物业公司的精细化管理全部方案

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物业公司的精细化管理全部方案

物业公司精细化管理全案 目录

第一篇 物业前期管理

第一章 规划设计介入与建设施工介入 3 第一节 规划设计介入 3

一、规划设计介入的主要方面 3 二、规划设计介入的具体内容 6 第二节 建设施工介入 17

第三节 建筑工程质量保修的前期管理 18 一、保修期限问题 18

二、有关建筑工程质量保修的法律法规 18 第四节 筹建物业管理机构 20 一、筹建前期物业管理架构 20

二、适时组建完整的物业管理机构 21 三、前期测算及办理前期手续 23 四、协助开发商的前期工作 24

第二章 设备前期管理 27

第一节 设备前期管理的综合要求 27 一、设备选型与规划设计阶段 27 二、设备安装质量控制阶段 29 三、设备调试及试运行阶段 30 四、准备竣工验收阶段 31 五、竣工验收阶段 32

第二节 弱电工程前期管理 33 一、弱电工程的前期管理 33 二、安全防范系统 33

三、智能停车场管理系统 44 四、自动消防系统 48 五、电梯监控系统 49

第三章 接管验收综述 51 第一节 接管验收的条件 51

一、新建物业接管验收的条件 51 二、旧物业接管验收的条件 52 第二节 验收工作程序 52 一、组建验收小组 52

二、接管验收前的准备工作 52 三、接管验收工作程序 52 第三节 技术资料接管验收 53 一、土建工程资料、文件验收 53 二、建筑电气工程资料、文件验收 55 三、给/排水工程资料、文件验收 55

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四、供热工程资料、文件验收 56 五、电梯工程资料、文件验收 56

六、通风与空调工程资料、文件验收 57 七、自动消防系统工程资料、文件验收 57 八、安全防范系统工程资料、文件验收 59

九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收 59 十、资料、文件交接与归档 60

第四章 土建工程接管验收 63 第一节 土建工程质量验收规范 63 第二节 土建工程观感质量验收 64 一、室内、外观感质量验收 64 二、屋面工程检查重点 65

第五章 建筑电气工程接管验收 69

第一节 建筑电气工程质量验收规范 69 第二节 建筑电气工程质量验收项目 71 一、变压器、箱式变电所验收 73

二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收 75 三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收 76 四、不间断电源验收 77

五、低压动力设备试验和试运行 79

六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收 80 七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收 83 八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收 84 九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收 86 十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收 87

十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试 88 十二、普通灯具验收 91 十三、特种灯具验收 93

十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收 96 十五、开关、插座、风扇验收 98 十六、建筑物照明通电试运行 99 十七、接地装置验收 101

十八、避雷引下线和变/配电室接地干线验收 102 十九、接闪器验收 103

二十、建筑物等电位联结验收 105

第六章 建筑给排水工程接管验收 105

第一节 建筑给排水工程质量验收规范 107 第二节 室内给排水系统验收 107 一、室内给水管道及配件验收 109 二、室内消火栓系统验收 110 三、给水设备验收 111

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四、室内排水系统验收 115 第三节 室内热水系统验收 115 一、室内热水管道及配件验收 116 二、热水供应系统设备验收 117 第四节 卫生器具及配件验收 117 一、卫生器具及给水配件验收 117 二、卫生器具排水管道验收 118 第五节 室外给排水管网验收 118

一、室外给水管网验收的综合要求 118 二、室外给水管道验收 118

三、消防水泵接合器及消火栓验收 121 四、管沟及管井验收 122 五、室外排水管网验收 122

第七章 供热系统设备接管验收 125 第一节 锅炉及辅助设备验收 125 一、锅炉验收 125

二、锅炉辅助设备验收 127 三、管道验收 129

四、安全附件验收 129 五、换热器验收 131

第二节 室内采暖系统验收 132 一、室内采暖管道及配件验收 132 二、散热器及金属辐射板验收 134

第三节 低温热水地板辐射供暖系统验收 135 一、施工工艺要求 135 二、检验和调试 136 三、验收条件 137 四、系统验收 137

第四节 室外供热管网验收 139

第八章 通风与空调工程接管验收 141

第一节 通风与空调工程质量验收规范 141 第二节 通风、空调系统安装质量验收 142 一、通风系统验收 142 二、空调系统验收 146

三、空调水系统管道与设备验收 152 四、空调风管系统验收 159

第三节 通风、空调系统调试及试运行验收 164 一、系统空载调试及试运行 164

二、带生产负荷的综合效能试验与调整 167

第九章 电梯工程接管验收 169 第一节 电梯工程验收规范 169

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一、电梯安装单位应具备的资质 169 二、电梯接管验收的条件 169 三、电梯接管验收的实施 170 第二节 电梯工程质量验收 170 一、机房验收 170 二、井道验收 171

三、驱动主机的土建基础验收 171 四、导轨验收 171 五、门系统验收 172 六、轿厢验收 172

七、对重（平衡重)验收 172 八、安全性能验收 172

九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收 173 十、电气验收 173 十一、电梯验收 174

十二、电梯钥匙验收 176

第十章 自动消防系统接管验收 177 第一节 自动消防系统验收规范 177

一、火灾自动报警控制系统验收规范 177 二、自动喷水灭火系统验收规范 178 第二节 火灾自动报警控制系统验收 180

一、火灾自动报警控制系统工程质量验收 180

二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收 183 第三节 自动消防联动设备及消防水系统验收 187 一、自动消防联动设备验收 187 二、自动消防水系统验收 187

第十一章 安全防范系统接管验收 191 第一节 安全防范系统验收规范 195 一、安全防范系统设备验收 195

二、安全防范系统技术性能验收 195 第二节 安全防范系统验收规则 195

一、安全防范系统设备安装质量验收 198 二、安全防范系统设备技术性能验收 200

第十二章 其他 207

第一节 智能停车场（库)管理系统接管验收 207

一、智能停车场(库）管理系统设备安装质量验收 207 二、智能停车场(库)管理系统技术性能验收 207 第二节 通信网络和有线电视系统的接管与验收 209 一、通信网络和有线电视系统验收 209 二、接管验收遗留问题的处理 209 第三节 园区绿化工程接管验收 210

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一、施工过程验收项目 211 二、绿化工程附属设施验收 212 三、绿化工程中间环节验收 213 四、绿化工程竣工验收213

第二篇 物业后期管理 第十三章 业户入住 217

第一节 业户入住前的准备工作 217 一、建立入住办公机构 217 二、准备入住工作方案 217

三、做好相关单位的协调工作 218 四、准备入住资料 218

五、入住时期的环境美化 219 六、通知业户入住 219 第二节 办理入住手续 226 第三节 装修管理 227

第十四章 房屋建筑工程质量保修工作管理 229 第一节 房屋建筑工程质量保修分类 229 一、房屋建筑工程质量缺陷分类 229

二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序 229 第二节 相关单位在保修工作中的职责 235 一、开发建设单位的职责 235 二、物业管理公司的职责 241 三、施工单位的职责 243 四、监理单位的职责 243

第三节 “二次损失”的处理 243 一、“二次损失”的处理程序 243

二、“二次损失”责任赔偿的法律依据 244

第十五章 物业保安服务 245 第一节 物业保安职责 245 一、保安负责人的职责 245 二、队长、班长的职责 245 三、保安员的职责 246

第二节 物业保安服务要求 246 一、物业保安员基本要求 246 二、物业保安员行为规范 246

三、物业保安服务质量的评价与改进 249 第三节 消防安全管理制度 250 一、总则 251

二、消防安全职责 251 三、消防组织机构 254

四、消防安全制度和管理 254

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五、灭火和应急疏散预案编制及演练 259

第十六章 物业环境服务 263 第一节 保洁服务 263 一、保洁服务综述 263 二、楼内保洁服务 265 三、日常清洁方法 268 四、外围保洁服务 270 五、垃圾清运 271 第二节 绿化管理 273

一、绿化管理机构设置 273 二、室外绿地养护 274

第十七章 房屋管理 279 第一节 房屋管理 279

一、房屋完损等级分类 279 二、房屋完损等级评定标准 280 三、房屋完损等级评定方法 287 四、房屋维修工程的分类 288 五、房屋维修工程管理 290 六、房屋管理考核指标 291 第二节 人防工程使用管理 292

一、使用人防工程应申办的手续 292 二、使用人防工程的申办程序 293

第十八章 设备管理综述 297 第一节 设备资产管理 297 一、建立设备台账 297 二、建立设备档案 299 第二节 设备运行管理 299 一、岗位责任制 299 二、持证上岗 299

三、定人定机制度 300

四、运行和交接班制度 300 五、安全操作规程 300 六、技能培训 300

七、设备经济运行 300

八、检测、测量设备管理 301 九、设备设施标识管理 301

十、设备事故及突发事件管理 302 十一、设备环境管理 302

十二、设备管理检查制度 302

第三节 设备维修、维护保养管理 309 一、制订维护保养计划 309

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二、维护保养记录 309

三、重大维修及技术改造 309 四、设备点检和巡检 309 五、设备保养分级 309 六、设备维修分类 309 七、对承包方的管理 310

第十九章 电气系统设备运行、维修维护 313 第一节 高压电气系统设备运行、维修维护 313 一、变（配）电所运行管理制度 313 二、变(配)电系统管理范围 322 三、临时供电管理 334

第二节 低压电气系统设备运行、维修维护 335 一、配电柜、控制柜维护保养 335 二、低压电气设备维修安全操作 338 三、低压电气设备维修工作程序 339 四、避雷设施的检测与维护 339 五、电动机运行管理 341

第二十章 给排水系统设备设施运行、维修维护 347 第一节 水泵房运行管理和设备维护保养 347 一、水泵房管理制度 347

二、水泵房设备设施维护保养 347 三、供水管理制度 352

第二节 给排水管线维护保养 353 一、楼内给排水管线维护保养 353 二、室外给排水管网维护保养 354

第二十一章 空调系统和风机运行、维修维护 357 第一节 空调系统运行、维修维护 357 一、满足使用要求 357 二、降低运行成本 357 三、运行管理 358

第二节 水冷式柜式空调系统运行操作规程 362 一、运行前的检查准备工作 362 二、运行操作 362

三、正常停机操作 362 四、故障停机操作 362

第三节 风冷式冷水机组运行操作规程 363 一、运行前的检查准备工作 363 二、运行操作 363

三、正常停机操作 363 四、故障停机操作 363 第四节 维护保养规程 364

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一、辅助系统月保养 364 二、主机半年保养 365

三、辅助系统半年保养 368 第五节 风机维护保养 371 一、风机保养项目 371

二、空调通风系统清洗 373

第二十二章 视频安防监控系统运行、维修维护 383 第一节 运行值班制度 383 第二节 维护保养 383

一、云台和CCD摄像机 383 二、主控制器 384

三、维护保养记录 384

第二十三章 特种设备管理 387 第一节 特种设备管理的依据 387 第二节 特种设备事故分级 387 一、特别重大事故 387 二、重大事故 387 三、较大事故 388 四、一般事故 388

第三节 特种设备使用单位的法律责任 388 第四节 特种设备应急预案 390 第五节 对承包方的管理 391 第六节 电梯管理 392

一、关于电梯运行、维修和维护保养合同 392 二、物业公司在电梯管理工作中的职责 397 三、电梯管理制度 398

四、电梯运行记录用表 398

第七节 自动消防系统运行、维护保养 417 一、综合管理 417

二、系统运行和维护保养 418

第八节 燃气锅炉设备系统运行、维护保养 431 一、锅炉系统安全管理职责 431 二、锅炉系统安全运行制度 435 三、燃气锅炉供热系统节能 446 四、维护保养 455

第二十四章 用好“八项管理原则\"，做好物业服务 467 第一节 以顾客为关注焦点 468 一、理解要点 468

二、始终贯穿于质量体系标准中 469 三、怎样实施“以顾客为关注焦点\" 470 第二节 领导作用 477

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一、理解要点 477

二、“领导作用”在质量体系标准中的体现 477 第三节 全员参与 480 一、理解要点 480

二、“全员参与”在质量体系标准中的体现 480 第四节 过程方法 481 一、理解要点 481

二、“过程方法”在质量体系标准中的体现 482 三、运用“过程方法”举例 482 第五节 管理的系统方法 484 一、理解要点 485

二、“管理的系统方法\"在质量体系标准中的体现 485 第六节 持续改进 486 一、理解要点 486

二、“持续改进”在质量体系标准中的体现 487 第七节 基于事实的决策方法 487 一、理解要点 487

二、“基于事实的决策方法”在质量体系标准中的体现 487 三、运用“基于事实的决策方法”举例 488 第八节 与供方互利的关系 493 一、理解要点 493

二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现 493 参考文献 495

第一章 规划设计介入与建设施工介入

第一节 规划设计介入

规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计,往往忽视了物业管理的特点和需要，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件,从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议. 一、规划设计介入的主要方面

本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。 （一）配套设施的完善

对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注一下几点.

1、 这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

2、 这些配套设施在对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪音、气味、环境卫生等）。

3、 这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等）.

（二）物业基本状况

物业基本状况使筹建物业管理机构、配套管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费

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标准等的基本依据,只有了解了这些基本状况,物业公司才能够有效参与前期管理。 物业基本状况包括以下几个方面. 1、 未来小区档次、人口密度和数量.

2、 建筑物的密度、层高、地下建筑状况. 3、 附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、 区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。 5、 共建区域及面积.

6、 小区出入口及区内道路.

7、 公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、痛风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统ton、有线电视系统. 8、 停车场（库）等基本状况。 （三）水、电、气供应容量

物业公司参与水、电、气供应量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多余不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上,应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。

此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主（租户）入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因(如投资经费不足），小区的正式供电系统迟迟不能投入使用,致使小区的供电在较长时期内必须以开建设施工时的临时供电系统,而这个时期少则1—2年，多则4-5年,甚至更长。所以，物业公司在测算点的供应容量是，不仅要测算正式供电的实际容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电\"期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要自阿前期规划中以正式文件报告开发商,是开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。

公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以,公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。

（四）物业管理用房的规划

物业管理用房室开发商委托设计单位进行规划设计的,物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难.物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核. 1、 提供良好的办公环境

（1） 以方便业主为目的。物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。

（2） 以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进

行审核,看其是否符合办公流程的要求。

（3） 办公用房间数量和面积是否够用.

（4） 库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处,这对日后的

工作和管理十分有利。

（5） 认真审核建筑平面图，对那些地方需要改变门的位置、那些地方需要打隔断并重新开

门、那些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

（6） 如有需要应考虑外聘方办公用房，工作用房，库房的需求。外聘方是指电梯维修保养

公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

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（7） 由于物业办公用房多被安排在地下,所以要尽可能争取良好的采光和通风条件. 2、 提供良好的休息环境

（1） 员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分.物业公司

对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求,是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

（2） 员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用;员工食堂、文化娱乐、卫

生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。

（3） 由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光。

通风条件（有时开发商为了节省投资,不设计天井)，以保证员工身心健康。

（4） 较高档次的住宅小区多为底层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意

味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行消息审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善.

（五）建筑材料的选用

优质材料是建造优质物业的基础,如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。

1、 物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。

2、 对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务有两，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。

3、 为了打造一个优质的物业基础,为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材连设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。 二、规划设计介入的具体内容 （一）小区公共建筑规划

1、规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559-850平方米。

2、幼儿园应布置在环境安静,接送方便的地段,儿童活动室和活动场地应有良好的朝向,保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。

3、由于小学或初中学生活波好动,所以学校应布置在小区边缘,选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离,以避免其室外挥动的喧哗声干扰住户.

4、规划有商业、服务建筑的小区,每千人建筑面积为353-389平方米。 5、规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16-22。5平方米。

6、附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。

7、商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的住出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。

8、居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书(报章）阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。

9、居民委员会办公用房的规划符合政府的规定，按小区人口/户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2000—3000户时应设置居民委员会。

10、居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑:规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；

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规模为较大型居住区时，建筑面积在150-225平方米；规模介于较小型居住小区和较大型居住区时，建筑面积取下限。

11、业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房(小于其面积），可与居民委员会办公室设在同一座楼内,与物业公司办公区相近，方便工作联系。

12、居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。 （二）小区公共道路规划 1、道路的使用功能

(1)应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。 （2）便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。

（3)便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。

（4）有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道（如楼前的甬道）设计得宽窄不一,窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角,车辆难以转向,如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。 2、小区道路分级

（1）一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道,路宽应在9米以上. （2）二级道路是为小区的支路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。

（3)三级道路为小区内的支路,用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。

（4）四级道路为楼门前道路。路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。 3、小区道路的规划要求

（1）建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1.5米，与机动车道的距离应布小于3米. （2）尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米×2米的回车场地. （3）单车道,每隔150米应有一段回车处。

（4）道路两边应没有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。 （5）休闲区的甬道或人型步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施.例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装露孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。

（6）在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱\"隔离和漏孔砖交替使用。 4、道路铺装要求

（1）高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。

（2）铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本.

(3）有机动车通过的路面，铺装材料(不论是石材还是彩砖)的尺寸不宜过大并应该达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重在车辆对路面的损坏。 (4）铺装应采用防滑材料,避免雨、雪天摔伤行人。 (5)铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。

（6）铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。 （三）自行车棚布局规划

低层建筑的小区，一般不设计一般不涉及地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚。此时，应按下述原则考虑。

1、集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径,又要路考虑管理的经济合理性。 2、分散设置不宜过多，要相对集中,并使周边的住户感到便利。

3、因是地面建筑,所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。

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4、因自行车棚周边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划. (四)娱乐、健身场所规划 1、儿童游戏场地规划

在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿（2岁以下)、学龄前儿童(3~6岁)、学龄儿童（6～12岁）三个年龄组。

(1）幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小：学龄前儿童有很强的依恋家长的心理,活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年、成年人休息活动场地结合布置。

(2）学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干扰。

2、老年人、成年人休息及健身场所

老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段,一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计.

3、 对设施的使用功能性设计

物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、既方便使用又方便维护等，提出合理化建议，提请开发商和设计单位注意。 （五）园区景观和绿化规划

园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是盛事美化的组成部分。

1、结合投资规模、小区的档次小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划.

2、一般应将主体景观设置在小区的主出入口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。

3、园区内的水景景观不宜过多，较小兴许小区有一处即可：中型小区有1～2处即可：较大型小区有2~3处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑,不但节省会了水资源和电能，也降低了物业管理成本.

4、由于木道德使用寿命短，且养护费用高，一般1~2年即自然损毁，所以景观中的木道应不用或少用。

5、园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点堤防少量修建.

6、人造土丘或高地不宜过高，坡度也尽量缓和,有利于存水。此外,人造土丘或高地不能离住户窗户太近.

7、尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1。5米（方形树池比圆形树池要美观、大方）.如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，即有利于树木生长,而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂. (六)绿地组成及绿化标准 1．绿地组成

（1）公共绿地,指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫道等. （2）公建专用绿化用地，指园区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地. （3）庭院绿地，指住宅四周的绿化用地,包括住户的小院。 (4）道路绿地，指园区内各道路的行道树及绿地。 2．居住区绿地标准

以“居民平均占有绿地面积”和“居住区用地的绿化覆盖率”两个指标来衡量。原建设部制定的指标为2~4平方米/人,因各地区具体情况不同，还应循地方政府的规定。

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3．绿地率

绿地率指在居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地比率(不包括屋顶、晒台的人工绿地）。通常新建小区绿地率不低于30﹪,旧小区绿地不低于25﹪。 4．绿化率

绿化率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（﹪)。绿化率一般要高于绿地率. 5．绿地的规划及功能

（1）遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则,形成完整统一的居住区绿地系统,并与城市绿地系统相协调。

(2）充分利用原有的自然资源和自然条件。

（3）植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。

(4)园内小块公共绿地，主要供居民（特别是老人、儿童)使用.绿地以观赏为主，也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。 (5)宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。

(6）为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植,则距离窗户应不小于5米。 （7）院落之间可用“绿篱\"、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大,可作为一般的公共活动之用。

（8)道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线. （9)在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1。5米,植大树处土层厚度不应小于2米。

（10）所有施工中应改良土壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。 （七）审核景观、绿化设计

设计图纸是规划的体现,也是施工的依据。从某种意义上讲,审核图纸比规划介入更为重要,因为最终的结果是依照图纸建成的。

受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响,其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正,势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难,加大绿化养护管理的成本。

基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析,纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标。

1、 选配植物的一般原则、

（1） 大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木

树种.

（2） 在入口及公共活动场所,应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。

（3） 为较快形成绿化效果,可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。 （4） 行道路宜选用遮荫强的树种。

（5） 所有游戏娱乐、健康场地、路边不得种植有刺、有毒植物。

（6） 为提高美化效果,可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配

组合。

（7） 根据当地的气候条件,选择适宜本地区生长的植物。 （8） 尽量少种或不种时令花卉和草木花卉。

（9） 尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。

2、 选择植物品种的错误

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（1） 设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。 ① 白桦，适宜生长于海拔高的山区。 ② 梅树,适宜生长于长江中下游地区。

③ 菩提树，适宜生长于西双版纳地区或北方温室。

（2） 选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如朴树、槲树、朝鲜溲疏等，这些树种

均难以购得。

（3） 选用的树种偏少,会使绿化效果单调。

（4） 部分区域设计种植密度过高，不利于树木生长. （5） 绿篱及色带选用过多,会导致养护费用增加。

（6） 水杉因其树冠为圆锥形，不是大树冠，所以遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死

亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致,因而不适合做行道树.

（7） 石贝竹,其习性忌高温酷热及多雨环境，北方地区6月中旬至8月正是此种气候，

石贝竹将会因条件不适而大量死亡。

3、 影响景观效果的实际错误

（1） 设计中未注明松树类的具体名称，因各类松树形状相差甚远，从设计中不能看出将

来的效果.

（2） 选用的花灌木类品种无设计图纸，无法综合其绿化关系及效果。

（3） 不宜在同一处种植同科植物（如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫），因为这些植

物的株型、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。

（4） 同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。

（5） 宿根花卉（如福路考）种植面积过大，会造成晚秋至初春时段这5-6个月的时间有

较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏,影响来年的返青发芽.

（6） 灌木图中与乔木图中的部分树种重复，且其中绝大部分因株形比较大,不适宜做乔

木的基础种植。

（7） 乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块\"中。

（8） 围墙四周种植品种宜控制在5—6种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高

以不影响安防监控摄像为原则.

（9） 设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植2-3次,费工费时、

养护成本人。可适量改种草坪、宿根植物（但应是小面积）或改种相应的灌木。、

（10） 楼宇间适应当多种常绿乔、灌木，以保持四季美化。

（11） 龙柏因其株体不直，不适宜做“绿篱”,应改用其他灌木做“绿篱”。

（12） 整体设计中相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如绿柳与垂柳、毛杨与青杨、

元宝枫与五角枫、三桠线菊与绒毛线菊等。

（13） 应将大花萱草改为金娃娃,因其花期长，株形矮小，更为人们喜爱。 4、种植设计错误

（1)常绿树中雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米，否则会影响树形(若为单一树种的纯林则例外）.

（2)玉 、紫萼,性喜半阴,忌阳光直射,因为强光下叶片会褪色并产生日灼,应种植于大树下或楼北侧，不应设计在阳光直射处。

（3）各楼单元门前的种植设计显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配,品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。 （4)较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。

（5)大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米,床前种植的竹林也不应太近,太近会影

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响采光。

（6)某些地段常绿树的种植间距偏小(有的间距不足4米)，这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。

（7)不适宜在花钵内种植西府海棠等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒.此外，考虑到养护费用较高，应尽量少用或不用花钵. 5、不便于管理的设计错误

（1)因不易存水、难以养护等原因,应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修剪达到“丘”形效果。

（2）波峰型种植草坪存在以下问题（尽量不采用此种设计）。

①倾角不应太大，因其上部不易存水，难有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。 ②波谷间容易存水和积存污物,应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。

③因为割草机割刀的长度是最小为50厘米的直形刀，难以将峰顶和谷底修剪成圆形,因而应加大波峰间距，缓解波峰倾角过大的问题，便于修剪。

④草坪中铺装的花岗石板小路,每块石板的间距应大于650厘米，以便于割草机通过。

⑤为了尽量在地下管线密集处多种植,增加景观效果，应采用增减绿化池的形式栽种植物，但不应栽种乔木。

⑥绿化池的高度以30-40厘米为佳. （八）绿化用水规划

绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑. 1、绿化用水水源有自来水、中水、雨水三种。

2、为降低养护成本，节约自来水，,小区应建设地下雨水收集池（较大的小区至少应建设两个）。蓄水容积要足够大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水. 3、将收集池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接,进行喷灌。 4、如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。

5、地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。

6、自来水价格高自不必说,中水要达到浇灌的标准，其成本也很高.对于人口密度小的高档小区,中水的产量少,不能满足绿化的需求。所以小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段,尽量节约水资源.

