第３２卷第１６期 企业技术开发 ２０１３年６月 Ｖｏ１．３２ Ｎｏ．１６ ＴＥＣＨＮ０Ｌ０ＧＩＣＡＬ ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ ＯＦ ＥＮＴＥＲＰＲＩＳＥ Ｊｕｎ．２０１ ３ 长株潭城际轨道交通对沿线房地产的影响及对策分析 杨琳，王慧晶 （湖南铁路科技职业技术学院，湖南株洲４１２０００） 摘要：随着轨道交通的发展，轨道沿线尤其是站点附近的住宅房地产的价值得到了很大的提升，沿线房地产开发亦成 为城市交通领域研究的热点。文章阐述了轨道交通建设对沿线房地产的影响规律，结合长株潭城际轨道交通建设，重点 提出了轨道交通沿线土地开发的对策，从而达到土地开发与经济效益双赢。 关键词：轨道交通；沿线房地产；对策 中图分类号：Ｆ５７２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００６—８９３７（２０１３）１６—００９９—０２ Ｔｈｅ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｏｆ Ｃｈａｎｇｚｈｕｔａｎｇ ｉｎｔｅｒｃｉｔｙ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｌｏｎｇ ｔｈｅ ｌｉｎｅ ａｎｄ ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ｔｏ ｌａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ＹＡＮＧ Ｌｉｎ，ＷＡＮＧ Ｈｕｉ－ｊｉｎｇ （Ｈｕｎａｎ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｒａｉｌｗａｙ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，ｚｈｕｚｈｏｕ，Ｈｕｎａｎ ４１２０００，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｓ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｉｎｔｅｒｃｉｔｙ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ，＇ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｖａｌｕｅ ａｌｏｎｇ ｔｈｅ ｌｉｎｅ ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ＇ａｒｏｕｎｄ ｔｈｅ ｓｔａｔｉｏｎｓ ｗｉｌｌ ｉｎｃｒｅａｓｅ ｄｒａｍａｔｉｃａｌｌｙ，ＳＯ ｔｈｅ ｌａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｍｏｎｇ ｔｈｅ ｒａｉｌ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ ｌｉｎｅ ｂｅｃｏｍｅｓ ｈｏｔｐｏｔ ｆｏｒ ｓｔｕｄｙ．Ｔｈｅ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｏｆ ｉｎｔｅｒｃｉｔｙ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａ— ｔｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｖａｌｕｅ ａｌｏｎｇ ｉｓ ｅｘｐａｔｉａｔｅｄ ｉｎ ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ．Ｃｏｍｂｉｎｅｄ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｏｆ Ｃｈａｎｇｚｈｕｔａｎｇ ｉｎｔｅｒｃｉｔｙ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ， ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ｏｆｒ ｌａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ａｌｏｎｇ ｔｈｅ ｌｉｎｅ ｉｓ ｐｕｔ ｆｏｒｗａｒｄ ａｓ ｋｅｙｓｔｏｎｅ ｆｏｒ ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｔｏ ｇｅｔ ａ ｗｉｎ—ｗｉｎ ｒｅｓｕｌｔ ｆｏｒ ｌａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐ— ｍｅｎｔ ａｎｄ ｅｃｏｎｏｍｙ ｂｅｎｅｆｉｔ． Ｋ ｗｏｒｄｓ：ｒａｉｌ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ；ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ Ｍｏｎｇ ｔｈｅ ｌｉｎｅ；ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ 轨道交通包含地铁、轻轨、高速磁悬浮和城际铁路， 因素，轨道城际交通对沿线房地产的价值仍具有提升作 具有准点、快速、环保、便捷等特点，在满足城市大运量 用。如图１所示。 交通需求的同时，能明显提升沿线房地产的价值，促进 城市经济的发展。轨道交通对沿线房地产价值的影响呈 现一定的分布规律，本文结合长株潭城际轨道交通的建 正 薤 设，分析了沿线楼盘的价格变化情况，阐述了城际轨道 影 ＼ ＼响 ＼ 可达性 交通对沿线房地产的影响及开发策略。 ＼＼＼ １城际轨道交通影响下的房地产价格分布规律 ……蝴离 国内研究成果普遍认为：地铁等地下方式对房地产 负 价值的影响基本上是正面的，而城际轨道交通等其它地 面 影 面方式轨道交通，对邻近的房地产价值则产生两种不同 响 的影响。