产业地产融资现存问题及对策研究

China Management Informationization

Jul.,2020Vol.23,No.14

产业地产融资现存问题及对策研究

王 珺

（沈阳建筑大学 管理学院，沈阳 110000）

［摘 要］在房地产和鼓励产业转型升级发展的大背景下，产业与地产的结合越来越紧密。产业地产既作为房地产企

业新的转型方向，受到地产企业的关注，也在国家和地方的支持下蓬勃发展。但现阶段，融资问题成为制约产业地产发展的重要因素。基于此，本文分析了产业地产融资现状，探究产业地产项目融资的现存问题，并站在、金融机构、地产企业等角度提出相应的对策，对我国产业地产项目融资发展具有一定的参考价值。

［关键词］产业地产；融资；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.14.026

［中图分类号］F832.4 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2020）14-0055-02

1 产业地产融资现状

现阶段，产业地产已经发展为具有多功能、创新性的产业结合体。产业地产具有独有的运作模式，包括开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供相应的产业与服务等一系列活动。产业地产开发的重要特点是：对开发商的资金实力要求较高，资金占用周期较长，投资回收期限大于商住地产。这些特点成为开发企业的进入门槛，资金实力不足的开发商，出现资金链断裂的风险很大。产业地产开发周期时间较长、前期投入大，巨大的资金缺口使企业对产业地产经营存在对抗性。产业地产发展存在融资困难、融资主体多样、融资模式复杂、融资成本高等问题，如何找到资金来源、拓宽融资渠道、降低融资成本是产业地产整体发展中的关键性问题。2 我国产业地产项目融资现存问题

我国的产业地产项目开发资金来源以银行贷款、自筹资金、定金及预付款为主，其他资金来源所占比例极低，产业地产项目融资存在融资模式与产业地产的发展特点不匹配、融资渠道单一、融资结构不合理、金融市场效率低等问题。2.1 融资模式与产业地产的发展特点不匹配

产业地产项目不同于一般的住宅类房地产项目，是地产行业与养老、旅游、教育、科技、工业等某一种或几种特定行业的融合，发展存在一定程度的不确定性。由于产业地产项目开发和运营周期长、投资规模大，传统的银行贷款、自筹资金、定金和预收款等融资模式很难满足产业地产开发企业的资金需求，也很难适应产业地产的项目特点。2.2 融资渠道单一

首先，创新金融工具的发展仍在起步阶段，缺乏金融专业人才，且我国的金融相对较为保守，新型融资方式的发展

［收稿日期］2020-06-13

速度较慢。其次，创新融资模式和新型金融工具的使用门槛高，中小型产业地产开发企业暂时达不到新型融资模式的使用门槛，大型产业地产开发商对新型融资模式尚处于尝试阶段，总体上占比很小。最后，与新型融资方式相比，银行贷款渠道成熟，融资流程便捷，受金融市场发育程度的影响小，是最具操作性的外源融资方式，这些优势客观上导致产业地产行业过度依赖银行贷款。对于投资金额大、建设运营周期长、产业链复合的产业地产，单一的融资渠道放大了产业地产项目开发商面临的风险。如果产业地产开发企业缺少足够的项目资金，很难找到替代性融资渠道，一旦资金难以为继，会最终导致产业地产项目建设和运营失败。2.3 融资结构不合理

目前，在产业地产融资结构中，社会资本的参与度较低。产业地产企业的项目融资渠道仍然局限于银行等金融机构，而允许社会公众直接参与产业地产建设投资的金融产品十分稀少，社会闲散资金很难进入产业地产开发投资领域。这种不合理的结构不仅影响了闲散社会资本的多元化投资，也制约了产业地产开发项目融资。由此可见，我国产业地产企业的外源融资和内源融资结构不平衡，债务性融资占比过高导致融资结构不合理，这些因素共同导致产业地产开发企业面临较高的财务风险。

2.4 金融市场效率低

产业地产项目融资渠道单一和融资结构不合理的现象，与金融市场发育迟缓、效率低下密切关联，主要体现在金融市场发育迟缓、融资法律法规不健全、信息不对称等方面。对于我国产业地产项目，开发商急需投入大量资金进行建设运营，而大量的社会资金缺乏合适的投资对象，金融市场的资金配置效率较低，产业地产开发企业难以高效快捷地获取外部融资支持。金融市场的低效率直接导致产业地产企业的融资模式选择有

