第三章 物权法律制度

不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物，不动产纠纷由不动产所在地人民管辖。

2.主物与从物

认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相；（2）二者在经济用途上存在主从关系：A物脱离B物，不损害A物的用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。

3.可分物与不可分物

可分物是指不因分割而变更其性质或者减损其价值的物（如牛肉），反之一头牛则属于不可分物。

4.可替代物与不可替代物

该分类仅限于动产。交易客体为可替代物（如冰棍）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生毁损、灭失就只能转化为金钱赔偿。

5.消耗物与非消耗物

该分类仅限于动产。消耗物只能一次性使用（如苹果），非消耗物（如苹果手机）则相反。以让与为目的的消耗物（如金钱）转移占有即转移所有权。

6.流通物、流通物与禁止流通物

流通物可以自由进入市场流通（如冰棍），流通物（如文物、黄金、药品）是指被法律市场流通的物，禁止流通物（如法律规定专属于国家所有的不动产和动产）是指法律禁止流通的物。

7.原物与孳息

（1）孳息是于原物的物，原物、孳息属于两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。 （2）孳息分为天然孳息和法定孳息（如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金）。 【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。（2009年）

A.母牛腹中的小牛 B.苹果树上长着的苹果 C.母鸡生的鸡蛋

D.每月出租房屋获得的租金 【答案】CD

【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（ ）。（2017年）

A.海域属于不动产 B.文物属于禁止流通物 C.金钱属于非消耗物 D.牛属于可分割物 【答案】A

【解析】（1）选项B：文物属于流通物；（2）选项C：金钱属于消耗物；（3）选项D：牛属于不可分物。

【考点2】物权的种类（P42）（★★★）（2013年多选题、2017年单选题） 1.物权包括所有权、用益物权（包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。

【解释】用益物权以使用他人之物为目的，针对的是他人之物的使用价值；担保物权以担保债权实现为目的，针对的是他人之物的交换价值。

2.自物权和他物权

所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。 3.物权和从物权

（1）物权（所有权、建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权）是指能够存在的物权。

（2）从物权（担保物权和地役权）是指从属于其他权利、不能存在的物权。

【解释1】担保物权从属于主债权而存在，主债权消灭的，担保物权随之消灭。 【解释2】地役权从属于需役地的所有权或者使用权而存在。 表3－1 物权的分类 物权的类型 所有权 建设用地使用权 用益物权 土地承包经营权 宅基地使用权 地役权 担保物权（抵押权、质权和留置权） 自物权 √ √ √ √ √ √ 他物权 物权 √ √ √ √ 从物权 √ √ 【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（ ）。（2013年） A.月球表面 B.药品 C.土地

D.存有计算机程序的光盘 【答案】BCD

【解析】所有权是指在法律范围内，对物为全面支配的权利。月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。

【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权的是（ ）。（2017年）

A.地役权 B.建设用地使用权 C.质权 D.抵押权 【答案】B

【解析】选项ACD：属于从物权。

【考点3】物权法的基本原则（P43）（2015年多选题）（★★） 1.物权法定原则

根据《物权法》第5条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。

【解释1】（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。

【解释2】《物权法》第5条所称“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。

2.物权客体特定原则

物尚不存在不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。而债权的客体是当事人的给付行为，即使物尚未确定、尚不存在，也不影响债权合同（如贾某将正在研发的汽车作价100万卖给孙某）的有效性。

3.物权公示原则

动产以交付占有为公示手段，不动产则以登记为公示手段。

【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（ ）。（2015年）

A.物权相对原则 B.物权法定原则 C.物权公示原则 D.物权客体特定原则 【答案】BCD

第二单元 不动产的物权变动

【考点1】基于法律行为的物权变动（P48）（★★★） 1.登记生效

（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题、2016年案例分析题）

【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。

【解释2】建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。（2008年案例分析题）

【解释3】以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。（2016年案例分析题）

（2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年单选题、2009年案例分析题、2016年案例分析题）

【相关链接】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。

【例题1·单选题】甲拟移外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权转移登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权转移登记。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年）

A.合同尚未生效

B.合同生效，但是甲有权解除合同

C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权转移登记并承担其他违约责任 D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失 【答案】C

