% 一卫一阳台 一室一厅一厨37.03 28.96 2.31 5.76 4 0.39 一卫一阳台 一室一厅一厨38.63 30.83 1.82 5.98 4 0.39 一卫一阳台 一室一厅一厨41.58 33.29 1.82 6.47 58.20 78.23 40.32 140 13.78 284 一卫一阳台 一室一厅一厨41.22 32.99 1.82 6.41 144 14.17 C—1一卫一阳台 两室一厅一厨57.83 46.52 2.31 9.00 284 27.95 一卫两阳台 起居合用一厨26.96 22.03 1.12 3.81 6 0.59 一卫一阳台 两室一厅一厨51.59 41.50 2.92 7.17 24.84 47.92 26.97 126 12.40 B-1 两室一厅一厨52.79 44.21 0.93 7.65 132 12.99 一卫 430 一卫两阳台 一室一厅一厨48.62 37.32 0.00 6.14 4 0.39 一卫一阳台 两室一厅一厨48.62 41.50 2.92 6.29 24.84 33.59 26.97 88 8.66 两室一厅一厨52.94 44.21 0.93 6.86 84 8.27 积(㎡) 积(㎡) 积(㎡) (㎡) 建筑面套内面阳台面摊摊(㎡) 摊(㎡) 摊(㎡) (套) 例(%) 量合计 标准层公一层公顶层公套数户型比两室户型数

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4、墨江县2014年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案户型面积表 面积（平方米） 套数 新方案 50（以上）-60（以内） 45（以上）-50（以内） 40（以上）-45（以内） 40以内 合计

5、墨江县2013年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案户型类别统计表

面积（平方米） 套数 比例 方案二 方案二 两室房 714 70.28% 一室房 296 29.13% 起居共用房 6 0.59% 合计 1016 100.00% 626 92 284 14 1016 比例 新方案 61.61% 9.06% 27.95% 1.38% 100% 5

 下南二片区

1、 墨江县2014年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案指标 下南二片区公租房建设项目（一期）新版指标 序号 一 名 称 一期规划用地面积 一期净用地面积 二 总建筑面积 1、地下建筑面积 其中 A、夹层建筑面积 B、人防建筑面积 C、地下停车库面积 2、地上建筑面积 其中 A、住宅建筑面积 B、配套公共服务设施 1、配套商业 2、物业管理 3、社区卫生服务用房 4、生鲜超市 5、社区服务用房 6、社区公共厕所 7、文体设施用房 8、幼儿园 9、值班室 三 四 五 六 七 八 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿地率 总户数 停车位 机动车位 非机动车位 6

单位 亩 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 户 个 位 数量 41010.33(61.52亩) 39491.22 92064.67 25215.99 4284.49 3815.80 17115.70 66848.68 53414.04 13434.64 9411.60 200.55 66.85 334.24 133.70 58.00 334.24 2748.18 147.28 7166.04 0.18 1.69 0.38 1060.00 450.00 1337.00

2、 墨江县2014年下南二片区公租房建设项目（一期）指标及对比情况表

下南二片区2013房公租房建设项目（一期）指标调整对比表 序号 名 称 单位 报规指标 初设批复指标 新方案 新方案指标与报规指标对比 一 一期规划用地面积 一期净用地面积 二 总建筑面积 1、地下建筑面积 其中 A、夹层建筑面积 B、人防建筑面积 C、地下停车库面积 2、地上建筑面积 其中 A、住宅建筑面积 B、配套公共服务设施 1、配套商业 2、物业管理 亩 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 58.60 61.52 61.52 新方案指标与初设指标对比 38004.38 39491.22 39491.22 131348.63 112788.35 92064.67 -39283.96 -20723.68 49612.09 45587.89 25215.99 -24396.10 -20371.90 5123.77 3714.95 4878.66 1344.00 4284.49 3815.80 -839.28 100.85 -594.17 2471.80 40773.37 39365.23 17115.70 -23657.67 -22249.53 81736.54 67200.46 66848.68 -14887.86 -351.78 66842.65 51021.78 53414.04 -13428.61 2392.26 14893.89 16178.68 13434.64 -1459.25 -2744.04 11056.85 10939.63 9411.60 246.25 82.08 410.42 164.17 60.00 123.13 2576.23 174.76 8029.01 21.13% 2.15 37.65% 1060 659 1635 201.60 67.20 336.00 134.00 58.00 336.00 3958.56 147.28 7381.96 18.69% 1.70 37.65% 1060 659 1635 200.55 66.85 334.24 133.70 58.00 334.24 2748.18 147.28 7166.04 18.15% 1.69 37.65% 1060 450 1337 -1645.25 -1528.03 -45.70 -15.23 -76.18 -30.47 -2.00 211.11 171.95 -27.48 -862.97 -0.03 -0.46 0.00 0.00 -209.00 -298.00 -1.05 -0.35 -1.76 -0.30 0.00 -1.76 -1210.38 0.00 -215.92 -0.01 -0.01 0.00 0.00 -209.00 -298.00 3、社区卫生服务用房 m² 4、生鲜超市 5、社区服务用房 6、社区公共厕所 7、文体设施用房 8、幼儿园 9、值班室 三 四 五 六 七 八 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿地率 总户数 停车位 机动车位 非机动车位 m² m² m² m² m² m² 户 个 位