7、为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。因为喷灌方式一般可节水40﹪左右，多以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线由地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。

8、无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距（以70米左右为宜）设置取水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。 9、各楼层单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。

上述绿化用水的各类问题均应在设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。 （九)垃圾处理规划

1、对于小区内的垃圾收集方式、垃圾场地的管理、垃圾的运输，垃圾场对周边环境的影响等，在规划设计阶段就应给以充分的关注。 2、垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。

(1）方便适应，位置适当.应设置在小区非主要出口处，道路通畅,便于运输。如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。

（2）垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口。

（3)垃圾场应比较隐蔽,不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木乡间的氯化方式加以隔离或

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用具有美化效果的建筑形式遮挡。

（4）垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。 （5)关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。

（6)楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。 （7）电梯厅内吸尘用电方便.

（8）天台设置照明及水龙头,以方便清洁使用。 (十）辅助设施规划

辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等，这些设施都是由开发商投资提供,但物业公司要根据以往的管理经验,向开发商提出具体建议和要求。

1、社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，在与中心区的景观相协调的原则下,物业公司向开发商提出宣传栏的式样、长度和高度要求。 2、在与周围照明相协调的原则下,物业公司提出对宣传栏的照明要求。 3、因宣传栏安装在室外,必须采用不锈钢材料制作.

4、公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅,为了整齐美观，物业公司应提出长、宽、高德具体尺寸要求。室内安装的一般为长方形，以四张A4纸（足够发布公告或通知用）大小的幅面比较适宜；室外安装的一般为公示小区平面图或其他公告，其尺寸需要相对大一些。不论室内或室外安装，均应以不锈钢材料制作。

5、物业公司根据不同安装情况,分类统计广告牌的数量、尺寸，报告开发商. 6、信箱也应以不锈钢材料制作，保证每户一个。

7、信箱可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。第二种方式，信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报,投递员可在避风阁外将信件和报纸放进箱内,而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范的功效.

8、因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同，所以物业公司应将信箱分类，向开发商提出不同的具体要求.

9、垃圾桶有不同的样式，室外安放的垃圾桶的式样和色彩与周边环境相协调。物业公司应将所需垃圾桶的数量和式样以报告形式向开发商提出。 (十一）临时供电、供水收费

因为小区入住后在相当长一段时间内处于临时供电、供水的状态，常有些业主以此为借口，拒不缴纳水电费，所以物业公司应要求开发商在房屋销售合同中写明业主入住后应交纳临时供电、供水费及其交纳标准.

（十二)园区道路、公共区域照明及景观照明控制规划

住宅小区道路、公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、合理，选择了控制方案也就决定了日后的运行和管理模式，这不仅关系到日后运行、管理和维护是否方便，更重要的是关系到能否在满足不同照明要求前提下,大量节约电能，降低物业经营成本。 1、划分照明区域

（1)视小区占地面积大小，将园区划分成两个或两个以上的控制区域，对每个区域内的道路照明、公共区域照明和景观照明分别进行分类控制，使之面、线、点层次清晰,不单便于运行管理和维护，也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明.

(2）将每个控制区域的照明按使用功能划分等级,在按照不同使用功能结合实际情况（如建筑物的分布、道路的长短、景观要求、照度要求、照明时间等）划分之路，不同功能的支路不得混合。

（3)将相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。 2、按照使用性质划分照明等级

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(1）Ⅰ级照明

Ⅰ级照明是用于安全管理及交通的照明，还可以进一步细分为Ⅰ—1级照明和Ⅰ-2级照明. ①Ⅰ-1级照明是不扰民、高照度的照明，其照明范围是小区围墙和大门区域.Ⅰ-1级照明要求彻夜照明,并达到足够的照度，但不能对邻近住户造成光污染、使灯光扰民，同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。

②Ⅰ—2级照明是不扰民、柔和照度的照明,其照明范围是小区园内主干道、甬道。Ⅰ—2级照明为保护行路人安全及夜间巡逻照明，要求彻夜光照柔和,既能让行人看清路面，又不会使灯光扰民.

（2）Ⅱ级照明

Ⅱ级照明是用于绿地、景观及节日的照明，还可以进一步细分为Ⅱ-1级照明和Ⅱ-2级照明.

①Ⅱ—1级照明是有安全管理要求的照明，其照明范围包括小区内外水系边、小桥、梯级路等易使行人发生意外的场所，要求彻夜照明。

②Ⅱ—2级照明是一般性的照明，其照明范围包括甬道、绿地内、林木间、水下灯、景观等。

③楼内大堂的照明有两种使用功能:一种是单纯的照明作用，一种是美化（景观)作用。当两者均有时,在控制上应加以区分，实行分别控制。大堂内的景观照明属于Ⅱ-2级。

（3）Ⅲ级照明

Ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等处的照明.Ⅲ级照明既属于一般性照明，又属于小区园景美化整体的一部分，所以对它们的设计要求归入Ⅱ—2级中。

3、重要节日的照明

（1）所有节日彩灯及情景照明、功能性照明灯均处于全工作状态,24：00后可适当延长关闭时间.

（2）一般节假日可开启部分节日灯，24：00后可关闭。

（3)平时不开启节日彩灯，有选择地开启景观灯、绿地内的灯，但在23：00后可关闭。楼层之间的甬道照明也应在23：00后关闭。

(4)高档楼内大堂的景观照明常由多个不同的形状、不同光色的灯具按照特定的几何形状布置，所以也要分为相当的支路进行控制,才能实现普通照明与景观照明的区别是用，以达到节电的目的.

4、控制方式

为了实现上述三种等级的照明功能，在相同功能之路分组的基础上，每组的控制方式是时钟控制+手动控制。

这里要求的是“时钟控制\而不失“时间控制”,即采用时钟控制器，而不失普通的时间继电器。因为对于一格较大型的小区而言，道路、公共区域、景观、节日灯的支路繁多,有有不同的使用要求，而且不同季节的开灯时间也不同，但凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的，必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制出现骨增长时，以手动方式控制照明。

小区围墙灯属于Ⅰ—1级照明，对于较大型的小区，围墙灯的数量多，不仅要求分段控制，还应在分段的同时进行“隔盏”控制,以满足在不同时间段内开灯数量不同的要求，既能满足照明需要，又能达到节电的目的. 5、设计图纸审核

在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题.

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审核设计图纸的过程中,出现最多的有以下几个方面的问题。

（1）不同使用功能的支路混接,如道路照明景观照明混接、此区域的照明支路同龄一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。

(2）有的支路过长，连接的灯具数量过多。

（3）园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右.适宜的距离为20—25米。

（4）有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户,选择光线柔和的灯具.

（5）高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。

（6）在支路组合时,未充分注意将三相负荷尽量平均分配,致使三相负荷有较大的不平衡。 （十三)建筑设计缺陷举例

以下列举的楼宇建筑设计问题(设备问题将在设备前期管理一章中讲述）是一些住宅小区在物业接管之后发现的,有的可采取补救措施，有的则难以整改,开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。

实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足，给业主的装修、居住带来不便并造成安全隐患，开发商不得不赔付业主。

实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固CFG桩（利用水泥、粉煤灰、碎石作原料,对整体地基进行加固的简称），引起此3栋楼的沉降幅度过大,沉降时间过长,其直接后果是：

（1）楼宇伸缩缝止水带断裂,防水装置失效;

(2)雨雪季渗水、积水严重，影响车辆和行人通行； （3）长期渗水，危及相邻设施安全; (4)业主对楼宇结构和安全性提出质疑。

对此，开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺，在伸缩缝补部重做止水带进行补救.即使如此，劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。

实例3 某小区越层户型室内楼梯高度不足,影响业主正常使用。开发商与业主达成协议,由业主在装修中自行施工整改，其费用由开发商承担。

实例4 某小区共有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库,给业主的出入带来了极大不便。

以上列举的问题似乎令人难以置信，但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理,对设计进行审核，或许可以避免这些问题的发生.

第二节 建设施工介入

物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者,其对建设施工质量的关切程度应更为强烈.物业公司在施工阶段虽然处于非主要地位，但是长期物业管理的经验和对已建成物业工程质量的详细了解,比较容易发现施工质量问题，所以物业公司十分有必要参与施工阶段的质量检查，为下一步的物业接管和后期物业管理打一下坚实的基础.

建设施工介入工作主要有以下几个方面。

1、从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理实际和不合理施工，所有这些都应进行记录。

2、协助监理单位对各项工程施工质量进行监督,建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场,跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。

3、掌握水、电、气、暖、痛风、空调、各类弱电工程（消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等)的管线关键部位的布局和走向进行记录，

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这时日后的管理和维护非常重要.

4、在开发商或施工单位的要求喜爱,为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。

5、协助开展工地管理,维持秩序,保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。

6、对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证,避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。

7、在设备安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度,以充分了解设备的技术状态和技术性能.

综上所述,物业公司在介入施工时,应明确自己的责任和位置，发现工程质量问题时要按程序提出意见，既要负起责任来,又要避免“越位”现象,这样才能处理好开发商、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。

第三节 建筑工程质量保修的前期管理

一、保修期限问题

从字面上看，建筑工程质量(包括各类设备设施)保修工作属于物业后期管理的范畴.但由于诸多原因，工程竣工时间与业主入住时间不统一，形成一个“保修时间差”,这个时间差有数月或半年之久甚至更长，这就引出了一个保修的起始时间问题。开发商同施工单位签订的保修合同的起始时期是从每栋楼竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有入住，往往是在数月甚至更长时间以后才入住，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不是物业公司，所以物业公司在前期管理工作中陷入被动或造成经济损失.

为了维护业主(使用人）及物业公司自身的利益，物业公司可以要求开发商与施工单位在保修合同中规定保修起始日期从业主（使用人）入住之日算起。这样做并不违反国家相关法规的规定,因为法规中明确说明其规定的保修期是“最低期限\"。

如果开发商与施工单不能就此达成一致，则物业公司与开发商应另行签署一份保修合同或协议,规定实际保修的起始日期从业主(使用人）入住之日算起，并明确开发商是保修的责任方，应承担在“保修时间差”内发生的所有因质量缺陷而进行保修的费用。

二、有关建筑工程质量保修的法律法规

一下列举了国家有关建筑工程质量白秀的法律法规，从这些罚款法规中可以明确了解上述的保修“最低期限”的含义。

1、《中华人民共和国建筑法》,1988年3月1日施行。 2、《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。

3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。

4、《房屋建筑工程质量保修办法》,2006年6月30日实行。

工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章都对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了明确规定，同时又指出,这些法律法规定的保修期限是“最低期限”。

（一）建筑工程质量的保修范围

《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括：地基基础工程；主体结构工程；屋面防水工程及其他土建工程;各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统功能。

（二）建筑工程质量的保修期限

《中华人民共和国建筑法》第六十二条，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年

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限正常使用、维护使用者合法权益的原则确定.具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下。

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。 3、供热与供冷系统，为两个采暖/供冷期。

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年.其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。(注：这就是前面所说的“保修时间差\"）

5、其他项目的保修期限可以由建设单位和施工单位进行约定。

原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第二条还规定,工程质量保修办法不仅适用于新建、扩建、改建各类房屋建筑工程的质量保修，同样也适用于装修工程。

(三）建筑工程质量保修书

根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程承包单位在向建设单位（即开发商)提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。

原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定,建设单位和施工单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期必须符合国家的有关规定。

应该强调的是，物业公司应当取得质量保修书的复印件。 （四）建筑工程质量保修责任的确定

国务院《建设工程质量管理》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任.

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，因保修人未能及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》对保修责任做了如下规定。

第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。

第十四条 在保修期内,因房屋建筑工程质联防缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿.

第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 第十七条 下列情况不属于保修范围:

(一）因实用不当或者第三方造成的质量缺陷。 （二)不可抗力造成的质量缺陷。

只有了解了国家关于建筑工程质量保修的法律法规，才能理解将保修工作纳入物业前期管理工作范畴的含义.

第四节 筹建物业管理结构

一、筹建前期物业管理架构

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所谓“前期物业管理架构”是指物业项目在开发建设阶段，有开发商选定或由招投标选定的物业公司的组织架构。此时的物业公司“麻雀虽小，五脏俱全”，不需要太多的人员，但要求上岗人员都是能够独当一面甚至多面的骨干型人才。此期间物业公司的工作任务不是直接面向业主提供服务，而是要完成物业前期管理工作的全部任务。所以，此时的物业公司只是搭起了一个骨干架构,为以后扩充规模奠定基础.

项目开发建设阶段物业公司的季后和人员组成（仅为参考）。 1、经理1人。

2、文秘1人(兼管其他事物性工作）。

3、各工程专业技术人员,每个专业1人或兼职。

4、工程主管1人（同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作没，尤其是验收工作，熟悉设备系统).

5、水、电维修领班各1人（同技术人员一起参与工程及设系统的前期管理工作，尤其是验收工作,熟悉设备系统）。

6、保安主管1人，保安员若干人（视开发商的需求而定,如售楼处及施工现场的保安。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交，适时增补保安人员。物业公司应与保安公司签订合同，适时配备人员).

7、保洁主管1人，保洁员若干人（视开发商的需求而定，如售楼处及施工现场的保洁。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交，适时增补保洁人员。物业公司应与保洁公司签订合同，适时配备人员.

8、绿化工程技术人员1人（负责绿化施工全过程的质量监督，物业公司自己配备或与相关公司签订合同配备）。

9、财务主管1人（视工作进程阶段需要配备). 10、物业主管1人（视工作进程阶段需要配备）。 二、适时组建完整的物业管理机构

在业主入住前2-3个月，物业公司应由前期的“结构”型,按工作进度逐步转化为“完整”型。此时应根据物业的规模、特点,将前期的“架构”进行充实。

首先定岗位、定人员，制定各岗位人员的招聘条件,配备个部门、各岗位人员。这些人员应根据工作进程分期分批到位。

在人员到岗，业主入住前，物业公司除了要做好入住准备工作外（将在“物业后期管理”章节中详细讨论），首先要做好员工的培训考核工作，让员工已饱满的热情、娴熟的业务、优良的服务迎接业户入住。为此要拟订培训计划，对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。

各类人员的培训课目，如下所示。 （一）对管理人员的培训、考核 1、物业经营管理知识。 2、物业法律、法规.

3、公司概况及各项规章制度。 4、礼仪、礼貌、文明服务。

5、机电设备知识(重点对象是主管工程的人员）。 6、安全生产知识(重点对象是主管工程的人员)。 7、物业管理目标及管理知识。

8、公文写作知识（重点对象是文秘、行政事务管理人员）.

9、公共关系知识(重点对象是物业服务主管、保安主管、行政事务主管、文秘)。 10、与财会有关的知识。

11、本小区物业概况（主要包括物业的规模、建筑风貌、物业档次及业主概况、入住率、

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地理位置及周边的环境、公共交通等)。

12、与服务有关的小区周围的社会单位,如学校、幼儿园、商业、餐饮业、银行、医院、社区中心、街道委员会、派出所等单位所在地及联系电话。

（二）对工程维修人员的培训、考核 1、安全深沉知识。 2、设备系统现状.

3、上门维修工作制度。 4、专业技术、技能。

5、公司概况及各项规章制度。 6、礼仪、礼貌、文明服务. 7、本小区物业概况。

（三)对物业服务人员的培训、考核 1、物业法律、法规。

2、公司概况及各项规章制度。 3、礼仪、礼貌、文明服务。 4、本小区物业概况. 5、岗位职责。

（四)对陪同业主收楼人员的培训、考核

业主收楼前,应对全体陪同收楼的人员进行培训并考核。 1、收楼资料、收楼流程。 2、如何陪同业主验房。

3、检查各种能源计量表记录原始数据。 4、收楼的注意事项。

5、填写收楼登记表的要求。

（五）对外聘单位人员的培训、考核

主要是对电梯维修保养、保安、保安、绿化等外聘单位的管理人员进行培训，让他们了解物业及物业公司的概况、规章制度、服务及管理要求,并充分理解双方既是合作共赢的关系,有必须服从物业公司的管理，共同为业主提供优质服务。具体的培训内容如下所述。

1、相关的合同内容。 2、本小区概况。

3、外聘单位人员应遵守的管理制度。 4、礼仪、礼貌、文明服务。 三、前期测算及办理前期手续 （一)物业开办费和物业费

物业开办费用由开发商按照政府规定的标准承担，一般是小区建筑安装工程造价的2﹪。物业收费标准根据小区物业的基本情况,按照地方政府的政策规划进行测算。目前大多数物业公司实行的是市场调节价的物业服务收费方式。

（二）商品房物业费测算

根据地方政府的规定，实行市场调节价的物业服务费可以采取包干制或酬金制方式。由于在物业前期阶段不可能成立业主大会，所以由开发商、物业公司与业主在购房合同或前期物业服务合同中约定。

物业公司最了解物业服务的规模和具体内容，因此物业服务费用的测算主要由物业公司承担.这既要求物业公司对小区物业进行全面、详细的了解，在此基础上，依据当地政府的有关法规进行测算。测算内容一般包括以下几方面。

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1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等. 2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理运行、维护费用. 3、物业管理区域清洁卫生费用。 4、物业管理区域绿化养护费用.

5、物业管理区域治安、秩序维护费用。 6、办公费用。

7、物业公司固定资产折旧费.

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用. 9、经业主同意的其他费用。

（三）经济适用房、危改回迁小区的物业服务费

经济适用房、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导标准。。 四、协助开发商的前期工作

（一）办理楼/门牌号

在入住前6个月开始进行小区楼门牌号手续的办理工作，在此过程中需加盖公章的一律加盖开发商的公章。

办理步骤及所需资料如下。

1、到当地辖区派出所领取《楼门牌办理登记表》，并附加办理申请一份. 2、具体提报材料（以下全部资料只需复印件）如下: （1）地名适用批复证;

（2）用地许可证、国有土地使用证；

（3）小区规定许可证、规划平面图和规划意见书； （4)所有楼宇的规划许可证；

（5）所有楼宇开工证、施工证、竣工证； （6）小区平面图（A3、A4幅面各一份）；

（7）拟设置楼宇编号图的要求与原工程编号(规划）的楼宇编号一一对应，按从北至南、从东向西的顺序排列。

3、所有资料准备齐全后到派出所进行审报，经派出所审核批准、盖章后到所属区公安分局办理审批手续。

4、到区公安分局办理手续时需提交办理申请一份及原派出所申报材料一份. 5、区公安分局现场勘验完毕后出具《楼门牌号证明信》一份。

6、取得《楼门牌号证明信》后,到当地邮政投递局办理小区通邮手续。

7、《楼门牌号证明信》是作为办理小区通邮手续的重要证明，应履行严格的交接手续交接给开发商，物业公司留存复印件，且此原件属开发商所有,在办理任何手续时均不应交予第三方.

8、楼门牌号办理的各项手续，应从办理初始阶段起，物业公司要注意留存相关整套复印件以备将来查询时用，同时此全套手续应交开发商一份存档。

（二)

需准备的物品包括以下几大类。

1、开发商与物业公司共同起草或开发商委托物业公司起草的文件。 2、开发商委托物业代为采购的物品.

3、开发商为提高小区档次而特殊要求的附属物品等,一般又分为以下几类。

（1）文件、资料等印刷类，包括《业主手册》、《业主临时和约》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件.

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（2)保洁开荒类.

（3）交通、安全、消防类。

（4）标识类,包括：室外告示、室外指示牌;室内告示、室内指示牌；交通指示牌。 (5）环境及卫生类，包括垃圾桶、地面座椅、娱乐健身设施等。

第二章 设备前期管理

设备（含设施）的前期管理是设备全寿命周期管理工作的重要组成部分之一，它与物业公司接管物业之后对设备的管理（称为设备后期管理）共同组成设备管理.然而，设备的后期管理知识一种“被动\"式管理，对开发建设期间的不合理设计和不合理施工造成的不良后果往往无法或难以纠正，结果一是给使用和维护带来困难，二是不得不加大设备的运行成本和管理成本，对业主和物业公司造成永久性的经济损失.

物业公司有多年对设备进行运行管理和维护保养的丰富经验和切身体会,介入设备前期管理。恰恰可以对设计缺陷进行弥补，从源头上堵住不合理设计及安装施工而对设备后期管理造成的困难和损失.

设备前期管理主要是从设备的技术性、经济性、安全性、可靠性、生产效率、使用寿命、可维修性、操作调节方便、灵活等方面进行的预期性管理。进行设备前期管理，可以防患于未然，在日后设备的长期运行管理中，延长其使用寿命，便于操作维护，为物业公司赢得经济效益奠定良好的基础。

第一节 设备前期管理的综合要 一、设备选型与规划设计阶段 (一）设备选型时应注意的问题

对设备选型,主要是关注设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。 1、所选设备具备一定的技术先进性,近几年内不可能被淘汰。

2、在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。

3、设备功率的预留量不易过大，以免造成日后运行的处于“大马拉小车”的严重浪费状态。 4、采取具体措施从材料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性、且便于维修、便于材料和备件的采购。

5、设备的耗能状况符合要求。

6、避免选用已列入淘汰产品但尚未淘汰的设备。

7、针对国家重点监控的设备和材料，如消防设备、器材及材料，应炎症其生产厂家的资质，保证相关产品应符合国家强制标准。

8、必须要求提供进口设备的厂家或供应商提供中文技术资料及报关资料. (二）运行管理与维护保养应注意的问题

1、物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置布置情况、系统设计特点、管线走向、施工材料材质材质及施工工艺等.

2、认真考虑设备系统与建筑物空间能否满足以下要求. （1）足够的操作空间。

（2）足够的拆卸、吊运和维修空间. （3）便于巡视、观察、检查和记录.

（4）详细了解与流量控制相关的系统管线的布置是否经济、合理.

(5）是否在系统的合力为之配备了测量和计量装置（如温度和流量）,便于运行管理和经济核算.

（三)设计缺陷举例 1、电气工程设计缺陷

（1）控制箱（柜）因安装不合理，只能半开门，无法进行检修.

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（2）控制柜背面距离墙壁或设备太近，使后柜门不能全部打开，无法操作检修，而且容易带来安全隐患.

（3）锅炉房内的电气控制柜紧贴热源，给长期安全运行带来隐患.

（4)人防卫生间排污泵控制箱安装在污水池旁边，长期处于密封潮湿的环境中,既影响安全运行又使电器元件和箱体极意被锈蚀损坏，从而造成故障多发。

(5)室外接箱安装基础未考虑防水层，致使冬季箱内结露，形成安全隐患。

（6）住宅楼宇公共区域用电未设计分类计量电表，业主均摊的电量无法进行核算，造成收费困难。

（7)公建楼（会所）只有总计量电表，未分层设计计量,不利于对房屋租赁单位用电进行独立计量。

（8）锅炉房、水泵房的大功率电动机由于无法进行人工搬运,检修时必须借助起重工具才能拆卸、搬运，且其周围及上空有管道阻挡，周边空间狭窄,无法架设起吊用的三脚脚，而其上方楼板或梁上也未预设起重用的吊环，这些都给检修工作带来困难。

（9)小区道路照明、景观照明不分功能、不分用途,支路混合,功率分配不合理，三相功率不平衡，不仅难以管理，而且浪费电能。

(10)对于封闭管理的小区，未在楼宇通往地下层的坡道口、车库出入口及通道各楼单元的出入口设计门禁，存在安全隐患。

（11）园区安防监控摄像存在盲区，存在安全隐患. 2、给排水工程设计缺陷

(1）生活水消毒器安装位置不当，四周被水泵和管线阻挡，既无法解体检修,也无法更换消毒灯管。

（2）生活水泵房内水系统为设计缺水断电保护和溢水报警保护装置，不利于其安全运行。 （3）卫生间排污泵选型不当，没有铰轮,部分污物不能被破碎,经常堵塞. （4）卫生间下水口距离墙壁小于35厘米，无法安装洁具.