【例题2·单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲诉至，要求乙继续履行合同。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年）

A.房屋产权未过户，合同尚未生效 B.房屋产权未过户，合同尚未成立

C.合同已经生效，但应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失 D.合同已经生效，乙应当继续履行合同 【答案】D 2.登记对抗

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记的，不得对抗善意第三人。

第10讲-非基于法律行为的物权变动、不动产登记制度、动产的

买卖（1）

第二单元 不动产的物权变动

【考点2】非基于法律行为的物权变动（P46）（★★★） 1.基于事实行为

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题）

【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（2012年案例分析题）

2.基于法律规定

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（2012年案例分析题）

3.基于公法行为

因人民、仲裁委员会的法律文书或者的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者的征收决定生效时发生效力。

【解释】“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民、仲裁委员会的法律文书”，是指人民、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

这些法律文书具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。因此，如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。

【考点3】不动产登记制度（P49）（★★★） 1.首次登记

不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行规另有规定的除外。

2.变更登记（2017年单选题）

变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需进行的登记。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的； （2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； （3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； （4）同一权利人分割或者合并不动产的；

（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的； （7）地役权的利用目的、方法等发生变化的； （8）共有性质发生变更的；

（9）法律、行规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 3.转移登记

转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需进行的登记。因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记： （1）买卖、互换、赠与不动产的； （2）以不动产作价出资（入股）的；

（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的； （4）不动产分割、合并导致权利发生转移的； （5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（7）因人民、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的； （8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的； （10）法律、行规规定的其他不动产权利转移情形。 4.注销登记

不动产权利消灭时，需要办理注销登记。有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

（1）不动产灭失的；

（2）权利人放弃不动产权利的；

（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（4）人民、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的； （5）法律、行规规定的其他情形。 5.异议登记（2015年单选题）

（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。 （2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。（2015年）

A.提起更正登记之前，须先提起异议登记

B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人 C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效

D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任 【答案】B

【解析】（1）选项AB：“权利人、利害关系人”认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，即先申请更正登记，而后才是异议登记；（2）选项CD：申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向“申请人”（而非登记机关）请求损害赔偿。

【例题2·单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。（2017年）

A.更正登记 B.预告登记 C.变更登记 D.转移登记 【答案】C

【解析】抵押担保的主债权数额发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。

6.预告登记（2014年多选题）

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （1）预购商品房；

（2）以预购商品房设定抵押； （3）房屋所有权转让、抵押； （4）法律、法规规定的其他情形。

【解释1】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产（转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，应当认定其不发生物权效力。 【解释2】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。

【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（ ）。（2014年）

A.预购商品房 B.房屋所有权转让

C.房屋抵押 D.租赁商业用房 【答案】ABC

第三单元 动产的物权变动

【考点1】动产的买卖（P48）（★★★）（2013年案例分析题、2015年案例分析题、2017年案例分析题）

1.一般动产：交付生效

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

2.特殊动产：交付生效＋登记对抗

根据《物权法》第24条的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。

转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第24条所称的“善意第三人”的，除法律另有规定外，不予支持。

第11讲-动产的买卖（2）、动产的抵押和质押、有权处分、无

权处分

第三单元 动产的物权变动

【考点1】动产的买卖（P48）（★★★）（2013年案例分析题；2015年案例分析题；2017年案例分析题）

3.特殊的交付方式 （1）简易交付

动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。

【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

（2）指示交付

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

【解释】转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

（3）占有改定

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。

【考点2】动产的抵押和质押（P）（★★★） 1.质权：交付生效

以动产设定质押的，质权自交付时设立。

2.抵押权：登记对抗

以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。（2010年案例分析题、2013年案例分析题、2015年案例分析题）

【解释】以动产设定抵押时，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。

第四单元 有权处分与无权处分

【考点1】有权处分（P48、P104）（★★★） 1.多重买卖合同的合同效力（2012年案例分析题）

出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民应予支持。

2.普通动产的一物二卖

出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的：

（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民应予支持；

（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民应予支持；

（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民应予支持。 【解释1】先交付＞先付款＞先订合同。

【解释2】普通动产的所有权自交付时转移，但法律另有规定的除外。

3.特殊动产的一物二卖

出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的：

（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民应予支持；

（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民应予支持；

（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民应予支持；

（4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民应予支持。 【解释1】交付＞登记＞合同。

【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为要件，而不以登记为要件。

4.一房二卖

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。

【相关链接】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

【考点2】无权处分（P47）（★★★） 1.债权行为：合同有效

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民不予支持。（2013年案例分析题、2014年案例分析题）

