主要包括：重置成本的确定、成新率的计 算、功能性贬值的计算。
例 1：已知某厂的一台设备已经使用 5 年， 设备的利用率假设为 100%，仍有 10 年使 用寿命。该设备目前的重置成本为 90 万 元。但由于技术进步的原因出现了一种新 型设备，其功能相同，但每生产 100 件产 品可节约材料 2 公斤，预计该厂未来 10 年内年产该产品 20 万件， A 材料前五年的 价格将保持 20 元/公斤，从第六年起将上 涨 20%，试根据给定材料确定该设备的成
新率、功能性贬值和评估价值。假设不考 虑经济性贬值因素。(所得税率为 33%， 其中折现率 15%，年限为 5 年的复利现值 系数为 0.4972，年金现值系数为 3.3522， 折现率为 15%，年限为 10 年的年金现值系 数为 5.0188)
成新率=10÷(10+5)×100%=66.67% 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本：
前五年： 每年 200000÷100×2×20=8 (万 元)
后 五年： 每年 200000÷100×2×20× (1+20%) =9.6 (万元) 再计算年净超额运营成本：
前五年： 每年 8× (1－33%) =5.36 (万元) 后五年每年 9.6×(1－33%) =6.43 (万 元) 最后折现处理得功能性贬值额： 5 ． 36×3.3522+6.43×3.3522×0.4972= 26.68 (万元)评估价值=90×66.67%－ 26.68=33.32 万元， 例 2 某企业的一条生产线购于 1996 年 10 月， 帐面原值为 750 万元， 评估基准日
为 2001 年 10 月。经调查得知，该类设备 的定基价格指数在 1996 年和2001 年分别 为 100%和 140%，假设该设备生产能力在 生产过程能够得到充分利用，该设备尚可 使用 5 年，和当前的设备相比，该设备所 耗电力能源较大，平均每年多耗 4 万度， 每度电按 0。6 元计算。 (所得税率为 33%， 折现率为 10%，年限为五年， 折现率为 10%
的年金现值系数为 3。7908)
要求： (1) 计算该设备的重置成本 (2) 计算该设备的实体性贬值额、(3)功能 性 贬 值 额 ( 4 ) 确 定 设 备 的 评 估 价 值 (小数点后保留两位小数) (1) 重置成本＝750×140％／ 100％ ＝ 1050 万元
(2) 体性贬值率＝5／10＝50％ 实体 性贬值额＝1050×50％＝ 525 万元 (3)功能性贬值额＝40000×0。6×3。 7908×0。 67＝60956。06 元 3 (4)评估价值＝10500000－ 5250000 － 60956。06＝5189043。94 元
例 3．已知某厂的一台设备，资产的
功能与价值存在线性关系，若重置全新的 同类机器设备，价值为 500 万元，年产量 为 500 件，被评估设备的产量为 400 件。 该设备已经使用 6 年，设备的利用率为 100％，仍有 9 年的使用寿命。但由于技 术进步的原因，出现了新设备，其功能相 同，但每生产 1 件产品，可节约甲材料 2 公斤，预计在未来的 9 年内，甲材料在前
五年的价格保持在 200 元／公斤，从第六 年起上涨 20％， (该企业适用的所得税率 为 33%， 假定折现率为 10%。年限为 5 年， 折现率为 10%的年金现值系数为 3.791， 复利现值系数为 0.621，年限为 4 年，折 现率为 10%的年金现值系数为 3.170) 要求：(1)计算资产重置成本 (2)计 算实体性贬值额 (3)计算功能性贬值 (4)计算评估值(不考虑经济性贬值因 素) (1)资产的重置成本＝500×400÷500＝ 400 万元
( 2 ) 确 定 实 体 性 贬 值 率 =6÷15 ＝ 40％ 实体性贬值额＝400×40％＝160
万元
( 3 ) 功 能 性 贬 值 =400×2×200×0.67×3.791 ＋ 400×2×240×0.67×3.170×0.621 ＝ 659632.0448 元
( 4 ) 评 估 值 =4000000 － 1600000 － 659632.0448＝1740367.9552 元
例 4 某企业将与外商组建合资企业，
1
要求对资产进行评估。具体资料如下：