（5)地下车库负二层的污水管线未设计与市政排污管线相通,致使污水排上地面。 （6）楼内排污泵和污水管线未设计减震、降噪措施，使噪音超标，引起业主投诉。

(7)园内未设计与水底下排泄系统，每到雨季时,下雨则地面积水；大雨则地下设备房被淹，因此绝不能因小区占地面积不太大就忽略雨水排泄问题.

（8）户内热水龙头距离供水立管太远，而且热水只在立管内循环，致使用户每次用热水时要放出许多凉水，引起用户的极大不满。

以上列举的设计缺陷说明，从运行管理个维修保养的角度将设备设施的安装设计纳入前期管理是非常重要的。所以,物业公司各专业技术人员必须认真参与审核设备设施的安装设计。 二、设备安装质量控制阶段

设备安装阶段虽然有监理公司负责质量监理,但由于种种原因,不能完全依赖监理公司。物业公司介入本阶段的主要目的是从使用角度监理设备安装施工质量.

1、在已经详细研究各设备系统的设计文件、设计图纸和产品使用说明书的基础上，结合现场实际情况，比较、对照简直结构空间尺寸和设备外型尺寸,熟悉了解全部设备系统的布置情况。 2、在上述基础上,比对实际情况，验证以下几个方面是否符合要求. (1）设备的安装基础、标高、位置和方向。

（2）设备的操作和维修、拆卸所需的空间尺寸。

（3)巡视、观察、检查设备所需的空间尺寸，观察方向是否正确，光照是否充足。 （4）施工材料和施工工艺是否符合规定，是否能保证设备的长期安全运行。 3、检查隐蔽施工的质量是否符合国家标准和设计要求.

4、检查不同专业管线交叉的安全距离是否符合国家标准和设计要求.

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5、了解施工进度,其目的在于掌握重点施工段的施工时间，便于及时对施工质量进行监查. 6、及时搜集（复印)设备装箱单，尤其是大型成套设备的装箱单。因为房地产开发商和施工单位常常将装箱单丢失或缺失,而装箱单是设备验收的依据之一，在将来验收时应按照装箱单查验设备主机、辅机、配套件、备件及专用工具等的数量、型号（规格)是否与装箱单相符,有无损伤、缺失。

7、查找进口设备的所有中文技术资料、图纸和商检文件。这些文件虽然在验收移交时才归物业公司所有，但必须先行掌握它们的实际情况，以利于将来的验收,必要时可先期进行复印. 8、设备安装环境是否满意产品说明书及安装合同中规定的条件，如环境温度、湿度、防尘、防爆、防潮及外加辅助电源等.

9、需外加稳压电源或辅助电源设备,其电源功率是否符合国家标准或产品要求。 三、设备调试及试运行阶段

本阶段是掌握设备的技术性能，奠定设备安全操作、运行管理、维护保养基础的重要阶段.物业公司个专业技术人员和相关人员应及时跟进设备调试和运行阶段并跟进到底,通过这一过程了解和掌握设备系统的质量及其操作和维护的关键部位、技术经济性能是否达到设计指标、运行状态是否正常。

1、仔细阅读厂家产品使用说明书和图纸,透彻了解设备的技术指标、控制原理、操作程序、调试步骤等。

2、监督安装方调试人员做好调试记录。对于重点环节,参与其中的物业技术人员应做好调试记录.

3、尤其要做好调试过程中发生的故障及修复情况的记录及更改图纸或设计的记录。

4、监督安装方调试人员做好试运行记录，尤其是故障记录.随机检查设备的运行状况是否正常，试运行时间是否达到国家规定的标准。

5、根据试运行情况，验证设备的各项技术经济指标是否达到设计要求。 6、写出设备调试、试运行总结报告。报告的内容主要包括以下几部分。 （1）设备系统的技术经济性能是否达到设计指标。 (2）设备系统的试运行效果是否满足要求.

（3)设备系统的随机辅件、备件、专用工具的数量和规格是否与装箱单相符。 (4)技术文件和图纸是否正确、完整、调试、试运行记录是否完整。 （5）调试、试运行中出现的故障及解决方法和结果. （6）原设计图纸的更改情况。 （7）存在的其他问题。

（8）将参与过程中发现的问题及时报告公司领导和房地产开发商，以求及时解决,不使问题遗留。

本报告不同于开发商的验收报告，它比后者内容更加全面，是日后对设备进行维修和维护保养的原始基础资料，同设备制造厂家的使用说明书和图纸一样重要.本报告只上交物业公司的主管经理,在竣工验收后，随同其他验收资料一并由物业公司工程技术档案室保存。 四、准备竣工验收阶段

此阶段是为竣工验收作准备，同时注意搜集相关资料(在实际中有些资料往往被开发商或施工单位随意丢弃）。主要工作内容有以下几个方面.

1、参加分部和分项工程验收、隐蔽工程验收及设备安装工程的综合验收,对存在的问题提出整改意见。

2、搜集、建立比较完整的设备前期技术档案，主要内容如下。 （1）设备选型报告及技术经理论证. （2）设备购置合同。

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（3）设备安装合同。

（4）设备供应商应提供的技术文件，如产品合格证、装箱单、使用说明书、控制原理图、接线图、安装基础图，某些设备（如消防设备）还必须有按国家规定进行强制检测的报告等. （5）进口设备除应有中文文件和中文技术资料外，还应有商检证明文件。 （6）安装施工记录及调试、试运行记录。 （7）安装施工中的设计变更与洽商。 （8）管理业务往来文件及批件。 五、竣工验收阶段

竣工验收是以开发商、施工单位、监理单位为主，但物业公司必须参与。

在验收过程（也包括安装施工、调试、试运行阶段)中，要纠正依赖监理公司的心理,不能认为有了监理公司，物业公司就可以“高枕无忧”甚至不参加验收。这是因为监理公司和物业公司各自关注的角度有差异,而且考虑到某些因素和以往接收项目中产生的大量工程质量问题，所以不可完全依赖监理公司。

（一）参与竣工验收重点

在验收过程中一般是按数量比例进行抽验,有些项目虽然已由监理公司进行过验收，但物业公司应把重点放以下事项上。

1、认真查阅验收记录，对重点部位和环节进行现场核查。 2、在同一工程系统中，检验监理公司未抽验的个项。

3、对于不同施工单位安装的项目，应分别遵照相关专业的国家标准或行业标准制定的规范进行验收，具体可以参照本书第三章“接管验收”中的规定进行验收。只有这样，才能在竣工验收工作中有数、工作有序.

(二）参与竣工验收内容

1、竣工验收主要责任方虽然是开发商和施工单位，但物业公司应派遣各专业工程技术人员组成验收小组，并制定组长。该验收小组参加各专业工程的验收，为将来的接管验收奠定良好的基础.

2、参加验收的人员应提前1-2个月向开发商索去竣工项目的相关资料，进行详细研究，并对重点现场进行查看，事先做到心中有数。

3、验收项目分类有隐蔽工程竣工项目、单位工程竣工项目、阶段工程竣工项目及全部工程竣工项目。

4、验收小组成员应认真做好验收记录，必要时应派赵记录，对质量缺陷的记录更应详细、准确。验收记录应有物业公司、开发商、施工单位的有关人员签字确认。

5、根据验收工作的具体情况，适时提议召开各方的联席会议，对本阶段验收工作进行总结、协调,对不合格项英制定出整改措施和完成期限,经各方签字确认,必要时应签订协议。

6、已完成整改的项目,必须进行二次验收，直至合格。

7、对设备的验收一定不可忽视装箱单，因为装箱单开列了本套设备的主机、辅机备件专用工具等的型号/规格和数量及技术文件、资料。在现实中,开发商和施工单位往往对此缺乏足够的重视，常有丢失装箱单的现象，是物业公司不知道设备的配套情况，甚至将备件丢失，日后在维护保养设备时不得不另外花钱购买,使物业公司蒙受不必要的损失。为避免此种情况发生，物业公司应在设备安装阶段派相关技术人员参加设备开箱,获取装箱单或其复印件，并当场清点备品、备件、专用工具、技术资料等，对备品、备件当场办理接收手续，专用工具和技术资料则应在设备调试验收之后及时收回.

8、当全部工程通过竣工验收后，若有遗留问题(必须是不影响安全使用的问题,否则不应通过验收）时，开发商与施工单位应签订解决遗留问题的协议。

9、物业公司根据竣工验收和不合格项整改的情况，提前做好接管验收的准备工作。

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第二节 弱电工程前期管理

一、弱电工程的前期管理

（一)从实际需求考虑

这里所致的弱电工程主要是指安全防范系统、智能停车场管理系统、自动消防系统及电梯监控系统.这些系统虽然由专业设计单位进行设计，但物业公司应根据将来的实际管理需要，从优化管理的角度考虑，提出管理方案。

例如，物业公司应该根据小区的档次、物业的基本状况、地形地貌,考虑监控点的布控位置、人员和车辆出入管理方案、停车场管理方案、电子巡更路线、门禁和可视对讲系统方案、防盗入侵方案等整体治安管理方案,制定出安全防范系统详细规则。

因为这些规划与安防系统规模的设计和设备的选型、配置及系统网络组合密切相关；与自动消防系统的联动密切相关；与电梯监控系统的联动及其他特殊需求的系统（如紧急求助)的联动密切相关。所以物业公司要做好规划报告开发商，提请设计单位在设计安防系统时将规划的要求纳入设计当中，同时还要考虑设备系统应留有合理的扩展余量；对于系统中的某个单位设备不要形成“大马拉小车”的现象，否则不仅会增加开发商的投资，还会增大日后的维护成本和设备的更新成本。只有把这项工作做好、做细，才能确保获得一个满足实际需求、投资合理、管理成本低、高性价比的安全防范系统。

（二)从技术力量状况考虑

一般物业公司弱电工程的技术力量较强电工程的技术力量弱,有时由强电技术人员兼职，多以本节需用一定的篇幅简明介绍各类弱电工程的系统组成，不仅兼职弱电工作的技术人员需要了解，相关的领导人员也应对此有所了解，只有这样才能制定出符合实际管理需要的方案，进而提出正确的建议或意见。 二、安全防范系统

由于小区的档次、投资规模的不同，对安全防范系统的设计、配置也不同。安全防范系统是由多个子系统组成的,根据不同需求，可以不同需求,可以灵活选取。下面分别简介这些子系统,以利于结合将来的安防管理实际方案对安防系统的配置进行规划,从而获得一个既完全渡河实际需求又可节省投资的安全防范系统。

（一）闭路电视监控系统

闭路电视监控系统在小区的安全防范系统中多用于小区出入口、洲界防范、地下车库等处。闭路电视监控系统由前端设备、信号传输系统、终端设备（即系统的中心设备)三大部分组成.

1、前端设备

前端设备一般包括以下几种设备。 （1）CCD摄像机

CCD（电荷耦合器件的缩写)摄像机有黑白和彩色两类.黑白摄像机具有高分辨率,低照度等优点，尤其是它可以在红外光照下成像，因此在电视监控系统中具有较高的市场占有率。需要指出的是，各商家销售的摄像机（不论黑白还是彩色）一般都不带镜头（一体化摄像机除外)，因此在实际应用中，应根据被监控现场的实际环境及使用要求，为摄像机选配合适的镜头。所以，在前期管理中应根据现场环境向设计方提出要求.

①镜头。摄像机必须与镜头配合。镜头的种类很多,从焦距划分,有短焦距、长焦距和变焦焦距镜头;从视角大小划分，有广角、标准、远摄镜头；从结构划分,有固定光圈定焦镜头、手动光圈定焦镜头、自动光圈电动变焦镜头、电动三可变镜头等。在实际应用中，需根据现场情况及需求选配不同的镜头。如果选配不当，会直接影响摄像质量。

②云台。云台是摄像机底座，受中心控制室信号控制，可带动摄像机在水平和垂直方向旋转.仅能做水平旋转的云台称作“水平云台”；既能水平旋转又能垂直旋转的云台称作“全方位云台”，又称万向云台，可带动摄像机在三维立体空间内对场景进行全方位监视。全方位

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云台又分为室内全方位和室外全方位云台两类。

③防护罩。防护罩用来保护摄像机.在室内使用时其主要是密封防尘，隐蔽摄像机镜头；在室外使用时，其主要作用是保护摄像机不受自然因素（如雨、雪、厌恶、风沙等）的侵蚀，并在高温或严寒环境中自动启动风扇降温或自动启动加热器升温,保证摄像机能正常工作.有些室外防护罩还配有刮水器，在雨、雪天气启动刮水器，刮去玻璃上的水，保证拍摄图像的质量。

④解码器。解码器一般安装在配有云台和电动镜头的摄像机附近，它的作用是将多个防区的各类报警探头发出的报警信号在解码器内编码后，经由通信总线回传到中心控制室的主机，可节省大量电缆,节省投资，减少维护工作两。例如,有的解码器可以接8个防区的报警器探头；有的解码去可以接20个防区的报警探头。

(2）新型彩色防水红外摄像机

新型彩色防水红外摄像机尽管有多种类型，但其基本形式都是采用LED（发光二极管的简称）等作为红外光源（LED灯有进口和国产两种），体积小、重量轻。

①共同特点

A、LED灯的有效寿命可达20 000小时。

B、采用恒流设计，使红外灯在9—15伏能正常使用。

C、红外灯的角度与镜头灵活搭配，消除中间亮、两边暗的现象。 D、镜头与红外灯完全隔离,彻底消除镜片起雾现象。 E、工作环境温度为-20℃～50℃。

F、为使用不同场所，工作电源有交流220伏、50赫兹和直流12伏两种电源。 ②型机种类(电源为交流220伏）

A、远距离夜视一体机:红外距离100—120米;角度20°-80°。 B、双CCD夜视一体机：红外距离100-120米；角度20°-80°。 C、远距离夜视一体化摄像机：红外距离80-100米；角度6°-60°.

D、红外夜视分体式摄像机:红外距离80—100米；角度20°-80°。采用镜头与红外灯分开，红外灯依据环境与照射距离可自由搭配:一个损坏,另一个继续工作。 E、短距离红外夜视摄像机：红外距离20—80米;角度20°-80°。 （3）球型云台摄像机 ①功能

A、半球形透光罩，透光性好，图像不变形。

B、上部为工程塑料制成,造型美观，坚固耐用;下部为具有良好透光性能的球型扩罩。 C、配有支架,安装方便,造型新颖；可比装或吊装。 D、限位机构可随意调整,使用方便. E、功能可靠，经济实用。 ②主要技术指标

A、水平转角为0°—350°；垂直转角为0°-90°。

B、转速：水平转速为10°/秒（50赫兹),12°/秒(60赫兹）;垂直转速为6°/秒（50赫兹），7.2°/秒（60赫兹）. C、限位调节：任意。

D、最大载荷：1。5千克(75牛·厘米) E、工作方式：水平，自动或平移，手控. 2、信号传输系统

信号传输系统是将电视监控系统的前端设备和终端设备（控制中心）连接在一起的系统。该系统一方面将前端摄像机、监听头、报警探测器等捕捉到的视频/音频信号及各种探测数据

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传往监控中心；另外将控制中心的各种控制指令传往前端多功能解码器，去控制相关设备,如控制云台、电动镜头等。

直接用电缆传输是最基本的传输方式。在局域性质闭路电视监控系统中，由前端设备到中心控制室的距离一般都在1公里之内，因而从前端设备到中心控制室之间大都是通过电缆直接连接，如用同轴电缆连接摄像机输出的视频信号（两根信号线、两根电源线）；由中心控制时发出的控制指令则通过2心线（最好用屏蔽线）连接前端解码器等。

3、终端设备

终端设备即是电视监控系统的中心设备,主要包括监视器、录像机、系统主机与分控设备及其他视频处理设备.由于系统规模和需求不同，这些中心设备可以有多种组合配置，因此了解这些中心设备的特点，对灵活组配电视监控系统和对日后的使用与管理是十分必要的。

（1）监视器

监视器用来显示各监视点摄像机传来的图像信息。对于只有几个监视点的小型电视监视系统，使用时只需要一个监视器及克(可用画面分割器，将多个摄像机的画面组合在一起显示；或用射频切换器，将多个摄像机的画面轮流切换显示）.对较大型电视监控系统则需要多个或更多的监视器组成监视器墙。 监视器分为黑白和彩色两大类。 （2)录像机

为保存重要的现场证据或在无人值守的场所，需对现场的部分或全部画面进行实时录像，为日后查证提供佐证,这就必须使用录像机。过去多数是磁带录像机，随着硬盘录像技术的发展,越来越多的监控系统采用硬盘录像机，它是用数字压缩存储技术，将图像以数字化形式存储在硬盘上,其最大的特点是具有高速、大容量的数字记录和可随机寻址等性能。 （3）系统主机

系统之际是闭路电视监控系统的核心设备，它将系统控制单元与视频单元与视频矩阵切换器组合成为一体,简称系统主机，它的核心部件是微处理器(CPU）.

系统主机的主要任务是实现对多路视频/音频信号的选择切换（输出到指定的监视器和录像机），并通过通信线对指定地址的前端设备如云台、电动镜头、雨刷、加热器、照明灯及摄像机电源等进行各种控制。

①控制部分（即系统主控器)。其核心部件是微处理器,不断对主控键盘、编码/解码接口及报警控制单元进行扫描，查询本地及远端设备的工作状态，并发出指令控制相应设备的动作.当报警时，将报警画面切换到主监视器上。

②通讯部分，即通信接口，负责系统主机与分控键盘及解码器之间的通信。其功能一是接受前端设备发来的信号并通过系统主机进行显示或报警；其功能二是将控制信号发往前端设备，对前端设备进行控制.

③视频/音频矩阵切换部分.在微处理器的控制下，发出选通码，将选中的前端设备和视频/音频信号在指定的输出口进行输出、显示及同步切换.

④控制键盘。它的作用是对摄像机画面进行切换；对云台及电动镜头进行全方位控制；对室外防护护罩的雨刷、加热器及辅助照明灯进行控制。 （4）云台、镜头控制其

在不配备系统主机的小型电视监控系统中，如果前端摄像机配置云台及电动镜头，或者在室外设备中配有带雨刷和加热器的防护罩,或者系统还要求对现场照明等辅助设备进行控制，则必须有设有操纵云台、电动镜头动作及辅助设备开/闭的控制器。这种简易控制器一般是通过面板健的控制，输出信号对云台、电动镜头、雨刷、加热器、现场照明灯或辅助设备等分别进行控制。 (5)其他视频处理设备

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在闭路电视控制系统中，还用到一些相关的视频处理设备。

①视频放大器.因远距离传送会对视频信号造成衰减，致使图像模糊，所以对于远距离视频信号传输，必须用视频放大器进行放大。

②视频分配器。可将一路视频信号均匀分配为多路视频信号，供多台监视或录像机等后续视频设备同时使用。

③视频切换器。这是电视监控系统中常用的设备，它可以从多路视频信号源中选出一路或多路信号送往监视显示或送往录像机记录，从而可以大大节省中心控制段视频设备的数量及相应的费用。对已实时性要求不高的电视监视系统来说，视频切换器应该是首选设备。 ④画面分割器.可以在同一个屏幕上显示多个画面，最常见也是最基本的是四画面分割器,它可以同时在同屏幕上显示四个摄像机传来的视频图像.对于9个或16个画面分割器，则大多采用帧场切换器来代替。

⑤时间、日期及字符叠加器。它是一种在电视监控系统中广泛应用的设备,它可以将时间日期信息及摄像机标识信息（摄像机所摄取画面的地理位置）混入视频信号中,使之在监视器的画面上不仅可以看到摄像机拍摄到的画面，还可以看到叠加在画面上的时间、日期及摄像机标识字符，这些字符经视频设备记录后可以与图像内容一起保存，为日后的复查提供极大的方便。

⑥中心控制台.它是用于安置电视监控中心终端设备的机柜，并有控制桌面。各种终端设备按其功能不同辈分区安置在控制台的相应单元中，与监视器墙一起组成完整的电视监控中心系统。

（二)对闭路电视监控系统方案设计的要求

闭路电视监控系统（以下简称系统）应满足现场环境要求和使用功能要求，同时应符合现行国家标准的技术要求。这些要求可以根据小区的档次和不同的需求进行取舍组合. 1、对前端设备的要求

（1）根据小区的环境、地形、地貌配备不同类型的红外探测器、CCD摄像机及与之配套的镜头、云台、防护罩、解码器等。

(2）设备探测到的现场图像的质量等级不能低于4级（含4级）。 （3）布局范围合理,减少目标区域的盲区.

（4）当某处环境照度不能满足探测需要时，应配置辅助照明。

（5)摄像机的防护措施应与现场环境相协调，有相应的防护等级,具有防拆卸报警、掉电报警功能。

（6）固定目标监视与移动目标跟踪监视配合使用。 2、对系统显示和记录设备的要求

（1）屏幕尺寸不易太小，应满足观察人员队的监视要求。

（2)显示设备的配置数量应满足现场摄像机和管理使用的要求，合理确定视频输入/输出的配比。

（3）配备硬盘录像机设备时。其自身应有不可修改的系统特征信息（如系统“世界戳”、跟踪文件或其他硬件措施），以确保系统记录资料的完整性.

（4）系统应能清晰显示摄像机所采集的图像,要求粪便量应不低于系统图像质量等级的总体要求.

（5)系统应有图像来源的文字提示及目标、时间和运行状态的提示. 3、对视频信息的处理和记录的要求 (1）配备多画面分割器.

（2）对现场视频信号和现场声音均能记录、储存。如发生时间的现场及其全过程的图像信号和声音信号。

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（3）记录数据的保存时间应不少于15天。

（4）系统应能保持图像信息和声音信息的原始完整性和实时性，是最后显示/记录/回放的图像和声音与原始场景保持一致，即在色彩还原性、图像轮廓的还原性、事件后继性、声音特征等当面均应与现场场景保持最大的相似性，并且后端图像和声音的实时显示与现场时间发生的延迟时间应在合理范围内。

（5）系统应能正确检索记录信息的时间和地点. 4、对系统控制的要求

（1）系统应是集中控制,并且有手动/自动操作跟踪功能，对摄像机、云台、镜头防护罩等的各种动作进行遥控。

（2）系统应能手动切换或变成自动切换，对所有的视频信号在指定的监视器上进行固定或时序显示。

（3)系统应具有存储功能,在停电或关机时，对所有编程设置、摄像机号、时间、地址等信息均可保存。

（4）系统应具有与报警控制器联动的接口,报警发生时能切换显示出相应部位摄像机的图像并记录。

5、对系统供电电源的要求

供电范围包括系统所有设备及辅助照明设备。

（1)应有稳压电源和备用电源。其中稳压电源应为静化电源，其标称功率应大于系统使用总功率的1。5倍；备用电源的容量应能保证系统正常工作的时间不少于两小时。 (2）电源应具有防雷和防漏点措施，具有安全接地措施。

（3）摄像机及红外探测器电源，有监控室引出专线经隔离变压器统一供电，隔离由电源侧窜入的干扰信号. 6、防雷接地要求

（1）选用的设备应符合电子设备的雷电防护要求。

（2)系统应有防雷击措施,应设置电源壁雷装置、信号避雷装置、信号避雷或隔离装置。 （3)系统应等电位接地.接地装置应满足系统抗干扰和电器安全的要求，不得与强电的电网零线短接或混接;接地线采用铜材线且不得形成封闭回路。

（4）室外装置和线路的防雷和接地设计应符合国家标准的要求。 7、系统可靠性要求

（1）系统所选用设备的平均无故障间隔时间应部少于5000小时。 （2)系统验收后的首次无故障运行时间应多于三个月。

8、系统在技术上应具有适度超前性和设备互换性，为系统增容或改造适当留有余地，但不可过分留有余地。

9、高档系统应具有联动兼容性，与小区的其他安防管理系统（如门禁系统、防盗入侵系统、电梯监控系统、停车场安全管理系统、紧急呼叫系统等）进行集成设计，各系统之间既相互兼容又能独立工作，从而组成一个大系统。系统联动的相应时间应不大于4秒。 10、监控室应有保证设备和值班人员安全的防范措施。 （三）门禁系统 1、简要说明

门禁系统是安全防范系统中的子孙之一。它可以单独对一栋建筑物进行安全防范管理，也可以与控制中心联网,组成一个大系统。

门禁系统主要设置在园区出入口和建筑物内的主要管理区、出入口、电梯厅、设备控制中心机房等重要部位.在这些部位的通道口安装门磁、电控锁或控制器、读卡器等控制装置。如果是与安防监控系统中心联网的系统，则可由管理人员在中心控制室进行监控，

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可以对各通道口的位置、同性对象和通行时间、方向等进行实时控制或设定程序控制，以实现对出入口的安全管理。

2、门禁系统的组成

门禁系统一般由出入凭证、识别器、门禁控制器、电控锁和其他设备组成。 （1)出入凭证

出入凭证就是门禁系统的开门“钥匙\"，在物业管理行业中常用磁卡、IC卡等. （2）识别器

识别器的功能是读取出入凭证的数据信息，并将这些信息传输到门禁控制器。 (3)门禁控制器

门禁控制器（门机）是门禁系统的控制和新，它的基本功能是对整个系统输入/输出的信息进行处理、储存和控制等。当其验收识别器输入的信息有效时，对执行部件发出执行信号。

（4）电控锁

电控锁是门禁系统中的执行部件，可根据们的不同材料、出入们要求等加以选取.电控锁主要有以下几种类型。

①电磁所。电磁锁业属于“断电开门”型的锁具,使用于单向的木门、玻璃门、防火门、对开的电动门。

②阳极锁。阳极锁也属于“断电开门”型的锁具，使用于单向木门、玻璃门、防火门,它本身带有门磁检测器，可随时检测门的安全状态。

③阴极锁。阴极锁一般属于“通电开门”型的锁具，适用于单向木门。它的特点是当市电停电或故障停电时，门处于锁的状态,因此安装阴极锁时必须配备不间断电源（UPS）。

(5)其他设备

其他设备包括安装在门内侧的出门按钮（开关）、检测门的开/管状态的门磁、对整个门禁系统供电的电源等。

（四)磁卡

1、磁卡的种类

采用通用型直接数字控制器(DDC)门禁系统很容易实现“一卡通”，将更多的功能集成起来，读卡器将卡上的信息传送到DDC，DDC则判断其是否有效,并将当前的卡号、是否注册、是否有小鸡们的状态等信息送往中心控制室计算机显示。“一卡通”可为使用者提供很大的方便，它的工作方式有以下两种。

（1)接触式

必须将识别卡插入器或读卡槽中划动，才能读取卡上的信息。这类卡有磁卡、IC卡等。因其使用时必须“插入”或“划动”，所以磁条易受磨损而造成故障或失效.

