北京市CBD写字楼市场分析

北京CBD写字楼市场分析

北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京⾼档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中⼼区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东⼤桥路，东到西⼤望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平⽅公⾥，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租⾦处于北京市最⾼⽔平。⼀、CBD区域概况1、CBD的功能定位及规划

CBD(商务中⼼区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及⽂化娱乐为⼀体的国际商务中⼼区；成为现代化超⾼层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为⾦融、保险、电信、信息咨询等⾏业的公司地区总部与营运管理中⼼。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平⽅⽶之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、⽂化及娱乐设施等。其中，⼤北窑⽴交桥东北⾓的区域被定为CBD核⼼区，占地约30公顷，规划建筑⾯积约为150万平⽅⽶，是CBD超⾼层建筑集中区域，主体建筑将突破300⽶，形成⼀组标志性建筑群，主要⽤于写字楼、酒店、会展中⼼、⽂化娱乐等商务设施建设。2、CBD交通状况

⽬前CBD内拥有东三环、建外⼤街、朝阳路等城市主⼲道，还有⼀线地铁及⼏⼗条公交线路，路⽹发达，交通⼗分便利。考虑到区域的交通压⼒，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路⽤地约为155公顷，占CBD总⾯积的39%。CBD交通拥堵问题将借助⽴体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100⽶，东西宽约1300⽶，形成约177公顷的巨⼤地下⾛廊。到2008年，CBD地下空间将体现“⼀轴、⼀区、两点、三线”的框架：⼀轴为东三环路地下空间发展轴线；⼀区为核⼼区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外⼤街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。

图1 CBD写字楼项⽬空间分布图⼆、CBD写字楼供应分析

1、2004年以来，CBD写字楼供应量较为稳定，保持在50万平⽅⽶左右

据统计，截⾄2007年9⽉，CBD写字楼供应⾯积（现房及新增准售⾯积）约为328万平⽅⽶。⾃2004年⾄2006年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在50万平⽅⽶左右（详见图2）。2007年CBD区域⼊市的写字楼项⽬较少，2007年1-9⽉份，新增供应量约10万平⽅⽶。2006年以来宏观调控及2007年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加⼤，延迟了部分项⽬⼊市；另外，随着区域内可开发⽤地逐渐减少及⽬前房价快速上升的态势，提⾼了开发商的未来预期，也进⼀步推迟了部分项⽬⼊市，使得2007年前三季度⼊市项⽬⼤幅减少。从供应的时间段来看，2002年及以前的供应量约为129万平⽅⽶，约占总供应量的40%，其中有⼤量上世纪九⼗年代建成的写字楼，如国贸中⼼、京⼴中⼼、嘉⾥中⼼、汉威⼤厦等典型写字楼项⽬；更多的供应量则是在2003年以后，其供应⾯积约为200万平⽅⽶，约占总供应量的60%，其中规模较⼤的项⽬有：北京财富中⼼、中环世贸中⼼、北京万达⼴场、北京银泰中⼼、东⽅梅地亚中⼼等⼤型⾼档写字楼项⽬。

图2 CBD历年写字楼供应情况图

2、现房租售是2002年及以前CBD写字楼供应的主要⽅式，2003年以后主要以期房预售供应⽅式为主

据统计，CBD的写字楼供应⽅式主要为现房租售及期房预售。2002年及以前现房租售供应⾯积约为56万平⽅⽶，约占同期总供应量的43%，是CBD区域内写字楼供应的重要⽅式；2003年开始，区域内的写字楼供应主要采取期房预售⽅式，除个别开发商⾃持项⽬以外，绝⼤多数项⽬进⾏期房预售。2003年⾄2007年9⽉份，预售供应量总计185万平⽅⽶（详见表1、图3），约占同期总供应量的93%。

图3 2003-2007年9⽉份CBD写字楼预售供应情况图表1 2003年-2007年9⽉CBD新增写字楼项⽬⼀览表

3、区域内甲级及顶级写字楼占绝⼤多数，所占⽐重超过97%

据统计，CBD区域甲级写字楼供应⾯积约为320万平⽅⽶，约占写字楼供应总⾯积的97%。作为⾸都最富有活⼒和最具现代⽓息的中央商务区，⼊住企业以国际内外知名公司为主，这些企业对办公环境有很⾼的要求，使得甲级甚⾄是顶级写字楼云集于

