物业管理相关知识题库

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一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)

年9月1日，( B )的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。

A.《物权性》 B.《物业管理条例》

C.《业主大会规程》 D.《前期物业管理招投标管理暂行办法》

2.关于物业管理的说法，正确的是( B )

A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业

B.物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地

C.物业管理的内容是维修、养护、管理

D.物业管理的性质是公益性的公共服务活动

3.业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与( B )办理承接验收手续。

A.居民委员会 B.业主委员会

C.建设单位 D.原物业服务企业

4.物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，( B )向业主收取额外费用。

A.可以 B.不得 C.协商 D.约定

5.业主与物业服务企业的关系是( C )的关系。

A.管理与被管理 B.领导与被领导

C.服务与被服务 D.上级与下级

6.物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的( C )。

A.约束性 B.独立性 C.自愿性 D.合法性

7.从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有( D

)特点。

A.临时性 B.长期性 C.专项性 D.综合性

8.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是

( C )。

A.物业服务收费 B.物业服务标准

C.公共性物业服务 D.物业管理区域

9.关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是( D )。

A.物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求

B.物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务

C.物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务

D.单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款

10.物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到(A)。

A 质价相符

B 能够接受

C 价格优惠

D 价格偏低

11.实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公告

物业服务资金年度预决算，并不少于每( C )一次公布物业服务资金的收支情况。

A.季度 B.半年 C.一年 D.二年

12.下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是( C )。

A.管理服务人员工资

B.按规定提取的工会经费，职工教育经费

C.管理服务人员的奖金

D.由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

13.下列费用中，不得计入物业服务成本的是( B )。

A.物业管理区域清洁卫生费用

B.物业共用设施设备的大、中修费用

C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧

D.业主同意的其它费用

14.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，( D )应当督促其

限期交纳。

A.业主大会 B.房产行政管理部门

C.社区居民委员会 D.业主委员会

15.商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是( B )。

A.房地产行政主管部门 B.物业建设单位

C.当地街道办事处 D.建筑施工单位

16.关于前期物业服务合同的说法，正确的是( D )。

A.前期物业服务合同可以不约定期限

B.前期物业服务合同是单务合同

C.前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务

企业签订物业服务合同

D.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签

订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止

17.关于物业使用与维护的说法，错误的是( C )。

A.供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任

B.业主需要装饰装修房屋的，应当事业告知物业服务企业

C.业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸

D.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合

18.《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动时，搭建建筑物、构筑物的，应当经过城市( B )行政主管部门的批准。

A.房产 B.规划 C.建设 D.城管

19.关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是( A )。

A.业主应当遵守管理规约

B.业主应当监督业主委员会的工作

C.业主应当接受物业服务企业依约提供的服务

D.业主应当制定业主大会议事规划

20.业主大会由物业管理区域内的( B )组成。

A.多数业主 B.全体业主

C.业主和使用人 D.全体居民

21.在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是( A )

A.业主委员会 B.业主大会 C.街道办事处、乡镇人民政府 D.物业管理行政主管部门

22.业主大会会议应当有物业管理区域内( A )的业主参加

A.专有部分占建筑总面积1/2以上且占总人数1/2以上

B.专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上

C.专有部分占建筑总面积3/4以上且占总人数3/4以上

D.专有部分占建筑总面积4/5以上且占总人数4/5以上

23.业主大会会议分为( C )。

A.书面征求意见和集体讨论 B.定期会议和书面征求意见

C.定期会议和临时会议 D.临时会议和集体讨论

24.当提议召开业主大会临时会议的业主达到( B )以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。

% % %

25.下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是( C )。

A.制定业主大会议事规则

B.制定管理规约

C.改建、重建建筑物及其附属设施

D.选聘物业服务企业

26.下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是( B )。

A.筹集电梯大修资金

B.选聘和解聘物业服务企业

C.改建楼顶水箱

D.监督或协助物业服务企业履行物业服务合同

27.下列事项中，属于业主委员会职责的是( A )。

A.保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章，财物等

B.修改管理规约和业主大会议事规则

C.更换业主委员会成员

D.决定使用专项维修资金

28.管理规约由( C )制定。

A.开发商 B.政府 C.全体业主 D.物业服务企业

29.关于管理规约效力的说法，正确的是( D )。

A.管理规约对物业的继受人不具有约束力

B.管理规约对物业使用人不具有约束力

C.管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力

D.管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力

30.物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以( D )。

A.表示同意 B.补充完善

C.另行约定 D.书面承诺

31.前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和( C )。

A.质价相符 B.资信相符

C.诚实信用 D.协商一致

32.新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前( B )日完成。

33.某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于( D )人。

34.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是( B )。

A.任选其中一个为中标人

B.按照中标候选人的排序确定中标人

C.报请房地产行政主管部门确定中标人

D.将其中报价最低的确定为中标人

35.新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是( B )。

A.业主 B.建设单位

C.施工单位 D.监理单位

36.新建房屋的质量保修，由( A )负责。

A.建设单位 B.物业服务企业

C.业主 D.施工单位

37.物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是( C )。

A.物业专有部分和专用设施设备 B.物业专有部分和共有部位

C.物业共用部位和共用设施设备 D.物业专有部分和共用设施设备

38.某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业( C )资质等级要求。

A.一级 B.二级 C.三级 D.三级制定

39.物业管理师资格注册有效期为( C )年。

40.参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在( B )考试年度内通过全部科目。

A.一个 B.两个 C.连续两个 D.连续三个

41.注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于( B )学时。

42.住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、( B )。

A.政府决策、统一管理 B.所有权人决策、政府监督

C.政府决策、所有权人监督 D.所有权人决策、政府管理

43.住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、( C )。

A.全体分摊 B.平均分摊

C.受益人与负担人相一致 D.自愿分摊

44.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的( C )提取。

% % % %

45.《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的( A )法律基础。

A.民事 B.行政 C.经济 D.专业

46.《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是( B )。

A.可以放弃权利不履行义务

B.不得以放弃权利不履行义务

C.可以通过合同约定其享有权利而不履行义务

D.可以不放弃权利也可以不履行义务

47.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经( B )同意。

A.全体业主 B.有利害关系的业主

C.物业服务企业 D.业主委员会

48.业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据( A )。

A.管理规约 B.业主大会议事规则

C.专项委托合同 D.业主委员会决议

49.关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是( B )。

A.业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利

B.业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利

C.业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局

D.业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权

50.关于物业管理用房的说法，错误的是( C )。

A.物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有

B.物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房

C.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途

D.虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。

51.建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是( D )。

A.公建配套设施 B.共用设备使用的房屋

C.小区公共道路和绿地 D.规划用于停放汽车的车位、车库

52.建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于( D )。

A.物业共有部分的养护 B.物业共有部分的能源费支出

C.业主委员会工作经费开支 D.物业共有部分的维修

53.业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是( A )。

A.参加业主大会，参与重大事项的决策 B.监督业主委员会规范运作

C.监督物业服务企业履行服务合同 D.配合政府主管部门加强行政监管

54.关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是( D )。

A.业主可以自行管理建筑物及其附属设施

B.业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

C.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有

权依法更换

D.物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物

及其附属设施，并接受业主的监督

55.城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是( A )。

A.审定项目规划设计和实施监督检查

B.核发房地产开发企业资质证书

C.组织工程竣工验收

D.核发施工许可证

56.房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址( B )书。

A.建议 B.意见 C.确认 D.通知

57.下列经营活动中，不属于房地产中介服务活动的是房地产( C )。

A.价格评估 B.咨询 C.开发 D.经纪

58.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是( A )

登记。

A.初始 B.转移 C.变更 D.原始

59.关于房屋权属登记的说法，错误的是( C )。

A.房屋权属登记制度基本采用权证登记制度

B.申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费

C.无人主张权利的房屋不予登记

D.申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

60.关于房地产中介服务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是( B )。

A.可以收取委托合同以外的酬金

B.不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务

C.同时在两个以上中介服务机构执行业务

D.在公司允许的情况下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务

61. 物业服务企业直线职能制组织形式的主要缺点是( B )。

A.要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能

B.机构人员较多，成本较高;横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率

C.事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多

D.组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导

62．需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水，空气等物质需要及对（ A ）。

A、归属、爱等的社会需要 B、成功的心理需要

C、生理需要 D、安全需要

63．1943年（ B ）提出的需要层次理论，将人的动机由低到高分为五层，形成阶梯：生理需要——安全需要——社交需要（归属和爱的需要）——尊重需要——自我实现的需要。

A、赫茨伯格 B、马斯洛

C、梅奥 D、亚当斯

64．麦克莱兰的需要理论又称为三重需要理论，该理论认为人有三种需要：成就需要、权力需要和（ C ）需要。

A、竞争 B、劳动

C、亲和 D、激励

65．边际收益递减规律是指可变生产要素增加所引起的产量的变化可分为（ B ）三个阶段。

A、产量递减、边际产量递减、总产量减少

B、产量递增、边际产量递减、总产量减少

C、产量递减、边际产量递增、总产量减少

D、产量递减、边际产量递减、总产量增多

66．平均产量指每单位（ C）平均生产的产量。

A、固定要素 B、产品存量

C、可变要素 D、固定资产

67．（ A ）是指在某种一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。

A、市场需求 B、个人需求

C、社会需求 D、总体需求

68．西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为（B ）。

A、生产资源 B、生产要素

C、生产条件 D、资源要素

69．边际产量指（C ）生产要素每增加一个单位所增加的产量。

A、劳动力 B、资本

C、可变 D、固定

70．边际技术替代率是指在（A ）曲线上两种生产要素相互替代的比率。

A、等产量 B、需求

C、最大产量 D、供给

71．规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。人们经过考察发现，规模报酬存在（B ）三个阶段。