该资产账面原值 270 万元，净值 108 万元，按财务制度规定该资产折旧年限为 30 年， 已计折旧年限 20 年,在使用期间该 资产的利用率为 87.5%。经调查分析确定： 按现在市场材料价格和工资费用水平，新 建造相同构造的资产的全部费用支出为 500 万元。经专业人员勘察估算，该资产 还能使用 8 年。又知该资产由于设计不合 理，造成耗电量大，维修费用高，与现在 同类标准资产相比，每年多支出营运成本 4 万元。 (该企业适用的所得税率为 33%， 假定折现率为 10%。年限为 8 年，折现率 为 10%的年金现值系数为 5.3349) 要求:试确定该设备的重置成本、成新率、 实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。 (1)重置成本＝500 万元
( 2 ) 实 体 性 贬 值 率 ＝ 20×87.5%÷ (20×87.5%＋8)＝68.63%
实体性贬值额=500×68.63%=343.15 万元 成新率＝ 1－68.63%＝31.37%
( 3 ) 功 能 性 贬 值 =4× ( 1 － 33% )
×5.3349=14.29523 万元
(4) 评 估 价 值 =500 － 343.15 － 14.29523=136.28077 元
2．运用现行市价法评估固定资产的价值。 假设有一套机器设备，已使用 5 年，现在 市场上该种设备同类新型设备的交易价 格为 250000 元，预计全套设备的的残值 率为 4%，这种设备的折旧年限为 12 年。 使用现行市价法确定设备的评估价格。 评 估 值 为 250000 － ( 250000 － 250000×4%)÷12×5=150000 元
3．实物资产长期投资的评估。
例。甲企业在乙企业用设备资产进行长期 投资， 该设备价值 50 万元， 折旧率为 5%， 投资期限为 10 年，评估时剩余投资年限 为五年。投资初规定，设备在投资期满以 后以净值返换投资方。预期在未来五年内 收益分别为 4 万元、 5 万元、 6 万元、 7 万 元、 8 万元。投资方所在行业的平均投资 收益率为 12％，求甲企业该设备投资的评 估值。
12%的复利现值系数为
1 2 3 4 5 0．8929
0．7972 0．7118 0．6356 0．5675
评 估 值
=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0 .6356+8╳0.5675+ ( 50 － 50×5%×10 ) ×0.5675=35.005 万元
4.可转换优先股的评估 甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票 300 股， 每股面额 100 元，乙企业发行时承诺 5 年 后优先股持有者可按 1：20 转换成乙企业 的普通股股票。优先股股息率为 15%，乙 企业去年发行普通股时的价格为 5 元/股，预计股价上涨率为 10%。企业适用的折现 率为 12%。评估优先股的价值。 (假设优先 股的最后一年的股息和转换发生在同一年)
转换时普通股的市场价格=5×(1+10%)
5=5×1。 611=8。055 元
优 先 股 的 转 换 总 收 入 =300×20×8.055=48330 元
评估价值=300×100×15%×( P/A，10%， 4)+48330×(P/F ，10%，4)=4500×3。 170+48330×0。 687=47467.71 元
5．土地使用权评估的成本法
例：某企业土地的取得一块宗地面积为 150000 平方米， 土地取得费用为 42。2 元 /平方米，土地开发费为： 50 元/平方米， 税费为 49。1 元/平方米，投资的资金月 利率为 0。915%，土地的开发周期为 2 年， 假设土地的取得费、开发费、税费均为均 匀发生，投资利润率为 10%，土地所有权 收益率为 15%。试评估该宗地的价格。 (1)土地的取得费用=42.2 元/平方米 (2)土地开发费为： 50 元/平方米 (3)税费为 49.1 元/平方米
( 4 ) 投 资 利 息 = ( 42.2+50+49.1 ) ×0.915%×24÷2=15.8 元/平方米 ( 5 ) 资 金 利 润 = ( 42.2+50+49.1 )
×10%=14.4 元/平方米
( 6 ) 土 地 成 本
2
=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5 元 /平 方米 (7)土地所有权收益=174.5×15%=26.7 元/平方米
( 8 ) 土 地 价 格 = ( 174.5+26.7 ) ×150000=30105000 元
6．土地使用权评估的假设开发法(参见 教科书 P163-164)
一住宅楼，建筑面积为 5000 平方米。预 计建设期为 1 年，建筑费为 3000 元／平 米，专业费为建筑费的 10％，地价、建
筑