（2）非接触式

此类卡为射频卡，简称RF卡.RF卡又有近距离识别型和远距离识别型两种.近距离型识别的范围在0.3—0.6米，远距离型识别的范围在6米以上。非接触式卡因使用中不需与读卡器接触,所以没有磨损问题,使用寿命长。 2、对“卡”的功能要求

不管采用接触式或非接触式“一卡通\为适应安全管理的要求，应对“行人卡”和车辆卡进行以下区分。

(1)行人卡只对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效。

(2）车辆卡除对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效外，还对车库出入口及从车库通往本人居住楼宇的单元门口有效。

之所以要对行人卡和车辆卡进行区分，目的是不允许无车辆的人员进入车库，以保证车库和

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车辆的安全.

3、不同类型的“卡\"，对应不同类型的识别器。设计单位根据物业公司提出的安全管理规划方案，选用适宜的卡。 （五）可视对讲门襟系统

可视对讲门襟系统基本由门机部分和监视器部分组成。门机部分包括摄像机]扬声器、话筒、按铃钮或数字键等，安装于单元门外；监视器部分包括显示屏、耳机、显示器按钮、门锁按钮、电源开关等，安装于住户室内。

当有人来访时，户主通过显示屏来辨认访客，自动红外线LED摄像机，即使在夜间，户主也可以清晰地辨认访客，并同来访者通话。当户主按下卡索按钮,即可打开楼门，让访客进入。 下面介绍几种可视和不可视对讲机，以供选型参考. 1、数码式门口机

数码式门口机的基本功能如下。 （1）采用总线制布线，数字传输。

（2)机型有围墙门机、单元门机、多门出入门口机。 （3）数字键盘夜光灯操作，触键红光提示。 （4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿. （5）8位个人（管理)密码、撤防、开锁. （6）呼叫室内机、管理员总计。 （7）黑白或彩色显示。 （8）门禁读卡、开锁。 2、直接式门口机

直接式门口机的基本功能如下. （1)采用总线制布线，数字传输。 （2）单元门机、多门出入门口机. (3）呼叫室内机、管理员总机。

(4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。 (5)房号键盘夜光灯操作。 (6）呼叫管理员。 （7)黑白或彩色显示. (8）门禁读卡、开锁。 3、壁挂式可视室内机

壁挂式可视室内机的基本功能如下. （1）房号自编。

(2）免提(或不免提）通话.

（3）呼叫、对讲、开锁、监视。

(4)紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。 （5）黑白或彩色显示。

（6)可扩展功能,包括数字按键盘密码布防、撤防；八个防区,即紧急求救、烟感、煤气、医护和四个防盗区。

4、壁挂式不可视室内机

壁挂式不可视室内机的基本功能如下。 （1）房号自编。

(2）可外接求救按钮。 （3）呼叫、对讲开锁。

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（4)门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区.

（5）求救报警（按住3秒钟以上）. （6）扩展功能：密码防盗布防、撤防. 5、嵌入式可视室内机

嵌入式可视室内机的基本功能如下。 （1）房号自编。 （2）免提通话.

(3)呼叫、对讲、开锁、监视。

（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。 （5）黑白或彩色显示。

（6）扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；图像存储;八个防盗区。 6、智能型门襟系统

门襟系统可以是比较简单的组合，也可以构成比较复杂的组合，总之应根据实际需要进行选择.由于技术的进步，功能更完备、性能更优良的智能型门襟系统可实现以下功能。 （1）系统网络采用总线制布线方式，数字传输，信号传输稳定。

（2）对访客采用小区大门、楼宇单元门及住户门口机三级过滤和识别。 （3)采用组合模块集成技术,功能扩展灵活，可实现混装兼容。 (4）系统具有自动巡检，防盗自检功能.

(5）系统可采用电脑高度联网,便于用户资料管理、数据及图像存储。

(6）系统由可视主机、分机、短路保护器、门口机电源及多媒体管理中心组成，形成一格三级防范、集中管理的门襟系统.自复式短路保护器具有视频和信号隔离作用，使户与户之间实现真正意义上的独立。当某户出现故障时，短路保护器会自动将故障户隔离,不影响整个系统的工作；当故障排除后系统自动恢复，连接故障户，因此既保证了系统正常运行,又减少了系统的维修工作量.

智能型门襟系统,适用于大型、超大型或高档小区或对于门禁系统要求高的场所.

不论是普通型楼宇可视对讲系统、智能型楼宇可视对讲系统还是智能型门禁系统都既可以作为独立系统单独使用，也可以与小区安防监控中心联动.

(六）门禁系统选型应注意的问题

门禁系统的规模有大有小，功能各异。为避免造成资源浪费和增加日后的维护费用或更新费用，一定要根据实际需要合理选配门禁系统，为此提出以下几个应注意的问题。

1、阴极锁配备不间断电源的投资成本和维护管理成本都较大，尽量不要选用。

2、为提高整体安全性，应选用识别器和控制器分体设计、分别安装的门禁系统，即识别器安装在门外、控制器安装在门内，此种方式只有识别器的输出线在门外，其他所有控制线均在门内,因此系统的安全性、可靠性大大提高，也更有利于管理.

3、感应式门禁系统由于价格较低、使用简单、维护方便等诸多优点已成为发展的大方向。 4、根据被控对象的出入数量，选用适当容量的门禁系统，否则会造成资源浪费和增大维护和更新成本。过去不论国内产品还是国外产品，其单门的小型门禁控制器的容量大都在2000人左右，现在已经有了容量在100人左右,甚至容量更小、价格低廉、功能齐全、可靠性高、体积小的小型门系统可供选用,这对降低维护成本和设备更新成本大为有利。

总之，对安防系统的前期管理工作应结合具体应用情况，向建设单位提出建议,合理选配门禁系统。

(七）紧急呼叫系统

1、在小区内的娱乐、休闲区周边的适当位置安装若干个紧急报警按钮，当发生异常情况时（如有人突然发病、摔倒、人与人之间发生冲突或其他需要帮助的紧急情况），现场人可

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按下报警按钮,监控中心则又区别于其他报警的声/光显示（能显示报警按钮的编号和报警位置)，值班人员根据报警按钮的编号和位置，即刻呼叫在报警点附近巡逻的保安人员迅速到达现场进行处理.

2、家庭紧急求助报警装置每户宜安装一处以上（如起居室、卧室等）。 紧急呼叫系统只选用于档次较高的小区。 （八）电子巡更系统

作为保安监控的一种补充和脚法区域对保安巡逻值班进行监督管理的手段，根据小区的地形、地貌、楼宇分布、道路状况、夜间照明四角河源区教委僻静的地点等因素，制定白天和夜间巡逻路线,设计单位在这些巡逻路线上装设巡更点，供物业公司安排保安人员进行定时、定点、定线的循环式巡逻。

三、智能停车场管理系统

小区停车场的特点是：使用者固定,禁止外部车辆使用;对车辆安全管理的要求严格；因早晚上下班时间车辆出入密度较大、因而对停车场管理系统的可靠性及处理速度要求较高。

智能停车场管理系统有多种类型，应根据小区的不同档次、不同需求进行合理选取,这样不仅可节省投资，还可节省日后的管理、维护及设备更新成本.

（一）智能停车场管理系统的组成、

1、智能停车场系统又一下子系统和设备组成：车辆自动识别子系统、保安监控子系统、收费子系统等。

2、组成这些系统的设备由中央控制计算机、自动识别装置、车辆探测器、挡车器、监控摄像、可控提示牌、临时车票发放及检验装置等。

3、系统可以独立构成体车场管理系统，也可以与其他系统联结，集成为一个更大的系统。 （二）智能停车场管理系统主要参数简介

这里已深圳市某智能停车场管理系统为例,对停车场智能管理系统应具备的基本参数进行简单介绍,共读者选择方案时参考.

1、智能IC卡停车场管理系统

智能IC卡停车场管理系统主要技术参数如下. (1）环境温度：-25℃-70℃。

（2）环境相对湿度：≤95﹪，不凝露。 （3）脱机存储数据：10000条(可扩展）。 （4）黑名单数量:10000条（可扩展）. (5）IC卡读写时间：≤0。3秒。 （6）IC卡读写时间：≤10厘米. 2、智能“蓝牙”停车场管理系统

只能“蓝牙\"停车场管理系统适用于高档小区的车辆管理，由于采用了短距离通信手段，它的自动读写距离为3-10米，车主无须停车刷卡或验单,在行进中即可对车辆验证和放行，这部仅为业主提供了方便，也突现了小区的高档。系统可与所有自动道闸和图像监视系统直接连接；系统使用的“蓝牙卡”可做成多种几何形状，美观大方.

系统的主要技术参数如下.

（1）环境温度:—30℃—70℃。

（2）环境相对湿度：≤95﹪，不凝露。 （3）读写距离：3-10米。 （4）读写时间：0。1秒。 (5）读写角度:120°。

(6）电池寿命：有效读写20 000次.

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3、只能CDMA停车场管理系统

只能CDNA停车场管理系统采用高频远距离只能跨障碍读写,其读写距离为3—15米，满足了远距离应用的需要。系统所用高频卡的背面刻镶嵌IC卡，做到两卡合一，方便使用。

其只要技术参数如下.

(1）环境温度：-40℃—85℃。

(2）识别方向：定向识别（最大78。8°）。 （3）识别距离：3—15米。

(4）有源卡：使用寿命6—8年。 （三）车辆识别卡

车辆识别卡有很多种类型，简介如下. 1、磁卡及条码技术

早期应用的产品印刷卡不方便、易损坏、处理速度慢、保密性差等缺点，现在已不被采用。 2、IC卡

其优点是保密性好,难以伪造和非法改写；缺点是仍需经过刷卡过程没，因而降低了处理速度。同时由于IC卡是通过卡上的触点与读卡机交换信息，一旦卡上的触点或读卡机上的触点被污物覆盖或磨损，就会影响识别的准确性，所以不宜采用，尤其在室外更不宜采用。

3、射频卡

射频卡为非接触式卡,其优点是保密性强，不可伪造,省去了刷卡过程,提高了识别速度。由于性爱识别系统中不存在活动机械装置，从根本上杜绝了塞卡现象，大大提高了可靠性，所以RF非接触式卡是停车场管理系统中理想的识别技术。

视频卡有近距离识别和远距离识别两种。近距离的识别范围一般在0。3—0。6米;远距离的识别范围可达6米以上,司机不用停车，在行进中即可完成识别,不会造成上下班高峰期出入口堵车现象。由此可见远距离射频卡系统是比较先进、合理的停车场管理系统.

4、手持式IC卡停车场控制机

手持式IC卡停车场控制机又称手持机，适用于IC卡,针对临时入园车辆在入口处发放时租卡,在出口处交费。其主要技术参数如下。

（1）环境温度：0℃-60℃。

（2）环境相对湿度：45﹪—85﹪,不凝露。 （3）工作电压：交流220伏±10﹪,50赫兹. （4）备用电池：锂电池3。7伏，850毫安时。 （5）电池最大连续工作时间：8小时。 （6）适用卡类:IC卡。

（7)遥控开闸距离：≤30米。 （四)自动挡车器

挡车器有直臂和曲臂两种。曲臂型挡车器适用于地下停车场等对限高有要求的场所,有90°和108°两种角度可供选择。普通挡车器的起杆时间约为6秒;高速挡车器的起杆时间约为1。4秒或1。8秒.

挡车器对工作环境的要求一般是： 1、环境温度：-10℃—45℃; 2、相对湿度：≤90﹪,不凝露。 （五）停车场管理系统方案选择

较低档次的小区,对智能化停车场管理系统的要求可以低一些。但如果投资允许,为了少投入人力，减少将来的管理成本，可以尽力争取开发商投资适当的智能化停车场管理系统。

1、较为高档的小区,对停车场管理系统的要求相对较高，系统一般应具有以下功能

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（1)系统的有效识别距离为3—5米（或更远）可调。

(2)车主不需出示卡即可进行识别。

（3）具备自动/手动启闭闸挡（当设备出现故障时，可手动开启闸挡）。 (4）入园(地库）控制.

2、要求在有效识别距离内应能对车主的身份进行识别 （1）有正式卡的车辆自动放行。

（2）无正式卡的车辆凭临时卡放行。

(3）系统应能摄取车辆图像，供出场时进行比较，还应自动记录车辆其他信息.

（4)当地库入口距离园区大门较近时，车辆驶进大门内，在“闸挡复位”的同时,自动开启地库入口处的闸挡，使车辆直接驶入地库;当车辆驶出地库时，在“闸挡复位”的同时，自动开启大门口的闸挡，是车辆直接驶出大门（但临时车辆卡不能使用此功能，当其驶出地库时,必须在交费、收卡后才予以放行出门）。这就要求实现此功能必须同时满足两个条件：即正式卡的新系统闸挡复位信号相“与”.

(5)出园控制。

①有正式卡的车辆自动放行。

②无正式卡的车辆凭临时卡缴费、收卡后放行。

鉴于IC卡的缺点，不宜选用IC卡。RF视频卡其设备便宜，系统造价较低，且能够不停车远距离识别，可提高通行速度，有效避免在高峰时间出现拥堵现象,因而可作为优先选择的方案。

对于临时车辆管理，因数量不多，可选择手持式控制机,在入口处由人工发卡，也可以进行收费管理，是便宜可行的方案。

四、自动消防系统

自动消防系统是小区重要设备系统之一，也是物业管理工作的重点之一.该系统能否稳定、可靠地运行，关系到小区住户的生命财产安全。而保证消防系统能够稳定、可靠运行的基础是设备本身的质量、设备安装质量、系统调试及试运行质量。

自动消防系统的设计单位依据估价相关标准（这些标准都是强制性的）进行设计即可，但物业公司必须派相关人员参与施工阶段、设备调试和试运行阶段、竣工和接管验收阶段。 (一）参与施工阶段的目的

参与施工阶段是为了了解和掌握以下几个方面的情况。 1、隐蔽工程的施工情况. 2、设计变更情况。

3、火灾自动报警控制系统的线路走向、报警区域的划分。 4、自动灭火系统管线的走向。 5、设备安装情况等。

掌握了这几方面的情况就为以后的验收、运行及维护管理打下了良好的基础。 （二)参与设备调试试运行阶段的目的 1、熟悉系统的工作原理和技术状态。

2、熟悉报警区域的划分,熟悉探测器和报警按钮的区域及编号，熟悉联动设备的区域划分和编号。

3、掌握发生故障的原因及排除方法。

4、为后期的运行、管理和维护保养积累经验。 （三）参与竣工和接管验收阶段的目的

1、参与竣工验收的目的是确保系统的质量，但重点是对消防系统的技术资料进行验收。因为国家队自动消防系统的运行管理和维护保养制定了强制性标准，大不同于其他的设备系

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统，所以建立完整的自动消防系统的技术档案就更为重要，这也是确保消防系统稳定、可靠运行的重要条件之一.

2、接管验收阶段是对竣工验收的补充，重点验收部位是检验在竣工验收时按此例抽验项目之外的内容。

（四）自动消防系统简介

自动消防系统主要由火灾自动报警控制系统及联动控制系统两大部分构成.

1、火灾自佛能够报警控制系统由探测器、手动报警按钮、地址码中继器、编址模块、报警控制器、警报器等组成，其作用是检测火灾，进行火灾报警。

2、联动控制系统由自动喷水灭火系统、通信、广播、疏散指示、防排演设施、电动防火门、卷帘门、电梯迫降、事故照明、电源强迫切换和消防电源自动切换等部分组成。

（五）自动消防系统分类

按照报警和消防方式划分，自动消防系统可分为两类。 1、自动报警，人工灭火

当火灾发生时，报警控制器发出信号，消防人员根据报警情况采取灭火措施（住宅小区一般不采用此类方式）。

2、自动报警，自动灭火

当火灾发生时，在着火处自动喷洒水进行灭火.当控制中心解答火灾报警信号后,值班人员根据报警区域按照预案的要求,通过广播系统分别发出疏散通知，启动消防泵、喷淋泵、电动防火门、卷帘门、防排烟机、电梯迫降、电源强迫切换及疏散引导灯等联动设备。

五、电梯监控系统

（一）电梯视频监控系统应具备以下功能

1、每部电梯轿厢内安装摄像头，且监控图像清晰，位置合理。 2、监控系统应具备画面分割功能。

3、监控系统应具备连续录像、移动录像的功能。 4、监控系统应能保存不少于7天内的录像信息. （二)电梯语音对讲系统需具备的功能

1、对讲系统主机安装在监控室内，具有接听所有电梯的报警并与之通话的功能。 2、对讲系统主机有现实报警乘客所在电梯的位置的功能. 3、对讲系统之际应具有拨叫系统内任意分机的功能. 4、对讲系统主机有驱动外界报警器的功能。 第三章 接管验收综述

物业公司凭借自身多年服务管理的经验，应从使用、管理、维护保养的角度对已竣工的项目进行再验收。以往许多经验已证明，尽管项目大都竣工验收，但在接管验收阶段仍然是质量问题频出，有得问题还相当严重。

为保障接管物业的各项建筑工程及设备系统的质量符合国家标准或行业标准，达到接管一个优质物业的目的，物业公司应依据相关标准制定接管验收会犯和工作程序,依次进行接管验收。 过程验收主要是指物业公司应参与重点施工过程以及设备系统的调试和试运行过程及竣工验收。因为过程验收和接管验收的某些内容几倍相同，所以本章将之结合在一起，后面的个专业验收项目可供不同验收阶段参照，故不单独叙述过程验收，而主要讲述接管验收。 第一节 接管验收的条件

一、 新建物业接管验收的条件

接管验收的首要条件是竣工验收合格，接管验收的基本条件如下.

1． 一个物业项目不论是全部接管验收还是分歧接管验收，都必须大道“七通一平”.“七通\"指通水、通电、通气、通暖、通路、通信、通电视;“一平\"指楼前后场地平整、无杂物或

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建材堆积。

2． 电表、水表、燃气表到户。

3． 楼内公共区域及户内干净政界,门窗玻璃明亮，厨房、卫生间各设施、管道清晰干净，地漏不堵塞。

4． 生活用水符合卫生标准,具有卫生防疫部门核发的用水合格证明。

5． 安全防范系统无较大缺陷，能满足基本需求（有缺陷部分，开发商应作出修复时限的承诺）。

6． 自动火灾报警空置系统和联动系统经消防部门监督部门验收合格.

7． 所有电梯均能正常运行，每部电梯都应有特种设备监督部门核发的准用证。 8． 房屋设备、功能齐全，达到设计规定标准。 9． 有关房屋的各项手续齐全、产权明确. 二、 旧物业接管验收的条件

1． 首先要由业主委员会提交书面邀请,并确认原物业公司已完善了撤管手续。

2． 由业主委员会邀请原物业公司向新物业哦你公司提供物业管理资料及物业现况. 3． 新物业公司同业主委员会商定接管程序并以书面形式通知原物业公司。

4． 新物业公司代表业主委员会进行全面接管验收,接管验收内容包括财务账目、物业档案、工程技术档案、原物业公司与承包方签订的合同、各类房屋建筑、各类设备系统、园林绿化、道路等。

5． 对较易整改的问题,应要求原物业公司在协商的期限内进行整改;对遗留问题由交接双方及业主委员会共同签署解决问题的合同或协议，必要时进行法律公证。 6． 房屋所有权、使用权清楚. 7． 土地使用范围明确。 第二节 验收工作程序 一、 组建验收小组

接管验收小组组长一般由项目部经历（或公司领导）担任，验收小组成员由公司技术管理部门各专业工程师及项目部的工程、保安、物业等相关人员共同组成，在验收小组组长的领导下开展工作。接管验收小组的成员,基本是参与施工过程质量检查和过程验收的人员。 过程验收工作可以根据实际情况选派相关人员参加，不一定组建验收小组。 二、 接管验收前的准备工作

1． 各项专业技术人员依据国家标准或行业标准制定验收规范并以表格的形式逐项制定验收细则，对要验收的项目提出具体要求。表格的主要栏目包括“检验项目及合格标准”、“检查方法”、“检查数量\"、“检验结果”等。

2． 制定各专业通用的《××工程质量（遗留）问题汇总表》,记录和汇总质量缺陷。 3． 制定《资料验收交接表》和《欠缺资料登记表》。 4． 准备好各专业工程的竣工图纸. 三、 接管验收工作程序

1． 验收小组应提前2～3个月向开发商索取被验收项目及设备的相关资料（如设计说明、设计更改、竣工图、施工记录、调试记录、设备装箱单、器材明细表、设备使用说明书及图纸等）,对相关资料、图纸进行详细研究。

2． 验收小组成员应提前进入现场，事先对现场进行实地察看，以熟悉情况。

3． 根据掌握的情况,验收小组会同开发商制定出验收工作计划,经双防领导小组组长审批后实施、以保证验收工作顺利进行。

4． 验收小组成员根据事先制定的各专业验收细则,分类对工程项目的技术资料、相关文件、施工质量、设备的技术和安全性能等逐项进行细致的验收，对验收中发现的问题进行详细

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记录，并经双方签字确认.

5． 根据验收工作的进度情况，及时召开三方（开发商、施工方、物业公司)联席会议，对本阶段的验收工作进行总结协调,对不合格项的整改进行协商并制定出具体要求，三方共同签字确认。

6． 对已完成整改的项目进行二次验收，直至合格。

7． 针对遗留问题（必须是不影响安全使用的问题）,双方应签订遗留问题解决协议。 （1） 对于一般的问题，应要求对方在两周之内解决.