A、递减、不变和递增 B、递增、不变和递减

C、递增、递减和不变 D、不变、递增和递减

72．（ A ）是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。

A、内在经济 B、内在不经济

C、外在经济 D、外在不经济

73．经济学中的利润是指（B ），它是总收益与总成本（经济成本）的差额。

A、正常利润 B、经济利润

C、超额利润 D、最大利润

74．市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况，我们称为（ A ）。

A、市场失灵 B、社会失灵

C、价格失灵 D、需求失灵

75．（ B ）是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。

A、正选择 B、逆选择

C、市场失灵 D、内在不经济

76．（ A ）是个人（包括自然人与法人）的经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。它分为有利与有害的两种。

A、外部性 B、外在性

C、市场失灵 D、内在不经济

77．管理具有二重性，即同时具有 (C ）。

A、阶级属性和社会属性 B、自然属性和阶级属性

C、自然属性和社会属性 D、市场属性和生产属性

78．市场营销组合，是企业为了满足（A ）的需要而加以组合搭配、灵活运用的可控制变量。

A、目标顾客群 B、大客户

C、团队客户 D、尖端客户

79．在经营战略管理中，正确的经营战略包含以下四个观念：全局观念、市场观念、竞争观念和（ C ）观念。

A、创新 B、均衡 C、效益 D、人本

80．市场细分是指采用一定标准在整体市场中识别（C ），并予以分类，组成若干个

分市场的活动。

A、大客户 B、潜在的消费者 C、不同需求的消费者 D、竞争对手

81．企业经营战略管理的全过程可以概括为经营战略分析、经营战略形成、（ C ）三个阶段，形成了企业经营战略管理的有机整体，也体现了企业经营战略管理的动态过程。

A、战略管理发布与签订 B、战略管理发布与控制

C、战略管理实施与控制 D、战略管理实施与改写

82．企业创新模式主要有“内生型”创新模式、“外生型”创新模式和（A ）创新模式三种。

A、“混合型” B、“市场型”

C、“结合型” D、“竞争型”

83．管理的（ A ）是指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求，社会生产力发展得越快，社会化生产水平越高，对管理的要求也就越高。

A、自然属性 B、社会属性

C、技术属性 D、经济属性

84．管理的（B ）是指：管理是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。

A、自然属性 B、社会属性

C、技术属性 D、经济属性

85．耶鲁大学的阿尔德福对马斯洛的需要层次理论进行了修改和完善，修改后的马斯洛理论成为ERG理论。该理论认为人的需要主要分为三种，即生存需要、相互关系和（A ）。

A、成长 B、成熟

C、成功 D、成就

86．强化理论也被称之为刺激理论或诱导条件理论，它所体现的是一种（D ）之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。

A、反映与激励 B、能力与奖励

C、成就与奖励 D、工作绩效与奖励

87．美国心理学家亚当斯于1956年提出（ B ）。该理论指出，员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出一投入的比率相比较，来进行公平判断。

A、ERG理论 B、公平理论

C、需要理论 D、期望理论

88．性格是在一个人的生理素质的基础上，在社会实践活动中逐渐形成、发展和变化

的，并具有一定的复杂性、独特性、整体性和（ A ）。

A、持续性 B、可变性

C、实时性 D、内在性

89．实现激励功能的两个要素是：（ B ）。

A、需要和动机 B、需要和能力

C、制度和奖励 D、性格和能力

90．（ B ）是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于能否以及在多大程度上满足人的需要。

A、激励 B、动机

C、创新 D、竞争

91．以下对公共关系与人际关系描述中，不正确的是（ A ）。

A、公共关系的行为主体是公司，人际关系的行为主体是个人

B、公共关系的对象是公众，人际关系的对象主要是私人关系

C、公共关系是组织的管理职能，人际关系是个人的交际技巧

D、公共关系较强调运用大众传播，人际关系则局限于人际传播

92．所谓人际关系，从实质上讲既是人们在为满足自己的各种需要而采取的自觉自主的活动过程中与（ D ）形成的关系。

A、上级 B、传媒

C、组织 D、他人

93．影响人际交往的因素主要有三个层次，第一步是（C ），第二步是社会知觉与归因层次，在以上层次的基础上达到第三步，即形成互动或拒绝互动

A、先入印象层次 B、晕轮效应层次

C、信息沟通层次 D、首因效应层次

94．先入印象并不是通过对我们与交往对象的直接交往而获得的信息经过加工形成的印象，而是对通过（B ）获得的信息经过处理形成的印象。

A、实践经验 B、间接渠道

C、朋友介绍 D、公司文件

95．（ A）是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业成功的活动过程。

A、公共关系 B、人际关系

C、社会关系 D、领导关系

96．（B ）是指在社会实践中形成的各种人与人之间的关系状况，它与公共关系既有联系又有区别。

A、公共关系 B、人际关系

C、社会关系 D、同事关系

97．人际关系所体现出的（B ）是指在一个团体中，具有不同知识结构、不同性格和不同工作作风的成员有机地组合在一起，并建立起良好的人际关系，从而弥补各自的不足，以顺利实现团体的目标。

A、合力功能 B、互补功能

C、激励功能 D、沟通功能

98．当人们第一次进入一个新的环境、第一次和某个人接触、第一次品尝一种新的食品等，都会留下了深刻的印象，成为一种心理定势而难以改变，心理学称这种现象为（D ）或第一印象。

A、近因效应 B、情感效应

C、成见效应 D、首次效应

99．工商行政管理的目标就是建立和维护社会主义（ D ）。

A、市场经济规模 B、自由经济秩序

C、计划经济体系 D、市场经济秩序

100．行政管理是指国家行政机关及其官员在管理国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、指挥、协调和控制等各项管理活动。换言之，就是指除立法、司法以外的行政部门的工作。这个定义指的是（ C ）。

A、最广义的行政管理含义 B、广义的行政管理含义

C、狭义的行政管理含义 D、最狭义的行政管理含义

101．行政管理活动是以国家名义进行的、代表国家并以国家强制力为后盾的。但行政机关在执行任务时要依法行政，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，这种法制性集中体现了行政管理的（ B ）。

A、政治性 B、权威性

C、灵活性 D、保障性

102．（ C ）是指行政组织纵向结构的层级，它与管理幅度在一个特定的组织内成反比关系。

A、管理能力 B、管理跨度

C、管理层次 D、管理水平

103．资源配置有两层含义：一层指（ A ），指一个生产单位、一个区域或一个部门如何组织并运用这些供给有限的资源，使之发挥出最大作用，从而避免资源浪费现象，用既定的生产要素产出最大价值的产品；二是指资源分配效率。

A、资源运用效率 B、资源消耗比例

C、资源运用技巧 D、资源分配比例

104．市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市场行为所作的规范，以及这些规范实施情况的总称。它主要包括两方面的内涵：一是市场法律及市场伦理规范；二是规范的（ D ）。

A、制定状况 B、实施状况

C、合理状况 D、科学程度

105．法的实施主要有两种方式。一种是（ B ）；另一种是法的适用。

A、法的制定，简称立法 B、法的遵守，简称守法

C、法的推广 D、法的宣传

106．民事责任主要是（ A ）和侵权责任。

A、合同责任 B、名誉责任

C、过错责任 D、经济责任

107．诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定（ C ）的制度。

A、其胜诉权永久保持 B、重大案件永久权利

C、其胜诉权归于消灭 D、人身权利永久保持

108．合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为（ B ）两个阶段。

A、成立与生效 B、要约与承诺

C、意思与要约 D、承诺与生效

109．违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的（ A ）。

A、民事责任 B、刑事责任

C、行政责任 D、赔偿责任

110．（ B ）是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

A、物业委托合同 B、委托合同

C、租赁合同 D、买卖合同

111．物权中最基本、核心的权利是（ C ）。

A使用权 B、收益权

C、所有权 D、人身权

112．( B )是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动中所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

A、物业管理企业收入

B、物业管理企业营业收入

C、物业管理企业经营收入

D、物业管理企业总收入

113．( C )是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。

A、物业管理企业收入

B、物业管理企业营业收入

C、物业管理企业主营业务收入

D、物业管理企业其他业务收入

114．( D )是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。

A、物业管理企业收入

B、物业管理企业营业收入

C、物业管理企业主营业务收入

D、物业管理企业其他业务收入

115．( B )是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用

计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

A、物业管理项目预算管理

B、物业管理项目财务管理

C、物业管理项目资产管理

D、物业管理企业财务管理

116．( A )是指在预收的物业服务资金名按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

A、物业服务费用酬金制

B、物业服务费用包干制

C、物业服务管理佣金制

D、物业服务费用分成制

117．物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由( B )享有或者承担的物

业服务计费方式。

A、业主大会

B、物业管理企业

C、业主委员会

D、建设单位

118．物业服务费测算方法是以( D )即可得出单位面积物业服务费标准。

A、物业服务支出的总额除以该物业总建筑面积

B、物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积

C、物业服务费总额除以该物业总建筑面积

D、物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

119．物业管理专项维修资金属于( A )所有。

A、全体业主

B、行业主管

C、物业管理单位

D、建设单位

120．物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及( A )。

A、补贴收入

B、其他经营净收益

C、政策性补贴收入

D、其他业务利润

121．下列属于物业管理项目财务管理的特征是：( B )

