项目评估指标体系

房地产项目评估体系

胡瑾卿

一、项目评估体系

1、评价指标 表1、项目评价指标 一、城市评价指标 1与当地关系 2经济结构 熟识、+2分 关系较好+1分 非公经济为主或第三介于二者之间+0无关系-0分 公有经济为主且第三产业比重轻-1分 涨幅较大仍微涨或一潭死水或较大巨幅上涨后快交恶-1分 指标解释 董事长选择城市四大标准略加变化以便于判断，第四项可用来选择地块 供求因素 周边购买力支撑 品牌延续 指标解释 中心+2分 四两拨千金+4分 >30% +7分 次中心+1分 适当分期 +1分 20-30% +5分 新区-1分 一次付清 -2分 10-20% +1~3分 较差 -1分 致命硬伤-4分 规模大-3分 危险-4分 远郊-3分 如在市中心掘起初期否决 供求竞争 0-10% -1~-3分 <0 否决 预警指标 资本回报 利润指标 风水影响 产业占较大比重+1分 分 3所处产业周期 长期低弥后反弹期及快步上扬初期+2分 4城市化进程 5供求关系 持续大幅上涨或缓慢起步+1分 连接多年下跌+0分 涨幅后盘整-1分 速下跌-2分 郊区化阶段+0分 供大于求-1~-3分 尚未开始城市化-2分 价格战-4分 市中心掘起初期+0分 新区掘起期+0分 供不应求+1~3分 基本平衡+0分 辐射全省+1分 较强+1分 无+0分 6城市(区域)吸引力 辐射全国+2分 7辐射区域购买力 强+2分 对外略有辐射+0分 只辐射当地-1分 人口外流-2分 中+0分 偏弱-1分 弱-2分 8是否当地已有项目 有+1分 二、项目评价指标 1项目区位 2土地付款方式 3估算项目利润率 4风水评级 5工业污染等硬伤 6有无拆迁 7资金链状况 较好或依山傍河+1分 一般 +0分 无+0分 无+0分 宽松+0分 可容忍硬伤-2分 少量拆迁-1分 紧张-2分 注：①分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标得分累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值可不断修正与完善。

2、分值解释

体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为：

表2、评估体系分值含义

城市评价得分 项目评价得分 总得分 好 > 5 > 5 > 8 较好 3 ~ 5 3 ~ 5 5 ~ 8 一般 0 ~ 2 0 ~ 2 1 ~ 4 较差 -3 ~ -1 -3 ~ -1 -3 ~ 0 差 < -3 < -3 < -3 注：分值区间可以进一步修正与完善

1/3

二、部分项目地块试评结果

指标\\项目代码 1与当地关系 2经济结构 3所处产业周期 城市评4城市化进程 5供求关系 6城市(区域)吸引力 1 2 0 2 0 -1 0 1 1 5 较好 2 1 3 1 0 -3 -2 2 较好 7 较好 2 2 0 1 0 -3 -2 1 1 0 一般 1 1 -2 0 0 0 -2 -2 一般 -2 较差 3 1 0 1 0 -1 0 -1 0 0 一般 -3 1 -1 1 0 0 0 -2 较差 -2 较差 4 1 1 2 0 0 1 1 0 6 好 -1 4 2 0 0 0 0 5 较好 11 好 5 1 0 2 0 1 0 1 0 5 较好 2 1 1 1 0 0 0 5 较好 10 好 6 1 0 2 0 1 0 1 0 5 较好 2 1 2 1 0 -3 0 3 较好 8 较好 7 2 0 1 0 -2 -2 0 1 0 一般 -1 1 -2 0 0 0 0 -2 较差 -2 较差 8 1 1 1 0 3 2 2 1 11 好 -1 1 3 1 0 0 0 4 较好 15 好 9 1 -1 1 0 0 -2 -1 1 -1 较差 -1 1 -2 1 -4 0 0 -5 差 -6 差 10 2 -1 1 0 -1 -2 -1 1 -1 较差 1 1 -2 0 0 0 0 0 一般 -1 较差 11 1 1 2 0 1 1 1 0 7 好 1 1 -3 1 0 0 -2 -2 较差 5 较好 12 2 0 1 0 -1 0 0 0 2 一般 1 1 -1 0 0 -1 0 0 一般 2 一般 13 1 1 -1 0 -3 1 2 0 1 一般 1 1 -2 0 0 0 -2 -2 较差 -1 较差 14 1 1 -1 0 -2 1 2 1 3 较好 -1 4 否决 1 0 0 -2 否决 否决 否决 否决 价 7辐射区域购买力 8是否当地已有项目 小计 城市评价 1项目区位 2土地付款方式 项目评价 3估算项目利润率 4风水评级 5工业污染等硬伤 6有无拆迁 7资金链状况 小计 项目评价 总得分 总评价 注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价

2/3

三、项目评价结果说明

1、“好”项目

1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。

取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。

2、“较好”的项目

4（7）、5（8）、6（5）三个项目被评判为“较好”的项目，三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。

扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。

6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。

3、“一般”项目

7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/M2均价）就受影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。

但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。

4、“较差”的项目

8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。

前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。

12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。 5、“差”与直接“否决”的项目

13旧项目由于在区位无吸引力的基础上，有化工污染硬伤（-4分），故为差项目。 14地块高峰时拿地，楼面价高于周边400-500元/M2，利润为负，直接否决。

2005-9-22

3/3