费和专业费在建设期内一次性投入。预计 售价： 9000 元／平米， 销售管理费为楼价 的 2.5％，销售税费为楼价的 6.5%，当地 银行贷款利率 6％，开发商要求的投资利 润率为 10％。求：地价。 楼价＝5000×9000＝4500 万元元
建筑费＝3000×5000＝ 1500 万元
专业费＝15000000×10％＝ 150 万元 销售管理费＝4500 万×2.5％＝ 112。5 万 税费＝4500 万×6.5％＝292.5
利润＝(地价＋建筑费＋专业费)×利润
率＝(地价＋ 1650 万)×10％=0.1 地价 +165 万
利息＝(地价＋ 1650 万)×6％=0.06 地 价+99 万
地 价 ＝ 4500 － 1650 － 112.5 － 292.5 － 0.1×地价－ 165－0.06×地价－99 万 地价＝2181 万÷1.16＝ 1880.1724 万
7．运用收益还原法评估房地产价格 例：待估对象的基本情况是： 写字楼一幢， 占地面积 500 平方米，建筑面积 2000 平 方米，月租金 60000 元，设定建筑物还原 利率为 10%，尚可使用年限为 50 年， 土地 还原利率为 8%，房产税、土地使用费、
修
缮费等各种客观费用总计为 18 万元，建 筑物价格以成本法求得为 150 万元。试用 收益现值估算该写字楼所占基地的公平 市场价格。 (1)总收入=60000×12=720000 元 (2)总费用=180000 元 (3)总收益=720000-180000=540000 元 (4)房屋纯收益=1500000×(10%+2%) =180000 元 2%为房屋年折旧率
( 5 ) 土 地 纯 收 益 =540000 － 180000=360000 元
( 6 ) 50 年土地使用 权价格=360000× (P/A，8%，50) =4404054。47 元
8．运用残值法(割差法)评估商誉的价 值。
某企业进行股份制改组，根据企业过去经
营情况和未来市场预测其未来 5 年的收益
额分别是 13 万元、 14 万元、 11 万元、 12
万元和 15 万元，并假定从 6 年开始，以
后各年收益额均为 15 万元。根据银行利
率及企业经营风险情况确定的折现率和
本金化率均为 10％， 。采用单项资产评估 方法，评估确定该企业各单项资产评估之 和(包括有形资产和可确指的无形资产) 为 90 万元。
要求：试确定该企业商誉评估值。折现率 10%的复利现值系数
1 2 3 4 5 0．9091 0．8264
0．7513 0．6820 0．6209
商誉的评估价值=
某设备购建于 1998 年 5 月，账面原值 200 万元，2002 年 5 月对该设备进行了一次技 术改造， 投资 20 万元，2004 年 5 月评估，
恰在评估之前，由于工人操作不当造成该
设备传动齿轮严重受损。经评估人员检测
认定该设备更换传动齿轮后仍可继续使
用 10 年。损坏的传动齿轮价值占设备重
置成本的 2%，传动齿轮的现行购买价为
4.4 万元，调换费用约 1 万元，评估人员
经进一步调查了解以下情况：
(1)从 1998 年 5 月到 2004 年 5 月国内该 类设备价格没有明显变化；
(2)由于该设备在 2002 年经过技术改革， 因此在功能上与新近出厂的设备没有什 么差异。
要求： (1)根据上述资料计算该设备的重
置成本；
3
(2)计算该设备的有形损耗额；
(3)计算该设备的评估值。
1、重置成本＝200+20+4.4+1 ＝225.4
2、有形损耗＝重置成本 * (1-成新率)＝ 225.4* (1-10/14)＝64.4
3 、 评 估 值 ＝ 重 置 成 本 - 有 形 损 耗 ＝ 225.4-64.4＝161
我觉得这道题目的重置成本应当是 220
万
可修复引起损耗的贬值 4.4+1
不可修复 220*6/16=
评估值 220-5.4-220*6/16
考例 1、被评估设备购建于 1995
年 6 月， 账面原值 100 万元， 1998 年 6 月
对该设备进行技术改造，以使用某种专利 技术， 改造费用为 10 万元， 评估基准日
为 1999 年 6 月 30 日。 1995 年至 1999 年 设备类价格定基变动指数分别为 105%、1 10%、110%、115%、120%；被估设备的月
人工成本比同类设备节约 1000 元；被估 设备所在企业的正常投资报酬率为 10%， 规模效益指数为 0.7，该企业为正常纳税
企业， 所得税税率为 33%；经了解，该设 备在评估前使用期间因技术改造等因素， 其实际利用率仅为正常利用率的 60%，经 评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设