A、缺乏一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态

B、项目财务管理受物业管理企业的行政管理和业务指导

C、物业管理企业不得随意调集、挪用和将服务费据为已有

D、包干制条件下业主有直接干预物业管理项目机构购务工作的权力

122．收入的编制方式通常是根据：( D )

A、物业服务费总额和物业可收费总建筑面积

B、物业服务支出(成本)总额和预计利润

C、收费标准(单位时间费率形式)和物业总建筑面积

D、收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积

123．下列关于专项维修资金的叙述不正确的是：( D )

A、可用于购买国债

B、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施

C、专项维修资金属于业主所有

D、业主转让房屋所有权时，结余维修资金予以退还，不随房屋所有权同时过户

124．( A )是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

A、物业管理紧急事件

B、风险

C、物业管理风险

D、紧急避险

125．物业管理企业在处理火警时首先要确认和了解起火的( A )、范围和程度。

A、位置 B、原因 C、时间 D、材料

3、易燃气体泄漏时，物业管理企业应立即通知( C )

A、业主

B、医疗急救单位

C、燃气公司

D、公安消防机关

126．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的( C )所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

A、不可抗力

B、业主、使用人的原因

C、自然、社会因素

D、开发建设单位的原因

127．下列属于前期物业管理风险的是：( B )

A、管理费收缴风险

B、合同风险

C、管理项目外包存在的风险

D、物业违规装饰装修带来的风险

128．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为( A )

A、物业基础资料档案

B、物业图纸资料档案

C、物业技术资料档案

D、物业日常管理档案

129．电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为( C )形式存贮。

A、数字 B、录像磁带 C、硬盘数位 D、磁带

130．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档安，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限的( B )倍。

A、1 B、2 C、3 D、4

131．( A )是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录，并向社会公

示、接受社会监督的信用信息管理系统。

A、物业管理企业信用档案

B、物业管理企业信息档案

C、物业管理企业经营档案

D、 物业管理企业业绩档案

132．物业管理企业信用档案的建立范围是所有( D )等执(从)业人员。

A、物业管理企业 B、物业管理师 C、物业管理经理 D、物业管理企业和物业管理师

133．物业管理企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、( B )自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

A、政府部门 B、物业管理行业协会 C、物业管理企业 D、执(从)业人员

134．物业管理企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在( C )天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应当地物业管理行政主管部门签章。无正当理由不按期反馈的，可作为不良记录记入企业或执(从)业人员的信用档案并进行公示。

A、3 B、10 C、15 D、30

135．( B )期物业管理档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。

A、物业入住 B、物业承接查验 C、日常物业管理 D、早期介入

136．小区及共用设施清洁服务记录是( B )的收集范围。

A、物业运行记录档案 B、物业服务记录档案

C、物业管理公司行政管理档案 D、物业维修维护记录档案

137．( A )是物为管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安，施工安全等采取的一第列防范性管理服务活动。

A、公共安全防范管理服务

B、车辆停放服务

C、物业管理风险防范

D、物业装修管理服务

138．物业管理项目的义务消防队由( C )组成，可分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

A、项目的操作层职员

B、项目的管理层职员

C、项目的全体员工

D、项目全体安防人员

139．消防工作的指导原则是：( B )

A、安全第一，预防为主

B、预防为主，防消结合

C、不顾一切，灭火为主

D、安全第一，财产第二

140．物业管理治字防范管理中遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险、尽量减少损失。对于已发生的案件，应( A )，以便公安机关进行侦查破案。

A、做好现场的保护工作

B、做好辖区客户的安抚工作

C、尽量封锁信息以免误传

D、积极主动开展现场调查

141．消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取( B )的方法。

A、日常检查和重要部位检查、专职部门检查和各部门的互查相结合

B、日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合

C、日常检查和重点检查、人工检查与自动检查相结合

D、全面检查和日常检查、专职部门检查和各部门的自查相结合

142．在消防装备的维护管理中，对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度，( D )应作一次全面统计工作，以保证项目配备的消防器材完整、齐全。

A、每半年 B、每年 C、每季 D、每月

143．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置( D )瓶灭火器。

A、1 B、2 C、3 D、4

144．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置( B )瓶灭火器。

A、1 B、2 C、3 D、4

145．在消防装备的维护管理中，对常规消防装备应定期检查，至少( B )进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防发生事故。

A、每周 B、每月 C、每季 D、每年

146．物业服务企业的特征不包括( C )。

A.是独立的企业法人

B.属于服务性企业

C.是非独立的企业法人

D.具有一定的公共管理性质的职能

147．根据《公司法》规定，企业设立须向( A )进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。

A.工商行政管理部门 B.税务行政管理部门

C.建设行政管理部门 D.市政行政管理部门

148、根据《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册

资本为( D )，物业服务企业作为服务性企业应符合此规定。

万元 万元 万元 万元

149．对物业服务企业资质证书的颁发和管理部 门描述不正确的是( B )。

A.国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理

B.省、自治区人民政府建设主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

C.直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督

D.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督

150．对二级资质物业服务企业的条件描述正确的是( D )

A.注册资本为人民币200万元以上

B.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于15人

C.具有中级以上职称的人员不少于5人

D.工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称

151．新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( D )的暂定期。

个月 个月 个月 D.一年

152、物业服务企业在领取营业执照之日起( A )内，持相关资料向当地政府房地产主管部门申请资质。

天 天 天 天

153．在物业服务企业的组织形式中，( A )是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

A.直线职能制 B.直线制

C.事业部制 D.矩阵制

154、在物业服务企业的组织形式中，( C )是较为现代的一种形式。

A.直线职能制 B.直线制

C.事业部制 D.矩阵制

二、多项选择题(每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分)

1.我国物业管理的基本特征有( BCD )。

A.统一化 B.市场化

C.社会化 D.专业化

E.现代化

2.业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有( ACD )。

A.危及建筑物安全 B.出租非经营性用房

C.损害其他业主合法权利 D.自行将住宅改变为经营性用房

E.进行二次装修

3.业主大会制度和管理规约制度，目的是建立( BCD )的机制。

A.质价相符 B.民主协商

C.自我管理 D.平衡利益

E.公平竞争

4.业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人( ABCE )。

A，停止侵害 B.消除危险

C.排除妨害 D.限期搬离

E.赔偿损失

5.下列事项中，属于物业服务内容的有( ABC )。

A.房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理

B.物业管理区域内的环境卫生维护

C.物业管理区域内的绿化养护

D.全面负责物管理区域内的治安管理

E.物业档案资料管理

6.在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有( AB )。

A.工会经费 B.职工教育经费

C.住房公积金 D.失业保险费

E.养老保险费

7.物业服务收费应当遵循的原则有( BCD )。

A.与业主承受能力相适应原则 B.合理原则

C.公开原则 D.费用与服务水平相适应原则

E.微利原则

8.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括( ABD )。

A.物业服务成本 B.法定税费

C.物业服务支出 D.物业服务企业的利润

E.物业服务企业的酬金

9.根据《物业管理条例》，当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当履行的义务有( ABC )。

