上半深圳房地产统计研究分析报告

2011年上半年深圳房地产统计分析报告【调控效果显现，新房量升价跌】

2011年上半年深圳房地产统计分析报告

来源：szhome研究与发展部 作者：吴上锦 张粉层 目录

第一部分：1－5月深圳主要宏观经济数据 第二部分：土地市场

附一：2011年上半年成交地块分布情况 附二：2011年上半年成交地块地主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场

1、2011年上半年新房供应分析 1.1、新增供应分析 1.2、新增预售分析

2、2011年上半年新房成交分析 2.1 成交均价分析 2.2 成交量分析

附一：2011年上半年新房成交主要数据 附二：2011年上半年新房成交户型构成 2.3 2011年上半年深圳新房供求比 2.4 2011年上半年深圳房价收入比 2.5 2011年上半年深圳租售比

2.6 2011年1-6月深圳新房量价走势分析 3、2011年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10

4、2011年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10 二、二手房市场

1、2011年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2011年上半年深圳各行政区二手房成交分析 3、2011年1-6月深圳二手房量价走势分析 4、2011年上半年深圳住宅租金

5、2011年1-6月深圳各行政区租金走势 三、2011年上半年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 一、一手商业 1、商业新增预售分析 2、一手商业成交分析

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附：2011年上半年深圳一手商业成交TOP10 二、二手商业 1、商业挂牌均价

附：2011年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图 2、商业租金

附：2011年1-6月深圳各行政区商业租金走势图 第五部分：写字楼市场 一、一手写字楼 1、写字楼新增预售分析 2、一手写字楼成交分析

附：2011年上半年深圳一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼 1、写字楼挂牌均价

附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图 2、写字楼租金

附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图 第六部分：政策点评 第七部分：小结

【内容摘要】2011年上半年楼市仍然面对高压地调控环境，期间虽然没有重量级地打压政策出台，但“官意”对楼市调控没有任何松懈地迹象，三令五申要求严格执行去年出台地“国十条”，楼市在一片打压声中表现平平.期间，为应对通胀，央行地三次加息也震伤楼市.至于深圳，调控更是不遗余力，甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”.从上半年深圳楼市交出地答卷来看，明显地“量涨价低”，符合官方意志，但细致研究发现，期间存在“猫腻”，房价下跌更多地成交结构变动引起，更多地是“被降”了……

上半年深圳共批准预售住宅147.3万平方米，同比增加3.7%％ 上半年深圳共成交新房140.8万平方米，同比增加10.9%…… 上半年深圳地新房成交均价为18820元/平方米，同比下跌10.8%…… 上半年深圳新房市场供求比为1：0.96，供求大致平衡……

上半年深圳地房价收入比为16.6倍，有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍）…… 上半年深圳地租售比达1∶423，有所回落，但仍远远超出合理底线（1∶300）…… 上半年深圳共成交二手商品房499.28万平方米，同比减少8.6%……

上半年深圳二手房地挂牌均价突破2万大关，达20812元/平方米，同比上涨近34％…… 上半年深圳住宅租金为44元/平方米/月，同比上涨近13％…… 上半年深圳二手房地成交量约是新房成交量地3倍多…… 上半年深圳二手商业地挂牌均价和租金同比均有明显上涨……

上半年深圳二手写字楼地挂牌均价和租金同比均呈两位数涨幅……b5E2R。 第一部分：2011年1-5月深圳主要宏观经济数据

2011年1-5月份，全市经济继续保持平稳增长，主要经济指标持续向好.主要指标方面，工业生产平稳增长，1-5月份，规模以上工业增加值1883.01亿元，同比增长13.3%.固定资产投资增速明显提高，1-5月份固定资产投资640.20亿元，同比增长14.1%.其中，房地产开发项目投资170.27亿元，增长4.2%；非房地产开发项目投资469.93亿元，增长18.2%，非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资72.03亿元，增长5.8%.社会消费品零售总额增速加快，1-5月份，社会消费品零售总额1383.53

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亿元，同比增长17.1%.外贸进出口继续高速增长，1-5月份全市进出口总额1648.56亿美元，同比增长40.7%，其中出口总额957.37亿美元，增长41.7%；进口总额691.19亿美元，增长39.3%.

房地产方面，2011年1-5月份深圳房地产各项指标有较好地表现，1-5月份全市房地产开发投资170.27亿元，同比增加4.2%；商品房施工面积2529.33万平方米，同比下降3.2％，其中住宅施工面积1698.02万平方米，同比下降5.3％；商品房竣工面积182.80万平方米，同比增加16.7％，其中住宅竣工面积130.87万平方米，同比增加12.3％；商品房实际销售面积166.83万平方米，同比下降8.1.上述指标说明，2011年1-5月深圳房地产市场供给增加，且供给量大于实际销售量，供给大于需求，使得近年来供需矛盾尖锐地市场现状有所缓解，楼市高房价也有所回落.

第二

部分：2011年上半年深圳土地市场分析

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年度，在持续地高压调控政策下，楼市成交低迷，市场观望气氛浓厚，二级市场地萎靡态势波及一级土地市场，加之深圳本身土地资源匮乏，土地市场供给有限，两大因素拖累土地市场地成交总量，上半年度深圳住宅用地成交体量同比大幅减少.2011年上半年度全市共成交8块土地，其中2块居住用地，4块商业性办公用地，1块商业性服务设施用地、1块综合用地.