（2） 重大问题要求对方在一个月内解决,必要时由公司领导出面协助解决。

（3） 对于短期内难以解决的问题，应以备忘录形式通知对方,双方确定解决的时限. 第三节 技术资料接管验收 一、 土建工程资料、文件验收 （一） 项目审批类文件 1． 国有秃顶使用证。 2． 建设用地规划许可证. 3． 建设工程规划许可证。 4． 施工、开工许可证。 5． 商品房销售许可证. 6． 房屋产权证。

（二） 项目规划类文件 1．1：1000比例现状图. 2．道路规划图 3．竖向规划图。

4．市政设施观望规划图。 5．规划总平面图。 6．绿地规划图。

7．居住小区详细规划说明书。 8．环境预测评价书。

（三)施工资料、竣工验收文件和图纸 1. 地质勘察报告。

2. 工程合同及开、竣工报告。 3. 工程预决算。 4. 图纸会审记录。

5. 各种施工记录、施工试验记录、预测记录、隐蔽工程检验记录及验收签证。 6. 设计变更洽谈记录，技术交底。 7. 沉降观察记录。

8. 砂浆、混凝土试块施压报告. 9. 施工组织设计。 10. 工程质量检验评定. 11. 基础结构验收文件。 12. 竣工验收文件。

13. 竣工验收设备安表。

14. 结构竣工图（不应缺失设计首页). 15. 建筑竣工图（不应缺失设计首页）. 16. 刚才、水泥等主要材料的质量保证书。

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17. 新材料、构件鉴定合格证书。 18. 人防工程验收文件，包括: (1) 人防工程质量监督登记表。 (2) 人防工程认可文件。 (3) 人防工程验收备案表。 (4) 防空地下室移交书. （四） 其他文件

1. 房屋建筑工程质量保修书、保修合同。 2. 室内环境质量检验报告。 3. 房屋面积测绘报告书。 4. 有关司法、公证文书及协议. 5. 拆迁安置资料.

二、 建筑电气工程资料、文件验收 1. 设计变更｜洽商记录、技术交底。 2. 电气施工组织设计。

3. 各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检｜互检记录。 4. 电气绝缘电阻测试记录.

5. 防雷接地、综合接地电阻测试记录。 6. 施工质量评定。 7. 通电检查记录.

8. 照明、动力试运行记录.

9. 电气材料、器材合格证、检验|试验报告及进场检验记录. 10. 竣工图（不应缺失设计首页）。 11. 电气设备，包括： （1） 设备清单(装箱单）。 （2） 设备安装记录； （3） 设备调试记录; （4） 设备试运行记录;

（5） 设备被使用说明书及原理图、接线图； （6） 设备安装图； （7） 竣工验收文件。

12．防雷安全检测证

三、给|排水工程资料、文件验收

1. 设计变更、洽商记录、技术交底。 2. 施工组织设计。

3. 各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检、互检记录。 4. 施工质量评定。 5. 管道清洗记录。 6. 管道试压报告。

7. 重要阀门试压记录。 8. 通水检查记录。 9. 试运行记录.

10. 材料、器材合格证、检验|试验报告及进场检验记录。 11. 竣工图（不应缺失设计首页）。

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12. 生活饮用水卫生检测报告书. 三、 供热工程资料、文件验收

1. 锅炉房土建工程验收文件基本同本节第一项“土建工程资料、文件验收”的要求。 2. 锅炉房电气工程验收文件基本同本节第二项“建筑电气工程资料、文件验收”的要求. 3. 采暖及热水供回水管线工程验收文件基本同本节第三项“给、排水工程资料、文件验收\"

的要求。

4. 锅炉及供热系统调试记录、试运行记录。 5. 锅炉及辅助设备验收文件，包括： （1） 锅炉及辅助设备装箱单； （2） 锅炉质量证明书； （3） 锅炉强度计算书;

（4） 锅炉安全阀流道直径计算书； （5） 国库安装使用说明书； （6） 锅炉前期控制原理图；

（7） 燃气锅炉燃烧器资料（供货方应提供中文资料）; （8） 烟风阻力计算书：

（9） 锅炉房安装工程质量证明书； （10） 特种设备使用登记证; （11） 锅炉登记卡;

（12） 压力容器登记卡；

（13） 压力容器产品安全性能监督检验证书； （14） 压力容器产品质量证明书;

（15） 压力容器全面检验(首次检验）报告;

（16） 水处理等各类辅助设备的使用说明书及空置原理图。 四、 电梯工程资料、文件验收

（一） 电梯知道企业应提供的资料和文件 1. 装箱单。

2. 产品出厂合格证. 3. 机房、井道布置图。

4. 安装使用维护说明书（应含电梯润滑汇总图表和电梯标准功能表). 5. 动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明。 6. 电气布线图. 7. 部件安装图. 8. 用户使用指南。

9. 安全部件,包括安全钳、门锁、缓冲器、限速器，必须要有试验报告. （二） 安装单位提供的资料和文件

1. 电梯安装过程的自检记录和自检报告。 2. 电梯验收检验报告书。 3. 电梯安全使用检验合格证. 4. 电梯准用证。

5. 安装工程施工技术资料。

6. 安装过程中事故记录与处理记录. 五、 通风与空调工程资料、文件验收 1. 系统竣工图.

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2. 图纸会审记录、设计变更通知书。 3. 隐蔽工程施工和检验记录。 4. 系统调试和试运行激励。 5. 设备装箱单. 6. 设备使用说明书.

7. 产品质量合格证、产品性能检测报告. 8. 空置原理图、接线图、安装图. 六、 自动消防系统工程资料、文件验收 1. 技术文件验收

（1） 公安消防监督机构的建审意见书. （2） 图纸会审记录. （3） 设计变更。 （4） 系统竣工图。

（5） 系统竣工图（包括各部分的竣工图纸，含子系统及使用说明书、设备清单等）。 （6） 竣工验收合格报告。

（7） 主要消防设备的型式检验报告。

型式检验报告是国家或省级消防监督机构对该设备出具的产品质量、性能达到国家标准，准许在我过使用的技术文件.无论是国内产品还是进口产品,均应通过此类的检测并获得通过后方可用于工程中。同事，省外的产品还应具备使用所在地消防部门颁发的“消防产品登记备案证”。

需具备上述文件的主要设备有：火灾自动报警控制器、探测器等;室外消火；各种喷头、报警阀、水流指示器等；气压稳压设备；消防水泵；水泵结合器;防火门、防火卷帘门；防火阀；疏散指示灯；其他灭火设备（如二氧化碳等）。 2. 主要设备及材料的合格证

除上述设备外，各种管材、电线、电缆、难燃及不燃材料应有相关检测报告，钢材应有材质化验单等。

3. 隐蔽工程记录

隐蔽工程记录应有施工单位、建设单位、监理单位的代表签字及上述单位的公章方为有效。主要隐蔽工程记录如下:

（1） 自动报警系统管理敷设隐蔽工程记录； （2） 消防供电、通信、广播隐蔽工程记录;

（3） 消防管网隐蔽工程记录（包括水系统、气体、泡沫等系统)； （4） 接地装置隐蔽工程激励。 4. 系统调试报告

（1） 火灾自动报警系统. （2） 自动喷水系统。

（3） 气体、泡沫、二氧化碳系统等。 5. 绝缘电阻测试记录

（1） 接地电阻测试记录。 （2） 接地装置安装记录。

6. 消防管网水冲洗记录（包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等）. 7. 管道系统试压记录（包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等）。 8. 电动门及防火卷帘安装记录.

9. 电动门及防火卷帘调试及联动试验运行记录.

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10. 消防广播系统联动调试记录。

11. 风机安装记录（包括正压送风机、排烟风机)。

12. 风机调试及联动试验运行记录（包括正压送风机、排烟风机）。 13. 防排烟系统调试及联动试验、试运行记录。 14. 水泵安装记录。

15. 水泵调试及联动试验运行记录。 16. 自动喷水灭火系统联动试验记录. 17. 阀门的强度和严密性试验记录。 18. 消防电梯安装记录。

19. 消防电梯提啊是及联动试验运行记录.

20. 遗留问题的整改落实措施及再验收结论(产生于第一次验收之后）。 七、 安全防范系统工程资料、文件验收

1. 工程设计说明，包括系统选型论证、系统监控方案、规模容量说明和系统功能性指标等。 2. 竣工图（包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控

制室设备布置图、接线图、设备清单等）和竣工表。

3. 系统中设备的产品使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册，国家安防产品监督检测部门的检测报告。

4. 工程实施及质量控制记录。

5. 设备及系统测试记录和试运行记录。

6. 相关工程质量事故报告、工程设计变更等. （三） 相关文件

1. 系统试运行报告。 2. 系统竣工报告。

3. 系统初验报告（附隐蔽工程随工验收单）。

4. 系统检测报告(由国家或行业授权的检测机构进行检测）. 5. 竣工验收合格报告.

6. 遗留问题的整改落实措施及再验收结论（产生于第一次验收之后）。 八、 智能停车场管理系统技术系统、文件验收 （一） 设计文件与相关图纸 1. 竣工图和竣工资料。 2. 系统原理图。 3. 器材、设备清单.

4. 设备电气端子接线图。

5. 各个配套设备的使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册。 （二） 相关文件

1. 洽商、更改设计审核记录。

2. 系统初验报告（附隐蔽工程验收单）。 3. 系统调试和试运行记录. 4. 系统竣工报告。

九、 资料、文件交接与归档

1. 交方应提交总分类清单，接方依据总分类清单对照以上各工程项目验收的资料、文件进行核对。

2. 交接双方认可后在交接登记表上签字.交接登记表一式两样,双方各执一份。 3. 对遗留问题应进行那个急记录，列出欠缺资料清单一式两份,双方各执一份.

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4. 将所有接收的资料、文件交公司工程技术档案室归档保存。 5. 工程资料交接登记表和欠缺资料登记表,详见表3-1和表3—2。 6. 第四章土建工程接管验收 7. 第一节土建工程质量验收规范

8. 土建工程质量验收规范依据国标GB 50300—2001《建筑工程质量验收统一标准》中有关土

建工程的规定编写.

9. 土建工程的验收在施工阶段或竣工阶段主要是由开发建设单位和监理单位、施工单位进行的（物业公司可以在必要阶段参与）,又因为土建工程在物业前期、后期的管理中与设备管理有很大的不同，所以物业公司只有充分了解土建施工阶段和竣工阶段验收的范围和内容,才能够在接管验收时知道从哪几方面对土建工程进行验收。具体验收应包括以下几个方面.

10. 土建工程施工质量应符合本标准和相关专业验收规范的规定. 11. 土建工程应符合工程勘察,设计文件的要求.

12. 土建工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。

13. 隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收并形成验收文件. 14. 涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行验收取样。 15. 对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程进行抽样检测。 16. 工程的观感质量应由验收人员通过现场检查,并应共同确认. 17. 相关说明如下。

18. 其中前两项要求物业公司的相关人员在施工阶段就应该开始对国标和相关专业的验收规范和设计文件、图纸进行研究，而不是等到接管验收的时候。

19. 其他几项均应有完整的记录或文件，在接管验收时应该根据实际情况查阅这些记录和文件，并可作为验收的依据。

20. 由于土建工程的现实情况，决定了对其接管验收的重点是观感质量验收，并结合上述各项施工检查记录和施工验收文件。 21. 还应查阅的主要记录或文件，包括:

22. 查阅地基基础沉降记录,其值应符合GB 5007—2002《建筑地基基础设计规范》

23. 查阅混凝土构件检验记录,其质量应符合GB 50010-2002《混凝土结构设计规范》的要求。 24. 查阅各类屋面检验记录，其质量应符合GB-50207-2002《屋面工程质量验收规范》的要求。 25. 第二节土建工程观感质量验收

26. 土建工程观感质量验收是通过观察和必要的测量，检验工程的外在质量. 27. 室内、外观感质量验收

28. 土建工程室内、外观感质量验收项目详见表4—1 29. 屋面工程检查重点 30. 施工文件查验重点

31. 按照屋面工程施工规范要求,在施工过程中应建立各道工序自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，每一道工序的检查都应有完整的记录，所以应查验记录的完整性。

32. “三检”记录应该经监理单位（或建设单位)检查验收，合格后方可进行下一道工序施工；以杜绝上一道工序施工不合格而继续施工的现象。查验“三检”记录中的每道工序是否有监理单位（或建设单位）的验收签字。 33. 施工质量检查重点

34. 屋面工程施工检查重点在细部构造。因为细部构造不合格,最容易导致屋面或墙面渗水、洇水，而且这也是维修中最难解决的问题之一。

35. 屋面工程细部构造包括天沟、檐沟、檐口、水落口、变形缝、女儿墙、伸出屋面管道等防

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水构造。

36. 屋面工程细部构造观感质量验收项目详见表4—2 37. 第五章建筑电气工程接管验收

38. 第一节建筑电气工程质量验收规范

39. 建筑电气工程接管验收规范依据国标GB—50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》，并结合实际工作中的问题编制而成,适用于10千伏及以下电压等级。执行本规范时还应与国标GB-50303-2001《建筑电气工程施工质量验收统一标准》及相关的设计规范配套使用。 40. 执行本规范的一般要求及说明如下 。

41. 建筑电气动力工程的空载试运行和照明工程的负荷试运行，应按本规范的规定执行；建筑电气动力工程的负荷试运行,应由施工单位依据相关规程和设备使用说明书的规定，编制试运行方案，由单位负责人签字，并需经监理单位审查批准。物业公司在验收设备运行记录时应注意这一点.

42. 动力和照明工程的漏电保护装置应做模拟试验,以保证其灵敏和可靠性。物业公司在验收时应查阅此类记录.

43. 接地和接零的支线，必须单独与接地或接零干线相连接,不得串联连接。

44. 明敷和暗敷的干线尽可能采用熔焊连接，若局部采用螺栓连接滁紧固件齐全拧紧外，可采用机械措施使其不易拆卸（或用色点标示其不能拆卸)。

45. 支线必须从干线引至设备器具及其他单独个体。住宅中每一个插座（灯具)回路的接地或接零线的敷设，在插座（灯具)盒内禁止剪断与之连接（末端插座和灯具除外）。 46. 接地干线的截面积应符合设计文件的要求。

47. 暗敷的管线应查阅隐蔽工程验收记录，明敷的管线在检查时要注意设备、器具以及单独个体的接地端子和本体是否有2根（含2根）以上的接地线，若有则可能存在串联现象，应拆除后用仪表测量，验证是为串联。

48. 高压设备和布线系统及继电保护系统，必须按照GB-50150—1991《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》的规定进行交接试验。这是强制性规定，验收时必须查阅交接试验报告.

49. 标准中的高压设备主要指变压器和高压成套开关柜;高压布线系统主要指母线和电缆。 50. 施工方应依据设计文件的要求和实际情况编制试验方案或作业指导书，其中与供电电网接口的继电保护整定参数值和计量结线部分,要取得所在地供电部门的书面确认。

51. 9、低压电气设备和布线系统的交接试验应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定。

52. 10、主要设备、材料、成品和半成品应有进场检验记录并应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定,且应有监理单位的确认。因有异议而送检的应由有资质的试验单位出具检测报告。

53. 11、确认是依法定程序进入市场的新电气设备、器具和的进场子验收,除应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定，还应提供安装、使用、维修和试验要求等技术文件。

54. 12、进口电气设备、器具和的朝霞验收,除应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定外,还应提供商检证明和中文的质量合格证明文件、规格、型号、性能检测报告以及中文的安抚、使用、维修和试验等技术文件。

55. 13、经批准的免检产品或国家认定的名牌产品，进场验收时可不做抽样检查。 56. 14、变压器、箱式变电所、高压电器及电瓷制品应符合下列规定. 57. (1）检验合格证和随带技术文件，变压器应有出厂试验记录。

58. （2）外观检查，包括铭牌完整，附件齐全；件无缺损、裂纹；充油部分无渗漏;充气高压

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设备指示正常、涂层完整。

59. 15、高、低压成套配电柜，蓄电池柜、不间断电源、控制柜(屏、台)及照明、动力配电箱（盘)应符合下列规定。

60. （1)检验合格证和随带技术文件.实行生产许可证和安全谁制度的产品，应有许可证号和安全谁标志。不间断电源柜应有出厂试验记录。

61. （2)外观检查,包括铭牌完整，柜内元器件无损坏丢失;接线无脱落脱焊；蓄电池壳体无碎裂、漏液；充油充气设备无泄漏，涂层完好，无明显碰撞凹陷。

62. 电动机、电加热器、电动执行机构、低压开关设备应符合下列规定。

63. 查验合格证和随带技术文件.实行生产许可证和安全认证制度的产品,应有许可证号和安全认证和安全认证标志。不间断电源柜应有出厂试验记录.

64. 外观检查：铭牌附件齐全完好;接线端子完好；设备器件无缺损，涂层完好。 65. 照明灯具应符合下列规定。

66. 查验合格证，新型气体放电灯具应有随带技术文件。

67. 外观检查：涂层完整，无损伤,附件齐全；防爆灯具铭牌上应有防爆标志和防爆合格证号，普通灯具有安全认证标志。

68. 灯具的绝缘电阻值不小于2兆欧，内部铜芯绝缘导线截面积不小于0。5平方毫米,导线绝缘层厚度不小于0。6毫米。

69. 注意对水下灯具和防水灯具的检验证明.

70. 测量设备和线路的绝缘电阻时，所用兆欧表的电压等级应符合现行国家标准GB 50150—1991《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》的要求。 71. 100伏以下的电气设备或线路，采用250伏兆欧表。

72. 100～500伏以下的电气设备或线路，采用500伏兆欧表。 73. 500~3000伏的电气设备或线路,采用1000伏兆欧表。 74. 3000～10000伏的电气设备或线路,采用2500伏兆欧表。 75. 同样适用于电器具的绝缘测量。

76. 开关、插座、接线盒、风扇及其附件应符合下列规定.

77. 查验合格证，防爆产品应有防爆标志和防爆合格证号,实行安全认证制度的产品,应有许可证和安全认证标志.

78. 绝缘电阻值应不小于5兆欧。 79. 电线、电缆应符合下列规定。

80. 查验批检验合格证，合格证上应有生产许可证编号。按GB 5023。1-5023。7《额定电压450/750伏及以下聚氯乙烯绝缘电缆》标准生产的产品应有安全认证标志。 81. 进场检验结论关注的重点是电线、电缆绝缘层的厚度和芯线截面积是否合格。 82. 导管、电缆桥架、线槽应有合格证和安装技术文件.

83. 庭院内的钢制灯柱或其他金属制成的园艺灯具常装有内置熔断器和开关,验收时应加注意，不可缺少。金属灯柱应安装在混凝土基座上,混凝土基座应略高于周边地面。 84. 第二节建筑电气工程质量验收项目 85. 变压器、箱式变电所验收

86. 变压器、箱式变电所质量验收详见表5—1 87. 配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收

88. 配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱(盘）安装质量验收详见表5—2 89. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收

90. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收详见表5-3 91. 不间断电源验收

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92. 不间断电源验收详见表5-4 93. 低压动力设备试验和试运行

94. 低压电气动力设备试验和试运行验收详见表5-5和表5—6 95. 裸母线、封闭母线、插接式母线验收

96. 裸母线、封闭母线、插接式母线安装质量验收详见表5—7 97. 电缆桥架安装及其电缆敷设验收

98. 电缆桥架安装和桥架内电缆敷设质量验收详见表5-8至表5-11 99. 电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收

电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设质量验收详见表5-12至表5—14。

101. 电线导管、电缆导管和线槽敷设验收

102. 电线导管、电缆导管和线槽敷设质量验收详见表5—15 103. 电线、电缆穿管和线槽敷线质量验收详见表5—16 104. 电缆头制作、接线和线路绝缘测试

105. 电缆头制作、接线和线路绝缘测试验收详见表5—17和表5-18 106. 普通灯具验收

107. 普通灯具安装质量验收详见表5—19和表5-20 108. 特种灯具验收

109. 特种灯具安装质量验收详见表5-21. 110. 景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收

111. 此类灯的验收，首先是检验灯的控制模式及支路划分是否符合设计要求，应能满足使用功能和运行管理及节能要求.

112. 景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯安装质量验收详见表5-23。 113. 开关、插座、风扇验收

114. 开关、插座、风扇安装质量验收详见表5—24 115. 建筑物照明通电试运行

116. 建筑物照明通电试运行验收详见表5—25。 117. 接地装置验收

118. 接地装置安装质量验收详见表5—26 119. 避雷引下线和变/配电室接地干线验收

120. 避雷引下线和变/配电室接地干线敷设质量验收详见表5—28. 121. 接闪器验收

122. 接闪器安装质量验收详见表5-29. 123. 建筑物等电位联结验收

124. 建筑物等电位联结质量验收详见表5-30。 125. 第六章建筑给排水工程接管验收

126. 第一节建筑给排水工程质量验收规范

127. 建筑给排水工程质量验收规范根据GB 50242—2002《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》制定。接管验收时应依据本规范，凡是标准中强制要求进行阀门强度及严密性试验的,必须索取试验报告，不可忽视。

128. 工程所使用的重要材料、成品、半成品、配件、器具和设备必须具有中文质量合格证明文件,其规格型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计规范，应有进场检查验收并经监理工程师核查确认的检查验收报告。

129. 所有进场器材的品种、规格、外观等均应有验收记录。 130. 主要器具和设备必须有完整的安装使用说明书.

100.

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阀门在安装前应做强度和严密性试验。其要求是：在每批(同牌号、同型号、同规格)数量中抽查10％，且不少于 1个；对于安装在主干管上起切断作用的闭路阀门，必须逐个做强度和严密性试验这；所有这些，都应有完整的记录和试验报告。

132. 阀门的强度和严密性试验，应符合以下规定,且所有试验均应有完整的试验报告。 133. 强度试验压力为公称压力的1。5倍. 134. 严密性试验为公称压力的1。1倍.

135. 试验压力在试验持续时间内应保持不变，且壳体填料及阀关瓣密封面无渗漏；阀门试压的持续时间应不少于表6-1的规定。

136. 应有分析工程(按系统、区域、施工段或楼层等进行划分）的验收记录. 137. 应有本工程与相关各专业之间进行交接质量检验的记录。 138. 应有隐蔽工程验收的记录。

139. 地下室或地下构筑物外墙有管道穿过时应采取防水措施。

140. 管道穿过结构伸缩缝、搞震缝及沉降缝敷设时，应根据情况采取下列有效保护措施。 141. 在墙体两侧采取柔性连接。

142. 在管或保温层外皮上、下部留有不小于150毫米的净空。 143. 在穿墙处做成方形补偿器，水平安装。

144. 在同一房间内,同类型的采暖设备、卫生器具及管道配件除有特殊要求外，安装高度应一致。

145. 明装管道成排安装时,直线部分应互相平行，曲线部分：当管道水平或垂直并行时,应与直线部分保持等距;管道水平上下并行时，弯管部分的曲率半径应一致。 146. 管道支、吊、托架的安装应符合下列规定。 147. 位置正确，安装平整，牢固

148. 固定支架与管道接触应紧密，固定牢靠。

149. 滑动支架应灵活，滑托与滑槽两侧应留有3—5毫米的间隙，纵向移动量应符合设计要求.

150. 无热伸长管道的吊架、吊杆应垂直安装

151. 有热伸长管道的吊架、吊杆应向热膨胀的反方向偏移。 152. 固定在建筑结构上的管道支、吊架不得影响结构的安全. 153. 钢管水平安装的支、吊架间距应不大于表6—2的规定。

154. 采暖、给水及热水系统的塑料管及复合管垂直或水平安装，采用金属支架时，应在管道与支架间加衬非金属垫或套管。支、吊架间距应符合表6—3的规定。 155. 铜管水平或垂直安装的支架间距应符合表6-4的规定.

156. 供暖、给水及热水系统的金属管道立管管卡安装应符合下列规定. 157. 楼层高度小于或等于5米,每层必须安装一个。 158. 楼层高度大于5米，每层不得少于2个.

159. 管卡安装高度距地面应为1.5米、1.8米，两个以上管卡应匀称安装,同一个房间的管卡应安装在同一高度。

160. 管道及管道支墩(座）严禁铺设在冻土或未经处理的松土上。 161. 管道穿过墙壁或楼板应设置金属或塑料套管。

162. 安装在楼板内的套管，其顶部应高出装饰地面20毫米。

163. 安装在厨房及卫生间内的套管,其项部应高出地面50毫米，底部应与楼板齐平。 164. 安装在墙壁内的套管，其两端应与饰面齐平.

165. 穿过楼板和墙壁的套管与管道之间的缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实(室内穿墙套管不用防水），端面光滑。

131.

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166. 167.

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管道的接口不应设在套管内.