长株潭城际铁路采取的是公交化模式开行，具 有大运量、短距离、大密度、低能耗等特点，能很好的承 图１地面轨道交通对房地产的正负影响 担沿线３个城市及相关城镇间的客流运输，给周边的居 城市在新的轨道交通规划下，通常路网周围沿线的 民带来出行便利。 房地产价格会呈现以下特点： 长株潭城际铁路设计的车站中，以地面车站为主， ①轨道交通对沿线房地产价格影响的正效应远大于 给城市间带来的可通达性大大提高了车站附近的房地 负效应。 产价值，这是城际铁路带来的正面影响。同时，城际铁路 ②轨道交通对房产价值的影响会随空间而不同；当 的地面车站产生的噪声、震动和视觉等污染，将会对附 轻轨站点在市中心时，对房价的影响较小，随着轻轨向 近房地产产生负面影响。总体而言，正面影响还是主导 郊区延伸，轻轨站点距离市中心越远，房价水平越低，但 收稿日期：２０１３—０４—１８ 是相邻站点之间房产价格相差不大： 作者简介：杨琳（１９８４一），女，福建浦城人，硕士研究生，讲师，研究方 ③在轨道交通大量建设时，当轨道线路站点铺设在 向：交通运输规划与管理。 城市的中心区域，沿线的房产价格变化不大；而当线路 １Ｏ６ 企业技术开．发 ２０１３年６月 意进入这个行业。同时，由于导游的工作压力极大，一些 品，只有在后续的旅游过程中才能感知到服务产品的质 有经验的导游纷纷退出该行业，进而使得导游队伍的素 量；也只有在消费完之后才能对其价值进行评价，因此， 质和服务质量长期得不到提高。因此，提高导游人员的 游客在消费旅游产品的过程中，应该在关注价格的同时， 准入门槛进而提高其整体素质显得尤为必要。具体应从 加强对旅游产品深层次的认知，理性地消费产品。 以下两个方面着手：第一，持证上岗，严格禁止无证人员 本文对游客提出以下几点建议：第一，游客在选择 从事导游工作；第二，提高导游资格证的报考条件，目 旅行社和旅游产品时，应该货比三家，比较他们的价格、 前，导游的报考条件为高级中学、中等专业学校或者以 包含的内容以及行程安排等，在比较的基础上选择合适 上学历，应该将学历要求限制在大专以上。 的旅游产品；第二，游客可以在各大旅游相关网站，了解 ３．２规范和完善旅行社行业的市场秩序 旅游目的地的餐饮及住宿消费水平，评估旅游产品的成 ３．２．１规范旅行社的佣金制度 本价，判断其是否合理，尽量避免不合理消费的出现；第 回扣是“零、负团费”产生的一个重要的原因，因此， 三，在购买旅游产品时，一定要详细了解组团的相关问 旅游社行业必须建立一个合理的佣金制度来保证行业 题和合约中的各项条款，对于未明确规定或者模棱两可 的健康稳定的发展，即旅行社要与购物点、既定的自费 的内容，应补充说明。 项目等消费场所建立合法、公开的佣金制度；购物点等 单位也不得直接向导游支付“回扣”；旅行社根据导游工 ４结语 作表现和业绩给予一定的奖励和提成，以提高导游工作 在旅游“零、负团费”的治理中，要从旅行社、导游和 的积极性，进而为游客提供更优质的服务。这种佣金制 游客三方面同时人手，同时，也应该认识到“零、负团费” 度把“回扣”以佣金的方式置于公众监督之下，使其合理 的存在满足了中低层收人群体的消费需求，为旅游的普 化、合法化，并保障了旅行社、导游以及相关企业的收 及起到了一定的作用，因此，在对待“零、负团费”的问题 益，从而规范了旅游市场的秩序。 上，不能单纯的制止，要合理的引导，引导行业体制的健 ３．２．２政府行政部门改变对旅行社的考核标准 全和消费者的理性消费。 目前，多数地方政府考核旅行社经营业绩的标准是 以接待量、收入为指标的，这种考核方式从本质上来说 参考文献： 是不科学的，虽然，在正常情况下，游客量是越多越好， ［１］李文亮．从“零团费”和“霸王条款”说起【Ｊ１．旅游学刊， 但是大的游客量并不应该建立在低价格的优惠之上，因 ２００４，（６）：６－７． 此，各大旅行社应该就该问题改善旅行社的评价指标。 ［２］梁智．旅行社经营管理【Ｍ】．北京：旅游教育出版社，２００３． 同时，政府的相关管理部门还必须对旅行社不同季 ［３］顾金梅，赵小莉．旅游“零团费”、“负团费”现象的成因及 节、不同品质的旅游产品进行成本评估，避免各旅行社 其对策研究［Ｊ】．焦作师范高等专科学校学报，２００８，２４（３）： 的相互竞争建立在违法、损害游客利益的基础之上，使 ４４－４６． 旅游业失去长远发展意义。 ． ［４］张海珍．旅游“零负团费”现象的成因及对策探析【Ｊ１．中国 ３．３提倡游客理性消费 商贸，２０１２，（２）：１９５—１６０． 旅行社的产品是无形的产品，是先付费后消费的产 （上接第１００页）开发公司的职责主要包括联合开发方 的建设以及开通，不仅能促进新城区的开发，还能增强 案的提出，按步骤实施联合开发规划的组织方案，争取 沿线土地的区位优势，强化城市中心的经济，人口密度 政府的优惠政策支持，全面负责长株潭城市群的联合开 从市中心向沿线分布，大大促进了周边区域经济的发展。 发工作。 ②充分利用联合开发。在长株潭城轨轨道交通沿线 参考文献： 土地开发过程中，对沿线站点、单线、路网３个层次相互 ［１］陆化普，朱军．城市轨道交通规划的研究与实践［Ｍ】．北京： 协调，引导各个城市副中心的形成，带动沿线物业的发 中国水利出版社，２００１． 展，促进旧城改造。 ［２］梁青槐，孔令祥，邓文斌．城市轨道交通对沿线住宅价值 ③制定联合开发的实施办法。长株潭城际轨道交通 影响定量计算实例研究ｌＪ１．土木工程学报，２００７，４０（４）： 与房地产联合开发公司根据相关的规划文件、法律法规， ９８—１０３． 规定各参与实体的权利义务，主要包括土地管理方法、联 【３］黄伟利．长株潭城市群城际轨道交通建设必要性研究［Ｊ】 ．合开发规划管理方案、受益者返还条例等，进而达成土 现代城市轨道交通，２０１１，５（５）：４－５． 地开发与经济效益双赢。 ［４］高清岩，莫开燕．哈尔滨轨道交通对沿线土地的影响及对 ④带动车站周边区域的经济。长株潭城际轨道交通 策研究［Ｊ］．交通与运输，２００９，７（７）：１２７—１２８．