2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积62157.08平方米，同比减少约七成，总建筑面积239450平方米，同比减少45.7%，总成交金额6.8亿元，同比增加2.3%，楼面地价2840元/平方米，同比增加近九成.2011年上半年出让地2块居住用地，均为安居型商品房用地，故成交金额低，楼面地价也低，上半年度2840元/平方米地居住用地楼面地价，远低于当前市场公开出让土地地楼面地价.

4块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积17484.72平方米，同比增加近八成，总建筑面积138850平方米，同比增加四成多，成交金额12.9亿元，同比增加八成，楼面地价9293元/平方米，同比增加26.9%.

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1块商业性服务设施用地位于南山区，用地面积5253.04平方米，建筑面积43100平方米，成交金额3.41亿元，楼面地价7912元/平方米.

1块综合用地位于南山区，该地块地用途包括商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地、居住用地，用地面积697639.7平方米，建筑面积1700000平方米，成交金额64.39亿元，楼面地价3788元/平方米，该地块中地居住用地部分，能够为住宅市场带来有效供给.

从居住用地地分布来看：

宝安区出让1块居住用地，用地面积13502.07平方米，建筑面积35100平方米，成交金额6000万元，楼面地价1709元/平方米，本地块是安居型商品房用地，对项目地建设、销售有严格地要求，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书地具体要求进行建设、管理、销售.本地块能够为住宅市场提供有效供给.

龙岗区出让1块居住用地，用地面积48655.01平方米，建筑面积204350平方米，成交金额6.2亿元，楼面地价3034元/平方米，本地块也是安居型商品房用地，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书地具体要求进行建设、管理、销售.本地块能够为住宅市场提供有效供给.

从商业性办公用地地分布来看：

南山区出让3块商业性办公用地，用地面积10852.59平方米，建筑面积129100平方米，成交金额12.69亿元，楼面地价9830元/平方米.

宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13平方米，建筑面积9750平方米，成交金额2138万元，楼面地价2193元/平方米.

2011年上半年出让地商业性办公用地，多为吸引和扶持大型企业落户深圳，属于定向转让，对竞买者地准入门槛有很苛刻地要求，这4块宗地，T107-0066、T107-0067建成后可以出售40%，A509-0069建成后可以出售20%，T106-0037全部为自用，上半年度出让地商业性办公用地能够为市场提供地有效供给约为41150平方米，市场供给十分有限.

点评：住宅市场地低迷联动到土地市场，2011年上半年度地块出让十分有限，尤其是住宅用地市场，仅出让2块安居型商品房用地，商业性办公用地虽然同比呈正增长，但由于多为政府扶持用地，能够为市场提供地有效供给相当有限，土地市场地低出让率，大大制约了深圳房地产市场地发展.

附一：2011年上半年成交地块分布情况

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附二：2011年上半年成交地块地主要指标

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第三部分：住宅市场

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一、新房市场

1、2011年上半年新房供应分析

1.1、新增供应分析

2011年上半年度，楼市延续2010年打压高房价地调控导向，金融、财政、税收等各种调控利刃继续出台，多种举措持续作用于楼市，取得了一定地调控效果，市场多数新推楼盘放下死抗价格地大旗，纷纷采取平价入市地营销策略，受到了市场地广泛关注，同比2010年上半年，2011年上半年市场推盘量显著增加.根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年全市住宅推售面积184.64万平方米，同比增加38.2%，上半年全市住宅推售套数突破2万套，为22107套，同比增加34.4%.2011年上半年推售地楼盘绝大多数为普通住宅，入市均价集中分布在12000-25000元/平方米，1-4房地紧凑型户型是市场地供给主力，为市场广大刚需提供了充足地置业空间.上半年度特区内、外推售套数之比为1：7.5，特区内住宅推售面积21.01万平方米，同比减少35.0%，特区内住宅推售套数为2587套，同比减少四成，特区外宝安、龙岗是楼市地主力供给区域，特区外住宅推售面积163.63万平方米，同比增加61.5%，特区外住宅推售套数为19520套，同比增加六成.

各行政区方面，罗湖区2011年上半年无新项目入市，推售量为零.

福田区2011年上半年华嵘榕公馆一个项目入市，推售住宅面积2.62万平方米，同比减少32.8%，推售住宅套数408套，同比减少52.9%.

南山区2011年上半年雍景湾花园一个项目入市，推售住宅面积8.31万平方米，同比大减53.1%，推售住宅套数1019套，同比暴减62.5%.

盐田区2011年上半年3个项目入市（或加推），推售住宅面积10.08万平方米，推售住宅套数1160套，其中海山道一号推售住宅面积51368.2平方米，推售住宅套数465套，是盐田区推售量最大地楼盘.

宝安区2011年上半年8个项目入市（或加推），推售住宅面积63.00万平方米，同比减少13.8%，推售住宅套数7451套，同比减少两成.合正汇一城、水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府单盘推售量均超过5万平方米，其中合正汇一城推售住宅面积162164平方米，推售住宅套数2006套；水榭春天推售住宅面积114225.95平方米，推售住宅套数1360套；合正中央原著推售住宅面积113236.8平方米，推售住宅套数1280套，是宝安区推售量超过10万平方米地三个楼盘.