计要求的 80%.根据上述条件估测该设备
的有关经济技术参数和评估值。
解答与分析：首先运用物价指数法计 算被估设备重置成本=100×120%／ 105%+ 10×120%／ 115%＝100×1.14+10×1.04
＝114+10.4＝124.4 (万元)
被估设备加权投资年限= (114×4+1 0.4×1)÷124.4＝( 456+10.4)÷124.4 ＝466.4÷124.4＝ 3.74 (年)
采用年限法计算被估设备实体性贬 值率时一般不考虑已经发生的功能性价 值率，前一步骤计算的被估设备加权投资 值变化。
年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率
转化为实际已使用年限。
考例 2、评估对象为某机器厂的
一条国产机组，该机组于 1996 年 5 月 20
(3.74×60%)÷(3.74×60%+6) 日购置并投入使用，其设计生产能力为年 ＝2.24÷8.24＝0.27 或 27%
产 A 产品 10 万件，账面原值为 150 万元，
评估人员以 2001 年 5 月 20 日为评估基准
本题的独特之处在于“被估设备的月 日对该机组进行评估，并取得以下相关经 人工成本比同类节约 1000 元”，因此被 济技术数据：
估设备发生的不是功能性贬值，而是功能 性升值(求取评估值是要加而不是减)。 (1)设备类价格指数情况是： 1997 功能性升值=0.1×12×( 1—33%)×(P/ 年 5 月比 1996 年 5 月上升了 2%，1998 年
A，10%，6) ＝0.8×4.36＝3.49 (万元)
5 月比 1997 年 5 月上升了 1%，1999 年 5 月比 1998 年 5 月下降了 1%，2000 年 5 月 采用规模经济效益指数法计算经济 与 1999 年 5 月价格水平持平， 2001 年 5 性贬值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14
月比 2000 年 5 月上升了 2%；
评估值= [124.4×(1-27%)＋3.49]
(2)经评估人员在该机组生产厂家 ×(1－0.14)＝(90.81＋3.49)×0.86 询价， 该机组的现行出厂价格为 100 万 ＝81.09 万元
元，运杂费、安装调试费大约占购置价的 请注意， [124.4× (1-27%) ＋3.49] 25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组 不能写为 [ (124.4＋3.49) × (1-27%) ] ， 已经面世，售价较该机组有较大提高；
因为采用年限法计算被估设备实体性贬
4
(3)被评估机组从投产到评估基准 日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设 计能力的 60%，估计评估基准日后的产权 变动会使其利用率达到设计要求；
(4)被评估机组经检测尚可使用 7 年；被评估机组与相同生产能力的改进机 组相比，年运营成本超支额大约在 4 万元 左右；
假定折现率为 10%.根据上述背景材 料运用两种具体方法评估该机组于 2001 年 5 月 20 日的续用价值。
解答与分析：可按市场重置方式和价 格指数法两种具体方法进行评估。
如果运用市场重置方式的数学表达 式为：评估值＝重置成本— 实体有形损 耗，在运用市场重置方式时，因该机组市 价已经考虑了功能落后因素，故不需再计 算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值 信息，故亦不考虑经济性贬值因素。
如果运用价格指数法的数学表达式 4.评估值＝156.04×( 1-30%) -13.0 为：评估值＝重置成本—实体损耗—功能 5＝96.18 (万元)
性贬值，这里需要注意的是运用价格指数
法确定该机组的重置成本是复原重置成 考例 3、被评估设备为 1989 年从 本，必须考虑其功能落后因素并计算其功
德国引进设备，进口合同中的 FOB 价是 4 能性贬值。
0 万克。 1994 年评估时德国生产厂家已不
再生产这种待估设备了，其替代产品的 F
运用市场重置方式评估： 1.重置成本 OB 报价为 45 万马克，而国内其他企业 19 ＝100×(1+25%)＝ 125 (万元)
94 年从德国进口设备的 CIF 价格为 60 万
马克。按照通常情况，设备的实际成交价
2.实体损耗率＝5×60%/[(5×60%) 应为报价的 70%一 90%，境外运杂费约占 F +7]×100%＝3/10×100%＝ 30%