A.采取应急措施 B.及时向有关行政管理部门报告

C.协助做好救助及善后工作 D.负责查明安全事故发生原因并破案

E.追究肇事者责任

10.业主委员会委员有下列( CD )情形的，可经业主大会会议通过，终止其委员资格。

A.无故缺席业主委员会会议连续三次以上

B.因疾病等原因丧失履行职责能力

C.以书面形式向业主大会提出辞呈

D.拒不履行业主义务

E.工作单位调动

11.物业管理投标文件包括( ABDE )等。

A.投标函 B.投标报价表

C.招标邀请函 D.物业管理方案

E.招标文件要求提供的其他材料

12.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料移交的主体有( AD )。

A.建设单位 B.社区居委会

C.区、县房地产行政主管部门 D.建筑施工单位

E.业主委员会

13.关于物业服务企业的说法，正确的是( AC )。

A.物业服务企业的注册资本不得低于50万元

B.新设立的物业服务企业的暂定期为二年

C.各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统

D.一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业

E.二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业

14.物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列( ABCD )情形的，其资质不予批准。

A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动

B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料

C.超越资质等级承接物业管理业务

D.发生重大责任事故

E.有业主投诉

15.根据《物业管理条例》，下列情形中，属于应当吊销物业服务企业资质证书的是( ACD )。

A.以欺骗手段取得资质证书的

B.物业服务企业法人变更的

C.挪用专项维修资金且情节严重的

D.将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的

E.聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的

16.物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有( ABD )。

A.不具有完全民事行为能力的

B.申请注销注册的

C.脱离物业管理工作岗位一年的

D.造成物业管理项目重大责任事故的

E.严重违反职业道德和物业管理行业规定的

17.住宅专项维修资金可用于( BCD )。

A.弥补物业服务费的不足

B.共用部位、共用设施设备的大、中修

C.共用部位、共用设施设备的更新

D.共用部位、共用设施设备的改造

E.共用部位、共用设施设备的日常养护

18.关于住宅专项维修资金的说法，正确的有( AD )。

A.业主大会设立后，应当建设立住宅专项维修资金管理制度

B.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有

C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金是一次性提取

D.业主应在入住后交存住宅专项维修资金

E.住宅专项维资金的使用权在物业服务企业

19.下列房地产中，属于依法不得转让的有( ABDE )。

A.在司法机关依法裁定查封期间的

B.依法收回土地使用权的

C.经共有人书面同意的

D.权属有争议的

E.未依法登记领取权属证书的

20.我国的房屋权属登记包括( ABCDE )等。

A.总登记 B.转移登记

C.备案登记 D.他项权利登记

E.注销登记

21．以下描述市场需求的表达中，正确的有：（ABD ）。

A、市场需求是个人需求的加总

B、凡影响个人需求的因素都会影响市场需求

C、市场需求曲线和个人需求曲线形状相同，都是向左上方倾斜的

D、市场需求受消费者人数多寡的影响

22．单个厂商的供给受多种因素的影响，主要有：（ABC ）。

A、厂商打算出售的商品的价格；

B、厂商的技术状况

C、为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本

D、该时期国民经济状况

23．导致市场失灵的因素主要有：（BCD ）。

A、公平竞争的存在 B、非对称信息

C、外部性 D、公共产品

24、个人对商品的需求需要具备（AC ）的条件。

A、个人购买意愿 B、所购买的商品有使用价值

C、个人具有支付能力 D、个人有稳定的收入

25．关于需求弹性，下列理解正确的是：（BCD ）。

A、需求弹性是指需求量变动所引起的价格变动的程度

B、需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度

C、价格是自变量

D、需求量是因变量

26．决定内在不经济的主要因素有：（ABCD ）。

A、企业管理机构庞杂，管理效率低下

B、生产规模过大产生对生产要素的过度需求

C、刺激要素价格上涨导致生产成本增加

D、销售费用的增加

27．以下选项中影响需求弹性的因素有：（ABCD ）。

A、商品的替代品数目和可替代程度

B、时间的长短

C、商品本身用途的多用性

D、商品的耐用程度

28．外部性是个人（包括自然人与法人）的经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。下列属于外部性的主要应对措施的是：（ABC ）。

A、政府干预 B、明确所有权

C、企业合并 D、成本管理

29．管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过（BCD ）的职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。

A、竞争、生产 B、决策、计划

C、激励、控制 D、组织、领导

30．以下属于管理基本特征的是：（ACD ）。

A、管理的产生来自社会活动组织的要求

B、管理的“载体”是各种管理手段

C、管理的核心是处理好各种人际关系

D、管理的任务是有效地利用各种资源和各种管理职能用尽可能少的支出去实现既定的目标

31．物业管理创新，主要体现在物业管理的（ACD ）和相关管理技术的创新等方面。

A、理念创新 B、价格创新

C、模式创新 D、制度创新

32．在目标市场选择中，企业主要有以下（ ABC ）不同的策略可以运用。

A、无差异目标市场营销策略

B、差异目标市场营销策略

C、集中目标市场营销策略

D、分散目标市场营销策略

33．询问法是指将所拟调查的事项，通过一定的形式，向被调查者提出询问，以获得所需资料的一种调查方法。它又可细分为（ACD ）和网上调查四种。

A、个人访问 B、用户观察

C、邮寄调查 D、电话调查

34．按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略有：（ACD ）。

A、进攻型战略 B、专业型战略

C、撤退型战略 D、防御型战略

35．管理反映了管理活动的客观要求，其基本原理包括：以人为本原理、（ABD ）和

系统均衡原理。

A、信息沟通原理 B、运动控制原理

C、专题培训原理 D、目标效益原理

36．管理学的研究对象有广义和狭义之分。广义的研究对象包括（ ABD ）方面的问题。

A、生产力 B、生产关系

C、经济基础 D、上层建筑

37．管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。现代管理的基本职能包括决策、计划以及（ABC ）等基本功能活动。

A、组织 B、领导

C、激励 D、服务

38．市场营销组合中所包含的可控制变量很多，麦卡锡将其概括为四个基本变量，包括产品、（ABC ），即4P组合。

A、价格 B、渠道

C、促销 D、提高

39．创新是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。创新激励的方式有（ABCD ）。

A、产权激励 B、企业激励

C、市场激励 D、政府激励

40．动机的要素包括：（ABC ）。

A、决定人行为的方向，即选择作出什么行为

B、努力的水平，即行为的努力程度

C、坚持的水平，即遇到阻碍时付出多大努力坚持自己的行为

D、成功的前景，即行为的结果

41．企业的激励机制包含的基本要素是：（BC ）。

A、创造融洽的工作气氛，满足员工受人认同和受人尊敬的需要

B、发现员工需要什么，然后用这个事物作为员工完成工作的报酬

C、确定员工的能力是否可能完成这项工作

D、保护员工身体安全和经济安全，以保障身心免受伤害

42．期望理论认为一个人的动机是三个普通观念的产物，即（BCD ）

A、价值 B、绩效获奖估计

C、期望 D、需要

43．劳动者的心理健康主要包括以下（ABC ）特征。

A、智力正常 B、健全的情绪

C、行为协调 D、反应过度

44．与个体决策相比，群体决策有（BCD ）的优势。

A、决策周期长 B、高质量信息加工

C、多种备选方案 D、高承诺接受度

45．下面有关气质的论述中，正确的有：（BCD ）。

A、气质类型有好坏优劣之分

B、气质不能决定一个人活动的社会价值和成就的高低

C、气质可以影响人的活动效率

D、气质可以影响人的情感和行动

46．有关能力、气质和性格之间关系的说法中，正确的有：（ABD ）。

A、性格和能力是在人的统一的发展过程中形成起来的

B、气质更多地体现神经系统类型的自然影响，而性格更多地受生活环境的制约

C、对个体来说，先形成性格，气质是后天培养出来的

D、在性格形成过程中，气质影响着性格的表现方式

47．群体成员面对所要决定的问题以及各种可供选择的解决办法，需要作出分析、比较、权衡、选择，这就是群体决策。它包括（ABC ）三个方面。

A、成员参与决策程度 B、群体决策内容

C、群体决策范围 D、群体决策效率

48．公共关系是社会组织通过信息传播的手段与公众建立良好关系的活动过程，其基本构成要素有（ABD ）。

A、公共关系的主体 B、公共关系的客体

C、电视媒体 D、联系主体和客体的手段

49．公共关系在组织经营管理过程中的基本职能可归纳为下列（ABCD ）方面。

A、树立形象，广结良缘 B、收集信息，咨询建议

C、组织宣传，引导舆论 D、交往沟通，协调关系

E、物质激励

50．公共关系传播的方式有很多，其基本方式有：（ACD ）。

A、人际传播 B、组织传播

C、群体传播 D、大众传播

51．建立、维持和发展人际关系的原则有：（ABC ）。

A、宽容原则 B、小心谨慎原则

C、互惠互利原则 D、诚信原则

52．物业管理企业日常工作中，主要协调的公共关系包括：（ABD A、与政府主管部门进行有效协调沟通

B、与业主进行有效协调沟通

。

）C、与开发商进行有效协调沟通

D、与员工进行有效协调沟通

53．物业管理企业可通过以下途径加强与业主的沟通：（ ABD ）。

A、主动上门了解业主

B、开展丰富多彩的社区文化活动

C、减免业主的物业管理服务费

D、有效地处理业主投诉

54．工商行政管理机关行政行为一旦合法成立，就发生一定的法律效力。一般来说具有（ACD ）这三方面的效力。

A、执行力 B、强制力

C、拘束力 D、确定力

55．物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过（ AB ）规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。

A、法律手段 B、行政手段

C、经济手段 D、制度手段

56．作为一种特殊的社会管理活动，行政管理具有（BCD ）特点。

A、灵活性 B、执行性

C、政治性 D、权威性

57．从政府发挥作用的领域来看，政府在市场经济中具有（ ABD ）的职能。

A、制定规则 B、宏观调控

C、市场竞争 D、公共服务

58．工商行政管理机关行政行为成立的要件一般包括：（ABC ）。

A、必须是在其法定的职权范围内采取的行政措施

B、行政行为的内容必须是合法、确定和可行的

C、必须符合法律规定的程序

D、必须符合地方政府的规定，促进地方经济发展

59．物业管理的行政管理工作的主要内容有：行政立法、（ABD ）。

A、执法监督 B、协调服务

C、招商引资 D、宣传引导

60、受民法规范的社会关系叫民事法律关系。民事法律关系的三个要素是：（ ABD ）。

A、主体 B、客体 C、结果 D、内容

61．民事法律行为应当具备下列那些条件：（ ABC ）。

A、行为人具有相应的民事行为能力

B、意思表示真实

C、不违反法律或者社会公共利益

D、本身没有过错责任

62．民事法律行为可以采取多种形式，主要有：（ABD ）。

A、书面形式 B、口头形式

C、邮件形式 D、其他形式

63．民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为（BC 大类。

）两A、物权 B、财产权

C、人身权 D、债权

64．下列关于民事权利的说法哪些是正确的：（ABC ）。

A、财产权包括物权、债权

B、知识产权中既有人身权又有财产权

C、人身权包括人格权和身份权

D、人身权包括人格权和债权

65．关于诉讼时效下列哪些说法是正确的：（BCD ）。

A、一般诉讼时效为三年

B、《民法通则》中规定的短期诉讼时效为一年

C、超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制

D、即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年

66．下列关于善意取得的说法正确的有：（ABD ）。

A、善意取得必须符合构成要件

B、该制度旨在保护交易安全

C、该制度保护了所有权的追及效力

D、善意取得又称即时取得

67．善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。它的构成要件包括：（ABC ）。

A、其适用对象须为动产

B、动产必须是基于有偿法律行为而取得

C、受让人须实际占有该动产

D、受让人取得财产时必须是知情的

68．用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。其意义在于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。它是（ABC ）。