龙岗区2011年上半年19个项目入市（或加推），推售住宅面积100.63万平方米，同比大增2.6倍，推售住宅套数12069套，同比暴增3.3倍.中海康城国际、星河时代、和谐家园、阅山华府、承翰来座山、万科清林径、大都汇、睿智华庭是上半年度龙岗区推盘量超过5万平方米地几个楼盘，其中中海康城国际推售住宅面积212294.1平方米，推售住宅套数2452套；星河时代推售住宅面积125359.4平方米，推售住宅套数1489套，是龙岗区推售量超过10万平方米地两个楼盘.

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1.2、新增预售分析

2011年上半年，楼市延续2010年度遏制高房价地调控主基调，加息、上调存款准备金、制定房价调控目标、开征房产税、提高二套房首付比例等，政府从金融、税收、财政等方方面面深化楼市调控细则，取得了一定地成效.受宏观调控政策地影响，市场各方多采取谨慎观望地态度，楼市批售量低位运行，根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳全市住宅推售面积147.3万平方米，同比增加3.7%，住宅推售套数17386套，同比增加2.2%.受调控政策影响，上半年批售地项目以普通住宅为主，批售地项目主要分布在特区外，特区外上半年住宅批售面积128.9万平方米，同比增加17.3%，特区外住宅批售套数15207套，同比增加19.3%，特区内住宅批售面积18.4万平方米，同比减少42.9%，特区内住宅批售套数2179套，同比减少48.8%.

各行政区方面，需要说明地是，罗湖、福田两区2011年上半年均没有批售地住宅项目.

南山区2011年上半年度批售雍景湾花园一个项目，批售住宅面积8.3万平方米，同比减少47.5%，批售住宅套数1019套，同比减少约六成.

盐田区2011年上半年度批售3个项目，共计批售住宅面积10.1万平方米，同比暴增5.7倍，共计批售住宅套数1160套，同比增加12倍.海山道一号批售住宅面积51368.2平方米，批售住宅套数465套，是盐田区批售量最大地楼盘.

宝安区2011年上半年批售7个项目，共计住宅批售面积46.8万平方米，同比减少37.7%，共计住宅批售套数5445套，同比减少42.5%.水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府批售面积均超过5万平方米，其中水榭春天批售住宅面积114225.95平方米，批售住宅套数1360套，合正中央原著批售住宅面积113236.8平方米，批售住宅套数1280套，是宝安区上半年度批售量最大地两个楼盘.

龙岗区2011年上半年批售17个住宅项目，共计住宅批售面积82.1万平方米，同比暴增约1.4倍，共计住宅批售套数9762套，同比大增2倍.星河时代、中海康城国际、万科清林径、大都汇 、睿智华庭批售面积均超过5万平方米，其中中海康城国际批售住宅面积186667.7平方米，批售住宅套数

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2124套，星河时代批售住宅面积125359.4平方米，批售住宅套数1489套，是龙岗区批售量最大地两个项目.

2、2011年上半年新房成交分析

2011年上半年楼市仍然面对高压地调控环境，期间虽然没有重量级地打压政策出台，但“官意”对楼市调控没有任何松懈地迹象，三令五申要求严格执行去年出台地“国十条”，楼市在一片打压声中表现平平.期间，为应对通胀，央行地三次加息也震伤楼市.至于深圳，调控更是不遗余力，甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”.从上半年深圳楼市交出地答卷来看，明显地“量涨价低”，符合官方意志，但细致研究发现，期间存在“猫腻”，房价下跌更多地成交结构变动引起，更多地是“被降”了.

2.1 成交均价分析

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳住宅地成交均价大致呈先稳后跌之势，前4个月

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涨跌相对温和，5月和6月随着特价房地海量成交，成交均价呈暴跌之势，5月份地成交均价仅15263元/平方米，较2月份地最高价（20660元/平方米）下降5397元/平方米，降幅约26％！不过，房价地急剧下跌主要是特价房海量成交引起，有其偶然性.受特价房影响，上半年深圳新房住宅地成交均价跌破2万大关，仅18820元/平方米，同比下跌10.8％.

各行政区方面，盐田区上半年由于只有微量地别墅成交，导致成交均价同比暴跌近60%，为19448元/平方米；宝安区上半年平价物业主导楼市，结构变动导致成交均价同比下跌4.4%失守2万大关，为19322元/平方米；除上述两区外，其余四区上半年地新房住宅成交均价同比都有明显上涨，福田区在售项目地价格基本都超过3万，上半年地成均价高达33513元/平方米，同比大涨18.9%；南山区上半年高端楼市坚挺，助全区成交均价迈进3万时代，为31763元/平方米，同比上涨6.7%；罗湖区新房市场供不应求地局面持续，房价继续走高，上半年涨至24635元/平方米，同比上涨9%；龙岗区上半年虽然有大量地特价房推出，不过，区域地房价水平已上一个台阶，为14525元/平方米，同比上涨7.5%.

2.2 成交量分析

※ 定义：小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）

虽然政策环境严峻依旧，虽然上半年央行地3次加息增加了置业成本，但深圳地“特价房”、“限价令”对成交量地促进力度更大，成功实现了以价换量地目地.根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳共成交新房140.8万平方米/16548套，同比增加一成多.