此。在CBD发展的各个时期，都有许多达到顶级写字楼标准的项⽬⼊市。例如，上个世纪90年代的顶级写字楼代表有国贸中⼼和嘉⾥中⼼；2000年以后，则出现了北京财富中⼼、中环世贸中⼼、万达⼴场及北京银泰中⼼等多个顶级写字楼项⽬；未来⼊市的国贸三期，环球⾦融中⼼等项⽬将成为未来顶级写字楼的新标准。除此之外，该区域内也存在⼀些档次较低的⼄级和丙级写字楼，供应⾯积不到10万平⽅⽶，所占⽐重约为3%，⼤多是建成于上世纪的⼩型写字楼项⽬。这些档次较低的⼩型写字楼恰好弥补了CBD区域写字楼档次过⾼、体量过⼤、不适于⼩型企业⼊驻的不⾜。4、区域内项⽬体量普遍较⼤，体量在3万平⽅⽶以上项⽬超过三分之⼆

据调查统计，CBD商圈写字楼项⽬的体量都较⼤，约三分之⼆的写字楼项⽬供应⾯积都在3万平⽅⽶以上。其中，规模在5-10万平⽅⽶的项⽬所占⽐重最⾼，达到41%；超过10万平⽅⽶的项⽬所占⽐重约为10%。体量在10万平⽅⽶以上的项⽬⼤多是档次较⾼的项⽬，主要有：国贸中⼼、航华科贸中⼼、中环世贸中⼼、北京银泰中⼼等。3万平⽶⽅以下的项⽬所占⽐重约为32%，其中规模在1万平⽅⽶以下的项⽬所占⽐重约为18%，主要是前⼏年建设的项⽬，其中⼄级写字楼居多，还包括个别公寓、办公、商业综合项⽬中的写字楼部分（详见图4）。

图4 CBD写字楼体量供应结构图

5、⽬前CBD区域内写字楼半数以上为只租不售，部分项⽬只售不租，租售结合项⽬最少

据统计，虽然CBD内有近三分之⼆的写字楼项⽬通过期房预售⽅式供应，但由于早期开发的项⽬已经销售完毕，⽬前只能通过租赁⽅式进⾏供应，如嘉⾥中⼼、汉威⼤厦、SOHO现代城等。其中还存在⼀部分被整购之后转租的项⽬，如：中环世贸中⼼

被?德置地整购后出租；德润房地产开发集团有限公司整栋购买通⽤国际中⼼，现更名为德润⼤厦对外出租；即将在08年初招商的泰康⾦融⼤厦原为北京国际1号楼，被泰康⼈寿保险股份有限公司整购，等等。

⼤约20%的项⽬只租不售，为开发商⾃持经营，典型项⽬有：国贸中⼼、中服⼤厦、京⼴中⼼、艾维克⼤厦、双⼦座⼤厦等。三、CBD写字楼市场需求分析

不同的商圈有不同的定位，其市场需求群体也有较⼤差别。如中关村商圈，定位于IT业及⾼新技术企业，同时作为租售价格相对不⾼的成熟写字楼商圈，中⼩企业也是中关村的主要客户群体；⾦融街是银⾏、证券、保险等⾦融机构最为集中的写字楼区域，⽬前⾦融街的⼊驻企业包括众多国家机关、国有⼤型企业，整栋购买的较多。⽽CBD商圈作为北京最成熟、市场最活跃的写字楼商圈，凭借其成熟的商务氛围，是世界500强企业、跨国公司、国内外知名企业办公场所的⾸选。CBD写字楼市场需求详细情况如下：