OB 价格的 5%，保险费约占 FOB 价格的 0. 5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续
3.评估值＝125× (1-30%) ＝87.5(万
元)
费按 CIF 价格的 0.8%计，国内运杂费按 C
IF 价格加银行手续费之和的 3%计算，安
运用价格指数法评估：
装调试费含在设备价格中不再另行计算，
被评估设备尚可使用 5 年，年运营成本比
1.重置成本＝150×( 1+2%)(1+1%)
其替代设备超支 2 万元人民币，被评估设 (1-1%)(1+2%)＝ 156.04 (万元)
备所在企业的正常投资报酬率为 10%，评
估时马克与美元的汇率为 1.5：1，人民币
2.实体损耗率＝3/ (3+7)×100%＝ 3
与美元的汇率为 8：1.根据上述数据估算 0%
进口设备续用价值。
3.功能性贬值＝4×( 1-33%)(P/A，
10%，7)＝2.68×4.8684＝ 13.05 万元
解答与分析：(1)被评估设备的 CI F 价格取同年其他企业从德国进口设备的 CIF 价格最为合理，即被评估设备的 CIF 价格为 60 万马克，可以按照评估时马克 与美元的汇率 1.5：1 折合为 40 万美元： 40×8=320 万元人民币。
(2)被评估设备的重置成本 = (设 备的 CIF 价格+银行手续费)×( 1＋国内 运杂费率)其中：
银行手续费＝40×8×0.8%=2.56 万 元人民币
国内运杂费= (320+2.56)×3%=9.68
万元人民币
进口设备重置成本=320+2.56+9.68 ＝332.24 万元人民币
成新率＝5÷(5+5) =50%
有形损耗=332.24×50%=166.12 万元 人民币
5
无形损耗=年净超额运营成本×( 1- 所得税率) ×(P/A，10%，5) =2×( 1 -33%) ×3.7908=5.079672=5.08 万元人民 币
续用价值= 322 ﹒ 24-166.12-5.08=1
61.04 万元人民币
考例 1、有一待估宗地甲需评估，
现搜集到与宗地甲条件类似的 4 宗地A、B、 C、D，具体情况如表 1— 1；表中的交易情 况、区域因素及个别因素值，都是参照物 与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗 地甲条件优，负号含义相反。数值大小代 表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用 地容积率与地价关系为： 当容积率在 1-1. 5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位 地价比容积率为 l 时的地价增加 3%.另外， 该城市地价指数情况 1995 年至 1999 年每 年分别为 100、105、108、110、111.试求 待估宗地 1999 年 1 月份的价格。(单位： 元／平方米)
表 1— 1 宗地成交价交易时间交易情
况 容积率 区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0 C.760×111/110×100/100×106/10 3×100/100×100/98＝ 805 (805.35)
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
D.780×111/110×100/100×106/10
B
850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
0×100/99×100/99＝ 851 (851.26)
C
760 1988.1 0 1.1 0 -2%
最后确定评估结果：( 762+789+805+ 851)÷4＝3207÷4＝801.75 元/平方米
D
780 1998.1 0 1.0 -1% -1%
考例 1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对
解答与分析：首先需要建立容积率地
讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与
价指数表，见下表
乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业
容积率 1.0 1.1 设计能力分别为 150 万部和 50 万部：该专利 1.2 1.3 1.4