第二节室内给排水系统验收

168. 本规定适用于工作压力不大于1。0兆帕的室内给水和消火栓系统安装工程质量的验收. 169. 室内给水管道及配件验收。

170. 室内给水管道及配件安装质量验收详见表6-5。 171. 室内消火栓系统验收

172. 室内消火栓系统安装质量验收项目详见表6—6。 173. 给水设备验收

174. 给水设备安装质量验收项目详见表6-7。 175. 室内排水系统验收

176. 室内排水系统验收包括室内排水管道及雨水管道安装工程质量的验收。 177. 室内排水系统验收项目详见表6-8、6—9和表6-10. 178. 雨水管道及配件验收

179. 雨水管道及配件安装验收项目详见表6-11. 180. 第三节室内热水系统验收 181. 室内热水管道及配件验收

182. 室内热水管道及配件安装质量验收项目详见表6-13. 183. 热水供应系统设备验收

184. 热水供应系统辅助设备安装质量验收详见表6—14。 185. 第四节卫生器具及配件验收 186. 卫生器具及给水配件验收

187. 卫生器具及给水配件安装质量验收项目详见表6—16。 188. 卫生器具排水管道验收

189. 卫生器具排水管道安装验收安装项目详见表6—17。 190. 第五节室外给排水管网验收

191. 室外给水管网验收的综合要求。

192. 输送生活给水的管道应采用塑料管、复合管、镀锌钢管或给水铸造铁管。塑料管、复合管或给水铸铁管的管材、配件,应是同一厂家的配套产品，以保证管材和管件的匹配公差一致，从而保证安装质量，同时也是为了让管材生产厂家承担材质的连带责任。在验收中要注意材料的进场检验记录是否符合此项要求。

193. 消防水泵接合器及室外消火栓的安装位置、形式必须符合设计要求.室外消防水泵接合器及室外消火栓的安装位置及形式,是设计后经当地消防部门综合当地情况按消防法规严格审定的，故不可随意改动。

194. 架空或在地沟内敷设的室外给水管道,其安装要求按室内给水管道的安装要求执行，故其检验和验收的要求按室内管道相关规定执行。塑料管道不得露天架空铺设，必须露天架空铺设时应有保温和防晒等措施。 195. 室外给水管道验收

196. 室外给水管道安装质量验收项目详见表6-18。 197. 消防水泵接合器及消火栓验收

198. 消防水泵接合器及消火栓安装质量验收项目详见表6-20. 199. 管沟及管井验收

200. 管沟及管井的施工质量验收详见表6-21。 201. 室外排水管网验收 202. 室外排水管道验收

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203. 204.

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室外排水管道安装验收项目详见表6—22.

排水管沟及井池验收

205. 排水管沟及井池施工质量验收项目详见表6-23 第七章供热系统设备接管验收 第一节 锅炉及辅助设备验收

本规定适用于供热和生活热水供应的额定工作压力不大于1.25兆帕、热水温度不超过130℃的整装蒸汽锅炉和热水锅炉及辅助设备安装工程质量的验收。

在锅炉及其辅助设备调试以及锅炉烘炉、煮炉与系统试运行阶段，物业公司必须派相关人员始终参与查验。 一、锅炉验收

锅炉验收的项目详见表7—1。 表7-1锅炉验收

表7-2锅炉水压试验压力规定

注：1。工作压力对蒸汽锅炉是指锅筒工作压力,对热水锅炉是指额定出水压力. 2。铸铁锅炉水压试验同热水锅炉。

3.非承压锅炉水压试验,压力为0.2兆帕,试验时压力应保持不变。 二、锅炉辅助设备验收

锅炉辅助设备验收详见表7-3。 表7-3锅炉辅助设备验收 三、管道验收

锅炉管道验收项目详见表7—4. 表7-4锅炉管道验收 四、安全附件验收

锅炉安全附件验收项目详见表7—5。 表7—5锅炉安全附件验收 表7—6锅炉安全阀定压规定 五、换热器验收

换热器验收项目详见表7—7. 表7-7换热器验收

第二节室内采暖系统验收 一、室内采暖管道及配件验收

室内采暖管道及配件验收项目详见7—8. 表7—8室内采暖管道及配件验收 二、散热器及金属辐射板验收

散热器及金属辐射板验收项目详见表7-9。 表7-9散热器及金属辐射板验收

第三节低温热水地板辐射供暖系统验收

本规定依据北京市地方标准DBJ/T 01-49—2000《低温热水地板辐射供暖应用技术规程》编制。 一、施工工艺要求

低温热水地板辐射供暖不同于传统散热片方式供暖，它的施工工艺和技术要求也大为不同；又因为地板辐射供暖是一门较新的技术工艺，为把好验收工作关，有必要对地板辐射供暖的主要施工工艺要求进行了解，以便于物业有关人员在参与施工过程时能够把握要点，也便于在验收过程中做到有的放矢，从现场或施工记录中查找质量缺陷。

由于地板辐射供暖的加热管全部埋于地板下方，且在加热管的下方还有冷、热水的上、下水

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管，在地板下面构成了一个复杂的管网系统，对日后的维护保养带来了很大的困难，所以必须严格把好施工质量关和验收关。

1． 加热管的弯曲半径，PB（聚丁烯）管和PE—X（交联聚乙烯）管不宜小于5倍的管外径；其他管材（交联铝塑复合XPAP管、无规共聚聚丙烯PP—R管)不宜小于6倍的管外径。 2． 填充层内的加热管不应有接头。

3． 采用工具断管，断口应平整,断口面应垂直于管轴线。

4． 加热管固定点的间距，直管段不应大于700毫米，弯曲管段不应大于350毫米。 5． 热媒及配件装置应加以固定，具体要求如下。

（1） 水平安装时，一般宜将分水器安装在上，集水器安装在下，中心距宜为200毫米，集

水器中心距地面应不小于300毫米。

（2） 垂直安装时，分水器、集水器下端距地面应不小于150毫米.

6． 加热管始末端出地在至连接配件的管段，应设置在硬质套管内。套管外皮不宜超出集配装置外皮的投影面。加热管与集配装置分路阀门的连接，应采用专用卡套式连接件或插接式连接件。

7． 加热管始末端的适当距离内或其他管道密度较大处，当管间距小于等于100毫米时，应设置柔性套管等保温措施。

8． 加热管与热媒集配装置牢固连接后，或在填充层养护期后，应对加热管每一通路逐一进行冲洗，直至出水清净为止。

9． 混凝土填充层的浇捣和养护要求如下。

（1） 辐射供暖地板面积超过30平方米或长边长度超过6米时,填充层应设置间距小于等于6

米、宽度大于等于5毫米的伸缩缝、缝中填充弹性膨胀材料。

（2） 与墙、柱的交接处，应填充厚度大于10毫米的软质闭孔泡沫塑料. （3） 加热管穿越伸缩缝处，应填充厚度不小于100毫米的柔性套管。

（4） 在试压合格后，进行卵石混凝土填充层的浇捣，标号应不小于C15，卵石粒径宜不大于

12毫米，并掺入适量防止龟裂的添加剂。

（5） 填充层的养护周期,应不少于48小时.

（6） 在填充层浇捣和养护过程中，系统应保持不小于0。4兆帕的压力. 10． 只有在填充层养护期满后，方可进行地面层的施工。 上述重点施工工艺、施工方均应有施工记录,验收时应该查阅。 二、检验和调试 （一）中间验收

地板辐射供暖系统，应根据工程施工特点进行中间验收.中间验收的责任单位是施工单位和监理单位，但是物业公司应派员参加。中间验收过程：从加热管道*设和热媒集配装置安装完毕进行试压起，至混凝土填充层养护期满再次进行压止。 （二）水压试验

浇捣混凝土填充层之前和填充层养护期满之后，应分别进行系统水压试验。试验压力应为不小于系统静压加0。3兆帕,但不得低于0。6兆帕。试压步骤如下。 1． 试验时应缓慢注水,排除管内空气。 2． 充满水后进行水密性检查.

3． 采用手动泵缓慢升压时间不得少于15分钟.

4． 升压至规定试验压力后，停止加压，稳压1小时，观察有无漏水现象.

5． 稳压1小时后，补压至规定实验压力值,15分钟内的压力降不超过0。05兆帕、无渗漏为合格. （三）调试

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1．地板辐射供暖系统未经调试，严禁使用.

2．具备供热条件时,调试应在竣工阶段进行;不具备供热条件时,经与使用单位直协商，可延期进行。

3．调试工作由施工单位在使用单位配合下进行.

4．调试时初次通暖，应缓慢升温,先将水温控制在25℃~30℃范围内运行24小时，以后再每隔24小升温不超过5℃，直至达到设计水温时为止。

5．在设计水温条件下，连续供暖24小时,并调节每一路的通水温度至正常范围. 6．供水温度不宜超过60℃，供回水温差不宜大于10℃（也是正式运行的规定)。 三、验收条件

（一）验收时应具备的文件

1．施工图、竣工图及设计变更文件。

2．主要材料、制品和零件的检验合格证、出厂合格证。 3．中间验收记录。 4．试压和冲洗记录。

5．工程质量减压评定记录。 6．调试记录。 (二）验收标准

符合以下规定，方可通过验收.

1． 竣工质量符合设计要求和本规程的有关规定. 2． 填充表面不应有明显裂缝。 3． 管道和构件无渗漏。

4． 阀门开启灵活、关闭严密. 四、系统验收

低温热水地板辐射采暖系统验收项目详见表7—10。 表7—10低温热水地板辐射采暖系统验收 第四节室外供热管网验收

室外供热管网验收项目详见表7-11。 表7-11室外供热管网验收

第八章通风与空调工程接管验收

第一节通风与空调工程质量验收规范

通风与空调工程质量验收规范根据GB 50243-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》制定。在验收过程中还应按照设计图纸、相关产品的技术要求及合同的约定进行。 技术资料验收请见第三章第三节 工程质量验收有以下几方面的内容

设备备品、备件及专用工具验收。按装箱单清点、验收厂家提供的备品、备件、专用工具的型号规格、数量是否与装箱单相符。 风管、管道系统的观感质量验收。

风管、管道系统的观感质量验收包括以下项目。

风管表面应平整、无损坏；接管合理,风管的连接以及风管与设备或调节装置的连接，无明显缺陷.

风口表面应平整、颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正常运转。

各类调节装置的制作和安装应正确、牢固，调节灵活，操作方便。防火及排烟阀等关闭严密，动作可靠。

制冷及水管系统的管道、阀门及仪表的安装位置正确，系统无渗漏.

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风管部件及管道的支、吊架型式、位置及间距应符合下列要求。

风管水平安装。风管直径或边长尺寸不大于400毫米，支、吊架间距应不大于4米；大于400毫米时，支、吊架间距应不大于3米；螺旋风管的支吊架间距可分别延长至5米和3.75米；对薄钢板法兰的风管，其支、吊架间距应不大于3米。

风管垂直安装。支、吊架间距应不大于4米,单根直管则至少应有两个固定点。

支、吊架不应架设在风口、阀门、检查门及自动机构处，离风口或插接管的距离不宜小于200毫米。

当水平悬吊的主、干风管长超长20米时，应设置防止摆动的固定点，每个系统不应少于1个。 吊架的螺孔应用机械加工。吊杆应平直，螺纹完整、光洁.安装后，各付支架的受力应均匀，无明显变形。

风管或空调设备使用的可调隔震支、吊架的拉伸或压缩量,应按设计要求进行调整。

抱箍支架、折角应平直，抱箍紧贴并箍紧风管。安装在支架上的圆形风管,应设托座和抱箍，其圆弧应均匀，且与风管外径一致，

支、吊架材质的强度和刚度应适应其规格和形式.对于直径或边长大于2500毫米的超宽、超重等特殊风管的支、吊架的材质、规格应符合设计规定。

风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，接管正确、牢固,自然无强扭。 通风机、制冷机、水泵、风机盘管机组的安装正确、牢固.

组合式空气调节机组外表平整光滑,接缝严密、组装顺序正确,喷水室外表面无渗漏。 除尘嚣、积尘室安装应牢固，接口严密。 消声器安装方向正确，外表面平整无损坏。

风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，漆膜厚度均匀,油漆颜色与标志符合设计要求。 绝热层的材质、厚度应符合设计要求；表面平整，无断裂、无脱落；室外防潮层或保护壳，应顺水搭接，无渗漏。

以上各项目仅是观感质量抽查验收的内容，抽查时应避开施工检查,验收记录中已查过的项目。 另选部位且按以下要求进行验收。

检查数量。风管、管道各按系统抽查10%,且不得少于1个系统；各类部件、阀门及仪表抽检5%,且不得少于10件。 检查方法为尺量、察检查

设备安装、单机运行性能、指标及系统联合运行性能、指标的验收。 带生产负荷的综合效能

带生产负荷的综合效能试验与调整。 第二节通风、空调系统安装质量验收

本规范适用于工作压力不大于5千帕的通风机系统与空调设备系统安装质量的验收.其中各抽验子项目应避开已检验过的具体对象。 通风系统验收 通风机验收

通风机验收项目详见表8-1。 通风系统设备验收

通风系统设备验收项目参见表8-2. 空调系统验收 空调设备验收

空调设备验收项目详见表8-3。 空调制冷系统验收

本规定适用于空调工程中工作压力不高于2。5兆帕，工作温度在-20～150的整体式、组装式

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及单元式制冷设备（包括热泵)，制冷附属设备、其他配套设备和管路系统安装工程施工质量验收。

空调制冷是一个完整的循环系统,要求其机组、附属设备、管道、管件、阀门等必须相匹配、完好.因此，要求它们的型号、规格和技术参数必须符合设计规定,不能任意调换;要求随机文件和配件齐全，在验收过程中不能忽视这一点。 空调制冷系统验收项目详见表8-4。 空调水系统管道与设备验收

空调水系统包括冷（热）水、冷却水、冷凝水系统的设备（不包括终端设备)、管道及附件.管道又分为金属管道及非金属管道两类. 金属管道验收

空调水系统金属管道验收详见表8—5、表8—6和表8—7. 非金属管道验收

非金属管道的下列项目验收基本同金属管道验收项目. 系统设备、管材及配件安装（同表8—5项1） 管道柔性接管安装（见表8—5项2） 管道穿越（见表8-5项3）

管道补偿器安装(见表8—5项4） 系统冲洗排污（见表8-5项5) 阀门安装（见表8-5项6） 阀门试压（见表8—5项7) 系统试压（见表8—5项8) 隐蔽管道（见表8—5项9）

非金属管道其他验收项目详见表8-8。 空调水系统设备验收

空调水系统设备验收项目参见表8—9。 空调风管系统验收

空调风管系统安装质量验收的重点在风管系统的严密性和测试结果（结合表中“合格质量标准”栏中规定的严密性指标,认真核查测试报告)及风管支、吊架的固定。由于风管末端的净压小，相对的漏风量也较小,因此风管系统的严密性检验以主、干管为主，但同时也应该检查支管在安装施工过程是否严格按照工艺要求进行,以确保风管系统的严密性。 风管系统的验收项目分类如下。

送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收

送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收项目参见表8-10. 空调系统风管安装

空调系统风管安装验收项目及合格标准如下。 风管安装安全要求同表8—10中项2。 高于80风管系统的防护同表8—10中项3 风客部件安装同表8—10中项4。 手动密封阀安装同表8—10中项5。 风管严密性同表8—10中项6。 风管系统安装同表8-10中项7。

无法兰风管系统安装同表8—10中项8。 风管连接同同表8-10中项9。

风客的支架、吊架安装同表8-10中项10。

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铝板、不锈钢风管防护同表8—10中项11。

非金属风管安装同表8-10中项12。 风阀安装同表8-10中项13。 其他验收项目详见表8-11.

第三节通风、空调系统调试及试运行验收 系统空载调试及试运行

物业公司相关人员应认真参与系统的空载高试及试运行的全过程，并接管全部记录.

系统空载调试前必须先验证以下五个条件，并在验收时检查这些文件或记录是否完整，否则系统调试的结果是值得怀疑的。在验收过程中更应仔细查阅调试及试运行记录。

调试中所用的仪器、仪表的性能、精度等级及最小分度值应能满足测试的要求，并符合国家有关计量法规。所有仪器、仪表的精度均应在有效检定期内. 经过监理单位批准的、完整的系统调试方案. 提供完整的调试资料和调试报告. 提供完整的设计图纸和设计文件。 负责系统调试单位的资质证明.

系统空载调试及试运行验收项目详见表8-12. 带生产负荷的综合效能试验与调整

通风、空调工程在交工前,应进行系统带生产负荷的综合效能试验测定与调整。应在已具备生产试运行的条件下，由建设单位负责，设计，施工单位配合,根据工程性质、工艺和设计要求进行，物业公司相关人员应全程参与这个过程。在接管验收时应接管全部试验记录。

此前进行的系统调试和试运行,都是在无负荷状态下进行的，所以物业公司相关人员必须参与本试验与调整的全过程。应根据实际参与及综合效能试验测定与调整的各项记录，对系统的有负荷状态的综合效能进行确认验收，并接管全部记录（厂家的试验与调整记录），才算完成空调系统的全部验收。

带生产负荷的综合效能试验与调整验收工作内容如下所述。 通风、除尘系统综合效能试验，包括下列项目。 室内空气含尘浓度或有害气体与排放浓度的测定。 吸气罩罩口气流特性的测定。 除尘器阻力和除尘效率的测定.

空气油烟、酸雾过滤装置净化效率的测定。 空调系统综合效能试验，包括下列项目. 送、回风口空气状态参数的测定与调整。 空气调节机组性能参数的测定与调整。 室内噪声的测定。

室内空气温度和相对湿度的测定与调整.

对气流有特殊要求的空调区域做气流速度的测定。

恒温、恒湿空调系统除应包括空调系统综合效能试验项目外,尚可增加下列项目。 室内静压的测定和调整。

空调机组各功能段性能的测定和调整。 室内温度、相对湿度场的测定和调整. 室内气流组织的测定。

防、排烟系统综合效能试验的测定项目，为模拟状态下安全区正压变化测定及烟雾扩散试验等。

第九章 电梯工程接管验收

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第一节电梯工程验收规范

电梯工程验收规范主要依据GB50310—2002《电梯工程施工质量验收规范》及GB10060-93《电梯安装验收规范》制定，适用于电力驱动的曳引式或强制式电梯安装工程质量的验收。 电梯安装工程质量验收除应执行本规范外，还应符合地方有关电梯标准的规定。本规范是对电梯安装工程质量的最低要求，所有规定的项目都必须达到合格标准。 一、 电梯安装单位应具备的资质

1． 安装单位应具有国家规定的有效资质、完善的验收标准、安装工艺及施工操作规程。

2． 电梯安装的各分项工程应按国家标准和生产企业的标准进行质量控制，每个分项工程应有自检记录。

3． 参加安装工程施工人员和质量检验人员应具备国家规定的资质。 二、 电梯接管验收的条件

1． 电梯安装完毕并经电梯检验测机构检验合格.

2． 电梯具备完整的资料和文件（详见第三章第三节) 3． 电梯锁匙齐全.

4． 电梯各安全装置安装齐全、位置正确、功能有效，能可靠地保证电梯安全运行。 5． 电梯各机械转动、活动部位已加注规定牌号的润滑油和油量。 三、 电梯接管验收的实施

1、 开发商根据对业主入住时间承诺前20天（不少于15天）。检察督促电梯安装施工应达到接管验收的标准。

2、 有物业公司、开发商、电梯安装单位按照接管验收内容、标准共同进行接管验收工作。 3、 聘用的电梯维修公司人员协助物业公司做好电梯设备及配套设施的验收工作。

4、 接管验收电梯时发现的问题，由物业公司以书面形式告知开发商进行处理。整改后再由物业公司进行复检，复检后仍不合格的，继续以书面形式告知、整改，直至合格。 5、 电梯技术资料、文件、锁匙的管理。

在确保电梯运行安全的同时，应管理好电梯的文件和资料，并做好以下几方面的工作。 （1） 将电梯技术资料、文件、收集齐全。

（2） 收取的资料、文件只有一份时,应提前复制。

（3） 收取的资料、文件应移交到公司工程技术档案室存档.

（4） 对只有一份地资料、文件，项目部可留存复印件一套;多份的资料、文件可留存原件一

套，并均应在公司工程技术档案室登记。

（5） 经物业公司经理批准，电梯维修公司可借取适当数量的资料，包括《适用维护说明

书》、《动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明》和《电气敷线图》。

6． 电梯锁匙的管理

（1） 电梯机房锁匙的管理

1) 项目部负责将电梯机房锁匙收集齐全、并妥善保管。

2) 电梯维修公司可领取电梯机房门的锁匙以一把，并在项目部登记。

（2）电梯在专用锁匙（电控柜锁匙、基站锁匙、操纵箱锁匙、三角锁匙）

1) 项目部负责将电梯专用锁匙收集齐全，并移交到公司工程技术档案室保管。

2) 经项目负责人批准,电梯维修公司可领取电控柜锁匙、基站锁匙、操纵箱锁匙、三角锁匙，

在公司工程技术档案室登记，并由电梯维修负责人签字。 第二节 电梯工程质量验收 一、 机房验收

1． 机房内部、井道土建结构及布置必须符合电梯土建布置图的要求. 2． 有机房电梯主电源开关应能从机房入口处方便地接近。

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3． 无机房主电源开关应设在井道外工作人员方便接近的地方,且应具有必要的安全防护措施. 4． 机房内应设有固定的电气照明，地板表面上的照度不应小于200勒克斯。机房内应设置一

个或多个电源插座和机房照明空置开关。

5． 在一座机房内，当有两个以上不同平面的工作平台，且相邻高度差大于0。5米时，应设置楼梯或台阶，并应设置高度不小于0.9米的安全防护栏杆。机房地面的凹坑或槽坑，均应盖住。供人员活动空间和工作台面以上的净高度的不应小于1。8米。 6． 电源零线和接地线分开。机房内接地装置的接地电阻值不应大于4欧姆。 7． 机房应能防渗、防漏水。

8． 机房应安装空调，并正常工作,保证夏季机房室内温度不超过跑40摄氏度。 二、 井道验收

1． 当底坑地面有人员能到达的空间存在，且对重（或平衡重）上未设有安全钳装置事，对重缓冲器必须安装在（或平衡重运动区域的下边）一职眼神到坚固地面的实心装顿上.

2． 当相邻两层门地坎间的距离大于11米时,其间必须设置井道安全门。井道安全门严禁向井道内开启，且必须装有安全门处于关闭时电梯才能运行的电气安全装置。当相邻轿厢间有相互救援用轿厢安全门时，可不执行本款.

3． 当底坑深度大于2。5米且建筑物布置允许时,应设置一个符合安全门要求的底坑进口；当没有进入底坑的其他通道时，应设置一个从曾们进入底坑的永久性装置，且此装置不得凸入电梯运行空间。

4． 井道为电梯专用，井道内不得装设与电梯无关的设备、电缆等。

5． 井道内应设置永久性电气照明,井道内照度应不小于50勒克斯。距井道最高点和最低点0.5米以内应各装一盏灯，再设中间灯,并分别在机房和底坑设置一个空置开关。

6． 装有多台电梯的井道内各电梯的底坑之间应设置最低点离底坑地面不大于0。3米，且至少延伸到最低层站楼面以上2.5米高度的隔障,在隔障宽度方向上隔障与井道壁之间的间隙不应大于150毫米。当轿顶边缘和相邻电梯运动部件（轿厢、对重或平衡感）之间的水平距离不小于0。5米时，隔障应延长贯穿整个井道的高度。隔障的宽度不得小于被保护的运动部件（或其部分)的宽度每边再各加0.1米。 7． 底坑内应有良好的防渗、防漏水保护。 三、 驱动主机的土建基础验收

1． 当驱动主机承重梁需埋入承重墙时，埋入端长度应超过墙厚中心至少20毫米，且支撑长度不应小于75毫米.

2． 驱动主机、驱动主机底座与承重梁的安装应符合产品设计要求。

3． 为了防止曳引机噪音在墙壁中传递，应在承重梁与混凝土之间用隔音材料隔绝。 4． 驱动主机减速箱（如果有)内油量应在油标所限定的范围内。

5． 机房内钢丝绳与楼板孔洞边间隙应为20～40毫米，通向井道的孔洞四周应设置高度不小于50毫米的台缘。 四、 导轨验收

1． 两列导轨顶面间的距离偏差应为:轿厢导轨0～2毫米;对重导轨0~3毫米。 2． 导轨支架在井道壁上安装应固定、可靠。

3． 每列导轨工作面（包括侧面与顶面）与安装基准线每5米的偏差均不应大于下列数值： 轿箱导轨和设有安全钳的对重（平衡重）导轨为0。6毫米；不设安全钳的对重（平衡重)导轨为1。0毫米。

4． 轿箱导轨和设有安全钳的对重（平衡重）导轨接头台阶不应大于0。05毫米。如超过应修平，修平长度应大于150毫米.