2.物权行为：效力待定

无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。

第12讲-善意取得制度、拾得遗失物、按份共有还是共同共有？、

对外关系、按份共有人转让自己的个人份额

第四单元 有权处分与无权处分

【考点3】善意取得制度（P55）（★★★）（2013年案例分析题、2014年案例分析题、2015年案例分析题、2016年单选题）

1.《物权法》第106条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让；

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2.有权处分还是无权处分？

（1）如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。 （2）善意取得制度必须以转让人无处分权为前提。

3.是否合法占有？

基于真实权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于租赁合同而合法占有租赁物）。非基于真实权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。善意取得制度适用于委托物，不适用于脱手物。

4.是否属于法律行为？

善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。基于非法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。

5.转让合同是否有效？

转让合同是指为转让标的物所有权而订立的买卖合同等债权合同。具有下列情形之一，受让人主张善意取得所有权的，人民不予支持：

（1）转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效；

（2）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 6.转让价格是否合理？

（1）判断是否构成“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

（2）受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。 7.受让人是否善意？

（1）是否善意的判断时点，以受让时（依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时）为准。如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。

（2）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当推定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

（3）受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

（4）对于“简易交付”，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；对于“指示交付”，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 （5）具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人“知道”转让人无处分权： ①登记簿上存在有效的异议登记；

②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式不动产权利的有关事项；

④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； ⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

（6）真实权利人有证据证明不动产受让人“应当知道”转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

8.是否完成了交付或者登记？

（1）动产的善意取得以交付为要件，不动产则以登记为要件。如果当事人之间仅仅签订了买卖合同，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权转移登记，则受让人不能善意取得标的物的所有权。

（2）转让人将《物权法》第24条规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产“交付”给受让人的（无论是否登记），应当认定符合善意取得的条件。

（3）“占有改定”不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求。

9.善意取得的法律效果

（1）所有权发生转移（直接法律效果）

善意受让人取得标的物的所有权，真实权利人的所有权随之失去。 （2）赔偿请求权（间接法律效果）

真实权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。 10.善意取得制度的适用范围

（1）动产、不动产均可适用善意取得制度。 （2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。

（3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。

【解释】《融资租赁合同司法解释》（第4章）、《公司法司法解释（三）》（第6章）、《破产法司法解释（二）》（第8章）和票据权利的善意取得（第9章）均涉及善意取得制度。

【考点4】拾得遗失物（P59）（2012年单选题）（★★★）

1.拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。

2.拾得人享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。

3.遗失物的转让

（1）如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。

（2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

【解释】对于发现“埋藏物”并实施占有的，参照适用拾得遗失物的有关规定。 【例题·单选题】甲在上班途中遗失手机一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者支付现金1000元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2012年）

A.返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手机的拾得人支付1000元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的必要费用

B.若乙将手机以3000元的市场价格卖给不知情的丙，则甲除非向丙支付3000元，否则无权请求丙返还手机

C.若乙将手机送交机关，而甲未于机关发出招领公告之日起6个月内认领，则乙取得该手机的所有权

D.若乙将手机送交机关，而甲未于机关发出招领公告之日起6个月内认领，则该手机归国家所有 【答案】D

【解析】（1）选项A：拾得人享有费用返还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权；（2）选项B：丙直接从乙手中购买手机（而非通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得），无权要求甲支付购买手机的费用；（3）选项CD：遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。

第五单元 共有

【考点1】按份共有还是共同共有？（P52）（★★★） 1.法定的共同共有

家庭关系中的共有为共同共有，包括《婚姻法》规定的夫妻共同财产、《继承法》上的遗产等。

2.共有类型

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

3.共有份额

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 【考点2】对外关系（P52）（★★） 1.按份共有 （1）对外

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 （2）内部

除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。因此，当对外承担债务的共有人所承担的债务超出其应当承担的份额时，有权向其他共有人追偿。