A、定限物权 B、他物权

C、其标的是不动产 D、属于非独立物权

69．以下关于法的特征，说法正确的是：（ACD ）。

A、法是一种特殊的社会规范

B、法是一成不变的社会规范

C、法是规定了人们权利和义务的社会规范

D、法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范

70．民法是调整平等主体的（ABC ）之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。

A、自然人 B、法人

C、其他组织 D、事业单位

71．民法的基本原则要求当事人在从事民事活动时应当遵循（ABD ）、公序良俗和权利不得滥用的原则。

A、平等自愿 B、公平

C、隐私 D、诚实信用

72．法人应当具备的条件是：（ABC ）。

A、依法成立

B、有必要的财产或者经费

C、有自己的名称、组织机构和场所

D、能够独立承担行政责任

73．过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，其构成要件为（BCD A、损害事实好将发生

B、行为人实施了违法行为

C、违法行为与损害事实之间有因果关系

D、行为人有过错

74．租赁合同中，承租人应负有的义务有：（ACD ）。

A、按照约定的方法和性质使用租赁物

B、转租租赁物

C、支付租金的义务

D、返还租赁物的义务

。）

75．留置权产生的条件有：（AB ）。

A、债权人合法占有债务人的动产

B、债权的发生与该动产的占有有牵连关系

C、债权未到清偿期，但债务人明显无法清偿债务

D、债权人合法占有债务人的土地

76．物业管理法律责任具有的主要特点是：（ABC ）。

A、法定责任与协议责任相结合

B、法律责任的种类和复合关系复杂性

C、技术规范确定的责任分量比较大

D、法律责任的承担主体不具有特定的身份

77．物业服务合同是平等主体之间成立的（BCD ），适用合同法的一般原则。

A、委托合同 B、民事合同

C、要式合同 D、有偿合同

78．一般情况下物业管理法律责任的归责条件由行为违法、（ABD ）等要素构成。

A、损害结果 B、因果联系

C、行为人客观过错 D、行为人主观过错

79．《民法通则》规定了相邻关系的处理原则是：（ABCD ）。

A、有利生产 B、方便生活

C、团结互助 D、公平合理 E、友好相处

80．业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经( B )审定后实施。

A、售房单位 B、业主大会 C、房地产行政主管部门 D、业主委员会

81．物业管理企业其他业务收入包括：房屋中介代销手续费收入、( ABC )等。

A、材料物资销售收入

B、废品回收收入

C、商业用房经营收入

D、维修资金收入

82．物业管理企业的营业成本包括( ABC )等

A、直接人工费

B、直接材料费

C、间接费用

D、其他业务支出

83．物业管理企业利润总额包括( ABC )。

A、营业利润

B、投资净收益

C、营业外收支净额

D、对灾区人民捐款

84．物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;( BCD )等几个部分。

A、管理服务人员的奖金

B、物业管理企业固定资产折旧

C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

D、经业主同意的其他费用

85．物业服务费收入的编制方式通常是根据：( AC )

A、收费标准(单位时间费率形式)

B、 管理计划及实施计划所需物业服务成本

C、 收费的管理面积

D、往年的实际经验和参考同类物业的服务成本

86．物业服务费支出的编制依据包括：( BD )

A、收费标准(单位时间费率形式)

B、管理计划及实施计划所需物业服务成本

C、可收费的管理面积

D、物业正常维修和养护计划

87．物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的( ACD )。

A、大修 B、小修 C、更新 D、改造

88．物业管理专项维修资金的来源除了包括法规规定的费用，还包括下列哪些费用：( BCD )

A、包干制物业服务费结转的费用

B、业主大会中决定分摊的费用

C、业主共有物业的收益

D、社会捐赠或政府拨款的费用

89．物业管理风险的内容包括：( ABC )

A、早期介入的风险

B、前期物业管理的风险

C、日常物业管理的风险

D、紧急事件的风险

90．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的( AB )因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

A、自然 B、社会 C、人为 D、不确定

91．总体而言，物业管理风险防范可从：物业管理企业要学法、懂法、守法、物业管理相关合同订立前要注重合同主体的合法性，还要( ABC )、重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力几个主要方面进行把握。

A、抓好制度建设、抓员工素质、提高风险意误解

B、妥善处理与物业管理活动相关主体间的关系

C、重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台、树立企业良好的形象

D、引入保险机制，相信保险公司会给予积极的帮助令自己高枕无忧

92．物业管理紧急事件的处理过程分为( ABC )阶段。

A、事先准备

B、事中控制

C、事后处理

D、事后分析

93．典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、( BCD )和台风袭击等典型紧急事件的处理。

A、小孩不慎摔倒

B、高空坠物

C、交通意外

D、刑事案件

94．前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括( BCD )方面。

A、合同条款的风险

B、合同期限风险

C、合同订立中的风险

D、合同执行的风险

95．下列属日常物业管理的风险的有：( ABD )

A、业主、物业使用人使用物业中存在的风险

B、业主、物业使用人接受物业服务过程中存在的风险

C、物业服务合同期限的风险

D、物业管理费收缴的风险

96．物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是( ABD )。

A、权属资料档案 B、技术资料档案 C、业主信息档案 D、验收文件档案

97．物业入住期的物业管理档案收集工作重点集中在( BC )，即未来的主要服务对象，档案资料收集的范围是业主档案资料和相关档案的资料的收集。

A、建设单位 B、物业业主 C、物业使用人 D、业主委员会

98．物业入住期应收集的业主权属资料一般包括( CD )等。

A、项目批准文件 B、用地批准文件 C、房屋产权证 D、购房合同复印件

99．物业入住期应收集的业主个人资料一般包括( ABC )等。

A、身份证复印件 B、户口本复印件 C、联系方式 D、家庭成员及其职业

100．日常物业管理期档案的收集主要包括( ABC )。

A、物业运行记录档案 B、物业维修记录档案

C、物业服务记录档案 D、物业管理公司高层管理人员档案

101．物业管理档案管理常用的纸介质档案检索工具种类有( BCD )等。

A、简介 B、簿式索引 C、指南 D、卡片式检索

102．常用检索工具的编制方法包括( ABC )等。

A、分类卡片目录 B、专题卡片目录 C、主题卡片目录 D、主要内容索引

103．物业管理企业信用档案记录内容的采集主要通过政府部门、( BCD )其他中介机构及社会公众等多种途径依法采集。

A、新华书店 B、协会 C、物业管理企业 D、执(从)业人员

104．档案信息安全管理中由于档案载体的不同，保障档案信息安全的方式也有不同。电子媒体档案主要是通过( AD )方式管理。

A、设立严格的多级权限机制和密码保管制度，严格进入检索系统、复制和下载的管理

B、对档案的查阅、外借、复制和销毁不应设定权限

C、只要档案本身不受到损坏与丢失，档案信息可以公开查阅和传播

D、对进入互联网的计算机应安装防火墙和杀毒软件，经常更新，防止黑客入侵和非

法人员进入等方法保障电子档案的信息安全

105．公共安全防范管理的服务内容主要包括：( ABCD )

A、出入管理

B、安防系统的使用、维护和管理

C、配合居委会和公安机关开展社区管理

D、综合治安的管理

106．安全防范工作检查方法有哪些：( ABC )

A、日检 B、周检 C、月检 D、年检

107．物业管理区域的治安防范应注意事项有：( ABD )

A、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告并及时上报上级领导

B、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警

C、辖区公共区域内出现可疑人员，应责令其离开，或通知公安派出所将其带走

D、管辖区域内发生坠楼等意外事故，应救人为主

108．为了做好物业的消防安全管理工作，物业公司应着重加强哪些工作：( ACD )

A、对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查

B、建立专职消防队伍

C、完善消防管理制度

D、加强消防设备设施的完善与维护保养工作

109．义务消防队员的工作主要有哪些：( ABC )

A、负责消防知识的普及宣传教育

B、负责消防设备设施及日常消防防火工作的检查

C、负责消防监控报警中心的值班监控

D、发生火灾时应积极主动灭火，实在不能扑救再报警

110．动火安全管理中对动火过程中的要求是：( ABD )

A、动火现场要指定安全负责人

B、现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火

C、检查并彻底清理现场火种

D、动火人员要严格执行安全操作规程

111．灭火预案主要内容除了包括物业项目单位的基本概况(周围情况、水源情况、特资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备)外，还应包括：( ACD )

A、火灾危险性及火灾发展特点

B、组织专职的消防队伍

C、灭火力量部署及注意事项

D、灭火措施、战术方法及灭火预案图

112．车辆管理注意事项有哪些：( ABD )

A、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷

B、车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建

立双方车辆停放服务关系

C、车辆停放必须符合建设单位的规定，不许停放道路两旁

D、对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内

113．在物业管理区域内，对于( CD )，宜采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。

A、物业区域内业主的车辆

B、已办理停车协议的车辆

C、外来车辆

D、暂时停放的车辆

114．消防安全检查在组织形式上可采取( AB )方法：

A、日常检查与重点检查相结合

B、设施与设备检查相结合

C、日常检查与抽样检查相结合

D、事前检查与事后检查相结合

115．车辆管理的方法与要求有哪些：( ABC )

