关于对温州市《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》解读 Microsoft Word 文档

郑庆福 浙江高策律师事务所 律师

2014年9月3日温州市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

文件共十条，分述如下：一、停止温政发[2011]23号文关于限购措施的规定。放宽华侨、港澳同胞、企业购置商品住宅。在此文中没有提及是否放宽限贷。

二、由房屋登记机构出具首套房书面查询结果，替代购房人提供的证明，便利购房人。

三、对土地出让进行科学把控，化解商品房库存压力。

四、加强商品价格调整管理，强调“一房一价”的价格备案制度，对已经销售未办理转移登记的商品房价格调整，要求申报备案。再进行合同备案、房屋登记。

五、解除购房合同，不再进行集中公开方式销售，可自行销售。

六、预售资金监管为工程预算清册总额130%，预售资金超过的部分由开发商自行安排。

七、对住房开发贷款条件设定为，首先抵押权人声明对土地、房屋登记机关因土地或在建工程、商品房交叉抵押可能产生责任的免责；其次为开发商、预售资金监管银行、按揭银行三方需达成资金监管协议，将按揭贷款优先偿还土地抵押贷款。

八、对预售并经合同备案登记、已初始登记预售商品房和现售商品房。在双方约定预告登记后，可申请办理按揭贷款。双方均可申请办理房屋所有权转移预告登记和房屋抵押预告登记。

九、关于地下机动车库（车位）的销售，以土地合同约定可售为条件。但仍然需办理预售许可证。可以单独申领房屋所有权证。

其中机械车库或人防结建部位的机动车库（车位）的销售方式，需在销售方案中注明，以补充条款在商品房买卖合同中注明。不再单独签订合同。不颁发房屋所有权证，可在房屋权证附记栏中备注说明。

十、强化市场监管的宏观规定，对房市跟踪研判、监测预警、引导。出现“房闹”的提法，不过加上对无理“房闹”的“无理”二字。可能其中还有有理“房闹”。

对于温州房市如此重要，以半掩半遮方式，说明心态是谨慎的，信心是不足的，但效果是难说的。市场能否平稳、健康、发展，不是一个文件发布执行就能扭转。

由于温州房屋登记、土地登记分属二个部门，并非合一。抵押物标的涉及土地使用权、在建工程、商品房。抵押类型有住房开发抵押和个人住房贷款抵押（按揭贷款）。可能由不同银行办理贷款，极可能造成抵押权益冲突。《物权法》第二十一条第二款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”为规避登记机构的风险，温州市在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》第七条中要求抵押权人书面声明对土地、房屋登记机关因土地或在建工程、商品房交叉抵押可能产生责任的免责。并规定由开发商、预售资金监管银行、按揭银行三方需达成资金监管协议，将按揭贷款优先偿还土地抵押贷款。优先保障土地抵押

权人的利益。

对于机械车库或人防结建部位的机动车库（车位）的产权登记，不单独发证。在房屋权证附记栏中备注说明，以权证上附属也说明权利附属。其作法同小区物业用房的权属在登记册上注明的效果。房屋所有权登记形式已经出现单独发房屋所有权证、在房屋所有权证附记栏中备注、在登记册注明的方式。