土地估价实务-1-2_真题-无答案

土地估价实务-1-2 (总分70,考试时间90分钟)

一、单项选择题每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。 1. 下列属于商品租金，却不属于成本租金的是( )。 A. 折旧费 B. 保险费 C. 贷款利息 D. 房产税

2. 由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是( )。 A. 存款利率 B. 贷款利率 C. 实质利率 D. 不动产租金与买卖价格的比率

3. ( )是市场运行中重要的信号，也是调节市场供求关系、影响资源配置的重要经济杠杆。 A. 价格 B. 价值 C. 使用价值 D. 货币价值

4. 土地质量即土地的( )，其优劣由土地位置和地块的条件决定。 A. 成本 B. 潜力 C. 价值 D. 使用价值

5. ( )是保证样本调查质量的关键。 A. 制订周密的资料收集计划 B. 编制准确的调查表格 C. 调查人员的技能掌握与运用 D. 选择正确的调查方法

6. 1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除( )后的余值或房产的租金收入。 A. 10%～30% B. 20%～30% C. 15%～30% D. 10%～25%

7. 营销分析是运用( )技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。 A. 市场营销 B. 市场策划 C. 市场预测 D. 市场细分

8. 不论何种情况，( )机制都会以其特定的运行原理左右市场的运行、调节商品的供求、决定资金的流向以及影响资源的配置。 A. 市场竞争 B. 市场供求 C. 市场价值 D. 市场价格

9. 土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为( )。 A. 路线价估价法 B. 标准宗地估价法 C. 成本逼近法 D. 基准地价系数修正法

10. 任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的( )环境。

A. 人文 B. 自然 C. 经济 D. 社会

11. 市场交易资料整理中的土地费用不包括( )。 A. 管理费 B. 修理费 C. 折旧费 D. 土地税以直接归属土地负担部分为限 12. 确定还原利率时，通常可参考的依据不包括( )利率。 A. 存款 B. 贷款 C. 实质 D. 资本

13. 在计算房屋租赁案例的地价时，通常选用( )。 A. 收益还原法 B. 综合分析法 C. 分层控制法 D. 主导因素法

14. 土地分等定级的实质就是依据( )的优劣，评定出土地等级。 A. 土地价值 B. 土地区位 C. 土地使用价值 D. 土地成本

15. 不动产可行性研究一般包括三个必要内容，不包括( )。 A. 项目的必要性分析 B. 对项目期望的可靠性 C. 项目实施的可行性分析 D. 项目的技术和经济评价 16. 假设开发法又称剩余法，是( )的变种。 A. 市场比较法 B. 成本法 C. 收益还原法 D. 路线价法

17. 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是( )价格。 A. 土地所有权 B. 抵押权 C. 土地使用权 D. 收益

18. 下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则的是( )。 A. 优先保证居民住宅用地 B. 占用耕地与补充耕地相平衡

C. 城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离

D. 严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地

19. 市场供求分析不仅是要确定市场供求的过去和现状，关键是要对( )进行预测。 A. 供求 B. 价格 C. 时机 D. 市场容量

20. 评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，其中不包括( )。

A. 交易底价 B. 课税价格 C. 基准地价 D. 公告(示)地价

21. 公共设施的服务半径一般确定在( )km之间。 A. 0.3～0.7 B. 0.4～0.8 C. 0.5～0.9 D. 0～0.5

22. 在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用( )。 A. 租金剥离法 B. 层次分析法 C. 总分频率曲线法 D. 级差收益测算法 23. 下列关于农用地特点的说法，错误的是( )。

A. 农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

B. 我国农用地资源丰富，且可以自行恢复和再生，所以取之不尽，用之不竭

C. 农用地受自然环境的影响显著

D. 农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用 24. 影响地价的行政因素不包括( )。 A. 土地制度 B. 住房制度 C. 城市化进程 D. 交通管制和行政隶属变更 25. 农用地定级考虑的因素中不包括( )因素。 A. 自然经济 B. 人文社会 C. 区位差异 D. 耕地便利

26. 土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括( )不同。 A. 表示方式 B. 价格基础 C. 生产成本 D. 形成时间

27. 土地等级评定或土地条件均值区划分以( )现状为准。 A. 工业用地 B. 住宅用地 C. 城镇土地 D. 农村土地

28. 下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是( )。 A. 自然供给 B. 社会需求 C. 经济支持 D. 计划和规划

29. 根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为( )。 A. 林业区 B. 草田轮作区 C. 谷物轮作区 D. 自由农作区

30. ( )是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租。 A. 级差地租Ⅰ B. 级差地租Ⅱ C. 垄断地租 D. 绝对地租

二、多项选择题每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。 31. 可行性研究是( )的依据。 A. 项目审批 B. 资金筹措

C. 编制设计任务书

D. 开发商与各方签订合同 E. 确定项目金额

32. 农用地分等定级的原则有( )原则。 A. 综合分析 B. 分层控制 C. 多重因素

D. 土地收益差异 E. 需求与供给

33. 地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是( )的购买价格。 A. 土地价值 B. 土地使用价值 C. 土地收益 D. 土地权利 E. 土地肥沃程度

34. 土地分等定级一般应遵循的原则有( )原则。 A. 地域分级 B. 土地差异 C. 综合分析 D. 主导因素

E. 定量与定性分析结合

35. 农用地分等定级的任务，是根据农用地的( )属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等级与级别。 A. 自然 B. 社会 C. 区域 D. 人文 E. 经济

36. 用修正法计算定级指数的方法有( )修正法。 A. 连乘 B. 加权 C. 数轴 D. 等间距 E. 综合

37. 土地价格是由( )相互作用、相互影响所形成的。 A. 不可移动性 B. 效用

C. 相对稀缺性 D. 相关 E. 有效需求

38. 影响土地价格的人口因素包括( )。 A. 人口密度

B. 人口自然增长率 C. 人口素质

D. 家庭人口构成 E. 人口分布

39. 影响土地价格因素中的经济因素有( )。 A. 经济发展状况

B. 居民收入和消费水平 C. 房地产投机

D. 财政收支与金融状况 E. 物价变动

40. 城镇土地级别的划分方法包括( )。 A. 总分数轴法 B. 总分频率曲线法 C. 因素成对比较法 D. 总分剖面图法 E. 层次分析法

41. 对于( )等均需要对不动产资产进行估价。

A. 企业兼并 B. 投资 C. 参股

D. 企业解体 E. 企业重组

42. 全部不动产对( )必须具有效用。 A. 承租人

B. 承租型所有人 C. 所有权人

D. 投资型所有人 E. 自用型所有人

43. 通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动结束时与现值等值的金额称为( )。 A. 现值 B. 终值 C. 未来值 D. 时值 E. 有效值

44. 为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对( )进行评定。 A. 土地价值 B. 土地使用价值 C. 土地价格 D. 土地成本 E. 土地增值收益

45. ( )是估价对象在某种估价目的特点的条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。 A. 客观合理价格 B. 价值 C. 使用价值 D. 货币价格 E. 正常交易价格

46. 影响土地区位的主要因素包括( )因素。 A. 个别 B. 自然 C. 社会经济 D. 人文 E. 行政

47. 区位就是( )地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 A. 自然 B. 经济 C. 交通 D. 人文 E. 行政

48. 基准地价的特点有( )。

A. 全域性 B. 分用途 C. 无限期 D. 平均性 E. 有限期

49. 土地估价是作为( )进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。 A. 组织 B. 国家 C. 个人 D. 单位 E. 社会团体

50. 由于( )的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式。 A. 土地质量 B. 地产权利 C. 土地区位

D. 市场供求关系 E. 土地管理