2.共同共有 （1）对外

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 （2）内部

除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。

【考点3】按份共有人转让自己的个人份额（P53）（★★★） 1.对外转让

根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.内部转让

按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

3.无偿转让

共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

4.同等条件

《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

5.行使期间

（1）优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理。 （2）没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日。 ②转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。 ③转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。 按份共有人之间有约定 载明了行使期间 未载明行使期间 其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件 无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件 知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日 共有份额权属转移之日起6个月 ≥15日 <15日 15日 按照约定处理 按通知载明的期间 没有约定或者约定不明 有通知 没有约定或者约定不明 未通知 6.数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民应予支持。

7.优先购买权的不当行使

按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，人民不予支持：

（1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

【例题1·多选题】甲、乙、丙、丁按份共有一艘货船，份额分别为10％、20％、30％、40％。甲欲将其共有份额转让，戊愿意以500万元的价格购买，价款一次付清。根据物权法律制度的规定，下列表述中，错误的有（ ）。

A.甲向戊转让其共有份额时，须经乙、丙、丁同意

B.如乙、丙、丁均以同等条件主张优先购买权，则丁的主张应得到人民的支持 C.如丙以500万元分期付款的方式要求购买该份额，人民应予支持 D.如甲改由向乙转让其共有份额，丙、丁在同等条件下享有优先购买权 【答案】ABCD

【解析】（1）选项A：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，无须经其他按份共有人同意；（2）选项B：两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，应按转让时各自的份额比例行使优先购买权；（3）选项C：戊采取一次付清的方式，而丙采取分期付款的方式，并非同等条件，丙无权主张优先购买权；（4）选项D：按份共有人

之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

【例题2·多选题】甲、乙、丙、丁按份共有某商铺，各自份额均为25％。因经营理念发生分歧，甲与丙商定将其份额以100万元转让给丙，并通知了乙、丁。乙与第三人戊约定将其份额以120万元转让给戊，但未通知甲、丙、丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。

A.乙、丁对甲的份额享有优先购买权 B.甲、丙、丁对乙的份额享有优先购买权

C.如果甲、丙、丁均对乙的份额主张优先购买权，三人可协商确定各自购买的份额 D.甲、丙、丁可以其优先购买权受到侵害为由，仅请求人民认定乙与戊之间的份额转让合同无效

【答案】BC

【解析】（1）选项A：按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。在本题中，既然按份共有人之间没有约定，乙、丁对甲的份额不享有优先购买权；（2）选项C：两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民应予支持；（3）选项D：按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，人民不予支持。

第13讲-共有物的处分、无偿划拨、有偿出让、抵押合同、抵押

物、抵押权的设立

第五单元 共有

【考点4】共有物的处分（P53）（★★★）（2008年单选题；2012年单选题；2015年多选题；2016年单选题；2017年单选题）

1.共同共有

处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2.按份共有

处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

【例题1·单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法律制度规定的是（ ）。（2008年）

A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新 B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新 C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新 D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新 【答案】C

【解析】对共有的不动产进行重大修缮（拆旧翻新）的，应当经占份额2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

【例题2·多选题】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人对一台挖掘机按份共有，甲的份额是2/3，其余五人的份额各为1/15。根据物权法律制度的规定，没有特别约定时，下列转让挖掘机的行为中，有效的有（ ）。（2015年）

A.甲将挖掘机转让给辛，乙、丙、丁、戊、庚均表示反对 B.甲、乙将挖掘机转让给辛，丙、丁、戊、庚均表示反对 C.乙、丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲表示反对 D.丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲、乙均表示反对 【答案】AB

【例题3·单选题】甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，

表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将（整个）房屋所有权（全部）转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2012年）

A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝 D.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意

【答案】D

【解析】（1）选项A：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”；（2）选项BC：对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本题中，甲、乙按份共有该房屋，但未约定各自享有的份额，应按照各自的出资额确定，即甲享有60％（90÷150）的份额。因此，甲重新装修房屋应当取得乙的同意，甲未取得乙的同意且乙事后未追认的，甲、丙之间的装修合同对乙不具有约束力，对于丙公司的付款请求，乙有权予以拒绝；（3）选项D：按份共有人处分共有物的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