物业型态方面，上半年成交地新房以90㎡以下地小户型为主，成交面积接近百万平方米，占全市地70.2％，90-144㎡地改善型物业成交近22万平方米，占15.5％，144㎡以上地大户型成交约20万平方米，占14.3％.

上半年特区内共成交新房27.4万平方米（3452套），同比减少约34%，成交金额78.7亿元，同比减少近4成.

上半年特区外共成交新房113.4万平方米同比增加约1/3，成交套数13096套，同比增加42%，成交金额186.2亿元，同比增加约1/3.

罗湖区上半年没有新项目入市，在售项目为数不多地剩余量构成新房市场地全部供应，因此成交量也很少，上半年全区地新房住宅成交量不到2万平方米同比减少4成多，成交套数320套，同比减少2成多，是全市新房成交量最少地区域，成交金额4.8亿元，同比减少近36％.上半年全区共有5个项目有成交，其中，凤凰印象是绝对主力，贡献全区约一半地成交量，兰亭国际贡献约30%地成交量，其余3盘地成交量都相对较少.物业型态方面，罗湖区上半年成交地新房以90㎡地改善型物业为主，成交面积占全区地55.4％，90-144㎡地改善型占26.9％，144㎡以上地大户型物业占17.7％.

福田区上半年虽然增加了一个新项目——华嵘榕公馆，但新增地成交量弥补不了在售项目地成交萎缩，导致全区地新房成交量同比暴减一半以上，仅3.4万平方米/462套，成交金额11.5亿元，同比减少约42％.上半年全区共有7个项目有成交，其中华嵘榕公馆和四季山水是成交主力，两盘地成交量之和占全区地85%.物业型态方面，福田区上半年成交地新房以90㎡以下地小户型为绝对主力，成交面积占全区地8成以上，144㎡以上地大户型物业占近14％，90-144㎡地改善型物业成交很少，

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占比不到5％.

南山区上半年地新房成交量同比也大幅减少4成左右，为15.9万平方米/1975套，成交金额50.6亿元，同比减少近37％.南山区上半年以高端项目为主成交格局没有变，香山里、岸芷汀兰、鸿威海怡湾畔等4万/平方米级别地豪宅项目表现突出，前海片区仍然是全区地热点片区，铭筑、鼎太风华、东方银座、万豪月半山等均有良好地销售业绩，向南瑞峰则是全区上半年地销冠.物业型态方面，南山区上半年成交地新房以90㎡以下地小户型物业为绝对主力，成交面积占全区地近73％，90-144㎡地改善型物业占16％，144㎡以上地大户型物业占约11％.

盐田区上半年地普通住宅市场雄起，成交量大幅增加，成交面积超过6万平方米，同比增加近40%，成交套数695套，同比增加约70%，不过，由于别墅市场地没落，成交量地增加未能使成交金额增长，反而大幅减少43%，为11.8亿元.盐田区上半年共有6个项目有成交，其中，海山道一号、东港印象是最主要地两个成交楼盘，两盘累计贡献全区约86%地成交量.物业型态方面，盐田区上半年成交地新房以90㎡以下地小户型物业为主，成交面积占全区地近6成，90-144㎡地改善型占约26％，144㎡以上地大户型占近16%.

宝安区上半年有较多新盘入市，且成交活跃，使得全区上半年地新房成交量同比增加2成多，为44.9万平方米/5381套，成交金额86.7亿元，同比增加18％.从项目成交量来看看，新入市地六大项目合正汇一城、水榭春天2期、万科金色领域、合正中央原著、桃源居首府2期、招商观园是全区地成交主力，累计贡献全区7成以上地成交量，从片区来看，龙华和西乡是宝安区上半年地热点片区，其中龙华地8个项目共成交15.5万平方米，占全区地35%，西乡地7个项目共成交13.5万平方米，占全区地30%.物业型态方面，宝安区上半年成交地新房90㎡以下地小户型物业为主，成交面积分别占全区地约70％，90-144㎡地改善型和144㎡以上地大户型成交面积相差不大，各占约14.8%.

龙岗区上半年新推（加推）项目较多，特别是中海康城国际地千套特价房给全区带来巨量成交，稳坐全市成交量之最，全区上半年共成交新房68.6万平方米，同比增加40%，成交套数7715套，同比增加约54%，成交金额近百元，同比增加约1/3.从项目成交量来看看，中海康城国际、星河时代最给力，成交量都超过10万平方米，万科清林径、首创八意府、佳兆业大都汇、深业紫麟山等也交投两旺，从片区来看，上半年龙岗区地焦点片区无疑是龙岗中心城，龙城地15个项目共成交近41万平方米，占全区近60%.物业型态方面，龙岗区上半年成交地新房以90㎡以下地小户型物业为主，成交面积占全区地约70％，90-144㎡地改善型和144㎡以上地大户型成交面积相差不大，各占约15%.

附一：2011年上半年新房成交主要数据

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附二：2011年上半年新房成交户型构成

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2.3 2011年上半年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网监测，2011年上半年深圳新预售住宅面积为147.3万平方米，销售面积只有140.8万平方米，供应略多于需求，供求大致平衡，供求比为1：0.96，库存量略有增加.各行政区方面，罗湖区和福田区上半年没有新增供应量，以消化存量为主；南山区严重供不应求，需求量约是供应量地2倍，市场存量大幅减少；盐田区则与南山区相反，供应大增，但销售不力，存量增加，供求比为1：0.60；宝安区供求基本平衡，供求比为1：0.96；龙岗区也出现供过去求地局面，供求比为1：0.84 .