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限、融资难度大、融资成本高，制约了产业地产行业的发展步伐。3 产业地产融资发展的对策

3.1 部门注重营造良好的融资环境

作为产业地产项目融资环境的创造者和维护者，可以通过完善产业地产融资相关法律制度、鼓励金融服务体系建设、牵头建立信息共享平台等途径促进产业地产项目融资。第一，我国目前在产业地产项目的实际融资过程中仍然过度依赖银行贷款，创新的金融产品较少，主要原因在于法律法规的缺位。以REITs（Real Estate Investment Trust，房地产信托投资基金）为例，现有法律法规局限于《中华人民共和国信托法》和《中华人民共和国证券投资基金法》等宏观层面，而较少涉及REITs的具体运作规范，导致REITs组织形式、设立要求、投资范围、资产结构、收益分配、监督管理等方面的操作细则不够明确，严重制约了REITs的规范化运行。因此，应结合国内实际情况，完善产业地产融资相关的专项法规，为产业地产融资营造良好的制度环境。第二，我国产业地产融资渠道单一的重要原因是金融市场发展缓慢，因此，应积极发挥宏观作用，鼓励金融服务体系建设，促进我国金融机构和第三方中介服务机构的发展，为产业地产项目融资创造良好的服务环境。第三，资金需求方和资金提供方之间的信息不对称也在一定程度上导致产业地产项目陷入融资困境。因此，可以利用自身信息优势，牵头建立产业地产项目融资信息服务平台，提高产业地产项目与金融机构之间的双向信息透明度，为产业地产项目融资营造良好的信息环境。3.2 地产企业注重调整融资结构

地产企业作为产业地产项目的主要开发商和产业地产项目融资的主体，自身禀赋和融资策略选择在很大程度上决定了产业地产项目的融资结果。因此，地产企业需要加强自身建设、有意识地优化融资结构、注重融资风险管理，以减少产业地产项目的融资障碍。第一，地产企业需要加强自身建设，用自身实力为旗下产业地产项目提供担保，降低产业地产项目的融资成本。第二，结合项目开发建设计划，充分考虑多种可行的融资模式，在比较中选择符合自身发展需求的融资形式。注重外源融资与内源融资的平衡，注重债务性融资与权益性融资的平衡，优化融资结构，并通过融资方式多样化分散融资风险。第三，产业地产项目融资模式选择需要格外注重融资风险管理，地产企业和产业地产项目自身都应建立专门的风险控制部门和高效的风险控制管理机制，加强风险因素识别和风险量化管理，尽量降低产业地产项目融资风险。3.3 金融机构注重加强自身建设

第一，金融机构可建立专业针对产业地产项目融资的职能部门，依据专业性、针对性原则规范产业地产项目融资服务流

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程，简化融资办理程序，以提高产业地产项目融资业务效率。第二，金融机构之间加强合作，共同构建由银行、保险公司、基金公司、信托投资公司等金融机构以及资产评估机构、监管机构、咨询机构等第三方服务机构组成的多层次网络化融资体系，各类机构分工合作、各司其职、互利共赢，共同推进产业地产项目融资发展。第三，针对产业地产项目融资的金融产品设计，依据我国产业地产发展的特殊性和具体国情，优化金融产品设计。第四，金融机构和相关服务机构应注重专业人才队伍建设。具体到产业地产项目融资方面，金融机构需要培养或引进同时精通产业地产经营管理和金融创新的复合型人才，为产业地产项目融资提供更专业的服务。4 结 语

改革开放以来，我国的产业地产不断发展，已经初具规模。在产业结构调整，供给侧改革力度加大的背景下，产业地产成为房地产行业转型升级的重要突破口。但由于产业地产项目开发建设周期长、资金投入大、投资回收期长等特点，融资问题已经成为制约产业地产发展的关键因素。本研究以产业地产项目融资为研究对象，探讨了我国产业地产项目融资存在的问题，提出了产业地产项目融资的改进思路，以促进产业地产产 业发展。

主要参考文献

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