为甲企业外购，账面价值 100 万元，已使用 4 年，尚可使用 6 年，假设前 4 年技术类资产累
地价指数 100 103 1 计价格上涨率为 15%；该专利对外许可使用对 06 109 112
甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地 位，市场竞争会加剧，预计在以后 6 年，甲企
然后对参照物地价进行修正：
业减少收益按折现值计算为 50 万元，增加研
发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加
A.800×111/110×100/102×106/10
成本按现值计算为 10 万元。请评估该项专利
9×100/101×100/100＝ 762 (762.04)
许可使用的最低收费额(以万元为单位，小数
B.850×111/111×100/101×106/11
点后保留两位)。
2×100/100×100/101＝ 789 (788.6)
解答与分析：重置成本净值＝100× (1+15%)× 6/(4+6)＝69 (万元)
重置成本净值分摊率＝ 50/ (150+50) ×100%＝ 25%
机会成本＝50+10＝60 (万元)
该专利许可使用的最低收费额＝69 × 25%+60＝77.25 (万元)
考例 2、某企业决定将使用了 10 年的 注册商标转让。据调查，该企业使用这一 商标的商品比其他企业同类商品的单价 高出 5 元，该企业年生产量是 900 万台， 假设目前市场情况表明未来 5 年市场需求 量和企业生产量可以达到 1000 万台。假 定折现率为 10%，该商标权转让价值是多 少？假设不是转让所有权，而是通过许可 使用合同将该商标使用权许可给另一企 业使用。合同约定：使用期限为 5 年，经 预测该企业使用该商标后每台产品可新 增利润 5 元。第一年至第五年的销售量分 为 20、25、30、40 和 55 万台，利润分成
6
率为 30%，折现率确定为 10%，该商标使 用权的价格是多少？
解答与分析：使用商标每年可获取的 预期超额利润为：1000×5=5000 万元
将预期超额利润折现得出该商标评 估价格＝5000×(P/A，10%，5)=5000× 3.7908=18954 (万元)
年份 新增利润(万元) 折现系 数 折现值(万元)
1 100 0.909 1 90.91
2 125 0.826
4 103.30
3 150 0.751 3 112.70
4 200 0.683 0 136.60
5 275 0. 62
09
170.75
合计
614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%= 184.368 万元
考例 3、甲企业将一项专利使用权转
让给乙公司，拟采用对利润分成的方法， 该专利系三年前从外部购入，账面成本 8 0 万元，三年间物价累计上升 25%，该专
利法律保护期十年，已过四年，尚可保护 六年，经专业人员测算，该专利成本利润 率为 400%，乙企业资产重置成本为 4000
万元，成本利润率为 12.5%，通过论证分
析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为 五年，另外，通过对市场供求状况及有关 会计资料分析得知，乙企业实际生产能力
为年产某型号产品 20 万台，成本费用每
台约为 400 元，未来五年间产量与成本费 用变动不大，该产品由于采用了专利技 术，性能有较大幅度提高，未来第一、第 二年每台售价可达 500 元，在竞争的作用
下，为维护市场占有率，第三、第四年售 第一、第二年：( 500-400)×20=20 价将降为每台 450 元，第五年降为每台 4 00 万元
30 元，折现率确定为 10%.要求：根据上
述资料确定该专利评估值(不考虑流转税 第三、第四年：(450-400)×20=10 因素)。
00 万元
解答与分析：首先应该注意的是，本 第五年： (430-400)×20=600 万元
例资料没有给出所得税税率，应该理解为
不考虑所得税因素对收益的影响。(此判 (2)确定每年分成额
断方法可以推而广之)。
第一、第二年：2000×10%=200 万元
首先确定利润分成率：(1)专利重 第三、第四年：1000×10%=100 万元
置成本=80×(1+25%) =100 万元
第五年： 600×10%=60 万元
(2)专利约当投资量=100× (1+400%)
=500 万元
(3)确定评估值=200÷( 1+10%) +2
00÷(1+10%)2+100÷( 1+10%)3+100÷