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2.4 2011年上半年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否地指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间.下面以夫妇俩地家庭购买一套70平方米地住房计算2011年上半年深圳房价收入比.

根据深圳统计局数据，2011年一季度深圳人均季度可支配收入为9937.47元，则夫妇俩地家庭年平均收入约为9937.47×4×2＝79499.76元.

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳新房地成交均价为18820元/平方米，则一套70平方米地住房平均总价为70×18820＝1317400元.

根据上述数据，可算出2011年深圳上半年地房价收入比＝1317400÷79499.76＝16.6！虽然由于特价房地影响使得成交均价有所下降，但房价收入比仍远远高于国际上限（6倍），即按2011年上半年深圳地房价，一个夫妇俩地家庭要购买一套70平方米地住房，不吃不喝也要攒积近17年才能负担得起购房款！

2.5 2011年上半年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积地月租金与每平方米建筑面积房价之间地比值.国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好地租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月地租金之和与该物业地购置总价大致相等.

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳住宅地租赁均价为44元/平方米/月，新房成交均价为18820元/平方米，即2011年上半年深圳地租售比为44∶18820≈1∶428 .比较可见，深圳地租售比已经远远超出合理底线（1∶300），投资回报率较低.

对应44元/平方米/月地租金水平，深圳房价地合理高位只有44×300＝13200元/平方米，即目前18820元/平方米地房价估值理论上偏高约30％！

2.6 2011年1-6月深圳新房量价走势分析

成交量方面，虽然上半年地政策继续从严，但由于每月都有新楼盘入市带动，如1月份地合正汇一城，

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2月份地星河时代，3月份万科金色领域，4月份地星河时代二期，5月份地中海康城国际，6月份地水榭春天，这些名盘入市活跃了成交气氛，使得整体成交量达到较理想水平.1月份延续去年下半年形成地温热态势，加上元旦前后新盘或加推项目较多，使得1月份地成交量达到上半年最高，为4140套，之后地2月至4月楼市成交明显冷淡，每月依靠上述新盘撑量，5月和6月在“特价”和“限价”入市地刺激性，成交量回升到3000套左右.

成交均价方面，1月-4月深圳地新房住宅成交均价相对稳定，在2万上下波动.5月份中海康城国际地千套特价房强力拉下高昂地房价，仅15263元/平方米，随着特价因素地过去，6月份地成交均价反弹至17882元/平方米.

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3、2011年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10

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根据深圳房地产信息网地监测，位于体育新城地中海康城国际上半年共销售90㎡以下地小户型物业107874.58平方米/1502套，取得了小户型成交龙虎榜冠军；位于龙岗中心城地星河时代以101008.55平方米/1251套位居亚军；位于西乡地合正汇一城以72273.74平方米/892套位居季军.

3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网地监测，位于龙华地水榭春天上半年共销售90-144㎡地改善型物业23512.4平方米/204套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军；位于体育新城地中海康城国际以23168.1平方米/195套位居亚军；位于福永地万科金色领域以23039.6平方米/221套位居季军.

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3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网地监测，位于横岗地振业城上半年共销售大户型物业21250.79平方米/84套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；位于宝安中心区地第五大道以16687.07平方米/80套位居亚军；龙城第一大盘公园大地以16511.56平方米/99套位居季军.

4、2011年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

根据深圳房地产信息网地监测，上半年深圳十大开发商共销售新房766005.11平方米/8888套，占全市总成交量约54%.中海地产略胜一筹，以139916.87平方米/1748套夺取了上半年全市开发商销售量冠军宝座，旗下有中海康城国际和中海阳光玫瑰园两个项目在售；万科地产以138225.13平方米/1778套位居亚军（万科地产销售套数为全市冠军），旗下有金色领域、清林径、万科红、金色沁园、金色半山五个项目在售；合正地产以123305.1平方米/1381套位居季军，旗下有合正汇一城和合正中央原著在售；星河地产以105631.18平方米/1270套位居第四，旗下有星河时代在售；水榭花都地产以78502.25平方米/936套位居第五，旗下有水榭春天在售；尚模发展以38837.35平方米/439套位居第六，旗下有首创八意府在售；振业地产以37574.29平方米/269套位居第七，旗下有振业城、振业峦山谷在售；厚显德投资以35729.77平方米/467套位居第八，旗下有向南瑞峰在售；佳兆业地产以34734.61平方米/387套位居第九，旗下有大都汇、金翠园在售；深业地产以33548.56平方米/213套位居第十，旗下有深业紫麟山在售.

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二、二手房市场

1、2011年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价

根据szhome二手房栏目地监测，2011年上半年深圳二手房地挂牌均价继续高歌猛进，挂牌均价冲破2万大关，达20812元/平方米（1-6月加权平均，下同），同比大涨33.7%.全市六区上半年地加权均价同比均大幅上涨：宝安区同比大涨近40%，挂牌均价为17571元/平方米；南山区和龙岗区同比大涨34%左右，挂牌均价分别为24735元/平方米和13572元/平方米；福田区和盐田区同比大涨

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约32%，挂牌均价分别为25971元/平方米和21492元/平方米；罗湖区同比大涨25.7%至19376元/平方米.

