政工・企业文化・管理 建材发展导向２０１０年Ｏ８月 浅谈建筑工程项目管理中的合同管理 曾晓文 摘要：随着我国建筑市场的逐步完善，特别是进入ＷＴＯ，合同管理的重要性越来越明显。科学、规范的合同管理是实现控制工程进 度、质量、成本的保证，加强和保证合同按程序、规范的有效实施，不仅可以维护合同双方的合法的权益，还有利于加强工程建设的科学管 理。只有业主与承包商双方认真履行合同，才能保证工程的顺利实施。本文就相关问题进行简要的阐述和分析。 关键词：工程管理；合同管理；全过程 １引言 合同管理是建筑工程项目管理的核心，工程管理的各方面 工作都要围绕着这个核心来开展，建筑工程项目的合同管理已 经成为我国建筑业可持续发展、实现科学管理的重要内容。建筑 工程项目的合同管理不能陷入僵硬的程式化，它是一个动态的 过程，在管理中要讲究科学的方法，要讲究管理的技巧。因此，要 在高度重视建筑工程项目的合同管理、深刻了解其重要地位的 基础上，在实践中探索及归纳建筑工程项目合同管理的技巧，寻 找新方法，解决新问题，促使参建各方自觉履行合同约定的条 款，从而降低建筑市场风险，切实维护建筑市场的秩序，确保建 筑工程项目顺利进行。 ２合同的内容和特点 （１）合同的内容。 本文所指合同是特指建设工程合同，它是合同的一种，是业 主就工程项目的建设与承包人为实现商定的工程建设目标，明 确双方相互的权力、义务关系的具有法律效力的协议，也是业主 与承包商双方在工程建设过程的最高行为准则。合同包括谈判、 签订、执行、解除等过程，合同一旦生效，就受到法律的保护。订 立好的合同是确保承包商顺利完成任务并取得盈利的重要的一 环。 建设工程合同应该是一整套文件，它包括合同协议书、中标 函、投标书、合同条件、技术规范、图纸、工程量清单以及有关保 函和备忘录。 （２）建设工程项目合同具有经济法律关系多元性、内容复 杂，条款多、合同履约方式的连续性和履约周期长、合同的多变 性及特殊性的特点。 ３合同管理在项目管理中的地位 ３．１合同管理是项目管理的核心 项目管理以“三控制、二管理、一协调”为主线。“三控制’’就 是质量目标控制、进度目标控制、成本目标控制；“二管理”就是 合同管理、信息管理；“一协调”就是协调内外关系。其中合同管 理是工程项目管理的核心，它贯穿于整个工程项目的始终。作为 项目管理人，应结合施工现场的实际情况，做好施工项目的合同 管理，从而对工程项目进行全面、及时、准确、有效的管理。管理 不当不仅影响甲方的利益，也会影响承包商的效益。 ３．２合同管理的主要工作 （１）对招标文件进行分析和合同文本的审查。对合同的风险 ・３８・ 性及利润率，做出相应的分析； （２）为工程预算、报价、合同谈判和合同签订提供决策依据 等。 所以说合同管理是工程项目管理的核心，是工程项目管理 的中心环节。就目前的合同条款及详细程度来看，笔者认为，管 理好合同，也就做好了以上三控制的工作，因此可以说管理好项 目的关键是合同管理工作。 ４当前工程项目合同管理现状和存在的问题及 其负面影响 目前，市场存在双面效应，一方面国家要求建筑市场规范化 运作，即在“公开、公平、公正”的原则下，实行项目法人制、工程 招投标制、工程监理制、项目经理负责制等；另一方面市场存在 很多不规范现象。具体表现在合同下就存在以下四种情况： ４．１施工合同与招标文件和投标书内容相背离 近几年来，建筑市场内的法律法规不断健全、完善。尤其是 《建筑法》、（（招投标法》及《合同法》的发布实施，各级政府对一定 数额以上的建筑项目明确要求应按基本建设程序办事。然而，仍 有一些单位对个别项目不报建、不招标；或先招标，后报建；或明 招、暗定；把工程项目按专业拆分后再招标，较普遍的存在强行 要求施工企业垫资施工；随意压缩工期；压低造价等等。最终都 使施工合同的管理及执行得不到有效保障。 ４．２在签订建筑安装工程承包合同中的陷阱 （１）承包人不具备与工程相应的资质和法人资格。 （２３签订施工合同，违反国家有关规定，如不使用合同标准 文本或随意修改合同标准文本内容。签订合同时，将对自己一方 不利的条款随意划掉，施工合同内容失去公平，违反施工合同管 理规定易引起合同纠纷。 （３）使用的合同条款不完备，简短条款中用词含糊。双方责 任不清，条款笼统，没细化，出现纠纷后，不宜分清各方的责任。 （４）在合同最后只签字不盖公章或只盖公章不签字。 （５）不合理的条款在合同中较为普遍，如合同造价总包时， 不列风险系数，发生设计变更、修改引起工程量增加或签证等情 况，不作任何价格调整，以及造成施工企业的损失，不作任何补 偿。 （６）承包方以较低投标价中标签订施工合同，在合同履行中 偷工减料，以降低工程质量标准为手段，获取不正当的利润；另 一方面，低价中标承包方承接工程亏本。 ４－３工程开工不报建或未办理完善的施工开工手续，即签订施 工合同或不签订施工合同先行施工，如因工程停建，双方出现补 建材发展导向２０１０年Ｏ８月 政工・企业文化・管理 偿损失的合同纠纷。 ． ４．４“口头协议”、“私下合同”屡禁不止 在建设工程实施过程中，承包商经常为迎合业主代表或工 程监理要求，存在并执行着“口头协议”、“私下合同”。这种违法 协议通常表现在工程进度不合理压缩、工程设计的局部变更、工 程材料及设备的替换等方面。 综上所述，建筑市场的不规范，导致合同条款的不公平，不 ，高的风险和不可预见的费用，业主与设计方经过反复讨论研究， 最后决定修改原设计方案，取消地下室部分，将首层改为架空 层。所以，设计阶段项目管理的核心任务并非是对设计工作的监 督，而是通过综合采取技术、经济、组织和合同等各方面的措施， 对项目的目标进行早期有效的控制。 ５．２．２工程量清单计价对合同管理的影响 在现行的施工承包合同中，按计价方式的不同主要有总价 合同、单价合同、成本加酬金三种形式。单价合同在国际上广为 流行，在目前我国的建设工程施工承包合同中得到了广泛使用。 工程量清单是单价合同的重要组成部分之一，它是一份与技术 规范相对应的文件，它是有招标单位（业主）提供的，若计量不准 磊 ．． ．．．：督骨 咽母囱岂； 咽咽『］一营 ．罾国． ．． ． ．； 规范，合同管理混乱，存在乱分包、挂靠等情况，使得合同双方在 订立合同时，共同掉进陷阱，双方利益均得不到保障。 ５加强工程全过程合同管理的规范化 工程项目实施过程中的合同管理是指从招标投标选定承包 商开始到合同谈判、合同签订、合同履行直至终止的全过程的、 系统的管理。科学规范的合同管理可以维护业主和承包方的正 确就会直接影响工程的总投资和管理，并且会带来下列的问题： （１）工程量的错误直接影响工程的标底价。 例如：上述工程，工程量清单是业主方委托的监理单位提 供，在发招标文件前，笔者作为业主方的代表对该工程量清单进 行了抽审。在审核过程中经过反复核算，发现该清单有不少漏 当的合法权益，使合同双方愉快地履行各自的义务，建立良好的 协作关系，减少合同纠纷，促进工程项目顺利实施，最终实现工 程项目的全过程管理。要做到科学、规范的合同管理，必须做好 如下几个方面工作： 算、重复计算等情况。工程量清单、标底价（只列举部分项目）如 下表： 编号 ０８－工程项目 ４～９层门厅走廊铺６００￣ 单位 数量 单价（元） 金额（元） ２１４．７０９ 三１２５．８９ （２８６６０） （９４．３１） （２７０２９．２５） ３２７．Ｏ９ ．５．１充分认识合同和合同管理的重要性 合同管理是项目管理工作中除三大目标控制外另一项十分 重要的工作，因为无论业主签订的任何合同，都与项目的投资、 进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。 为了便于工程建设过程中各方经济关系的建立，满足项目 管理的要求，适应工程合同控制和管理的要求，需要对工程全过 ＯＯ４—００３ ６００抛光砖 ０８００７—０ｏ１４～９层门厅走廊楼梯 １００—￣６００抛光砖踢脚线 ｍ２ （１２５．５７） （６６．９２） （８４０３．１４） ０８—２ ３层凸窗套、阳台栏板 １８．００ §３７４＿３７ ０１５—００５ 贴９５ｍ２ （８０．ｘ９５砖 ２７） （８３．９５） （６７３８．６７） ０８１－３层１号楼梯３００ｘ ０．ｏ０ ００５—０ｏ２ ３００地面砖 ｍ２ （１３５２０） （１２７．１１） （１７１８５．２７） —．０８—程分解成若干合同管理目标，其实施过程见下图： ００５＿ｏ０ｌ ３层一顶层楼梯地砖 ｍ２ （２５０．０．００ ９６） （１２６．６０） （３１７７１．５４） 耋９３．２１ ０６—００４—０ｏ１ 天面聚氨酯防水层４厚 ｍ２ （４７４４８） （５２．