1、区域内写字楼总体需求呈现平稳增长，但近⼏年供应量的持续增加造成平均空置率较⾼

随着CBD地区的配套设施不断完善，写字楼档次的不断提⾼，商务氛围的⽇益增强，并借助奥运会举办在即所带来的商机，CBD写字楼经济发展前景更加⼴阔，近两年该区域的写字楼总体需求呈现平稳增长。众多外企和知名企业加快了进驻该区域的步伐，世界500强企业和跨国公司⼊驻CBD的数量越来越多，甚⾄许多中⼩企业为了追求CBD的商务环境也不惜成本选择在CBD建⽴办公场所，另外，还有许多投资者也看好CBD的发展前景，出现了众多写字楼的整购现象。

受奥运经济的影响，CBD区域的写字楼供应阶段性特征⽐较明显，众多写字楼供应抢在奥运会举办之前⼊市，使得近⼏年的新增写字楼供应量较⼤，⽽CBD的写字楼需求却保持相对平稳的增长态势，因此在消化前期供应量需要⼀段时间的情况下，致使⽬前该区域的写字楼空置率较⾼，估计超过了20%。另外，CBD区域内很多写字楼以⼤单销售为主，不少楼盘私下洽谈整栋购买，所以因供应量增加导致写字楼空置率急剧上升的情形不会特别明显。⽬前的情况在短期内会加剧项⽬间的竞争，但CBD独特的位置与其良好的商务办公氛围使其将长期保持较好的发展前景。因此该区域写字楼的短期空置率较⾼属正常现象，不会影响⼤局。2、国内外知名企业看好CBD写字楼市场，投资需求较⼤，出现众多⼤单交易

随着北京经济的快速发展及商务氛围的⽇渐浓厚，众多企业看好北京的写字楼市场，⼤单成交成为写字楼交易的重要⽅式，作为北京写字楼最集中的CBD区域，⾃然也成为众多企业关注的重点。近年来，CBD的⼤单投资需求⼗分旺盛，其交易⾯积超过了50万平⽅⽶，如?德置地整购了中环世贸中⼼A、B座，⾯积约为11万平⽅⽶；⽇本Replus株式会社整购了华贸中⼼1、2号楼，⾯积约为12万平⽅⽶；中保集团整购了银泰中⼼，⾯积约为6万平⽅⽶；三星、泰康保险及安联投资分别整购了北京国际中⼼1、2、3号楼，⾯积达到18万平⽅⽶；通⽤国际中⼼B栋被德润房地产公司整栋收购，已更名为德润⼤厦，等等。3、⾦融保险业及中介、咨询等现代服务业是CBD写字楼最重要的需求客户群体

根据CBD的定位，⾦融业、中介服务业是CBD区域的主导产业。区别于北京西城区⾦融街的定位，朝阳CBD将重点发展“国际性”⾦融服务业。⽬前北京CBD及周边聚集了104家经营性⾦融公司、109家外资⾦融机构代表处，其中⾦融企业总部达34家，经-营性⾦融公司和外资⾦融机构代表处占全北京的70%以上，已经成为北京重要的国际⾦融功能区和⾼端产业聚集区，是进⼊北京的国际⾦融机构总部⾸选区域。仅在2007年上半年，安邦财险、中意财险、民⽣⼈寿保险、韩国现代保险、⼈保财险都在该商圈成⽴⾦融总部，中英⼈寿保险也在CBD内设⽴结算中⼼。

统计数据显⽰，截⽌到2007年⼀季度，⼊驻CBD区域的各类法⼈单位共计4470家，其中中介服务业企业约占⼊驻CBD全部法⼈单位的60％，是CBD的主导产业。从中可以看出，CBD写字楼的客户群体除了银⾏、保险、证券等⾦融服务业以外，还主要有会计、咨询、培训、法律等中介服务业和与影视⽂化、⼴告传媒、现代运输等相关的配套服务业的需求客户群体。

4、世界500强企业和跨国公司是CBD写字楼最重要的客户群体

据统计，⽬前CBD共有约170家世界500强企业，占在京世界500强企业的近2/3。其中仅中国国际贸易中⼼就集中有壳牌⽯油、IBM、埃克森美孚、通⽤电⽓、惠普等近70家世界500强企业；嘉⾥中⼼也聚集了⽇产汽车、雷诺汽车、西班⽛电讯等近20家世界500强企业。截⽌到2007年⼀季度，在⼊驻CBD区域的4470家法⼈单位中，外资及港澳台企业为783家，所占⽐例约为20％。如⼊驻于华彬国际⼤厦的有BMJ唱⽚公司、⽇本资⽣堂、法国⼈寿保险公司驻京代表处、美国盖洛普等，汉威⼤厦的租赁客户包