A、建立健全车辆管理队伍

B、车辆出入管理

C、车辆停放管理

D、车辆的保管

116．为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业管理企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员

安排，包括( ABC )等。

A、小区车辆交通的疏导及管理人员

B、停车场维护人员

C、车辆收费管理人员

D、车场维修人员

117．车辆进入车场后，管理人员应积极引导车辆停放。对于( ABC )等现象出现时，管理人员应及时劝阻。

A、有固定车位而任意停放

B、不按规定任意停放

C、在消防通道停车

D、有固定车位，按规定停放

118．物业服务企业是(ABC)，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

A.依法成立 B.具备专门资质

C.具有独立企业法人地位 D.不具备专门资质

E.不具有独立企业法人地位

119．对于物业服务企业的特征来说，物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过(BCD)等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业服务企业的“产品”就是服务。

A.常规性的经营服务 B.延伸性的专项服务

C.随机性的特约服务 D.委托性的代办服务 E.创收性的公共服务

120．独立的物业服务企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，(BCD )的物业服务企业。

A.共同注册 B.自主经营 C.自负盈亏 D.独立注册 E.合作经营

121．一般工商行政管理部门备有的公司章程文本主要内容包括(ABDE)。

A.总则，包括公司名称和地址等 B.企业的经营范围

C.企业未来的发展规划 D.股东的权利和义务 E.公司的法定代表

122．一级资质物业服务企业的条件包括(ABC)。

A.注册资本为人民币500万元以上

B.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人

C.物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书

D.注册资本为人民币300万元以上

E.具有中级以上职称的人员不少于15人

123．物业服务企业组织机构设置的要求包括(ACDE)。

A.按照规模、任务设置 B.多头领导，多头指挥 C.分工协作

D.统一领导、分层管理 E.精干、高效、灵活

三、判断题（对的打“∨”，错的打“×”）

1． 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。（√）

2．房屋的所有权人为业主。（√）

3． 业主不可以委托代理人参加业主大会会议。（×）答：可以。

4． 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（√）

5． 一个物业管理区域可以成立两个业主大会。（×）答：一个。

6． 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。（×）答：1/2。

7． 业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。（×）答：全体业主。

8． 经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（×）答：20%。

9． 业主委员会应当做好业主大会会议记录。（√）

10． 业主公约对全体业主具有约束力。（√）

11． 业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。（×）答：应在业主委员会委员中选举产生。

12． 业主委员会可以从事投资和经营活动。（×）答：不可以从事与物业管理无关的活动。

13． 某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。（×）

14． 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（√）

15． 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（√）

16． 物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（×）

17．物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）答：不得向业主收取手续费等额外费用。

18． 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）

19． 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。（×）答：应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。

20． 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。（×）答：10万元以上50万元以下。

21．个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。（√）

22． 业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。（√）

23． 物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。（×）答：必须。

24． 召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。（×）答：15。

25． 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。（√）

26． 业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。（√）

27． 建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。（√）

28． 物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。（×）答：15。

29． 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。（×）答：5。

30． 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。（√）

31． 物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。（×）答：500。

32． 《临时资质证书》有效期为两年。（×）答：一。

33． 资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。

（√）

34． 资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。（×）答：本省（自治区、直辖市）。

35． 物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。（×）答：两。

36． 岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。（√）

37． 物业管理用房的产权属于建设单位。（×）答：业主。

38． 按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。（×）答：业主。

39、 尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。（√）

40． 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。（√）

41． 业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。（×）答：煤气管理单位。

42． 专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（√）

43． 专项维修资金闲置时，可用于购买国债。（√）

44． 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。（×）答：还需按照规定办理有关手续。

四、简答题

1．简答物业、物业管理、物业管理企业的概念

答： 物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。

物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

2．请简述物业管理公司与业主委员会的关系。

答：（1）业主委员会和物业管理单位都是物业管理的主体，两者在地位上是一种平等的关系，是市场双向选择的合同契约关系；在法律上，业主委员会有委托或不委托权，物业管理单位也有接受委托或不接受委托的权力；在组织关系上不存在领导与被领导的关系，而是合作工作关系。

（2）业主委员会是决策人、委托人、检查监督人，物业管理单位是经营人、受托人、执行管理人。

3． 住宅专项维修资金具体按什么标准征收

答：（1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

（2）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：①业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。②售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

4．假若发生火灾时，电梯应采取哪些应急处理措施

答：发生火灾时应以立即中止电梯运行为原则，并采取相应的措施：

（1）及时向有关部门报告，并通知电梯管理人员到现场。

（2）发生火灾时，对于有消防运行功能的电梯，应立即按动“消防按钮”使电梯处在消防运行状态，供消防人员使用。对无消防功能的电梯，应立即将电梯直驶到首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。

（3）使乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢，从楼梯撤走，将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门并切断总电源。

（4）井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯疏导乘客撤离，切断电源，用二氧化碳、干粉和1211灭火。

（5）共用井道中有电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于远离火灾蔓延或供消防人员用以灭火使用。

（6）相邻建筑物发生火灾时也应停梯，以免因火灾而停电造成困人事故。

5．简述机电设备管理的综合要求有哪些

答：（1）设备图纸、档案资料齐全，设备台账的项目齐全、目录清晰管理完善，可随时查阅；

（2）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督制度、维修保养制度、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行；

（3）设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故；

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生；

（5）配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员须持证上岗。

6．什么是前期物业管理、前期物业合同

答：（1）前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。

（2）前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，

与物业管理企业签订的物业服务合同。

7．简述建筑物区分所有权的法律特征。

答：（1）建筑物区分所有权具有复合性

（2）建筑物区分所有权具有整体性

（3）权利主体身份多重性及权利内容的复杂性

（4）建筑物区分所有权的权利客体多样性

（5）专有部分的所有权具有主导性

8．简述相邻关系的处理原则。

答：（1）兼顾各方的利益，互谅互让、互助团结

（2）有利生产、方便生活

（3）公平合理

（4）尊重历史和习惯的原则

9．简述物业管理创新主要体现在那些方面

答：（1）理念创新

（2）手段创新

（3）模式创新

（4）制度创新

（5）相关管理技术创新

10．简述什么是诉讼时效及诉讼时效的种类

答（1）诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。

（2）诉讼时效的种类分为一般诉讼时效、特殊诉讼时效。

五、案例分析题

一题．2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向B物业公司支付物业管理费。2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。施先生认为，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民

事赔偿责任。B 物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为B物业公司推卸责任，于是将B 物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。

问题：

1.业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任

物业公司是否应进行赔偿

3.你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么

4.物业服务企业公共安全防范管理服务的内容有哪些

5.结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统

解析:

1.业主在小区内遇害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。 物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司 已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。

2.按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如B物业公司有违反合同约定的违约责任，则B物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。

3.原告施先生购买了该小区的别墅并人住，同时向B物业公司交纳物业管理费，其与B物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。B物业 公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该物业公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。案发当天，B物业公司按合同约定不问断地对小区进行巡逻，登记外来进入车辆，B物业公司已履行了服务合同中约定的义务，因此，B物业公司依法不需承担责任。

4.物业服务企业公共安全防范管理服务的内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和 管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

5.物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、 门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、燃气自动报警系统和巡更系统等。为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。

二题．一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。

问题：

1.假如你是该业主，面对这种情况应如何处理

2.小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些

3.假如该业主与受损车主在协商中发生打斗致人受伤事件，物业公司应如何处理

解析:

1.面对这种情况可做如下处理：

(1)保护现场，并立即通知受损车主到场。

(2)如有必要，可对现场拍照，保留相关记录。

(3)与受损车主协商解决，若无法达成一致意见，可通知交警部门到现场进行处理。

(4)撤离现场，疏导其他车辆出入。

2.小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有：

(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。

(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。

(3)如有需要，应对现场进行拍照保留相关记录。

(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。

(5)应协助有关部门尽快予以处理。

(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标志、减速坡、隔离墩等的设置。

3.物业公司应采取的措施有：

(1)物业公司或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。

(2)如证实发生刑事案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达。

(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。

(4)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

三题．某小区入住3个月，部分业主投诉：①小区部分墙体渗漏;②供暖不足;③物业配套不完善;④小区安全防范管理措施不完善等问题。小区业主在多次找物业公司及开发商反映和协商未果后，决定：

(1)以互相选举的方式组建临时业主委员会，经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费。

(2)业主委员会决定解除与现物业公司的服务合同，另选聘新物业服务公司。

(3)通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处

办公室。

问题：

1.针对供暖不足，如果是供暖系统本身的问题，该物业公司应如何解决

2.分别指出业主投诉问题①、③、④的解决办法。

3.物业管理人接到投诉的处理方法有哪些

4.小区业主成立“临时业主委员会”的做法是否正确临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定是否合法

5.上述(2)的做法是否正确，说明理由。

6.签订物业服务合同时，除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会还有哪些权利义务

7.物业服务合同终止的原因有哪些

解析:

1.根据《物业管理条例》及其他相关规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任。因此，物业公司应要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修、处理。