(3)乙企业资产约当投资量=4000× (1+10%)4+60÷( 1+10%)5=200×0.909 ( 1+12.5%) =4500 万元
1+200×0.8264+100×0.7513+100×0.68
30+60×0.6209=527.784 万元=528 万元
(4)利润分成率=500÷(4500+500)
(允许有一定误差)
=10%
考例 4、某商场的土地使用年限
确定评估值：(1)确定每年利润额
从 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商场共有 两层，每层建筑面积为 2000 平方米，可
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出租面积占建筑面积的 60%.一层已经于 1 996 年 5 月 31 日出租， 租期 5 年，月租金 为 180 元/平方米。二层暂时空置。附近 类似商场一、二层可出租面积的正常月租 金分别为 200 元/平方米、 120 元/平方米， 出租费用为租金的 20%.折现率为 10%.试 估算该房地产 1998 年 5 月 31 日出售时的 总价格。(带租约)
解答与分析：首先计算每层可出租面 积=2000×60%=1200 平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续 履行原租约，一层只能按照 180 元/平方 米计算租金收入，二层需要按照正常月租 金 120 元/平方米计算租金收入，带租约 的前 3 年期间每年的出租收益=(180+120) ×1200×12× (1-20%) =3456000 元=345. 6 万元。
因为土地使用年限从 1994 年 5 月 31 日起 40 年，而到 1998 年 5 月 31 日已经 经历了 4 年，还剩 36 年，再扣除必须履 行租约的 3 年，所以，租约期满后，还可 以继续按照正常租金出租 33 年，每年的
出租收益= (200+120)×1200×12×( 1- 20%) =3686400 元=368.64 万元。
最后，计算带租约的出售价格 =345.6 万元×3 年 10%的年金现值系数+368.64 万 元×33 年 10%的年金现值系数=3509.8 万 元。
考例 5、评估机构于 2002 年 1 月对某
公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的 非上市普通股票 100 万股，每股面值 1 元。 经调查，由于甲企业产品老化，评估基准
日以前的几年内，该股票的收益率每年都 在前一年的基础上下降 2%，2001 年度的 收益率为 10%，如果甲企业没有新产品投 放市场，预计该股票的收益率仍将保持每 年在前一年的基础上下降 2%.已知甲企业 正在开发研制一个新产品，预计 2 年后新 产品即可投放市场，并从投产当年起可使 收益率提高并保持在 15%左右，而且从投
产后第 3 年起，甲企业将以净利润的 75% 发放股利，其余的 25%用作企业的追加投 资，净资产利润率将保持在 20%的水平。
若折现率为 15%，求公司所持甲企业股票 该股票评估值＝ 15.78+18.44+85.77 2002 年 1 月 1 日的评估值。
=119.99 (万元)
解答与分析：新产品投资以前两年的 考例 1、某企业为了整体资产转
收益率分别为：10%× ( 1—2%) ＝9.8% 让，需进行评估。经预测该企业未来 5 年 以及 9.8%× (1—2%) ＝9.6%
净利润分别为 100 万、 110 万、 120 万、 1
50 万、 160 万，从第六年起，每年收益处
新产品投产以前两年内股票收益现
于稳定状态，即每年均为 160 万。该企业 值＝100×1×9.8%/ (1+15%) +100×1×9. 一直没有负债，其有形资产只有货币资金 6%/ (1+15%) 2＝8.52+7.26＝15.78 (万 和固定资产，且其评估值分别为 100 万和 元)
500 万，该企业有一项可确指无形资产，
新产品投产后第一和第二年该股票
即一个尚有 5 年剩余经济寿命的非专利技
收益现值之和＝100×1×15%/( 1+15%) 3 术，该技术产品每件可获超额净利润 10 +100×1×15%/( 1+15%) 4＝9.86+8.58＝ 元，目前该企业每年生产产品 8 万件，经 18.44 (万元)
综合生产能力和市场分析预测，在未来 5
年，每年可生产 10 万件，经预测折现率
从新产品投产后第三年起股利增长 和本金化率均为 6%.请评估该企业的商誉 率=20%×25%=5%
