２ＯＯ９ 编辑符 交流国 目前房地产金融风险主要集中在银行。虽然在人民币持续升级的大背景下， 房地产行业持续向好，而且我国个人按揭贷款质量相对较高。但是，经历了美国 次级债风波后，必须清醒地认识到加快我国房地产金融体系改革的重要性 与紧迫性。 从奠国次级债危机 口湖南省江华县房地产管理局伍冠玲 美国次级抵押贷款市场危机（简称次贷危机）于２００７年２月间 年利率很低，而第三年开始利率迅速提高的次级产品。 露出风险苗头，到了２００８年８、９月间导致全球金融市场大幅波动。 然而．由于美国近年房价的持续下降，以及持续加息带来的还 亚洲市场也不能幸免，日本、中国都遭遇“池鱼之殃”。自美国房 贷压力加大，致使美国次级抵押贷款的违约率不断上升。目前，次级 地产下跌引发次贷危机，发展到今天的全球 金融危机已经有一年 贷款超过６０天的拖欠率已逾１５％，正在快速扑向２０％的历史最新记 多的时间了。这一被前美联储格林斯潘称之为“百年一遇”的大 录。无疑，此乃导致美国次级债危机的直接原因。 危机，牵动着全球的神经。其影响程度之深、范围之广，有关问题值 但是，笔者认为其根源在于两方面： 得我们认真地去思考。 一是作为金融产品的次级债自身存在统计缺陷。 由于可以零首付，即使违约也不会对借款者造成实质性的经济 一次级抵押债存在着天生的设计缺陷。同时，这种初 、美国次贷危机剖析 损失。这意味着，在美国的房地产信贷市场上。根据客户的信用等级，分为优质 期几乎不用月供、而几年后月供压力逐渐增加的产品设计，也加大 贷款市场、“ＡＬＴ—Ａ”，贷款市场、次级贷款市场。优质贷款市场一般 了房地产的投机性。 要求客户信用等级高（信用分数在６６０分以上），收入稳定可靠，债务 二是资产评级公司的操守存在问题以及监管不到位。从美 负担合理。但是，由于优质抵押贷款市场门槛较高，大量信用程度较 国次级债的运作过程来看，资产评级推动着所有业务环节。比如，次 差或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的消费者往往 级贷款机构资产证券化的次级债产品，初期穆迪或标普只给予ＢＢＢ 转向次级贷款，该类贷款对信用要求程度不高，但贷款利率通常比 以下评级。此时，对于只能涉足ＡＡＡ级的退休基金、保险基金、基 一般抵押贷款高出２到３个百分点。 金等美国大型投资机构而言，次级债根本就不在其投资范围内。但是． 对于次级市场而言，次级贷款产品种类很多，比如无本金贷款、３ 经过投资银行的“提炼”与包装，穆迪、标普动摇了，其处于多方面考虑， 年可调整利率贷款、５年可调整利率贷款、选择眭可调整利率贷款等。 最终给予了高级品ＣＤＯ评级为ＡＡＡ。这样，经过包装后的高风险的 这些贷款的共同特点就是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且 次级债纳入了大型投资基金以及外国投资机构的视野。而风险更大的 固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。无疑，当人们预期房价仍会 中级晶ＣＤＯ与普通品ＣＤＯ由对冲基金来管理。由于高风险对应高 不断上涨的时候，风险是可控的。即使贷款人现金流并不足以偿还贷 回报，在房地产景气时候，对冲基金获得陕速的发展。商业银行也渐渐 款， 门也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此．这些次级 接受对冲基金的ＣＤＯ质押贷款，参与到这高风险的游戏之中。此后， 产品深受贷款人的追捧。据统计，２００６年次级债占美国整个按揭贷款 ＣＤＯ的衍生物，比如合成ＣＤＯ、ＣＤＯ平方等，获得了快速发展。其 的市场份额达到２０％，比２００１年的规模翻了一番。其中，低收人证明 中，风险非常高的普通品合成ＣＤＯ，也获得穆迪、标普ＡＡＡ评级。ＢＩＳ 贷款的比重上升到４６％。２００６年，在用次级贷款购买房屋的交易中．首 统计显示，２００７年第一季度发行量为１２１０亿美元的“合成ＣＤＯ，’。对 付规模仅为６‰而且，这些贷款中的四分之三的贷款人选择的是前两 冲基金占了３３％的市场份额，令人惊讶的是包括养老保险基金和外 国投资人在内的“保守型基金”，居然集中投在“合成ＣＤＯ，’之中风 ≯｝ ９５ 险最大的“普通品合成ＣＤＯ’，之中。 无疑，这些大基金的投资品种的范围选择，是以资产评级公司 的评级为投资依据的。而资产评级公司的操守存在问题以及监 管不到位，势必将影响国家房地产金融安全。 总的来看，由于我国房地产金融体系建设滞后，目前房地产金 融风险主要集中在银行。虽然在人民币持续升级的大背景下，房地 产行业持续向好，而且我国个人按揭贷款质量相对较高。但是经历 。了美国次级债风波后，必须清醒地认识到加快我国房地产金融 体系改革的重要性与紧迫性。 二、我国房地产金融市场的现 状 三、防范我国房地产金融市场 （一）目前我国房地产金融风险主要集中在银行。 自从１９９８年国家停止福利分房以来，由于按揭制度的推出．个 人购买力的提高，房地产市场渐显繁荣。而由于我国金融体系改革 仍滞后于经济的发展，从而引致我国的房地产金融风险主要集中在 以银行为主的金融机构中。图２可知，我国房地产金融信贷余额逐 年增加，由１９９８年的２４５５．０８亿元上升至２００７年上半年４３０００亿 元，年均增长保持在３０％以上。截至２００７年上半年，我国房地产金融 信贷余额占金融机构全部信贷余额的１７．１３％，比１９９８年高１４．２９个 酉分点；我国房地产金融信贷余额占我国ＧＤＰ的比重也达到 ４０．２７％。可以看出，房地产信贷已经成为当前银行的第一信贷。特别 是在我国ｆｊ勺部分城市（如北京、上海、广州），我国房地产金融信贷余 额占银行总的信贷比例都超过了５０％。