2.①在保修期限内发生墙体渗漏，属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

③应由开发建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施。

④物业公司加强出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展 社区管理等工作。

3.物业管理人接到投诉的处理方法有：

(1)耐心倾听，不与争辩。要以真诚的态度、平和的心态认真耐心地听取业主的投诉，不要轻易打断。同时，可以通过委婉的方式进行提问，及时弄清投诉的原因和要求。对那些失实、 偏激或误解的投诉，适度表示理解，不做任何敌对性、辩解性的反驳，以免发生冲突。

(2)详细记录，确认投诉。在倾听业主投诉的同时，应当面认真做好尽可能详细具体的投诉记录，并对业主所投诉的内容以及所要求解决的项目进行复述，确认业主投诉事项。

(3)真诚对待，冷静处理。对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情。如业主投诉时情绪激动、态度粗暴，物业管理人员应冷静处理，必要时暂时离开，避免冲突。

(4)及时处理，注重质量。对投诉要求要尽快提出处理意见和解决问题方案，立即行动，采取措施处理。拖延处理也是导致业主产生新的投诉一个重要原因，同时还要特别注重投诉处 理的质量。

(5)总结经验，改善服务。在投诉处理的回访中，对业主提出的意见和建议要表示感谢。同时，将业主的投诉加以整理与分类，进行分析，总结教训与经验，完善和改进管理及服务工作。

4.小区业主成立“临时业主委员会”的做法不正确。临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定不合法，不具有法律效力。

5.做法不正确。理由：根据《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务 企业的行为应由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业主同意才能生效。

6.除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他权利义 务有：

(1)业主委员会有权对物业服务企业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。

(2)业主委员会应承担相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业服务企业工作，尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。

7.物业服务合同终止的原因如下。 、

(1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。

(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的。

(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止。

(4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行。

(5)法律、法规规定的其他情形。

四题．某小区居住的张女士，经常在小区广场上打太极拳，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。张女士被小区保安人员送到医院，诊断为：颈椎损伤。

问题：

1.物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务

2.对于此案中的树木致人受伤，物业公司是否应该承担赔偿责任物业公司如何避免此案再次发生

3.物业绿化管理的内容是什么

4.物业绿化日常管理的内容有哪些

解析:

1.物业公司对小区内老杨树有管理的义务。物业环境管理包括物业管理区域内物业共

用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。老杨树属于绿化范围，故物业公司对小区内的老杨树有管理的义务。

2.物业公司应承担赔偿责任。

物业公司应加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。

3.物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮， 使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。

4.物业绿化日常管理包括：浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁、园林建筑及园林小品维护、绿化标志制作、园林观赏鱼喂养等。

五题．大东物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积10万㎡，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。大东物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，完成了物业服务投标书的编写工作，并参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业管理方案内容不全是主要原因。

问题：

1.大东物业服务企业编写的该大厦物业管理方案应包括哪些内容

2.如果你是大东物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动

3.邀请招标的特点是什么

4.投标文件编写的注意事项有哪些

5.大东物业服务企业的总经理在投标过程中，可采取的报价技巧有哪几种

解析:

1.大东物业服务企业编写的该大厦物业管理方案应包括的内容有：招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

2.组织投标的基本工作如下：

(1)获取招标信息后，首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划。

(2)登记并取得招标文件。

(3)准备投标文件。

(4)全部投标文件编制好以后，按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位。

(5)接受招标方的资格审查。

(6)参加开标、现场答辩和评标。

3.邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

4.投标文件编写的注意事项有：

(1)确保填写无遗漏，无空缺。

(2)不可任意修改填写内容。

(3)填写方式规范。

(4)不得改变标书格式。若投标人认为原有招标文件规定的格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原招标文件规定的格式。

(5)计算数字必须准确无误。

(6)报价合理。

(7)包装整洁美观。

(8)做好投标文件的保密措施。

5.大东物业服务企业的总经理在投标过程中，可采取的报价技巧有多方案报价和保本报价两种。

六题．某高层写字楼在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。

问题：

1.物业装饰装修的时间管理要求是什么

2.结合实际谈一谈本案例中，物业管理员的做法是否正确

3.在物业装饰装修活动中，物业服务企业的责任有哪些

4.物业装饰装修管理应重点检查的项目包括哪些

5.物业装饰装修中涉及的管理服务费如何约定

解析:

1.物业装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。 装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。其中，一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同;特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间;装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过3个月。

2.本案例中，物业管理员的做法不正确。装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本案例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

3.在物业装饰装修活动中，物业服务企业的责任是：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予 警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。

4.为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查的项目包括：

(1)有无变动建筑主体和承重结构。

(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

(6)有无未经有关单位批准的下列行为：搭建建筑物、构筑物;改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;拆改供暖管道和设施;拆改燃气管道和设施;超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;改动卫生间、厨房间防水层的。

5.管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，

该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

七题．某高档小区4层业主赵先生喜欢在自家阳台上养花。一天一只猫突然从另一个阳台跳到赵先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在过路的徐女士头上，徐女士当场被砸昏，被行人送往医院。医院诊断为徐女士头部重伤。伤愈后，徐女士向赵先生提出赔偿，赵先生说花盆是猫弄掉的，他不负责。徐女士找到物业公司赔偿，物业公司称是赵先生的花盆将其砸伤的，与其无关。

问题：

1.本案例中，赵先生是否应当承担赔偿责任简要说明理由。

2.物业公司的说法是否正确

3.物业公司应如何避免和处理高空坠物事件

解析：

1.赵先生应承担赔偿责任。

理由：根据我国有关法律规定，建筑物及其建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠 落造成他人伤害的，它的所有人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过失的除外。可见赵先生应承担赔偿责任。

2.物业公司的说法不正确。物业公司未及时劝阻赵先生停止在高处摆放搁置物，导致小区内高空坠物砸伤人事件，属于失职，应承担一定责任。

3.物业公司避免和处理高空坠物事件的措施如下。

(1)物业公司发现住户在高空有危险搁置物、悬挂物时，应及时发出书面通知，要求其整改并在恰当位置张贴“请勿高空抛物’’标志。通过多种方式使业主自觉遵守公德，预防高空坠物事件的发生。

(2)发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，立即送往医院或拨打急救电话;如造成财务损坏的，要保护现场，拍照取证并通知相关人员。

(3)尽快确定坠落物来源。

(4)确定坠落物来源后，及时召集责任人、受害人双方进行协商处理。

八题．某物业服务企业规模较大、管理的物业较多，为不影响企业的正常经营管理能力，该物业服务企业设置了企业总部和各项目管理机构，并在企业总部设置了若干职能部门，明确划分了各部门的主要职责。

问题：

1.该物业服务企业可设置的职能机构有哪些

2.物业服务企业机构设置的影响因素有哪些

3.物业服务企业组织机构设置的要求是什么

解析：

1.该物业服务企业可设置的职能机构有：总经理室、人力资源部、行政管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、工程管理部、安全管理部和环境管理部。

2.物业服务企业机构设置的影响因素有企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。

3.物业服务企业组织机构设置的要求如下。

(1)按照规模、任务设置。

(2)统一领导、分层管理。

(3)分工协作。

(4)物业服务企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。

九题．某物业公司客服部刘经理接管的一个项目已人住3年，物业费收缴率一直在85%附近徘 徊。为了解客户的满意度和找出服务上的差距，物业公司要求客服部刘经理作一次该项目的 客户满意度调查，并填写客户满意度调查问卷。

问题：

1.客户满意度调查时应当注意的问题有哪些

2.假如你是物业公司客服部经理，请写出客户满意度问卷调查的实施步骤。

3.测量客户满意的方法有哪些

解析：

1、客户满意度调查时应当注意的问题有：

(1)目标明确，即明确客户满意度调查的目标。

(2)领导重视，即在实施评估过程之前应首先获得高层管理者的支持。

(3)持续改进，即采用持续的调查系统，而不仅仅只是一次性的调研。

(4)协同运作，即调动企业内外资源开展客户满意调研行动。

(5)基于事实，即要求客户满意度调研真实有效。

2.客户满意度问卷调查的实施步骤：客户满意度调查的策划一利用客户数据库一了解客户期望一草拟问卷一审核问卷一调查一分析结果一报告反馈与实施战略行动计划一客户满意过程再评估。

3.测量客户满意的方法有：

(1)建立受理系统。物业公司可建立“客户热线”的免费电话和“经理信箱”等，从而最大程度地方便客户咨询、建议或抱怨。这些信息流为物业公司提供了很多好主意，并能

使它们更迅速地解决问题。

(2)客户满意度调研。客户满意度调研的核心是确定服务在多大程度上满足了客户的愿望和需求。

(3)失去客户分析。物业公司应当同抱怨甚至拒绝服务或正打算转向其他物业服务企业的客户进行接触，了解发生这种情况的原因。

(4)竞争者分析。对竞争对手的相应绩效指标进行分析，能找出差距，寻找对策，制订并实施行动方案。

十题．某住宅物业项目总建筑面积29万㎡，可收费面积26万㎡。现将该项目的物业管理公开招标。某物业服务企业管理高层建筑20万㎡、多层建筑20万㎡、别墅4万㎡。某物业服务企业对该项目投标做了一个物业服务费成本（支出）核算，包括以下项目：（一）人员工资奖金及福利（1.分管此项目的副总经理工资、2、项目经理工资、3.项目员工年终绩效奖金）（二）补充养老金（三）公共区域维修保养费用（四）工程保修费用（五）管理区域保洁材料费用（六）管理区域装修垃圾清运费用（七）项目履约保证金（八）公共部位公共设施责任保险费用（九）固定资产折旧费用（十）公共秩序维护费用（十一）对社会的爱心捐赠费用。

问题：

1. 按物业服务企业资质管理要求，何种资质等级的物业服务企业具备该项目投标资格

2. 从该企业目前管理的物业类型和面积看，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应

要求

3.该公司物业服务费报价测算项目中，哪些项目不应计入该项目物业服务成本（支出）

解析:

1.一、二级物业服务企业。

2.该公司符合二、三级物业服务企业资质要求

3.①购置和建造固定资产、无形资产和其它资产的支出； ②对外投资支出； ③被没收

的财产,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出； ④国家法律、法规规定之外的各种付费； ⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

该案例（一）中1和3、（二）、（四）、（六）、（七）、（十一）均不应计入物业服务成本（支出）。

题库二：

招投标考试题库

一、单选题（每题的备选答案中只有一个是正确的 ）

1.《前期物业管理招投标管理暂行办法》第四条规定招标人采用邀请招标方式的，应当向（ ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出招标邀请书。

2.《中华人民共和国招标投标法》规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

3.（ ）不是招标准备阶段的工作.