括美国道琼斯公司、美国加德⼠⽯油公司、⽇本JVC公司、法国雪铁龙汽车等外资企业。由于CBD周边分布有众多涉外机构和设施，涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了⼤批跨国公司，外资企业⼀直是区域办公物业的主要消化群体。5、⽇渐成熟的商务氛围，吸引了越来越多的发展型中⼩企业⼊驻CBD

近两年，越来越多的发展型中⼩企业选择在CBD设⽴办公场所。这些新⼊驻的发展型企业，⼤部分集中在价位相对便宜的CBD内的边缘位置，但也有⼀部分进⼊了顶级写字楼。因为发展型企业将办公地点设在CBD在⼀定程度上可以提⾼企业⾝价，对企业的发展极有好处。不少企业在创业时期进⼊CBD，发展起来后就搬到相对便宜的地⽅，然后⼜有新的中⼩企业进⼊。因此⽬前中⼩企业也逐渐成为CBD写字楼的⼀个重要客户群。四、CBD写字楼市场价格⽔平分析

随着近年来北京房地产市场的不断成熟发展，CBD、⾦融街、中关村这三⼤写字楼典型商圈的价格备受瞩⽬。⾦融街写字楼的供应相对缓慢，其价格有⼀定上涨幅度；⽽中关村在经历了前⼏年的集中供应以后，近年来市场相对平稳，写字楼价格在平稳中有⼩幅上涨，但上涨速度⽐较缓慢；CBD作为其中最活跃的商圈，其售价逐年⼤幅上涨。⽬前CBD写字楼市场价格详细情况如下：1、近年来CBD写字楼的售价逐年⼤幅上涨

随着近⼏年CBD地区写字楼供应量的持续增加，该区域可开发⽤地逐渐减少，⽽且近年来⼊市的项⽬档次有所提⾼，加之越来越多的项⽬采取出租经营的⽅式，可售项⽬⽇益稀少，因此近年来该区域的甲级、顶级写字楼的销售价格持续⼤幅上涨。⽬前CBD写字楼的平均售价约为17000-23000元/平⽅⽶，顶级项⽬报价达到23000-33000

元/平⽅⽶，预售项⽬的平均报价也从2003年的14000元/平⽅⽶上涨到如今的28000元/平⽅⽶（详见图5）。2003、2004年预售的项⽬多集中在西⼤望路、朝外⼤街等CBD⾮核⼼区域，近两年新开发的项⽬⼤多位于核⼼区，分布在国贸桥、光华路附近，地理位置的逐渐优越也是造成售价上涨的⼀个原因。另外，07年1-9⽉份预售的项⽬只有华骏国际中⼼、远洋光华中⼼、光华路SOHO⼤厦三个甲级写字楼，因此显⽰出的平均报价也较⾼。

图5 2003-2007年CBD写字楼预售价格⾛势图2、供应量的增加导致区域内甲级写字楼租⾦⼩幅下滑

随着奥运会的临近，CBD的写字楼项⽬从04年开始集中释放，写字楼的⼤量新增供应导致供求关系变化，空置率上升，各个项⽬间的租⾦竞争压⼒越来越⼤。尽管新项⽬的地理位置以及建筑品质均优于现存的项⽬，但开发商或业主为了使写字楼能够保证有较⾼的⼊住率，往往会采取⼀些优惠政策，如较长的免租期、装修期和提供折扣车位等。所以2007年该区域的写字楼租⾦⽔平略有下降，07年第三季度的平均租⾦报价为236⼈民币/平⽅⽶不例外⽉（含物业管理费），⽐上季度下降约2.9%，与06年的租⾦⽔平相当（详见图6）。