【例题4·单选题】甲、乙、丙三兄弟共同继承一幅古董字画，由甲保管。甲擅自将该画以市场价出卖给丁并已交付，丁对该画的共有权属关系并不知情。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2016年）

A.丁取得该画的所有权，但须以乙和丙均追认为前提 B.无论乙和丙追认与否，丁均不能取得该画的所有权 C.无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权 D.经乙和丙中一人追认，丁即可取得该画的所有权

【答案】C

【解析】（1）如果乙、丙不追认，则甲的行为构成无权处分，但丁基于“善意取得制度”（善意且无重大过失、合理对价并完成交付）依法取得该画的所有权；（2）如果乙、丙追认，则甲的无权处分行为转为有权处分，则丁基于“交付”取得该画的所有权。因此，无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权。

【例题5·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。部分共有人欲对外转让该车。为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（ ）。（2017年）

A.4人 B.3人 C.6人 D.5人 【答案】A

【解析】（1）共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有；（2）在按份共有中，处分共有的不动产或者动产，当经占份额2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本题中，这6人“等额按份共有”该汽车，故同意转让的共有人至少应当达到4人。

第六单元 建设用地使用权

【解释】《物权法》中的建设用地使用权是指“国有建设用地使用权”。原则上，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体

经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。

【考点1】无偿划拨（P61）（★★★）

1.下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上依法批准划拨： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行规规定的其他用地。

2.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 3.使用期限（2014年单选题）

以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行规另有规定外，没有使用期限的。

4.无偿划拨＋转让

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的审批。有批准权的准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

5.无偿划拨＋抵押

当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押，抵押权实现时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。

6.无偿划拨＋出资

出资人以无偿划拨的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的，人民应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理的，人民应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

【考点2】有偿出让（P61）（★★★）（2017年多选题）

1.建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

2.出让最高年限（2013年单选题） （1）居住用地70年； （2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。

【解释】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（2009年单选题） 3.出让＋转让（2016年多选题）

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。（2009年）

A.自动续期

B.建设用地使用权收归国有，不得续期 C.经县级以上批准，可以续期 D.经不动产登记机构批准，可以续期 【答案】A

【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（ ）。（2013年）

A.50年 B.60年 C.30年 D.70年 【答案】D

【例题3·单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（ ）。（2014年）

A.最长期限为50年 B.最长期限为70年 C.最长期限为30年 D.一般无使用期限的 【答案】D

【例题4·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（ ）。（2016年）

A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书

D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20％以上的

【答案】ABC

【例题5·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（ ）。（2017年）

A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权

B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 【答案】BD

【解析】（1）选项A：原则上，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权；（2）选项C：建设用地

使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

第七单元 抵押权

【考点1】抵押合同（P65.P67）（★★★）

1.设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

2.订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。（2013年案例分析题）

【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。 【考点2】抵押物（P65）（★★★）

1.禁止抵押的财产（2009年单选题；2009年多选题） （1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）法律、行规规定不得抵押的其他财产。 2.房地一体原则 （1）城市房地产

①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 ②以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 （2）农村集体土地

①乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 3.土地承包经营权

《物权法》缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将“家庭土地承包经营权”排除在外，只允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权作为抵押财产。 【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（ ）。（2009年）

A.工厂的半成品 B.正在建造的船舶

C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权 D.土地所有权 【答案】D

【例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，可以作为抵押物的有（ ）。（2009年）

A.机动车 B.建筑物

C.正在制造的生产设备

D.通过招标方式取得的荒地的土地承包经营权 【答案】ABCD

【考点3】抵押权的设立（P66）（★★★） 1.登记生效

（1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权；

（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（4）正在建造的建筑物。

【解释】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。（2016年案例分析题）

2.登记对抗

当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

第14讲-抵押担保的范围、抵押物的转让、出租、抵押权的实现、

物权重合（1）

第七单元 抵押权

【考点4】抵押担保的范围（P66）（★★★） 1.抵押担保的债权范围

抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

【相关链接1】保证的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

【相关链接2】质权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管质押财产和实现质权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

【相关链接3】留置担保的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。

2.抵押物的范围 （1）以登记为准

抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 （2）新增的不动产

①城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

②建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2008年案例分析题；2013年案例分析题）

（3）从物

抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

【相关链接】动产质权的效力及于质物的从物。但是从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。 （4）孳息