5． 不设安全钳的对重（平衡重）导轨接头处的缝隙不应大于1。0毫米,导轨工作面接头处台

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阶不应大于0。15毫米。 五、 门系统验收

1． 层门地坎至轿箱地坎之间的水平距离偏差为0~3毫米，且最大距离严禁超过35毫米. 2． 层门地坎水平度不得大于2%。地坎应高出装修地面2~5毫米。

3． 层门指示灯盒、召唤盒和消防开关盒应安装正确,其面板与墙面贴实,横竖端正.

4． 门扇与门扇、门扇与门套、门扇与门楣、门扇与门口处轿壁、门扇下端与地坎的间隙,乘客电梯不应大于6毫米，载货电梯不应大于8毫米。 六、 轿箱验收

1． 应在距离轿底面1。1米的高度安装俯首,且扶手必须独立固定。 2． 当轿箱有反绳轮时，反绳轮应设置防护装置和挡绳装置。 七、 对重（平衡重)验收

当对重（平衡重）架有反绳轮时，反绳轮应设置防护装置核挡绳装置. 八、 安全性能验收

1． 限速器动作速度整定封记必须完好，且无拆动痕迹；限速开关动作正常。 2． 限速器销油部位润滑转动灵活,限速器轮槽和限速绳应清洁无油腻. 3． 限速器夹绳钳口的夹持力应符合标准要求。

4． 党安全钳可以调节时,整定封记完好，且无拆动痕迹;安全钳传动机构应灵活；钳座固定无松动；钳快与导轨间隙均匀、动作一致.

5． 轿箱、对重的缓冲器撞板中心与缓冲器中心的偏差不应大于20毫米。

6． 液压缓冲器塞铅垂度不应大于0。5％，其液量应正确；缓冲器固定无松动。 7． 制动器动作可靠，制动力和制动时间符合生产厂家的技术指标。 8． 制动器各销油部位应润滑灵活。

9． 制动器与制动轮之间的间隙应符合标准规定;制动器打开时闸瓦与制动轮不应摩擦。 10． 厅门、轿门电气安全功能正常;各处限位开关动作正常. 11． 报警通信系统可靠、声音清晰. 12． 自动监控系统工作正常。

九、 悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收

1． 绳头组合必须安全可靠，且每个绳头组合必须安装防螺母松动和脱落的装置。 2． 钢丝绳严禁有死弯。

3． 随行电缆严禁有打结合波浪扭曲现象.

4． 每根钢丝绳张力与平均值偏差不应大于5%。 5． 随行电缆端部应固定、可靠。

6． 当轿箱完全压在缓冲器上时,随行电缆不得与底坑底面接触。 7． 补偿绳、链等补偿装置的端部应固定、可靠。 十、 电气验收

1． 所有电气设备及导管、线槽的外露可导电部分均必须可靠

2． 接地支线应分别直接接至接地干线接线柱上，不得互相连接后再接地. 3． 主电源开关不应切断下列供电电路. （1） 轿箱照明和通风。 （2） 机房和滑轮间照明。

（3） 机房、轿顶和底坑的电源插座。 （4） 井道照明。 （5） 报警装置.

4． 机房和井道内应按产品要求配线.软线和无护套电缆应在导管、线槽或能确保起到等效防

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护作用的装置中使用。护套电缆和橡套软电缆可明敷于地面。

5． Doaguan线槽的敷设应整齐牢固.线槽内导线总面积不应大于线槽净面积的60％;导管内导线总面积不应大于导管内净面积的40％；软管固定间距不应大于1米，端头固定间距不应大于0.1米.

6． 接地线应采用黄绿相间的绝缘导线. 十一、电梯验收

（一） 电梯接管验收项目 电梯验收项目祥见表9-1。

（二） 电梯接管验收不合格项的处理

1． 电梯接管验收不合格问题应汇总登记表《电梯接管验收不合格项目统计表》(详见表9-2)。《电梯接管验收不合格项目统计表》一式两份，一份交安装单位作为对电梯进行整改的依据，一份交无业公司作为原始记录存档。

2． 验收人员必须熟悉所验收的电梯产品、厂标和国际规定的检验方法和要求。

3． 检验器具应符合GB10059固定的精度要求，并均在计量检定周期内，如果双方协商同意，可以直接使用安装单位提供的安装标准器具。 4． 检验电梯时，应有安装单位负责人的现场监督。

5． 检验标准可以以生产厂的标准为准，参考安装说明书,厂标不明确规定的则以国家标准为准.

6． 检验问题内容必须属实，必须标明问题的位置和不合格的精度,也可在问题内容烂离写出今后可能出现的新问题.

7． 检查出的不合格问题必须注明违反相应的国标条款或厂标条款。例如，曳引轮旋转不见应涂成黄色而没有涂色，违反了国标GB7588—2003《电梯制造与安装安全规范》中12.11条的规定.

一般问题可以例外，如缺少螺丝、弹垫等问题只做记录即可。

8． 安装单位应按整改记录的内容进行整改并将结果报物业公司相关管理部门。

9． 经检验负责人复查、确认已整改后，应认真填写整改结果、日期，双方负责人签字。

10． 表9-1与表9-2同时使用。责成电梯安装单位对不合格项进行整改，并进行复检,直至合格。

十二、电梯钥匙验收

鉴于电梯工程的特殊性,除了验收上述项目外，还要对电梯钥匙予以接管验收。电梯要吃分为电梯机房钥匙、电梯控制柜钥匙、电梯基站（锁梯）要吃、电梯操纵箱钥匙、电梯三角（层门）钥匙等。

第十章自动消防系统接管验收

第一节自动消防系统验收规范 自动消防系统由火灾自动报警控制系统及自动喷水灭火系统组成。 火灾自动报警控制系统验收规范

本规范根据GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》制定。

本规范各检验项目中，当有质量不合格项目时,应限期修复或更换，并进行复验。 复验时,对有抽验比例要求的应进行加倍试验。复验不合格者,不能通过试验.

施工方应在火灾自动报警系统连续运行120小时无故障后填写调试运行报告，才可以进行验收移交.在验收过程中,凡有抽检比例的，应选择在竣工验收中未被抽验过的项目进行检验. 验收包括系统技术资料与文件验收（详见第三章第三节）、系统施工质量验收及系统技术性能验收三方面内容。

隐蔽工程验收。隐蔽工程在接管验收时已无法进行现场检验（物业公司应在施工期间介入)，

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对其进行评定的主要依据之一是隐蔽工程施工及验收记录。所胡隐蔽工程的施工方案及验收记录均应由施工单位、开发建设单位、监理单位的代表签字并加盖三单位的公章才有效。所以，在物业公司在对消防工程验收时，隐蔽工程施工及验收记录的完整性是关注的重点。 以下是消防系统中隐蔽工程的主要方面。

自动报警控制系统及联动设备控制系统线路敷设的隐蔽工程记录。 消防供电线路敷设的隐蔽工程记录。

消防通信、广播线路敷设的隐蔽工程记录。 消防水系统管路敷设的隐蔽工程记录。、 接地装置的隐蔽工程记录.

消防用电设备电源的负荷等级应符合设计要求（可查阅设计说明)，一类建筑按一级负荷两个独立电源的要求供电；二类建筑

按二级负荷的两回路电源的要求供电。消防设备的两个电源或两回路电源,均应在最末一级配电箱(即设备安装现场）处自动切换，而不是在总配电室切换。

所有消防用电设备电源的自动切换装置，应进行三次切换实验。每次试验均应正常. 6．所有电动防火门、防火卷帘，其受冻和联动空置功能及反馈信号均应正常。

7．所有通风空调和防排烟设备（包括风机核阀门），其受冻和联动控制功能及反馈信号均应正常。

8．消防电梯应进行1~2次人工控制和自动控制功能的检验，其联动控制功能及反馈信号均应正常。

9．火灾事故广播设备的检验,应按实际安装数量的15％～20％进行下列功能检验。 （1）在消防控制室进行选层广播。 (2）共用的扬声器强行切换实验。 （3）备用扩音机控制功能试验。 以上控制功能应正常,语音应清楚。

10．消防通信设备的检验，应符合下列要求。

（1）消防控制室与设备间、电梯轿厢所设的对讲电话进行1~3次通话实验。 (2）电话插孔按实际安装数量的10％～15％进行 通话实验。

（3）消防防控制室的外线电话与“119台”进行1～3次通话实验。 以上功能应正常，语音应清楚。 二、自动喷水灭火系统验收规范

1. 本规范根据GB50261-96《自动喷水灭火系统施工及验收规范》制定. 2. 消防水泵房验收。消防水泵验收应符合下列要求.

（1） 消防水泵房验收.消防水泵房验收应符合设计要求。

（2） 工作泵、备用泵、吸水管、出水管基础水管上泻压阀、信号阀等的规格、型号、数量

应符合设计要求，当出水管上安装闸阀时应锁定在常开位置。

（3） 消防水泵应采用自灌式引水或其他可靠引水措施，消防水泵出水管上应安装试验用的

放水阀及排水管.

3．消防水管网验收。消防水管网验收应符合下列要求,

（1） 管网的材质、管径、接头和采取的防腐、防冻措施应符合设计规范及设计要求。

（2） 管道横向安装的坡度宜为0.002~0。005，且应坡向排水管,当局部区域难以利用排水管

将水排净时，应采用相应的措施。

（3） 系统最末端、每一分区系统末端或每一层系统末端应设置末端试水装置、预作用喷水

灭火系统和干式喷水灭火系统设置的排气阀应符合设计要求。

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（4） 管网不同部位安装的报警阀、闸阀、止回阀、电磁阀、信号阀、水流指示器、减压孔

板、节流管、减压阀、压力开关、柔性接头、排水管、排气阀、泻压阀等均应符合设计要求。

（5） 报警阀后的管道上不应安装有其他用途的支管或水龙头。

（6） 配水管、配水支管、配水干管的支架、吊架、防晃支架应符合GB50261-96标准的规定。 （7） 干式喷水灭火系统容积大于1500升时，设置的加速排气装置应符合设计要求和

GB50261—96《自动喷水灭火系统施工及验收规范》的要求。 （8） 预作用喷水灭火系统的充水时间不应超过3分钟. 4．报警阀组验收。报警阀组验收应符合下列要求。 （1） 报警阀组的各组建应符合产品标准要求。

（2） 打开防水试验阀测量的流量、压力应符合设计要求。 （3） 打开手动放水阀或电磁阀时，雨淋阀组动作应可靠。 （4） 控制阀应锁定在常开位置。

5．喷头验收。喷头验收符合以下要求。

（1） 喷头的规格、型号、安装间距与楼板、墙、梁等的距离应符合设计要求. （2） 有腐蚀性气体的环境和有冰冻危险场所安装的喷头，应采取防护措施。 （3） 有碰撞

第十一章 安全防范系统接管验收 第一节安全防范系统验收规范

安全防范系统验收规范依据GA308-2001《安全防范系统验收规则》GA/T367-2001《视频安防监控系统技术要求》及GA/T368—2001《入侵报警系统技术要求》制订

系统调试开通后，应至少试运行一个月并做好试运行记录，施工单位和建设单位应依据试运行记录提出含有以下内容的“安防系统试运行报告” 1． 系统运行起止日期,试运行是否正常 2． 产生故障的次数原因和排除故障的日期 3． 系统功能是否符合设计要求以及综合评述

正式验收前,建设方应将上述报告提交给接受方，并组织接受方和施工方成立三方联合验收小组共同进行验收,验收中出现的质量问题，需整改后再进行验收，复验时应适当提高原未通过部分的抽样比例

验收包括系统技术资料与文件验收，系统安装质量验收及系统技术性能验收三个方面的内容。 一、 安全防范系统设备验收

1． 前段设备的安装质量应达到以下标准 （1） 安装位置合理,有效，无盲区 （2） 安装牢固,整洁,美观,规范

（3） 视频电缆一线到位,中间无接头或少有街头，接插件可靠 （4） 电源线与信号线，控制线分开敷设，走向顺直，无扭绞 2． 终端设备的安装质量应达到以下标准 （1） 操作台，几家安装平稳，美观 （2） 控制设备操作方便，安全 （3） 开关，按纽操作灵活，安全

（4） 机柜，设备等电位接地电阻值小于等于欧姆

（5） 机架电缆线绑扎正气，表示和线号准确，清晰，不掉色 （6） 电源引入线缆标识正确,清晰,不掉色

3． 复核随工验收单的检查结果，尤其要注意隐蔽工程的验收

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4． 抽查明敷管线及明线接线盒，桥架，管井中线缆接头等施工工艺，视频线缆应一线到位，

尽量避免接头,信号线，控制线与电源线分开敷设，顺直，无扭绞 二、 安全防范系统技术性能验收 1． 基本要求

（1） 对照原设计论证意见，整改情况及系统检测报告，检查系统的主要功能和主要技术指

标，应符合国家的合公安行业标准的要求和设计任务书的技术要求。

（2） 对照“系统竣工报告”和“系统初验报告”，检查设备的配置应符合正式设计方案要

求

2． 系统选用的技防产品应符合国家或行业有关

（1） 主电源应为稳压电源，其功率应大于系统总功率繁荣1.5倍

（2） 备用电源的容量应能保持系统正常工作时间不小于2小时或符合合同规定的要求 （3） 主，备用电源能自动切换 3． 系统接地

（1） 系统应等电位接地，不得与抢点的零线短接,混接

（2） 系统单独接地时,接地电阻不大于4欧姆，接地导线截面积应不小于16平方毫米 （3） 室外装置和线路的防雷接地应符合有关国家，行业标准

4． 对具有集成功能的安防系统，应按正式设计方案和相关标准验收 5． 报警系统的验收结合试运行报告,复核或现场检查 （1） 误，漏报警情况

（2） 对入侵探测器的安装位置,角度,探测范围做不行测试抽查 （3） 作防拆卸保护抽查

（4） 检查室外周界报警探测装置形成的监视范围有无盲区

（5） 检查系统布防，撤防，旁路和报警显示功能应符合设计要求 （6） 抽查对灯光,摄像机，录像机等的联动功能应符合设计要求 6． 电视监控系统的验收

（1） 系统功能和联动力功能的检测，联动功能检测应包括出入口管理系统,入侵报警系统，

巡更管理系统,停车场管理系统及特定的报警功能和联动控制功能应符合设计要求，系统功能和联动功能应全部检测，合格率为100％时为合格。

（2） 摄像机也应全部检验，如果仍采用抽验方式，则抽检数量不应低于20%且不少于5台，

当安装数量小于5台时应全部检测，被抽验数量必须一次合格率为100%时方可合格.

（3） 检查系统结构与配置应符合设计方案

（4） 监视图像主管评价不低于四级,记录图像的回放质量至少能辩别人的面部特征 （5） 操作与控制功能检查

1） 图像切断，云台转动是否平稳 2） 镜头的光圈,变焦等功能是否正常 3） 避免逆光效果等

（6） 摄像师肩，摄像机位置和电梯内楼层显示等图像的标识符,显示是否稳定正常，电梯内

摄像机的安装位置是否有有效监视电梯乘客

（7） 系统的图像记录保存时间是否满足管理要求 7． 出入口控制系统验收

1） 系统主机在离线的情况下，每斤控制器独立工作的准确性，实时性和信息存储的功能应符合设计要求

2） 系统主机对门禁控制器在线控制时，门禁控制器工作的准确性，实时性及信息存储的功能，以及门禁控制器和系统主机之间的信息传输功能应符合设计要求

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3） 楼宇对讲,电控防盗门作为一种出入口控制系统是否能正常工作,开锁继电器是否有自我保

护功能,可视对讲系统图像是否能辩别来访者

4） 检测掉电后，系统启用备用电源应急工作的准确性，实时性及信息存储和恢复能力

5） 通过系统主机,门禁控制器及其他控制终端，检测实时监控出入控制点的人员的状态应符合设计要求

6） 检测系统对非法强行入侵及时报警的能力 7） 检测现场设备的接入率及完好率测试

8） 出入口管理系统的数据存储记录保存时间应符合管理要求 9） 检测本系统与消防系统报警时的联动控制功能

10） 可视对讲系统图像在白天和夜晚是否能清晰辩别来访者，门禁开锁继电器是否有自我保护能力，室内机应具有定时关机功能

11） 管理员与门口机，室内机互相呼叫和通话功能应符合设计要求，管理员机对门口机的图像应进行清晰的监视

12） 出入口门禁控制器应全部检测，系统功能软件全部检测，合格率为100％时方为通过 8． 巡更管理系统验收

（1） 按照巡更路线图检查系统的巡更终端，读卡机的响应功能

（2） 检查系统具有巡更时间，地点，人员和顺序等数据的显示，归档，查巡，打印等功能 （3） 在线式巡更系统是否具有即时报警功能

（4） 检查巡更管理系统的编程，修改功能和布防，撤防功能

（5） 检查系统的运行状态，信息传输，故障报警和指示故障位置的功能 （6） 检查巡更管理系统是否具有在巡更人遇到意外情况时及时报警的功能 （7） 巡更系统的数据存储记录保存时间应满足管理要求、

（8） 巡更终端应全部检测，系统功能全部检测,功能符合设计要求合格，合格率为100%方为

合格

9． 中心控制室的检查和验收 （1） 检查通信联络手段

（2） 是否具有自身防范，防火措施 （3） 是否具有雷电防护措施 第十二章 其他

第一节智能停车场管理系统接管验收

对于智能停车场自动控制系统,目前尚无国家或部颁标准.本章根据工作经验,结合有关电气和弱电方面的某些规定以及产品技术说明书拟定了验收标准，只作为企业标准执行，也可以满足实际需要.

系统应在调试完毕后，连续运行120小时故障才能进行正式验收,系统调试和运行及故障处理均应由详细记录

验收包括系统技术资料与文件验收，系统施工质量验收及系统技术性能验收三个方面的内容 一、 智能停车场管理系统设备安装质量验收 二、 智能停车场管理系统技术性能验收

应分别对停车场管理系统入口管理系统，出口管理系统和管理监控中心的功能全面进行验收，停车场管理系统功能应全部检测,必须100%符合设计要求,车牌识别系统对车牌的识别率必须达98％时才为合格

第二节通信网络和有限电视系统的接管与验收 一、 通信网络和有线电视系统验收 （一） 关注开发商对业主的承诺

通信网络系统和有线电视系统虽然在后期管理中一般不属于物业公司的管辖范畴,但在物业前

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物业公司的精细化管理全部方案

期管理目标中，应关注开发商在售房合同或协议中对业主的承诺，如网络的规模,每个户型中应配置的接口数量及安装位置等，物业公司应据此详细了解系统的设计方案和施工实际状况是否与开发商对业主的承诺相符合 （二） 关注防雷接地

通信网络系统工程和有线电视系统的另一个应关注的重要目标是系统的防雷接地必须可靠,其施工质量和接地电阻值应符合设计要求或国家标准的规定,作为一项特殊要求，物业公司应索取通信网络系统和有线电视系统的防雷接地验收检测资料中，物业公司也应当要求通信网络和有线电视系统的管辖方每年雨季前应对系统的防雷接地状况进行检测，物业公司应备案检测记录及要求对方进行防雷检测的罕见,之所以这样做,一方面是为了防止雷击对业主的人身和财产造成伤害，另一方面也是为了万一发生雷击事故时，物业公司有厘清责任的依据。 二、 接管验收遗留问题的处理

至此,全部建筑工程接管验收工作进行完毕，剩下的问题是如何对遗留问题进行处理。有些工程质量问题在接管验收过程中可即行处理,但多数工程工程质量问题在短时间内不能处理，所以必须采取相应措施。

以上各章所述各工程项目的验收记录表格只能作为现场验收记录使用，表中的“检验结果\"一栏虽然记录了验收的合格与否，但是不能直接作为要求相关方进行整改的依据,所以还必须制定《＊＊工程质量（遗留）问题汇总表》，将本专业工程的不合格项目汇总登记,经双方签章认可，作为要求整改的依据，所有整改的项目必须经过再次验收，直至合格。

另外，在新建小区的某些工程,如弱电工程的接管验收中,由于开发商资金欠缺或其他原因,常会发生自动火灾报警系统或安防监控系统遗留部分未完工工程。在现实中有的小区业主入住已经多年，开发商尚未对消防监控中心和安防监控中心的设备及小区州界防范监控系统进行完善，使系统不能正常投入使用。这些遗留问题虽然在一定时期内可能不会直接影响业主的正常生活，但物业公司在接管验收后应对这些遗留问题进行详细记录并向开发建设和物业公司总经理汇报,事后归档保存。

进行记录和书写报告的依据是原设计文件和设计图纸以及开发建设单位对业主购房合同或协议中的有关承诺,报告也应由双方签字认可。 第三节园区绿化工程接管验收

园区绿化工程的竣工验收由市，区城市绿化管理部门组织，物业公司的相关人员和聘请的绿化养护单位的技术人员参加。

在物业前期管理期间和业主入住后都可能进行绿化施工，鉴于绿化工程的特点，应从凭证土地开始就介入验收,以保证种植物的成活率 一、施工过程验收项目

1．种植植物，种植土和肥料等均应在种植前按设计要求的规格，质量分批进行阶段检测,验收.

2．种植植物的定点、防线验收应在挖中植穴,种植槽前进 3．种植穴，种植槽的质量验收按以下要求执行 （1)种植穴,种植槽的定点放线应符合小列规定 （2）种植穴,种植槽的定点放线应符合下列规定

1）种植穴，种植槽定点放线应符合设计图纸要求，位置准确,标记明显 2）植穴定点时应表明中心点位置，种植槽应表明边线 3）定点标志应标明树种名称

4)树木定点遇有障碍物影响时，应及时与设计单位取得联系，进行适当调整

5）种植穴，种植槽的大小,应视苗木根系，土球直径和土壤情况而定,种植穴，种植槽必须垂直下挖，上口下底直径相等.