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3、 墨江县2014年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案户型配比表 户 型 配 比 表（新方案） 套公序号 户型户型结构 名称 A-11 型 A-22 型 A-1a3 型 6 型 B-27 型 B-2a8 型 12 型 C—213 型 C—314 型 C—15 3a型 C—416 型 一卫一阳台 757 合计 1060 100.00 所占户型比例：71.42% 一卫一阳台 一室一厅一厨37.03 28.96 2.31 5.76 4 0.38 一卫一阳台 一室一厅一厨38.63 30.83 1.82 5.98 4 0.38 一卫一阳台 一室一厅一厨41.58 33.29 1.82 6.47 58.20 78.23 40.32 140 13.21 284 一卫一阳台 一室一厅一厨41.22 32.99 1.82 6.41 144 13.58 C—1一卫一阳台 两室一厅一厨57.83 46.52 2.31 9.00 284 26.79 一卫两阳台 起居合用一厨26.96 22.03 1.12 3.81 5 0.47 一卫一阳台 两室一厅一厨51.59 41.50 2.92 7.17 24.84 47.92 26.97 105 9.91 B-1 两室一厅一厨52.79 44.21 0.93 7.65 110 10.38 一卫 473 一卫两阳台 一室一厅一厨48.62 37.32 0.00 6.14 6 0.57 一卫一阳台 两室一厅一厨48.62 41.50 2.92 6.29 24.84 33.59 26.97 132 12.45 两室一厅一厨52.94 44.21 0.93 6.86 126 11.89 积(㎡) 积(㎡) 积(㎡) (㎡) 建筑面套内面阳台面摊摊(㎡) 摊(㎡) 摊(㎡) (套) 例(%) 量合计 标准层公一层公顶层公套数户型比两室户型数

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4、 墨江县2014年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案户型面积对比表

面积（平方米） 套数 方案二 50（以上）-60（以内） 45（以上）-50（以内） 40（以上）-45（以内） 40以内 合计 625 138 284 13 1060 比例 方案二 58.96% 13.02% 26.79% 1.23% 100%

5、 墨江县2014年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案户型配比表 面积（平方米） 套数 比例 方案二 方案二 两室房 757 71.42% 一室房 298 28.11% 起居共用房 5 0.47% 合计 1060 100.00%

三、方案调整原因

墨江保障房建设项目指标调整主要涉及地下建筑面积和住宅面积的调整，其他相应配套设施指标的调整主要是由于以上两个项目的指标调整导致的，关于指标调整的原因说明如下：

1、 住宅建筑面积调整原因

① 住宅套型建筑面积过大，不满足相关政策要求。

报规方案中大部分建筑套型建筑面积超过60m²，且平均单套住宅建筑面积大于60m²，不满足公租房建筑面积严格控制在60m²以内（云住建发明电（2011）30号文）和成套建设的公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右的小户型为主（建保（2012）105号文），公共租赁住房户型结构以小户型为主，平均每套建筑面积50平方米左右（云政发（2011）64号文）的要求。

新调整方案中住宅平均建筑面积可以保证满足相关政策要求。 ② 住宅套型建筑面积过大，不利于融资建设。

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保障房住宅建设资金的来源主要来自于国家财政补贴和地方政府自筹资金，国家财政对保障房建设项目的补贴以套数为补贴依据，保障房建设项目必须满足相应的建设套数要求。住宅套型建筑面积过大，带来项目整体建设成本的增加，而国家各级财政补贴的资金数量是以套数而定的，从而带来项目建设所需的融资数额加大，带来融资困难，也造成后续建设资金的回收困难，不利于建设资金的筹措和项目建成后的陈本回收，造成巨大的资金压力。

③ 新调整住宅户型方案更加优化。

新调整户型方案经过多次专家论证，在满足国家相关规范要求的前提下，充分考虑了住宅的舒适性和实用性要求，尽量减小公摊面积，减少套内无效利用空间，提高了住宅套型空间的使用效率，提升了项目整体环境品质，更具人性化；其次项目户型设计时充分考虑了实用性，尽量做到户型布局方正、开间尺寸大以利于家具布置，新调整户型客厅开间尺寸控制在3m左右，并满足规范至少有一间卧室建筑面积不小于9平方米、厨房使用面积不小于4平方米的要求；第三，新调整户型方案重点考虑了户型兼容性、可调整性的问题，能够随今后房地产市场的发展变化，在现有户型方案的基础上，通过局部的小改动调整成为满足市场需求的户型。 2、 地下建筑面积调整原因

地下建筑面积的调整主要是由于原方案设计中地下车库的规划布局不够合理，经济性较差，停车数过多造成建设资金紧张，尤其是下南二片区建设项目局部布局两层地下室的方案，大大增加了建设成本。新调整方案的地下室布局更加紧凑合理，且满足相应车位配建要求，因此认为新调整方案指标更加合理、经济。

整个项目车位配比依据墨江县规划局出具的规划设计条件和《普洱市城乡规划管理技术规定》的要求，机动车位按照住宅0.7个/100m ²，商业0.8个/100 m ²进行配套。

3、 其他配套指标调整原因 ① 幼儿园

依据《普洱市城乡规划管理技术规定》的要求，居住人口规模5000人以下的配建一个9班幼儿园，墨江两个公租房建设项目居住人口数小于5000人，因此分别配套了一个9班幼儿园，幼儿园建筑面积的调整的原因是由于建筑单体方案的优化所导致的，新方案的建筑面积可以满足相关规范要求。 ② 其他配套设施

其他配套设施（包括公厕、管理用房等）指标的调整是由于住宅建筑面积的调整所导

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致的，由于住宅建筑面积的减小，导致相应所需配套设施面积的增减，但总体变动情况不大。

四、小结及建议

墨江县2013年保障房建设项目的方案调整只涉及对指标的调整及对建筑单体方案的改动，新调整方案均未对报规方案中的总平面图的规划布局进行改动，新方案中规划建设保障房总户数与报规和初设方案一致，能够满足墨江县2013年保障房建设任务的需求。同时新方案户型结构更为优化合理也更能适应墨江当地住房市场的需求。

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