９４） （２５１ １８．９７） ．２６９．５０ 表中，没带括号的工程量是监理单位提供的；括号里的工程 量是笔者按设计图纸和技术规范计算整理出来的，括号里的单 价是按定额综合单价估算的。 （２）一旦被投标方（或承包方）发现和利用，则会给业主带来 损失。若错误的工程量清单发给了投标单位，且被投标方发现， 就会使用不平衡报价法，如上表中，在工程量少计时投标方可把 设 自 ：设§ 目＊ 糟月 Ｉ Ｉ ： Ｉ程设计阶段 ： Ｉ程 目窘槲 段 单价调高，只要所报单价在黑体数字范围内，投标方不仅降低了 投标报价，取得中标资格。由于承包合同采用的是单价合同，最 终获取超额利润。 可见，招标文件是招标投标的核心，而工程量清单是招标文 件的关键，是确定合同价款、计算工程变更价款、追加合同价款、 支付工程进度款、竣工结算和处理索赔的依据。准确、全面和规 范的工程量清单既有利于工程费用的管理，也有利于业主对工 程系统目标的控制。 工程项目实施过程的合同管理 如上图所示，合同管理贯穿于工程施工的全过程和各个方 面，直至竣工验收，一环扣一环，对整个项目的实施起着控制和 保证作用。任何环节疏忽，都导致项目投资失控，因此，对工程项 目进行全过程的合同管理是项目管理的关键，也是唯一和有效 的手段。 ５．２合同签订前的管理 由于施工合同中包含上述诸多信息，所以加强合同签订前 管理是非常必要的。主要包括以下管理工作： ５．２．１设计阶段的全方位项目管理 项目建设按时间顺序可划分为５个阶段：建设前期阶段，设 ５．３合同签订过程要程序化、规范化、合法化 ５．３．１大力推行合同示范文本，规范合同表述形式，逐步建立并 完善我国建设工程合同体系 为进一步贯彻《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国 合同法》等法律、法规，规范施工合同订立和履行行为，保护工程 计阶段，施工招标阶段，施工阶段和保修阶段。其中技术含量高、 工作量大、时间长的是设计阶段和施工阶段。而对项目的功能、 效益、总体水平和投资控制影响最大的是设计阶段。因此，设计 项目发包人和承包人的合法权益，保证工程质量与施工安全。建 设部、国家工商总局制订颁发《建设工程施工合同（示范文本）》 （ＧＦ一１９９９—０２０１）。 阶段实施全方位项目管理，其意义极为重大。 例如某校９层综合教学楼工程，在初步设计过程中有一层 地下室，由于该工程建设地点地质复杂，且附近楼群密杂，施工 场地所限，对于要建地下室就会有很大的施工难度。为了避免较 我们有理由相信随着我国施工合同示范文本的不断完善， 广大业主及施工企业将能提高对合同示范文本的认识，大力推 广《建设工程施工合同（示范文本）》，规范合同的表述形式，它必 ・３９・ 政工・企业文化・管理 将从根本上改变合同管理的现状，减少合同中的矛盾与错误，提 高合同履约率，进而提高工程施工现场管理水平。 建材发展导向２０１０年０８月 制的主要原因。实际施工中笔者曾碰到一项装修工程投标合同 造价为６００多万元，结算时则达到９００多万元，其中３００多万元 为不可预见的工程变更签证。所以对工程变更的签证管理非常 ５．３．２严谨的合同文本，严格合同管理，规范合同的签订和执行 工程施工合同是双方为明确权利和义务以达到各自的经济 目的而订立的协议文书，具有很强的法律依据，因此承发包双方 都要严格合同管理。凡是涉及到计价、工期、承发包方式及工程 款结算的违约条款，各自应承担的经济责任等必须填写清楚，条 款的文字准确，切忌模棱两可，尽量避免和消除可能出现的经济 纠纷隐患。合同一经签订，在执行合同期间，只能按双方签字的 条款执行，即使某条款不合理也要按合同办，因为合同具有法律 重要，根据笔者的经验应对工程变更及签证进行有效管理，就要 明确工程变更、签证的管理程序，各个环节各负其责分别把关， 相互制约。事前审方案，事中计量，事后按规定计算，则可将变更 所发生的工程造价达到有效的控制。 ６．３合同中的索赔管理 索赔管理是合同管理的主要内容之一。一些投机承包人往 往以低投标价争取中标，而以高索赔来获取企业额外利润，所以 效能。所以签订一个完整、严密的合同，是取得成功的第一步。 ５．