而如果一旦房地产行业出现 波动，这么高的比例将势必加大银行的流动性风险。 （二）与国际水平相比，我国银行承担的房地产金融风险处于较 低水平。 虽然，我国商业性房地产贷款余额占金融机构全部贷款的比例 逐年增长，但是，与国际水平相比，我国以银行为主的金融机构所承 担的房地产金融风险尚处于偏低水平。上世纪８ｏ年代至９ｏ年代初 瑞士、挪威、德国、加拿大等发达国家，房地产信贷余额占总信贷余 额的比重都处于比较高的水平，如瑞士高达５０％以上。英国、日本、 西班牙相对处于比较低的水平，比如英国维持在２８％左右的水平。 总体上来看，这些经济发达国家房地产信贷余额占总信贷余额的比 重都在３０％一５０％之间。而我国却远远低于这个水平。可见，与国际 水平相比，我国银行体系承担的房地产金融风险仍处于较低水平。 但由于我国银行的融资份额在整个融资市场的占比很大，因此，不 能轻易判断我国的房地产风险偏小。 （三）相对而言我国居民偿债能力比较高按揭货款质量比较高 从我国居民的偿债能力看，我国的住房按揭信贷。 风险处于非常低的水平。２００５年，我国１０大城市居民债务率和 月供收人比都没有超过５０％。具体而言，上海、北京、天津这三个城 市的居民月供收入比和债务率比较高，比如上海市居民月供收人比 为４５％、债务率为５０％。相对而言，深圳、成都等城市的居民偿债能力 比较高。其中，深圳居民债务率为２７％，月供收人比为２４％，比北京市 居民的偿债能力低１８个百分点。由此可知，这正是我国商业银行青 睐个人按揭款的原因。 ９６ 风险的措施 美国次级债危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强 风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫 预警制度，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康有序地发 展。对于银行所面临的巨大风险，应尽快采取措施，尤其是做好以 几项制度性建设： （一）完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量 个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力 较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完 全 口道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然 目前我国的个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息， 包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个人重要信用 信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信 用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信 贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料 进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各 种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制至 最 低。同时也应加强对信贷人员的监督管理，制定切实有效的管理办 法，杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人 的信用状况，并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率，重视贷款 人的第一还款来源从而提高个人房贷质量。 ｊ （－）Ｎ快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险 ２００５年１２月１５目，中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷 款证券化产品——“建元２００５——１个人住房抵押贷款证券化信托 资产支持证券”。经过两年的发展与庞大的个人按揭贷款余额相比， 个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应 日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证 券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要 来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降，就可能 导致银行面临资金短缺危险。从２００６年初开始，股市行情火爆，大量 存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的 资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款 债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险 积聚。问题的关键在于如何结合我国国情，选择适合我国的住房抵 押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证 其一级市场和二级市场上合理ｊ 刚健屠泼展。 卜，证券化 的推进必须与我国的具体国情相适应。