价值 (以万元为单位，小数点后保留二
位)。
从新产品投产后第三年起到以后该
股票收益现值=100×1×15%/(15%-5%) 解答与分析：该企业商誉价值评估应 ×1/(1+15%)4=150×0.5718=85.77(万 采用割差法进行。首先运用收益法评估企 元)
业整体价值，再运用加和法计算出企业各 单项资产价值之和，再运用企业整体价值
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减掉企业单项资产评估值之和得到企业 商誉价值。单项有形资产评估值为 600 万。
004 年至 2008 年的净利润分别为 100 万 元， 110 万元， 120 万元， 120 万元， 130 万元，从 2009 年起，甲企业净利润将保
× (1-33%)÷(1+10%) 2+ (210-200) ×6000×( 1-33%)÷(1+10%) 3=450000 ×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+6000 0×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+3 0202.854=442723.5 元=44.27 万元
或者：企业评估值=119.41÷10%=1 19 4.1 万元
非专利技术的预期年净利润为 100 万 元，在折现率和本金化率均为 6%的情况 下，各年的复利现值系数分别为 0.9434、 持在按 2004 年至 2008 年各年净利润计算 的年金水平上。该企业有形资产账面净值 采用割差法计算的商誉价值=企业评 估价值-专利评估价值-有形资产评估价 值=1194.11-44.27-916 万元=233.84 万元
0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用 收益法估算出非专利技术评估值＝100× (0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.747 3)＝421.24 (万元)
当然采用收益法估算出非专利技术 评估值也可以借助年金现值系数，而且采 用年金现值系数是考生首先会想到的，这 里之所以没有采用年金现值系数，是想培 养考生的应变能力。
评出商誉价值＝整体资产评估值- (有形资产评估值+非专利技术评估值) ＝2524.18- (600+421.24) ＝1502.94 (万 元)
考例 2：甲企业因股份制改制需
进行评估，评估基准日为 2004 年 1 月 1
日。经评估人员调查分析，预计甲企业 2
为 867 万元，评估基准日评估价值为 916 万元。该企业的可确指无形资产仅有一项 专利技术。该项专利技术可改善企业现有
产品的性能，从而能以更高的价格在市场
上出售，并且可维持三年的超额收益期，
预计该专利产品第一年售价为 300 元/台，
销量为 4500 台，第二年售价为 250 元/台，
销量为 5000 台，第三年售价为 210 元/台，
销量为 6000 台，同类产品的正常市场销 售价格为 200 元/台，该专利产品的单位
成本与同类产品大体相同。假设折现率和
资本化率均为 10%，该企业适用的所得税 税率为 33% (如果不考虑流转税因素)。 请评估甲企业的商誉价值(以万元为单 位)。
解答与分析：采用收益法计算该项专 利技术的评估值= (300-200) ×4500× ( 1 -33%)÷(1+10%) + (250-200)×5000
有形资产评估价值=916 万元
采用收益法前五年的收益现值之和=
100÷(1+10%)+110÷( 1+10%)2+120÷
(1+10%)3+120÷( 1+10%)4+130÷( 1+
10%)5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.3 31
+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.9
1+90.16+81.96+80.72=452.66 万元
根据年金现值系数的数学表达式可 以计算出， 5 年 10%对应的年金现值系数 是 3.7908，将前五年的收益换算成为年等 额收益(年金)=452.66÷3.7908=119.41 万元，此数据同时也是从 2009 年起的各 年净利润水平。
企业评估值=452.66+119.41÷10%÷ 1.6105=452.66+741.45=1194.11 万元
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