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但

抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

【相关链接1】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

【相关链接2】留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

（5）添附

抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

3.物上代位性（2008年案例分析题；2014年案例分析题）

（1）担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

【相关链接】担保期间，“质押财产”毁损、灭失或者被征收等，质权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。（2009年单选题）

【例题·单选题】甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶设定质押担保，甲为此就该花瓶购买了一份财产意外损失险。在乙保管花瓶期间，花瓶毁于泥石流。如果甲没有按时还款，根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年）

A.乙可以就保险金优先受偿

B.乙可以要求以保险金受偿，但是并不优先于甲的其他债权人 C.泥石流属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款 D.乙应当赔偿甲花瓶灭失的损失 【答案】A

（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。

【考点5】抵押物的转让（P67）（★★★） 1.不动产

（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

2.动产

当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

【考点6】抵押物的出租（P68）（★★★）（2010年案例分析题；2014年案例分析题） 抵押权设定之后，抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。考生应区分两种情况：

1.订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

2.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

【解释】（1）先抵押后出租的，抵押权优先；（2）先出租后抵押的，租赁合同优先。 【相关链接1】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。只有在房屋租赁中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

【相关链接2】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。 【考点7】抵押权的实现（P68）（★★） 1.抵押物拍卖价款的清偿顺序 （1）实现抵押权的费用； （2）主债权的利息； （3）主债权。

2.土地出让金优先于抵押权

拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。（2013年案例分析题）

3.不可分性

（1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权，即债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭的效力。

（2）主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权。

（3）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是第三人提供抵押的，债权人许可主债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

（4）抵押物部分灭失，残存部分仍担保债权之全部。

【考点8】物权重合（P68）（★★★） 1.同一财产向两个以上债权人 设定抵押时的清偿顺序 （1）不动产

按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。 （2）动产

①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； ②抵押权已登记的先于未登记的受偿； ③抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。

第15讲-物权重合（2）、动产的浮动抵押、最高额抵押、质权的设立、质权人、留置权的成立要件、留置权的性质、抵押权、

质权与留置权的效力等级

第七单元 抵押权

【考点8】物权重合 2.抵押权顺位的变更

抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权顺位的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

【相关链接】抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。

【例题·单选题】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。根据物权法律制度的规定，关于三家银行对该价款的分配，下列选项中，正确的是（ ）。

A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元 【答案】C

【解析】（1）如果不变更抵押权的顺序，乙银行作为第二顺位的抵押权人，可以得到清偿的数额为300万元；（2）甲银行和丙银行交换抵押权的顺位时，未经乙银行的书面同意，不得对乙银行产生不利影响。因此，乙银行可以得到清偿的数额仍为300万元，剩下的300万元给丙银行（丙银行通过交换，其抵押权的顺位已经优先于甲银行）。

【考点9】动产的浮动抵押（P65）（2010年多选题）（★★★）

1.经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

2.浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 3.浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

【例题·多选题】甲公司向乙银行借款，同意以自己现有以及将有的全部生产设备、原材料、产品、半成品进行抵押。根据担保法律制度的规定，下列关于该抵押的表述中，正确的有（ ）。（2010年）

A.甲公司与乙银行协商一致时，抵押权设立

B.甲公司与乙银行协商一致，并达成书面协议时，抵押权设立 C.该抵押权非经登记不得对抗善意第三人

D.如第三人已向甲公司支付了合理价款并取得抵押财产的，则抵押权不得对抗该第三人 【答案】BCD

【解析】（1）选项ABC：浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人，抵押合同应当采取书面形式；（2）选项D：浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 【考点10】最高额抵押（P69）（★） 1.最高额抵押的概念

为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

2.债权的确定

有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： （1）约定的债权确定期间届满；

（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权； （3）新的债权不可能发生； （4）抵押财产被查封、扣押；