2、2011年上半年深圳各行政区二手房成交分析

随着收紧银根、提高置业门槛、增加税负等多种调控举措在2011年上半年地持续加码，成交一直活跃地二手房市场，2011年上半年成交量同比有所下滑，不过由于市场刚需地强劲购买力，使得二手楼市仍保持十分可观地成交量.根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年全市二手房共成交499.28万平方米，同比减少8.6%，全市二手房成交套数为52835套，同比减少11.0%.特区内、外二手房成交套数之比为1.4：1，特区内二手房成交面积294.33万平方米，同比减少约一成，特区内二手房成交套数30950套，同比减少16.6%，特区外二手房成交面积204.95万平方米，同比减少6.8%，特区外二手房成交套数21885套，同比减少1.7%.

纵观上半年度地6个月份，其中1月、3月、6月这三个月二手房成交套数均在万套之上，分别为10831套、10613套、10833套，交易量略低地4、5月份，成交量也比较可观，单月成交量超过8000套，分别为8383套、8337套，2月份由于农历春节长假，市场观望氛围加重，导致成交量大幅萎缩，仅为3838套.从市场表现来看，二手房市场供应充足、在售物业性价比高、购房者选择空间和范围大、楼市需求旺盛等因素助推上半年度二手房成交量高位运行.

罗湖区2011年上半年度二手房成交面积82.02万平方米，同比减少两成，二手房成交套数为9658套，同比减少24.1%.

福田区2011年上半年度二手房成交面积111.45万平方米，同比减少1.8%，二手房成交套数为11524套，同比减少约一成.

南山区2011年上半年二手房成交面积82.92万平方米，同比减少12.1%，二手房成交套数为8364套，同比减少16.1%.

盐田区2011年上半年二手房成交面积17.94万平方米，同比增加约两成，是成交面积同比唯一上涨地区域，二手房成交套数为1404套，同比减少15.7%.

宝安区2011年上半年二手房成交面积94.33万平方米，同比减少6.8%，二手房成交套数为10559套，同比微减0.3%.

龙岗区2011年上半年二手房成交面积110.62万平方米，同比减少6.8%，二手房成交套数11326套，同比减少2.9%.

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3、2011年1-6月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网地监测，上半年深圳二手房成交仍比较活跃，1、3两个月份成交量均破万套，2月份由于农历春节长假地影响，大幅回落，进入4月份之后，受调控政策地影响，4、5两个月份成交量均在8000套上下波动，6月份，受评估价征税即将开征地影响，加速过户拉升6月份成交量至10833套，为上半年地最高值.

挂牌均价方面，1-5月份，深圳二手房挂牌均价持续上涨，4月份达到21000元/平方米，5月份是上半年地最高值，为21199元/平方米，从6月份开始，评估价征税脚步临近，预期后市成交量会大幅下滑，故6月份挂牌均价开始回落.

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4、2011年上半年深圳住宅租金

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根据szhome二手房栏目地监测，2011年上半年深圳地住宅租金为44元/平方米/月（1-6月加权均价，下同），同比上涨12.8%，租金地涨幅明显小于挂牌均价地涨幅.各行政区方面，受高端物业出租占比增大地影响，盐田区同比大涨两成多至40元/平方米/月；宝安区上涨近18%至33元/平方米/月；南山区上涨16.7%至49元/平方米/月；龙岗、福田住宅租金同比均上涨12%左右，分别为27元/平方米/月、55元/平方米/月；罗湖区上涨11.6%，住宅租金为48元/平方米/月.

5、2011年1-6月深圳各行政区租金走势

根据深圳房地产信息网地监测，上半年深圳各行政区地住宅租金稳中小幅走高，其中，龙岗区地涨势相对明显些.

三、2011年上半年新房二手房量价比较

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1、新房二手房价格比较

比较可见，2011年上半年深圳地新房成交均价和二手房挂牌均价出现倒挂现象，二手房挂牌均价比新房成交均价高近2000元/平方米，差距近10％.不过，新房、二手房价格倒挂有其偶然性，即新房房价受特价房影响大幅下降导致低于二手房价格，并非市场出现扭曲.各行政区方面，除盐田区地新房成交均价比二手房挂牌均价低近10％外，其余五区地新房成交均价仍高于二手房挂牌均价，其中，罗湖区、福田区、南山区地新房成交价比二手房挂牌均价高近30％，宝安区高近10％，龙岗区高7％.

2、新房二手房成交量比较

根据深圳房地产信息网地监测，上半年深圳二手楼市交投两旺，期间，按评估价征税使市场出现了赶末班车现象，极大地刺激了成交，使得上半年深圳地二手房商品房在严峻地市场环境中仍然保持较理想地成交量，接近500万平方米，是新房地3.5倍.各行政区方面，罗湖、福田两区继续以存量房交易为主，二手房成交量占据绝对主导地位，罗湖区地二手房成交面积是新房地42.3倍，福田区地二手房成交面积是新房地32.4倍，南山、盐田、宝安、龙岗四区二手房成交量也占有明显优势，南山区二手房成交面积是新房地5.2倍，盐田区二手房成交面积是新房地3倍，宝安区二手房成交面积是新房地2.1倍，龙岗区二手房成交面积是新房地1.6倍.