３＿３重视合同谈判 合同谈判是合同管理的重要组成部分，在合同订立过程中 起着举足轻重的作用，通过谈判不仅规定了合同的主要内容、目 的，更制约订立双方的职责范围。合同谈判应遵循平等、合法、互 惠互利，彼此合作，客观实用，充分运用法律的原则，要使合同的 技术条款满足国家规程、规范要求，质量等级达到国颁或部颁标 准，工期满足国家年度投资计划，要满足工程控制造价的需要。 ５．４施工合同履行过程中的跟踪管理 根据施工合同的特点，合同的实施过程是一个很长的过程， 实施的时间越长变化就越大，管理的难度越大。对承包商来讲， 只有认真领会合同，严格履行合同，才能保质保量地完成任务。 同时承发包商可因合同变更等所造成的损失，进行合理索赔，以 确保自己的合法权益。 合同实施中涉及工程造价变化的主要因素为工程质量、工 期、工程付款、工程变更、材料、设备价格的异常变化、竣工结算、 风险、索赔等。如果管理不好，工程造价难以控制，造成的后果是 很严重的。 ６对施工合同中风险、索赔、变更的管理 实际上这三项管理是贯穿于合同管理的始终的。在这里将 它们的检查、监督、与合同管理的检查、监督等过程融合在了一 起。图中的风险管理、索赔管理、变更管理指的是根据合同诊断 的结果分别就风险、索赔、变更三个方面采取对策并实施对策。 ６．１风险管理 ’ 合同风险通常有以下几种：①技术风险。有些项目规模大， 功能要求高，而项目现场条件复杂，施工技术难度大等；②经济 风险。例如资金供应不足，周转困难以及经济环境的不利变化像 通货膨胀等；③法律风险。主要是合同所依据的法律发生变化。 ④合同明确规定应由己方承担的风险；⑤合同条文不全面、不完 善、不严密，没有规定双方的责、权、利关系，没有预计到合同实 施过程中可能发生的各种情况而导致的风险而造成损失；⑥合 同条款过于苛刻而造成的负面影响。 风险的对策通常有四种，即：①风险自留；②风险转移；③风 险规避；④风险分散与分离。 ６．２施工中的变更管理 几乎在每一个项目的实施中都要或多或少地发生合同变 更，工程变更的合同管理应在各环节把好关，有些因素在合同中 可以具体明确规定。业主和承包商对合同变更的处理，也要成为 项目管理工作中最主要的内容之一。 工程变更及签证是一个复杂的问题，也是工程造价难以控 ・４０・ 索赔管理也是控制工程造价的关键之一。据笔者多年工程管理 的经验，在索赔管理中首先必须增强索赔意识，在合同分析、监 督和跟踪中发现索赔机会。另外索赔讲究的是要有证据，所以平 时要注意证据的收集与积累；索赔要求要客观、合法、合理。在分 析好了索赔事件的原因和理由之后，要及时提交索赔报告。索赔 管理要与合同管理、成本管理和文档管理结合在一起，在制定项 目计划的时候就应明确规定索赔程序，这样才能进行有效的索 赔管理。 ７合同后期的管理 （１）工程结算资料工程结算资料的提供内容：所有竣工图， 设计变更，技术核定单，工程签证单，招投标文件，合同书，结算 书等。工程结算资料必须经工程监理的审核后报送业主。 （２）工程结算审价工程竣工验收后，由承包人提供全套工程 结算资料给业主（或业主委托造价咨询单位）进行结算审价。 （３）业主最后根据合同、审价报告支付工程款（切实对照合 同的工期、质量标准等要求）。 （４）加强事后的保护和监督。 合同监督与协调是工程项目依照合同要求顺利进行的重要 保证。它主要包括合同指导、费用监督、进度监督、质量技术监督 和工程协调等内容。合同管理人员应对工程管理人员进行必要 的合同指导，做经常性的合同解释，使他们树立全局观念，及时 对合同履行中发现的问题提出意见、建议或警告。合同管理人员 要对合同实施计划的落实情况进行检查。合同管理人员要在合 同范围内代表业主协调各建设主体之间的工作关系。 ①行政的保护和监管 当合同发生纠纷后，当事人可请求工商行政管理部门出面 解决纠纷。 ②审计保护和监管 审计机关和审计事务所通过对合同效益的审计，对合同当 事人的合法权益进行保护，以防止国有资产在合同中的流失。 ８结束语 总之，工程项目进行全过程的合同管理是项目管理的关键， 也是有效控制的手段。科学、规范的合同管理是实现控制工程进 度、质量、成本的保证，因此，必须采用科学和规范的合同管理来 管理工程，以实现对工程项目进行全过程的管理。所以说管理好 了合同，就等同于管理好了项目。 （作者单位：福建联审工程管理咨询有限公司）