目前我国尚不具备全面推行住 房抵押贷款证券化相应的经济、法错｝珂境，开展住尉卿贷款证券化路 径应遵循循序渐进的原则，先试点探索和总结经验，在将来条件成熟时 逐步向全国推广。第二，在进行住房抵押贷款证券化的基础Ｅ全面实行 房地产证券化。尤其是针对我国商业银行面临的双重风险 环－仅需 要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房 惨重。因此，我国建立存款保险制度已势在必行。在２００６年发布的 “十一五”规划纲要中已明确提出要“规范金融机构市场退出机制，建 立相应的存款保险、投资者保护和保险保障制度”；按照２００７年全国 金融工作会议的有关精神，加快建立存款保险制度已被纳入议事日 程。但是存款保险制度、机构的设立与完善并非“一朝一夕”的事情， 现在还很难断定存款保险机构的未来位置，可以先在各商业银行的 系统内部实行存款保险，或者按区域建立存款保险基金，然后再向符 合国际惯例、全国集中统一的存款保险制度过渡。 提供的贷款实施证券化。第三建立和健全相关法规制度，国家应委托 协同备有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度， 建立信用担保机制，完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的 市场信任度 Ⅱ强对二级市场的宏观、协调与有效监管等等。 （三）建立存款保险制度，变隐性保险为显性保险 １存款保险制度的概念及作用。所谓存款保险制度，是一个国家 为了保护存款人的卡Ⅱ益和维护金融陕序的稳定通过法律形式建立的 进行债务清偿的制度，即由备家存款性 金融 交纳保费，一旦投保机构面临危机或破产，就由存款保险机构 为存款人支付一定限度的存款。存款保险制度是一种为危机银行“买 单”的制度厂义Ｅ每个国家都拥有存款保险制度。即使漫有显性的存 款保险制度，当—个国家爆发大的系统性银行危机时 响也会采取救 援措施这实际是—种隐性的存款保险制度，我国就是一种隐性存款保 险制度。存款保险制度目前已经成为当今各国维护金融体系安全的重 要手段。截至２００３年，全球已经有８８个国家建立了存款保险制度，这 个数字大约是１９８４年的４倍。以存款保险制度建立最早的美国为例， １９３３年，美国通过银行法彤鼻硌韶 犏公司作为一家对银行存款进行 保险的机构于１９３４年开始实行存款保险孩国的所有银行都要参 加存款保险，在银行出现破产或危机时，存款之和小于２５００美元（１９８０ 年最高限度调至１０万美元）的存款人都可以得到全额赔付。存款保险 的作用方式并不等同于最后贷款人。最后贷款八机 怕勺资金主要来源 于央行的再贷款，而存款保险资金则来源于投保机构交纳的保费。设计 良好的存款保险制度有助于维护金融稳定祀市场秩序：存款保险制度 有利于保护存款人利益 绕银行挤兑提高银行业的信誉实现金融体 系稳定；有助于完善市场退出机制，实现银行间的公平竞 有助于强化 金融监管，减轻监管机构和公众的负担。 ２．我国存款保险制度的建立已势在必行。在我国，对所 有银行存款提供担保，助长了备银行不注重贷款风险的作风。虽然以 往国内的银行危机都由国家和央行作为强有力的后盾，但是随着银 行Ｉｊｇ全面改革，国有银行已没有百分之百的信用保障，央行不可能再 像以前那样提供无限的再贷款供给。一旦陷入困境，央行将独家承 担最后贷款人和救援者的责任，这等于把全国的信用风险都压在央 行一家身上，一旦发生，央行其实是无力担此重任的。比如 在我国房地产金融市场风险聚集度越来越高的今天，一旦房市泡沫 破裂，出现流动性危机，由于整个住房贷款占比相当大，对于庞大的资 金缺口，央行根本无法兜底，到时无论是购房者还是存款者都会损失 链接： 《金融业发展和改革“十一五”规划》（节选） 提高金融监管能力，维护金融稳定 健全金融监管法律框架。按照我国国情和国际监管趋势，健全 覆盖面广、操作性强、鼓励金融创新的金融监管法律框架。加快制定 涉及金融信息安全、金融机构市场退出的相关法律。健全借贷法规， 规范民间借贷。全面推进依法行政，完善金融主管机关的行政决策 机制、行政执法责任制和监督检查机制。 加强金融风险监管。加大对银行业信用、市场和操作风险的监 管。严格对商业银行的资本充足率考核，为全面实行新巴塞尔资本 协议创造条件。实施以净资本为核心的证券公司、期货公司风险监 管制度。以加强保险偿付能力监管为核心，深入推进对保险企业治 理结构和市场行为的监管。强化保险资金运用监管。开展有效的国 际监管合作。 完善金融监管。着力加强鼓励金融企业开拓业务和自主创 新的监管制度建设。建立健全金融监管机构之间以及同银行、 财政部等宏观部门的协调机制。理顺银行、证券、基金、信托、保 险等备类金融业务的法律边界，强化按照金融产品及业务属性实施 的功能监管。发挥金融行业自律组织作用。加大公众和媒体监督的 力度。 健全存款人、证券投资者和被保险人保护制度。加快设立功能 完善、权责统一、运作有效的存款保险机构。实行与风险挂钩的差别 费率和有限赔付制度，赋予存款保险机构履行职责的相应权限，及 时处置风险，保护存款人合法权益。完善证券投资者保护和保险保 障基金制度，切实保护中小投资者和被保险益。 规范金融企业市场退出机制。严格按照市场化原贝Ⅱ依法处理有 问题的金融机构。积极发挥存款保险等市场化风险处置机制的作 用，最大限度降低金融稳定成本。选择适合国情的金融企业市场退 出模式，建立与《中华人民共和国破产法＞相衔接的接管、重组、撤 销、关闭和清算制度。建立市场退出问责制度，防范道德风险。 设。利用信息化手段。建立和完善 对金融业系统性风险的监控、评估和预警体系。健全金融风险应急 处理机制。对使用银行最终支付手段的金融机构，依法加强监 督检查。一 北京房地产０＇７