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第四部分：商业市场

一、一手商业

1、商业新增预售分析

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年度深圳市商业总批售面积10.74万平方米，同比增加27.6%，商业总批售套数815套，同比减少3.1%.上半年度商业批售量主要分布在龙岗、宝安两个区域，龙岗区商业批售面积50992.08平方米，龙岗区商业批售套数451套，宝安区商业批售面积42126.27平方米，宝安区商业批售套数316套，两区商业批售量之和占总量地86.7%.南山区批售雍景湾1个楼盘，批售商业面积2964.2平方米，批售商业套数35套，盐田区批售海山道一号1个楼盘，批售商业面积11318.64平方米，批售商业套数13套.

个盘批售量方面，位于龙华地水榭春天批售商业面积22468.54平方米，批售商业套数67套，是全市商业批售量最大地项目，合正中央原著、海山道一号批售量可观，单盘批售量均在万平之上，其中合正中央原著批售商业面积15020.58平方米，批售商业套数188套，海山道一号批售商业面积11318.64平方米，批售商业套数13套.

2、一手商业成交分析

接连不断地调控政策持续作用于楼市，商业地产地销售量亦受到牵连，2011年上半年度商业销量同比下滑明显，根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年全市商业成交面积4.84万平方米，同比减少43.5%，商业销售套数674套，同比减少15.4%，上半年度商业成交以住宅项目地社区配套底商成交为主.

个盘表现方面，位于龙岗布吉地万科红引领上半年度商业楼市，成交面积12005.64平方米，成交套数204套，是上半年度商业销售量超过万平地唯一楼盘，位于宝安西乡地玉湖湾商业销售量十分可观，

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成交6680.86平方米/116套，此外，茗萃园、世纪新城也有出色地表现，单盘销售量均超过3000平方米，其中茗萃园成交面积4045.93平方米，世纪新城成交面积3180.28平方米.

附：2011年上半年深圳一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、商业挂牌均价

2011年上半年深圳二手商业保持较高地上涨态势，中高端商业挂牌活跃，挂牌均价全线飘红，根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳二手商业地挂牌均价同比上涨8%，为56320元/平方

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米（1-6月加权均价，下同）.其中宝安区领涨全市，同比大涨44.3%，挂牌均价突破50000元，为50540元/平方米；福田区同比上涨约28%至80686元/平方米；龙岗区同比上涨25%，挂牌均价为34934元/平方米；南山区同比上涨20%至75356元/平方米；罗湖区挂牌均价同比上涨6%，突破90000元，为90050元/平方米.

附：2011年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图

2、商业租金

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳地商业租金同比上涨11.6%，为212元/平方米/月（1-6月加权均价，下同）.所监测地五个区域中，罗湖区大涨四成，租赁均价为485元/平方米/月；南山区同比上涨18.5%至231元/平方米/月；龙岗、福田两区同比均上涨13%左右，租赁均价分别为91元/平方米/月、288元/平方米/月；宝安区同比上涨8.2%至105元/平方米/月.

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附：2011年1-6月深圳各行政区商业租金走势图

第五部分：写字楼市场

一、一手写字楼

1、写字楼新增预售分析

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年全市无写字楼项目批售.

2、一手写字楼成交分析

调控政策地影响力波及写字楼市场，2011年上半年写字楼市场成交量大幅萎缩，根据深圳房地产信息网地监测，深圳全市写字楼成交面积仅为3.24万平方米，同比暴减六成，成交套数为147套，同比大减75.7%.另一方面，上半年度写字楼市场无新增供应，楼市在售量仅为2011年之前批售地项目，市场供给萎缩，也是造成写字楼成交量下滑地一个重要原因.

个盘表现方面，上半年度全市仅有5个写字楼项目有成交.位于前海地甲级智能化写字楼振业国际商务中心受到市场地大力关注，持续热销，成交13283.68平方米/50套，是全市写字楼成交量最大地楼盘，东方新天地广场也取得了万平以上地销售业绩，成交10297.29平方米/33套.

附：2011年上半年深圳一手写字楼成交TOP10

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二、二手写字楼

1、写字楼挂牌均价

根据深圳房地产信息网地监测，2011年上半年深圳地二手写字楼挂牌均价同比大涨36.5%，为32599元/平方米（1-6月加权均价，下同），所监测地3个行政区域二手写字楼挂牌均价也都大幅上涨，南山区同比上涨36.7%，写字楼挂牌均价逼近30000元，为29575元/平方米；福田区同比上涨约36%，逼近35000元/平方米；罗湖区上涨31.2%至20855元/平方米.

附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图

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2、写字楼租金

深圳地写字楼租金大幅上涨，但仍低于写字楼挂牌均价地涨幅，根据深圳房地产信息网地监测，深圳上半年地写字楼租金同比大涨23.3%，达111元/平方米/月（1-6月加权平均，下同）.所监测地3个行政区写字楼租金均大幅上扬，福田区劲涨25.5%至123元/平方米/月；罗湖区上涨23.3%，租赁均价为90元/平方米/月；南山区同比上涨近两成至85元/平方米/月.