A.成立招标机构 B.编制招标文件

C.召开标前会议 D.确定标底

4.物业管理招标在定标阶段,评标委员会评审的主要内容不包括（ ）.

A.资格评审 B.服务质量评审

C.报价及补充说明 D.主要服务方式与特殊服务

5.招标投标活动的（ ）原则首先要求招标活动的信息公开。

A.公开 B.公平 C.公正 D.诚实信用

6.（ ）是指招标单位在预先规定的时间，将各投标单位的投标文件正式启封揭晓。

A.投标 B.开标 C. 评标 D.定标

7.（ ）是招标工作的最高权力机构。

A.开发商 B.招标委员会 C. 招标代理机构 D.政府主管部门

8.根据《招标投标法》，两个以上法人或者其他组织组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标是（ ）。

A.联合投标 B.协商投标 C.合作投标 D.独立投标

9.下列关于评标报告的说法中，错误的是（ ）。

A.评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告

B.评标委员会完成评标后，应当向投标人提出书面评标报告

C.评标报告由评标委员会全体成员签字

D.评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论

10.中标人确定后，招标人应（ ）。

A.向中标人发出通知书，可不将中标结果通知未中标人，但须退还投标保证金或保函

B.向中标人发出通知书，同时将中标结果通知未中标人，但无须退还投标保证金或保函

C.向中标人发出通知书，可不将中标结果通知未中标人，也可不必退还投标保证金或保函

D.向中标人发出通知书，同时将中标结果通知所有未中标人，并向未中标人退还投标保证金

11.中标通知书（ ）具有法律效力。

A.对招标人和投标人 B.只对招标人 C.只对投标人 D.对招标人和投标人均不

12.招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者组织来投标，这种招标方式称为（ ）。

A.公开招标 B.邀请招标 C.议标 D.定向招标

13.物业服务招标是由（ ）负责，通过竟争择优选聘物业服务企业的一种方法。

A、物业开发商 B、业主 C、物业开发商或业主 D、房地产管理部门

14.物业服务现行的招标方式中，适合小规模收益性物业的招标方式是（ ）。

A、公开招标 B、邀请招标 C、协议招标 D、 B和C

15.以下属于物业管理招标评标的评分方法的是（ ）

Ａ综合评议 Ｂ效用分析法Ｃ成本收益法Ｄ收益成本法

二、填空题

1.我国目前的物业管理项目的招标方式主要有 和 。

2.所谓的 是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格。

3.开标由 主持，邀请 参加的活动过程。

4.订立物业服务合同应遵循的原则是： 、 、合法原则、 。

5.《物业服务收费管理办法》针对公共服务性收费规定的物业服务计费方式有 和 。

三、判断题（对的选T，错误的选F 共10分）

1.物业管理招投标包括开发商进行的前期物业管理的招投标和业主大会进行的选聘物业管理企业的招投标。（ ）

2.投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以修改或补充已提交的投标文件。( )

3.在招标人未授权的情况下，评标委员会可以决定中标人。（ ）

4.物业管理企业应严格履行物业服务合同，为业主提供优质服务。（ ）

5.投标人在编写投标书时，如原有格式不能表现投标意图，可以在原有格式的基础上进行修改。（ ）

四、名词解释

投标人：

招标文件：

公开招标：

不可抗力：

网络招标：

五.简述题

1.物业管理招、投标应遵循哪些原则

2.招标实施阶段的主要工作是什么

3.组成招标文件的六大要素是什么

4.物业管理投标文件的编写技巧是什么

5.开标的程序有哪些

6.开标时哪些情况可为废标

７.评标报告的编写内容由哪些组成：

六、计算题（共5分）

1、物业服务企业办公用房建筑面积为500平方米，经过10年，单位建筑面积的重置成本为500元/平方米，折旧年限30年，残值率5%，试用直线法计算办公用房的年折旧额和折旧总额。

2、某某楼盘现对外公开招投标，投标文件明确了该小区有５个出入口，其中两个为车辆出入口，两个人行出入口，一个为消防应急通道。小区为１７层高层住宅，２０栋楼，３０个单元，第个单元２部电梯，共２０４０户，房屋面积为２８万平方米。小区绿化率为３９.８%。小区共设消防监控１个（功率７ＫＷ），采用二次加压供水（变频）小区设备功率为生活水泵分高低区，每区３台，高区每台７.５ＫＷ，低区每台４ＫＷ，消防泵２台每台６０ＫＷ，喷淋泵２台每台４５ＫＷ，排污泵２４台，每台４.５ＫＷ，水景泵１台

功率３ＫＷ。消防其他设备功率为２４０ＫＷ（风机２３０ＫＷ，消防应急设备１０ＫＷ）小区路灯１２０盏，功率每盏４０Ｗ，楼层灯每层３盏，功率每盏１５Ｗ。请大家根据以上数据测算该小区应配置多少人能达到１级的服务水平，人力成本请参照当地标准当地实际情况进行测算，全年收支费用为多少

参考答案

一、BCCAA BBABD AAABA

二、1.邀请招标 公开招标

2. 标底

3. 招标人 所有投标人

4. 自愿原则 诚实信用原则 平等互利、协商一致原则

5. 包干制 酬金制

三、T T F T F

四、名词解释

投标人：是按照招标文件的规定参加投标竞争的自然人、法人或其他社会经济组织。

招标文件：是指招标机构向投标人提供的为进行招标工作所必需的文件。

公开招标：指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。

不可抗力：是指不能预见，不能避免，不能克服的客观情况，是一项免责条款。

网络招标：是在互联网上利用电子商务基础平台提供的安全通道进行招标的信息传递与处理，包括招标信息的公布、标书的下载和发放、应标书的收集、在线的竞价投标、投标结果的通知以及项目合同或协议的签订的完整过程。

五.简述题

1.物业管理招、投标应遵循哪些原则

物业管理项目招标的原则

公开原则

公平原则

公正原则

诚实信用原则

物业管理项目投标的原则

真实性原则

合理竞争原则

2.招标实施阶段的主要工作是什么

发出招标公告或招标邀请书

投标单位资格审查

发售招标文件

召开标前会议

接受投标书

开标与评标

授标并签订合同

3.组成招标文件的六大要素是什么

投标邀请书

技术规范及要求

投标人须知

合同一般条款

合同特殊条款

附件

4.物业管理投标文件的编写技巧是什么

充分理解客户的要求，并能够按要求实施目标物业的管理

能帮助业主或开发商提升物业价值或能够更好地解决问题

针对目标物业，体现企业优势

力求简明扼要，切勿脱离实际

５.开标的程序有哪些

（1）招标人宣布开标会议开始，并由招标单位工作人员介绍各方到位人员，宣读会议主持人及招标单位法定代表人证件或法定代表人委托书。

（2）会议主持人检验投标物业服务企业法定代表人或其指定代理人证件、委托书

（3）支持人重申招标文件重点，宣布评标标准与办法

（4）开标

（5）开始唱标

（6）当众启封公布标底

６.开标时哪些情况可为废标

（1）标书未密封

（2）投标书为加盖法人印章和法定代表人的签字

（3）标书未按规定的时间、地点送达

（4）未按规定格式填写，内容不全或关键字句模糊辨认不清，无法评估

（5）标书情况汇总表经涂改后未在涂改处加盖法定代表人或委托人签字

（6）标书情况汇总表与标书的相关内容不符

（7）招标文件要求提交投标标保证金，但在开标前没有提交或投标保证金的金额、有效期少于投标文件规定的标书

（8）投标人提交两份或多份投标文件，并未指明哪一个有效

（9）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的（10）联合体投标未附联合体各方共同投标协议

７.评标报告的编写内容由哪些组成：

（1）基本情况和数据表

（2）评标委员会成员名单

（3）开标记录

（4）符合要求的投标一览表

（5）废标情况说明

（6）评标标准、评标方法或者评标因素一览表

（7）经评审的评分一览表

（8）经评审的投标人排序

（9）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜

（10）澄清、说明、补正事项纪要

六、计算题

已知：C=500*500=250000

R=5%,N=30，t=10

则：年折旧额：D=C(1-R)/N=7917元

折旧总额：E= C(1-R)*t/N=19167元