我国房地产金融风险分析及防范 李少敏 高丽英 (1.河北省衡水建行;2.河北女子职业技术学院) 摘要:随着我国城市化进程的加快,房地产业也随之发展迅速。但由于房 业银行信贷,而且在我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本 地产业本身具有很多特性,所以在经营中会遇 ̄rJ/,E多各种各样的风险。本文 参与了房地产开发的全过程,包括土地储备贷款、房地产开发贷款、 从房地产金融风险的类型八手,分析了房地产金融风险的形成原因,并针对 流动资金贷款、消费者按揭贷款等。因而银行要面对开发商、建 这些风险提出了一些防范措施。 筑商与个人消费者三个方面的信贷风险。任何的违约或三者之间的 关键词:房地产金融风险防范 交叉违约都会产生还贷的风险。 2_2房地产投资增长过快,市场难以及时消化在最近的几年 伴随着我国住房制度的不断变革和房地产业的迅速发展,我国 中,房地产的开发投资金额逐年翻番,而开工的面积和销售跟不上投 的房地产金融也应运而生,并逐步发展起来。1 998年全国房地产开 资的增长速度,这样就造成了大量房产的积压和大量的土地闲置现 发投资资金4414.94亿元,2008年已达33404亿元,10年增长了 象,这些都为房地产金融的稳定造成不良影响。现在有很多人们热衷 7.56倍。虽然2008年以来,我国房屋的交易量有所下降,房地产的 于“炒房地产”,房价的上涨有一定的理论界限,超过这一界限就会形 开发投资也明显减弱,但是这并不影响我国房地产业的整体上升的 成经济泡沫,进而会产生房地产。一旦破灭,受损 趋势。但由于房地产规模较大,投资期长,房地产金融风险的问题也 失的不但有开发商、建筑企业和广大消费者,还有损失的最终承担者 逐渐暴露出来。 金融机构。 1房地产金融风险概述 2.3房地产市场混乱,房地产金融业务的外部环境欠佳一是政 房地产金融风险主要是指经营房地产金融业务的金融机构,由 府相关部门对国有土地难以进行有效的计划管理,导致土地资源无 于自身的技术策略及客观环境的影响在资产,收益等方面面临的不 法优化配置。一直以来,我国土地资源实施协议出让的制度,这种制 确定性风险。主要表现在以下几个类型: 度很容易发生房地产管理的人员和房地产商相互勾结的行为。 1.1信用风险由于借款人无力偿还或者不愿偿还,导致房地产 二是信用缺失严重。在房地产金融市场,有很多的主体信用缺失这对 的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表 房地产金融市场影响极坏,在现实中也经常发生骗贷等不法行为,这 现在两个方面:一是当房地产市场出现危机,房地产企业的资金链条 些行为严重的阻碍了房地产业和房地产金融的健康发展。三是是房 断裂导致的无力还款,房地产投资的市场风险和融资风险将集中于 地产资金投向结构不合理,商品房库存量居高不下,经济适用房的开 商业银行,转变为企业信用风险,带来逾期贷款和呆滞资金。二是从 发建设比例与我国现阶段居民收入结构相比,比例明显偏低。 消费者的角度而言,由于种种原因,不能承受过高的房贷,造成还款 3房地产金融风险防范措施 困难而产生信用风险。 3.1实行融资渠道多元化,积极推动房地产贷款证券化当前, 1.2管理风险贷款业务是银行盈利的主要来源,而房地产贷款 我国房地产业的融资渠道很单一,房地产企业的资金主要来源于银 又是贷款业务的主要组成部分。由于房地产业拥有巨大的利润,所以 行的贷款,因此我们必须促进房地产融资方式的多元化发展,构建房 各银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查经办人员风险意 地产业多元化融资体系,具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司 识不强,审查流于形式对资料真实性、合法性审核不严,对明显存在 债券,在资本市场上直接融资,也可以由类似于房地产投资信托机构 疑点的资料不深入调查核实。甚至为了赢得贷款,银行往往简化审查 在资本市场上发行,将分散的资金集中到房地产建设中来。积极稳妥 手续,降低客户资质等级评定门槛;对抵押物管理也不规范,办理抵 地发展住房公积金贷款,充分利用公积金贷款利息低的特点,满足低 押的相关职能部门缺乏协调配合,不按程序操作,或过分依赖中介机 收人居民的购房需要。 构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效。 3.2增强防范金融风险的意识商业银行要及时跟踪房地产市 1.3风险在我国社会主义现代化的建设步伐中,房地产业 场的发展状况,加大对市场的调查力度,适时调整房地产金融, 已经成为我国国民经济的重要支柱产业,因为其占据着特殊的地位, 保证银行对房地产金融业务的健康稳定发展。要严格把握房地产贷 所以成为我国宏观的重点产业。一方面,伴随着对宏观 款的市场准入条件,对销售前景差的高层楼盘要介人;对已有不 的不断变化,房地产金融市场环境也随之发生变化,进而影响这 良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不 整个房地产业的发展;另一方面,我国的房地产业在不同的区域都有 得介入。要从规范操作、降低风险、保障运行出发,有步骤地推进住房 着各自的特点,所以我国的宏观难以和地方相一致,这 金融业务向多元化、标准化、优质化方向发展。对目前出现的房地产 在房地产的监管方面就容易产生很多不利影响,因此是我国的房地 热要适当降温。要认真贯彻执行房地产金融的有关和规定,从加 产金融业存在着巨大的风险,而在你有些地方盲目片面的追求GDP 强房地产信贷管理入手,切实改进服务。 的增长,而无视的,这就使风险进一步的恶化。正 3.3加强国家的宏观和引导,加大银行的监管力度对 因为如此,国家或者各地为房地产业所采取的一些措 于国家而言,房地产金融市场是否稳定非常重要,国家必须加强对房 施,也就成为了我国房地产金融风险产生的一个因素。 地产金融市场的宏观,采取有效的措施稳定房地产金融市场,保 1.4流动性风险由于房地产金融机构缺乏资金,导致不能清偿 证房地产金融市场的健康发展。要对房地产和房地产金融进行强力的 到期的债务、满足客户提取存款要求的风险。这种流动,性风险,一种 监管,要定期或不定期地对房地产金融业务进行现场、非现场检查。建 是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等 立房地产风险预警体系,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预 不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动 报,果断采取相应措施,对金融机构进行和引导,加大监管力度。 性不足 另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地 参考文献: 产金融中大多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时, …唐宇宏,葛帮亮.当前我国房地产金融风险的表现及防范措施【J】当代 贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行 经济,2007,5 缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。 [2】欧阳宏虹 对我国房地产业中金融风险问题的思考 大众商务, 2房地产金融风险成因分析 2009,8 2.1融资渠道单一,房地产业的风险由银行主揽从开发企业的 【3]周毕文,程嘉许.房地产金融流动性风险中的银企博弈研究【J】.北京理 社会科学版),2008,2. 融资情况来看,由于没有企业债券的发行,没有不动产基金和不动产 工大学学报{【4 J海生,张坤我国房地产金融风险及其防范【J】.商业文化,2007,4. 信托基金的支持,银行成为房地产企业主要的融资出口。据估算,在 【5]文永琴,周杨.浅谈我国房地产金融风险及防范【J】.时代经贸,2007,8. 土地购置和房地产开发资金中,80%左右都直接或间接地来自于商 O引言 73