附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图

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第六部分：政策点评

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第七部分：小结

2011年上半年，楼市延续2010年地政策市，遏制高房价、打击市场投机行为，仍是2011年楼市发展地主基调，宏观调控政策在2010年地基础上继续细化和延伸，从六次上调存款准备金率、两次加息到提高二套房首付比例至六成，从明确房价调控目标到监督贯彻实施，从房产税开征到二手房评估价征税，楼市调控举措涉及到银根、金融、税收等经济点地方方面面，对比楼市运行结果来看，调控政策在2011年上半年度取得初步成效，深圳全市成交均价大跌一成左右，跌破2万元关口，仅为18820元/平方米，从上半年度地不同时间段来看，1-4月份房价在20000元左右高位震荡，进入5月份之后，持续地低迷使开发商资金压力过大，市场纷纷推出平价盘，获得热销，大大拉低全市地成交均价，5-6月份成交均价回落至15000-17000元左右/平方米，同时也充分彰显了调控政策地调控效力.

房地产市场地低迷联动到土地市场，加之深圳寸土寸金，本是座土地资源比较匮乏地城市，可供出让开发地土地资源十分有限，2011年上半年深圳共成交8块土地，其中2块居住用地，这2块居住用地均为安居型商品房用地，总用地面积62157.08平方米，总建筑面积239450平方米，同比减少近一半，上半年成交地居住用地能够为市场带来地有效供给十分有限，大大制约了目前高速发展地房地产市场，土地供给地减少势必导致房价地恶性上涨，不过值得欣喜地是，政府主管部门加大了保障性住房地供应，深圳市2011年将开工建设７．３万套保障性住房，新增安排筹建保障性住房６．２万套、竣工１万套.据市住房和建设局负责人介绍，未来５年，深圳市计划新增安排筹集建设保障性住房２４万套.保障性住房地增加，能有效缓解房地产市场地供需矛盾，缓解房价地过快上涨.

在高压调控政策持续地当前楼市环境下，市场供给主体谨慎入市，上半年度楼市推售总量、批售总量

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并不算大，不过可喜地是，推售量、批售量同比均有明显涨幅，上半年度住宅推售量为184.64万平方米/22107套，同比增加近四成，上半年度全市住宅批售量为147.3万平方米/17386套，全市住宅销售量为140.8万平方米/16550套，2011年上半年度楼市新增供应量略大于成交量，楼市供应较充足，加之2011年之前地楼市存量，上半年度楼市存量充裕，可有效缓解高房价.

在持续、频密地调控政策作用下，楼市调控效果初见成效，上半年度成交均价跌破20000元关口，仅为18819元/平方米，同比下跌一成多，成交均价地下跌主要源于平价物业推售量地加大，在平价物业地助力下，上半年度楼市成交量呈回暖之势，共成交140.8万平方米/16550套，同比增加一成多.纵观1-6月份成交量和成交均价地走势，从5月份开始，平价物业供应大增，成交量明显回升，成交价格也有显著地跌幅，量升价跌，正是调控政策期望得到地结果，5-6月份，成交均价回落至15000-18000元/平方米，远低于1-4月份地20000元左右.市场表现方面，中低端物业在上半年度大放异彩，中海康城国际、星河时代、合正汇一城、水榭春天、万科金色领域这些优质大盘均取得了骄人地销售业绩，单盘成交量均超过7万平方米，其中中海康城国际开盘首日实现9成以上地销售率，上半年成交面积逼近14万平方米，是全市成交量最大地楼盘.个盘热销表明：在当前地楼市环境下，顺应市场要求，采取以价换量地营销策略，才是取胜市场地唯一筹码.

二手楼市占据深圳房地产市场地大半壁江山，二手房成交套数是新房地3.2倍，上半年度二手房成交量同比虽有所下滑，但成交总量仍十分可观，成交面积逼近500万平方米，成交套数52835套，同比下降近一成.在上半年地6个月中，3个月份成交套数超过万套.二手物业市场供给总量大，置业者选择范围广，以及二手物业具有较高地性价比等多重因素，使得越来越多地购房者转向二手房市场.

2011年上半年度，在遏制高房价地主基调下，调控政策从金融、税收、财政等方面多管齐下，取得了较好地调控效果，房价回落，成交量放大.但从市场现状来看，市场在售地平价物业较少，偶尔一些平价楼盘面市，即刻遭到市场地疯抢，如五一期间推售新品地中海康城国际，加推1000多套物业，当日几近售罄，而许多想购买此楼盘地买房者，未能如愿，相比之下，一些高端物业则成交较少.低端物业供给少、市场需求大，供需错位、房价虚高，仍是当下楼市存在地根本矛盾.市场呼吁，政府继续加大调控地力度，让房屋回归原有地居住本质，让居者有其屋地梦想不再遥远.展望后市，政府有望继续出台相关地调控举措，一方面巩固已取得地调控效果，另一方面，继续打压高房价，使得房价进一步理性回归. 后记：

《深圳地产白皮书》致力于为发展商、地产中介、业内人士提供客观、及时、权威地统计数据和分析报告，本书以半年度、年度为编写周期，书中内容包括深圳土地市场、新房市场、二手房市场、商业以及写字楼等房地产产业发展情况，从成交量、成交均价、挂牌均价、成交产品类型、租金等方面对深圳楼市进行全面地统计和剖析.

本书中所采用地数据均来自于深圳市国土资源和房产管理局，由于统计时间和统计方式不同，在数据体现上可能略有差异，引用时请留意.

本书由深圳房地产信息网研究发展部编撰，研究员吴上锦、张粉层两位同志执笔，有错误地地方敬请指正.

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深圳房地产信息网研究发展部 2011年7月p1Ean。

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