（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； （6）法律规定债权确定的其他情形。

3.最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第八单元 质权

【考点1】质权的设立（P71）（★★★） 1.动产质押：交付设立 动产质权自出质人交付质押财产时设立。（2010年案例分析题） 2.权利质押：登记（交付）设立 （1）证券权利 以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。（2014年单选题） （2）基金份额与股权 以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。 （3）知识产权 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立。 （4）应收账款 以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。中国人民银行征信中心是应收账款质押的登记机构。 【解释】所谓应收账款，具体包括下列权利：（1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；（2）出租产生的债权，包括出租动产或者不动产；（3）提供服务产生的债权；（4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产的收费权；（5）提供贷款或者其他信用产生的债权。 表3-3 登记在物权变动中的地位 动产 一般动产的所有权 交付生效 船舶、航空器、机动车的所有权 动产的抵押权 动产的质权 房屋的所有权 房屋的抵押权 交付生效、登记对抗 登记对抗 交付生效 登记生效 不动产 建设用地使用权的取得 建设用地使用权的抵押 土地承包经营权 登记对抗 地役权 基金份额、股权的质押 权利质押 知识产权的质押 应收账款的质押 票据、债券、存款单、仓单、提单的质押 交付（登记）生效 登记生效

【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（ ）。（2009年）

A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司 B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权 C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司

D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下 【答案】AD

【解析】（1）选项A：登记是建设用地使用权的生效条件；（2）选项B：地役权自地役权合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人；（3）选项C：对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为要件，而不以登记为要件；（4）选项D：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。

【例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，下列情形中，不发生标的物所有权转移的有（ ）。（2009年）

A.甲委托乙保管名贵字画一幅，已交付 B.甲借给乙现金100元，已交付 C.甲赠送乙手机一部，已交付 D.甲将自己的汽车出租给乙，已交付 【答案】AD

【解析】选项B：借用人乙自交付之日起取得该货币的所有权，甲仅对乙享有债权。

【例题3·单选题】根据物权法律制度的规定，以下列权利出质时，质权自权利凭证交付时设立的是（ ）。（2014年）

A.仓单 B.基金份额 C.应收账款 D.股票 【答案】A

【考点2】质权人（P72）（★★） 1.对质物处分的

（1）基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

（2）知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

（3）应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

2.质权人的保管义务（2013年单选题）

（1）质权人负有妥善保管质押财产的义务，因保管不善已经致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

（2）质权人的行为可能致使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

【例题·单选题】甲向乙借款，为担保债务履行，将一辆汽车出质给乙。乙不慎将汽车损坏。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2013年）

A.甲有权拒绝归还借款并要求乙赔偿损失 B.甲有权要求解除质押合同

C.甲有权要求乙立即赔偿损失，或者在借款到期时在损失赔偿范围内相应抵销其对乙所负的债务

D.甲有权要求延期还款 【答案】C

3.出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民拍卖、变卖质押财产。

4.主债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第九单元 留置权

【考点1】留置权的成立要件（P73）（★★★） 1.留置权的概念

留置权，是指债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。其中，债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

2.留置权的成立要件（2011年单选题） （1）债权人合法占有债务人的动产 （2）债权已届清偿期

债权人的债权未届清偿期，其交付或者返还所占有的标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权。但是债权人能够证明债务人无支付能力的除外。

（3）动产的占有与债权属于同一法律关系

债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系。但是企业之间留置的除外。

【例题·单选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，甲享有留置权的是（ ）。（2011年）

A.甲为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲将该汽车扣留 B.甲为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走

C.甲为丁有偿保管某物，保管期满，丁取走保管物却未付保管费。于是，甲谎称丁取走的保管物有误，要求丁送回调换。待丁送回该物，甲即予以扣留，要求丁支付保管费

D.甲为了确保对戊的一项未到期债权能够顺利实现，扣留戊交其保管的某物不还 【答案】A

【解析】（1）选项BC：不属于“合法占有”的动产；（2）选项D：债权未到期。 【考点2】留置权的性质（P73）（★）

1.留置权属于法定的担保物权，只要具备法定要件，债权人就可以依法行使留置权。但是当事人可以通过合同约定事先排除留置权的适用。

2.留置权的适用范围

留置权的适用范围不仅仅局限于合同关系，其他法律关系（如不当得利、无因管理）也可以产生留置权。

【考点3】抵押权、质权与留置权的效力等级（P74）（★★★）

1.同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 2.同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；质权与未登记抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。

【解释】留置权＞法定登记的抵押权＞质权＞未登记的抵押权。

【本章小结】