图6 CBD写字楼近期租⾦⾛势图五、CBD写字楼市场展望

1、CBD写字楼今后⼏年的供应速度将放缓，供应将向其周边地区扩散

根据CBD（中央商务区）的前期规划，CBD建筑规模将控制在1000万平⽅⽶之内，

其中写字楼约50%左右，据此推断，该区域的写字楼总建筑⾯积将控制在500万平⽅⽶左右。截⾄2007年9⽉，CBD写字楼供应⾯积约为328万平⽅⽶，市场供应⽐较充⾜，区域内可开发建设的写字楼⽤地逐渐减少。据了解，在07年底到08年初即将⼊市的项⽬有国贸三期、环球⾦融中⼼、中海⼴场，体量均在10万平⽅⽶以上。区域内近⼏年较多项⽬⼊市，需要⼀定消化时间，⾯对市场竞争的压⼒，很多开发商都会选择错开竞争，在2009年或者2010年供应。因此在奥运后的CBD写字楼市场中，将有较长⼀段时间新增项⽬的数量⾮常少，市场主要消化和吸纳近两年来的建成项⽬。

除此之外，CBD商圈成熟的配套设施和⿍盛的⼈⽓仍会借势于其周边区域，如今CBD的辐射范围⽇渐扩⼤，朝阳路、百⼦湾、⼗⾥河等周边区域都被列⼊“泛CBD”地区。随着交通的发展建设和配套设施的不断完善，借CBD东风的写字楼区域会越来越多，未来这些区域会有⼀定的新增写字楼项⽬。2、需求将保持旺盛态势，中⼩套型写字楼需求量将增加，⼤单成交仍将存在

随着奥运会的临近，⼀些外资企业⼊住写字楼的步伐将加快，⽽CBD因为其成熟的商务氛围⽽成为很多外资企业的⾸选区域。另外，随着中央电视台、北京电视台的东迁，必将带动与其相关的企业（如通信、传媒类）⼊驻CBD地区。该区域的写字楼需求将保持旺盛态势。

⽽CBD的写字楼需求将继续分化，从整栋的需求到商务办公室，需求⼤⼩不均。⽬前该区域写字楼市场上整栋或整层出租出售的项⽬较多，未来中⼩套型的写字楼可能成为CBD写字楼市场的新宠。

近两年来，CBD写字楼市场中的⼤单交易⽐例较⾼，⼀⽅⾯是由于市场中有这样的需求，另外⼀个⽅⾯是⼀部分写字楼的销售策略均按照先整售再散售的步骤进⾏。虽然能够⼤单购买的客户数量有限，但其购买⼒惊⼈。随着中国经济的不断发展，相信依旧有很多国际和国内知名企业愿意把北京CBD作为总部的选址，特别是受到政策影响⽐较深厚的企业。因此预计未来⼏年CBD写字楼⼤单成交的现象仍将继续存在。

3、租⾦⼩幅下降趋势将持续到2008年，08年底开始轻微回升；售价有⼀定上涨空间，但上涨速度不会很快

由于近两年CBD区域写字楼项⽬的集中放量，市场需要⼀段时间进⾏消化，预计该区域写字楼租⾦⼩幅下降趋势将持续到2008年，并在08年底开始轻微回升。这主要是因为2008及2009年新增供应量有限，⽽且在奥运会期间进⾏办公室装修或搬迁将可能⾯对⼀些限制，计划在08年或09年扩充物业或迁址的租户选择将⽐较有限，⽽该阶段的新增供应量较⼩，因此业主会倾向于提⾼租⾦从⽽获得更⾼的收益。

由于CBD区域的可售写字楼项⽬⽇益稀少，未来该区域的甲级、顶级写字楼的销售价格仍有⼩幅上涨空间。《物权法》的颁布也加强了⼀些企业和个⼈购买写字楼的积极性，加之该区域未来中⼩套型写字楼的需求增长，相⽐⽬前存在⼤量⼤单成交的情况，预计未来写字楼的平均销售价格将有所增长。但写字楼最终的⽤途为⾃⽤和租赁，销售价格最终也会受到市场租⾦的影响，若销售价格持续快速上涨，将势必减少投资的收益率，因此销售价格的上涨速度不会很快。