4．种植穴，种植槽挖出的好土和弃土分别脂肪处理，底部应回填适量的好土 5．土壤干燥时应于种植前用适量的水浸穴 6．种植土壤的质量验收

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（1）种植或播种前应使该地区的土壤达到种植土的要求

（2)覆土0。6米以内，粒级为1厘米以上的渣烁和2米以内的沥青，混凝土及有毒有害垃圾必须清除。

（3）土壤疏松，容重不得高于1.3克/立方厘米 (4)土壤排水良好，非毛管孔隙度不得低于10％

（5）土壤PH值应为7。0~8。5，土壤含盐量不得高于0.12%

（6)土壤营养元素平衡,其中有机质含量不得低于10克/千克，含氮量不得低于1。0克/千克，含磷量不得低于0。6克/千克，全量不得低于17克/千克。

7．绿地地形整理应严格按照竖向设计要求进行，地形应自然流畅，无斗坡或阶梯 8．草坪,花卉种植地,播种地应施足基肥,去除杂物，平整度和坡度应符合设计要求 9．平整土地后，应采取防尘措施

10．园林植物生长所必需的最小种植土层厚度应大于植物主要根系分布深度 二、绿化工程附属设施验收

1．绿化工程附属设施指绿地中的给水灌溉设施,绿地排水设施,绿地护栏设施，花坛设施,绿地小路等

2．各类绿地应根据当地的气候特点,地形，土质，植物配植和管理条件，设置相应的附属设施

3．喷灌设施的施工应符合下列规定

（1）管道的基础的不得铺设在冻土和未经处理的松土上

(2）管道的套箍,接口应牢固，紧密,管端清洁不乱丝，对口间隙准确

（3）管道铺设应符合设计要求,管线布局合理，使绿地全部能浇上水,并防止喷洒到绿地外，铺设后必须进行水压试验

（4）管道的沟槽还土后应进行分层

4．绿地需设护栏时，施工应符合下列规定

（1）铁制护栏立柱混凝土墩的强度登记不得低于C15,墩下的素土 (2）墩台的预埋件位置应准确，焊接点应光滑牢固

（3）铁制护栏锈层应打磨干净,刷防锈漆一边，调和漆两边，或采取其他防锈处理

5．附属设施严格按照设计要求和GBJ301—88建筑工程检验评定标准的有关规定实施。

6．施工过程中及时清理现场，重点交通道路和重点地区应在当天清理完毕,保持场地整洁。 三、绿化工程中间环节验收

工程中间环节验收，应由监理（监督）部门和施工单位分别填写验收记录并签字，物业公司应备案验收记录

四、绿化工程竣工验收

1．工程竣工验收前，施工单位应提前一周向绿化主管单位和监理（监督)部门提供下列有关文件。

（1）工程项目开工报告，竣工报告 (2)竣工图和工程决算

（3）设计变更，技术变更文件 （4）土壤和水质化验报告

（5）外地购进苗木检验，检疫报告 （6)附属设施用材合格证,试验报告

工程竣工后，主管部门应在受理竣工验收申请后,一个月内组织验收，并于一年后进行复检 2．工程质量验收应符合下列规定

（1）乔灌木的成活率达到95%以上,并对未成活植物适时进行补栽，珍贵树种,孤植树和行道树成活率应达到98％以上。

（2）花卉种植地应无杂草,无枯黄，无病虫害，各种花卉生长茂盛,种植成活率应达到95％以上，并对未成活植物及时进行补栽

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（3）草坪无杂草，无枯黄，无病虫害，覆盖率应达到95%以上 （4）绿地整洁，无杂物，表面平整

（5)植物材料的整形修剪应符合设计要求

（6)绿地附属设施工程的质量验收应符合GBJ301-88建筑工程检验评定标准的有关规定 3．竣工验收后，填报竣工验收备案表

4．物业公司应将绿化工程竣工验收备案归档保存。 第十三章业主入户

业主入户阶段是物业公司直接向业主提供服务的第一阶段。此阶段的特点已是工作量大而集中,二是物业公司所有部门,所有人员都要进入角色，三十各种问题和矛盾集中显现,是对物业公司的管理能力,员工形象，服务质量等方面一个充分展示和考验的大好时机，也是与业主融洽,沟通的大好时机，因此，物业公司必须倾尽全力对业户入住工作的全过程进行充分准备,保证不出任何纰漏,向业户展示管理优秀，服务优秀,值得信赖的团队形象。 第一节 业户入住前的准备工作 一、 建立入住办公机构 1． 根据具体情况，在入住前2~3个月，建立业主入住办公室，任命办公室主任，骨干人

员到位，一般做法是客户服务中心主任兼任办公室主任，财务，工程,保安，保洁等部门人员分期到位

2． 入住办理处的工作人员在入住前一个月到岗，进行培训，熟悉物业情况 3． 入住前1～2个月，各装也工程维修人员全部配齐，在前期管理期间已经到岗的技术人

员和维修领班的指导下，对各专业设备系统进行全面了解，并进行相应的培训

4． 在接管验收期间，部分保安已经到岗，负责对已接管物业的守卫，在入住前半个月，

本期接管物业所需的保安人员全部到岗

5． 视工作量大小，入住前10～20天，本期接管物业所需的保洁人员全部到岗,负责楼宇

内部和园区环境的清洁卫生工作，确保以一个整洁，优美的物业迎接业户入住

6． 入住前10~15天，电梯维修保养人员全部到岗，保证所有电梯都处于完好状态 二、 准备入住工作方案

入住工作方案不仅指业主入住方案,还有物业公司自身入住的方案,主要有以下几方面内容 1． 审核,落实在前期物业管理阶段制定的安全防范，出入管理，车辆管理等方案，根据本

期接管物业的具体情况作好准备，配齐物资，器材,办公设备和办公用品，人员及时上岗，安防监控系统和自动消防系统进入试运行。

2． 制定垃圾管理及清运方案，与环卫部门签订合同并落实到实处 3． 作好办公用房和员工宿舍的装修装饰工作 4． 拟定办公设备，物资，文具用品等的采购计划并进行采购 5． 确定入住手续办理流程，并制作成图板，届时放在办公地入口处向业主提供办理入住

手续流程指示

6． 根据入住手续办理流程设置办公点位，房间，按入住办理流程顺序做好编号和文字标

识，形成一站式办公,让业主看到标识就知道下一步该去哪里办什么手续，为业主提供最大的方便

7． 由于办理入住手续的时间比较集中,人多，工作量大，为了使工作忙而有序，紧张不零

乱，也为了尽量减少业主的等候时间,应该以楼号为单位，对各楼业主办理入住的日期和时间进行周末安排，避免高峰和低谷，使之形成顺畅流水式的办理，才能不出差错并提高工作效率，达到业主的最大满意度，此项安排应在《入住通知书》中载明，对有些只能在晚间来办理手续的业主，事先都应做好计划安排,并写进《入住通知书》中。

三、 做好相关单位的协调工作 1． 确定开发商的财务部门人员和销售部门人员进驻办理入住手续现场和日期 2． 联系供电,供水,供气单位，确保业主入住前按时供电，供水，供气 3． 联系环卫部门，做好垃圾清运工作

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联系电话和网络公司，确保业主入住前按时开通电话和宽带网络，争取现场放号 联系有线电视公司,确保业主入住前按时开通

联系公安派出所，学校,街道委员会，详细了解有关迁移户口，转学等事项的办理规定，并将之对业主公布

7． 对设有邮政,银行，商业等服务网点的小区,物业公司还应与相关部门进行联络，争取

尽快开通服务业务

四、 准备入住资料 1． 备齐业户入住办理手续所需的所有文件资料,表格,包括《入住通知书》《入住售书》

《缴款通知书》《业主登记表》《业主家庭成员登记表》《锁匙发放登记表》《锁匙委托管理登记表》《住户手册》《房屋使用说明书》《业主临时公约》《住户装修管理规定》《装修施工管理规定》《安装空调管理规定》《阳台烽火钻工管理规定》《临时用电管理规定》《防火公约》《房屋管理,使用,维修公约》《天燃气安全管理协议》《机动车停放管理规定》《停车位办理规定》《外部人员住宿，出入管理规定》

2． 将需要发放给业主的资料分户装袋，仔细检查有否错装,漏装的现象 五、 入住时期的环境美化

环境美化是为了迎接业户入住而营造出热烈，喜庆，温馨的气氛，给业主一个回家的好心情，同时也展示了物业公司的形象 1． 园区环境美化,园区主要入口处摆放花木，花篮，悬挂欢迎业户入住字样的条幅,彩旗，

彩灯，气球等

2． 物业办公区域的环境美化，在办公区域入口处摆放花木，在明显位置安放或悬挂入住

手续办理流程图，各办公点标识醒目,干净整洁，文件资料码放整齐

3． 接待人员着装整齐，精神饱满，服务热情，保安人员仪容整齐，彬彬有礼 六、 通知业户入住

在各项入住准备工作完备后,向业主发放已经装袋备好的入住资料，让业主提前了解将要与物业公司签订的公约,协议,了解办理入住手续的步骤 第二节 办理入住手续

客服中心实行“一站式”服务，负责为业主办理入住手续，引导业主验房，填写《业主验放记录表》,对需要整改的问题,客服中心应与开发商及施工单位协商维修，保修事宜，并签订维修,保修协议 工作程序如下 1． 物业公司客服中心负责业主入住准备工作的策划，按照第一节业户入住前的准备工作

的要求做好准备工作

2． 业主到房地产公司办理完房产手续方可办理入住 3． 办理入住和艘需流程如图13-1

（1） 住户需携带《入住手续单》，身份证，户口本，房地产公司要求应具备的其他文件资

料及相关物业飞鹰前来办理入住手续，由客服中心核查资料，并保存一份业主的身份证复印件,委托人身份证和委托书的复印件。

（2） 财务部验证,核收各项费用

（3） 入住办公人员协助住户签署各类契约,并详细填写《业主登记表》《业主家庭成员登记

表》，需要业主签约的文件有《业主临时公约》《防火公约》《房屋管理，使用，维修公约》《天燃气安全管理协议》

（4） 向业主发放门钥匙，门禁卡,车辆卡，电表卡，信箱钥匙,，则需签订《钥匙托管协议》 （5） 由楼房管理员携带《业主验放记录表》陪同业主检查房屋和钻工框,抄记水表，电表,

天然气表，中水表的原始读数，并将不合格项目详细记录在《业主验放记录表二》中

（6） 克服中心组织施工单位对不合格项目进行维修并监督完成状况，维修完毕后在《业主

验放记录表二》内注明维修结果，并以此告知住户项目的维修情况，待验收合格后，通知业主对翻修项目进行验收确认，如验收不合格,再次组织维修,如验收合格，则业

4． 5． 6．

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主在《业主验放记录表二》内签字确认

（7） 将所有办理入住时产生的文件资料分类整理，归档保存，对于双方都需要留存的资料，

发放一份给业主

第三节装修管理

物业公司准备好《装修施工申请表》《装修管理承诺书》《装修手册》,用以指导装修 1． 业主在办理入住手续15天后，可申请办理装修，签署《房屋装修协议》，填写《装修

施工申请表》

2． 业主申请装修时，还应详细阅读《装修管理承诺书》和《装修手册》 3． 业主申请装修时，需携带资料及办理如下手续 （1） 房屋所有权证或证明其合法权益的有效凭证. （2） 装修申请人身份证复印件 （3） 装修委托书

（4） 装修工程的设计图纸，施工组织计划及《施工进度表》 （5） 装修公司营业执照副本复印件，需加盖公司公章 （6） 装修公司资质证明复印件,需加盖公司章

（7） 装修施工人员身份证复印件,施工人员近期1寸照片2张 （8） 装修押金，由物业公司根据物业状况确定押金额度

（9） 装修管理费，由物业公司根据物业状况制定管理费额度 4． 装修承包商每日施工作业时间为周一至周五8点30分至18点。其中，8点30分至12

点及14点至18点为机械作业使用时间,节假日施工全天为静音作业，如遇有特殊原因

需要延长作业时间，应与物业公司协商确定，其延长的作业时间内应为静音作业

5． 办理装修手续的步骤

（1） 客服中心。检验资质并签署《装修施工申请》及其他相应规定，审批装修项目及图纸 （2） 财务部,收取装修押金及管理费

（3） 客服中心，办理装修许可证，施工人员出入证，签署《装修安全管理协议书》及其他

相应协议

6． 对装修工作的监督管理,在业主进行装修期间，物业公司要对以下当面进行监督管理 （1） 对装修人员及物资，材料出入小区的古那里，不允许装修人员留宿本小区

（2） 对施工期间小区治安及施工防火安全管理，施工方必须配备灭火器，配备防火安全员,

在动用电,气焊时必须向物业公司提出申请，其操作人必须具备合格的操作证

（3） 监督装修施工是否对房屋结构,水，电,气，暖管线及其他公共设施进行非法拆改 （4） 监督装修公司及时清运施工垃圾

（5） 监督施工时间不得超过规定时间，尤其有噪音的施工 7． 装修施工验收,物业公司只对装修施工是否破坏了建筑结构，水,电,气,暖管线及其他

公共设施进行验收，检查施工垃圾是否清运干净，不负责装修工程质量的验收，验收合格后退还装修押金。

第十四章 房屋建筑工程质量保修工作管理 第一节房屋建筑工程质量保修分类

在物业前期管理篇第一章第二节“建筑工程质量保修的前期管理”中,阐明了对建筑工程质量保修工作的前期管理要求，当物业杯接管后，就进入了实质性的管理作业阶段。

房屋建筑工程包括房屋及设施设备,使组成物业的硬件,使业主的实际财产，如何使业主的财产保值增值，延长其寿命周期，使物业公司服务管理工作的重要内容之一。 一、 房屋建筑工程质量缺陷分类

房屋建筑工程质量缺陷按责任归属分为A、B两类 1． A类。由于房地产开发单位，涉及单位工作失误造成的建筑质量缺陷，则由房地产形发

单位，设计单位承担相关责任，按照图14-1和图14-2的程序进行保修工作管理

2． B类，由于施工单位工作失误或设备质量问题造成的建筑质量缺陷，分别由施工单位，

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供货单位承担相关责任，按照图14-3和图14-4的程序进行保修工作管理

二、 房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序 （一） A类质量缺陷保修工作管理程序 1． 由房地产开发单位主管保修工作

物业公司应促成房地产开发单位成立保修工作领导小组，由主管建设工程的副总经理或总工程师担任领导小组组长，并指定本单位的一个部门主持保修管理工作。此部门的任务是协调相关单位，如设计单位，建立单位，施工单位及房地产开发单位的工程部，预算部，财务部等,使保修过程中相关工作如责任鉴定，施工方案，更改洽商，预算审核，财务支付等各负其责,全力支持配合保修工作，确保房屋和设施设备的质量缺陷及时得到整改 2． 由物业公司代行保修管理职责

如果房地开发单位保修工作领导小组不指定本单位某部门主持保修工作，则应授权物业公司代为主持保修管理工作，由物业公司负责协调,组织上述各部门工作 3．制定保修工作管理程序

不论建立哪一种保修管理机制，都应该拟定相应的保修工作管理流程，按照流程规定，确保保修工作的顺利执行，确保业主的利益及物业公司的服务质量和信誉 三、几个重要的问题

不论是由开发建设单位主持保修工作，还是由物业公司主持保修工作,对物业公司来讲，都必须认真，仔细地做好以下几方面的工作 1． 编制《工程质量缺陷损失单》并如实填写，请业主及有关方签字 2． 编制《工程质量缺陷报告》，以函件的形式向相关单位报告质量缺陷的详细情况，并

请收函单单位签字，对不同的质量缺陷应一项一件,以便将来分类存档。

3． 注意收存开发建设单位对质量缺陷的责任认定文件和整改费用，pechang费用，支付房

的认定文件，如果由物业公司先垫付费用，则必须收存开发建设单位主管领导的批准文件，该文件应约定开发建设单位承诺的刹那归还期限和方式

4． 注意收存施工方案，注意收存业主同意施工，赔偿方案的确认文件，请业主早《工程

质量缺陷损失三》处理方案一栏签字认可

5． 注意收存经开发建设单位主管领导批准的工程预算方案 6． 如果设计物业公司垫付费用,必须收存《施工合同》复印件 7． 物业公司与施工单位签署《成品保护协议》，并进行监督管理 8． 请业主签署文件确认保修工程合格，确认赔偿完毕，在《工程质量缺陷损失单》执行

结果一栏签字认可

9． 所以文件的签字方必须签署日期 第二节相关单位在保修工作中的职责 一、开发建设单位的职责

1．开发建设单位应成立质量缺陷保修工作领导小组

(1）质量缺陷保修工作领导小组由胡总关工程建设的副总经理负责，其成员包括总工办，材料部，工程部以及监理单位,由总工办主持日常工作

(2）保修工作领导小组应设专职或兼职文员处理日常保修工作，如接收，转达相关文件，接受处理业主投诉

2．起草，签署《房屋建筑工程质量保修书》及相关补充协议，上述文件应明确约定“保修范围”“保修期限”“保修期的起计日期\" (1)保修范围，保修范围包括两方面内容

1）建设部《房屋建筑工程质量保修方法》规定的保修范围

A．地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限 B．屋面防水工程，有防火要求的卫生间，房间和外墙面的防渗 C．电气管线，给排水管道，设备安装 D．电气管线，给排水管道，设备安装

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E．装修工程

2)建设单位和施工单位约定的其他保修项目 A．建设单位需要特殊约定的保修项目

B．不可预见的质量缺陷的保修，如使用新材料,新工艺，新规范等

（2）保修期限.建设部《房屋建筑工程质量保修方法》详细地规定了屋建筑工程质量保修期限，具体内容如下

在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为: 1） 地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限 2） 屋面防水工程,由防水要求的卫生间,房间和外墙面的防渗漏期限为5年 3） 供热与供冷系统为两个采暖期，供冷期 4） 电气管线，给排水管道，设备安装为2年 5） 装修工程为2年 6） 其他项目保修期限由发包方与承包方约定 7） 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算 （3）保修期起计时间

建设部《房屋建筑工程质量保修办法》虽然规定了房屋建筑工程质量保修期限，但保修期起计时间则是问题的焦点

在本书物业前期管理篇zhon个第一章第三节“建筑工程质量保修的前期管理”中，已详细讲述了房屋建筑工程质量保修期的起计时间应从交付业主使用之日算起，即物业接管验收合格之日起，而不是竣工之日起，所以在《房屋建筑工程质量保修书》中应明确写入保修期的起计时间,以保护业主和物业公司的共同利益，避免物业公司与业主之间发生冲突和产生经济损失

同理，相关设备被设施保修期的起计之日也应为该设备设施交付使用之日,即物业接管验收合格之日起，而不是竣工验收之日起 3． 起草，签署《房屋建筑工程质量保修书补充协议》

《房屋建筑工程质量保修书》知识开发建设单位与施工单位或设备供应单位签署的一个具有普遍指导意义的合同，但是从物业管理的角度来看,如不惜花将会给日后的物业管理工作带来困难和损失，因此，物业公司应提请开发建设单位务必于施工单位，设备供应单位及其他相关单位签署《房屋建筑工程质量保修书补充协议》。该协议应约定以下重点内容

（1） 明确约定开发建设单位指定的物业管理公司作为其代理，对各个保修单位行使管理权

力

（2） 明确约定开发建设单位指定的物业姑那里公司对质量抵押金结算的处置权 （3） 明确预定工作负责人

A． 以书面形式指定现场保修负责人全面管理施工单位的保修工作，要技术全面,组织协调

能力强，并能代表施工单位签收，确认各类文件

B． 保修负责人应常住现场办公，负责保修事宜

C． 保修负责人变更时应及时以书面形式通知建设单位 2）物业公司保修工作负责人

A．以书面形式指定现场保修负责人,要技术全面，组织协调能力强,并对保修项目的执行负责并签字认可

B．负责人应常住现场办公，监督管理保修事宜

C．代表开发建设单位与业主，相关单位洽谈因质量缺陷造成损失的赔偿事宜，洽谈结果对相关的保修单位具有约束力

（4）《房屋建筑工程质量保修书补充协议》 二、物业管理公司的职责

物业管理公司作为保修工作监督管理的执行机构，受开发建设单位委托，对保修工作实施监督和管理，因此，也应建立保修工作领导小组，配备相关专业人员监督和管理保修工作

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保修工作领导小组组织相关单位勘查现场，记录损失情况，填写《工程质量缺陷损单》并请业主和责任方确认责人，责任不清时填写《保修责任鉴定申请书》，提请开发建设单位保修工作领导小组组织裁定事故责任并依据裁定结论执行

2． 保修工作领导小组组织和协调保修工作 3． 客户服务中心负责汇总质量缺陷，填写《保修工作单》 4． 客户服务中心通知施工单位保修工作负责人签收《保修工作单》 5． 客户服务中心负责检查保修工作执行情况，检查保修人员是否有违反管理规定的情况 6． 保修工作领导小组组织有关方对已完工的保修项目进行验收 7． 为开发建设单位提供质量抵押金决算的依据 8． 保修施工现场管理，在保修施工期间,物业公司应对施工方进行以下即当面重点管理 （1） 人员，物资出入管理 （2） 治安和防火安全管理 （3） 噪音施工管理 （4） 施工时间管理 （5） 成品安全管理 （6） 垃圾清运管理 三、 施工单位的职责 1． 以书面形式指定现场保修负责人,保修负责人应技术全面，组织协调能力强，并对保修

项目的执行度则，保修负责人应常驻现场办公，全面管理保修事宜

2． 建立健全保修队伍，配备相关专业技术人员 3． 保修负责人签售《保修责任鉴定书》《保修工作单》《工程质量缺陷损失单》及其他

相关文件，督导专业人员按时完成保修工作

4． 保修负责人代表施工单位勘察事故现场马钱子确认乙方事故责任,与业主，相关单位洽

谈因质量缺陷而造成损失的赔偿事宜

5． 配合相关单位做好保修工作 四、 监理单位的职责

监理合同中应约定监理单位协助开发建设单位确定质量缺陷责任，为开发建设单位裁定质量缺陷责任提供依据

第三节“二次损失”的处理 一、“二次损书”的处理程序

在保修期内，因建筑工程质量缺陷导致损失，由责任方按业主及相关单位的合理要求进行噢俄ichang,如果责任方推卸或推诿责任或保修工作质量差，可能会导致损失的进一步扩大或再发生,即为“二次损失”

此类问题虽然数量不大,但由于存在较大争议，各方意见不易统一，因而解决问题的周期较长，往往对业主或使用人的生活造成较大影响或造成更为严重的经济损失，不仅对开发建设单位的声誉产生很大的负面影响，而且也给物业公司的管理工作带来了极大的困难,所以，应促使开发建设单位对此类问题给予高度重视，其保修工作领导小组应尽快启动A类或B类质量缺陷保修工作流程，裁定事故责任并出具《保修责任鉴定书》，以人丁责任方,监督责任方按《保修责任鉴定书》中的鉴定结论尽快实施保修 二、“二次损失”责任赔偿的法律依据

责任赔偿的法律依据是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

1．

第十五章物业保安服务 第一届物业保安职责 一、 保安负责人的职责

1． 负责对保安员的管理，落实物业管理区域内的安全防范工作,同时也应积极组织物业保安

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员参加行业主管部门组织的培训

2． 根据物业管理合同，结合物业管理区域内安全防范需求,制定勤务方案，应急预案，监督，检查各项工作的落实

3． 执行有关规章制度，加强保安队伍管理，组织开展业务训练，提高保安员的专业技能和服务水平

4． 对保安员进行法制教育，职业道德教育，爱岗敬业教育,文明礼仪与他人和谐相处技巧培训和应急预案的演练

5． 对物业管理区域内进行经常性的安全监察，发现问题及时解决，消除隐患 6． 落实各项安全措施，防止发生保安员违法违纪问题和重大安全事故

7． 关心保安员的生活，学习和工作情况,帮助保安员解决困难和问题，维护保安员的合法权益

8． 各级物业负责人不得以任何形式调动保安员参与纠纷 二、 队长,班长的职责

1． 根据物业管理合同约定承担的任务和勤务方案，组织安排勤务，严格落实勤务检查制度,对交接班制度，请示报告制度,勤务登级制度和执行情况进行监督，检查 2． 负责保安员的学习和训练 3． 度则执行各项秩序维护任务

4． 做好思想政治工作，掌握保安员的思想动态，及时解决队伍中出现的问题，搞好队伍团结 5． 负责统计考核，检查值勤记录

6． 了解物业管理区域内消防器材和报警系统的配置，性能,位置，建立健全消防管理制度和消防责任制度,并组织保安员学习训练，掌握使用及操作技能

7． 遇有紧急情况及时向上级报告，立即采取应急措施,防止事态扩大并做好现场保护 三、 保安员的职责

1． 物业管理区域内执行门卫，巡逻,守护等安全保卫和秩序维护任务 2． 利用科技手段和实施装备，执行安全保卫和秩序维护任务

3． 对发生的物业管理区域内的不法侵害，治安和自然灾害事故应及时报告，采取措施防止事态扩大,保护现场，维护现场秩序

4． 严格执行防火，防盗，防爆炸,防破坏等防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级领导及有关部门

5． 定期对技防，物防，消防设施设备进行巡视，检查,发现异常情况应及时上报

6． 对物业管理区域内正在发生的不法行为应及时制止，并报公安机关或有关部门进行处理,支持和配合公安机关和其他执法部门依法执行公务 7． 接受行业主管部门的监督，检查 第二节物业保安服务要求 一、 物业保安员基本要求

1． 身体健康，能胜任本职工作 2． 无犯罪记录

3． 经过保安专业培训

4． 具备一定的语言表达能力

5． 具备与岗位职责相应的观察，发现和处理问题的能力

6． 具备使用基本消防设备，通信器材，技术防范设施设备和相关防卫器械的技能 7． 掌握一定的防卫和擒拿技能 二、 物业保安员行为规范 （一） 着装

1． 保安员应着统一式样的服装，不得着与军警相同或相似的服装 2． 保安员着装应干净整洁 （二） 言谈举止

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1． 执勤时应讲普通话

2． 在工作时使用语言要简洁准确，文明规范，接触服务对象时，说话要和气，使用“您好”，

“请\您\"，对不起，谢谢,再见，等礼貌语言。要注意称谓过的使用,在于少数民族，宗教人士，外籍人士交谈时,不准使用对方紧急的语言 3． 尊重不同民族的风俗习惯

4． 精神饱满,姿态端正，动作规范,举止文明

5． 自觉遵守公共支柱和社会公德，遵守《首都市民文明公约》 6． 在保证岗位安全的前提下，倡导保安员为业主及承租人做好事 （三） 物业保安员岗位纪律

1． 严格在法律，法规及有关政策和合同规定的范围内开展秩序维护工作，不准超越职责权限,保安员禁止以任何形式参与纠纷

2． 严格履行岗位职责，不准刁难服务对象,任何情况下都不能打,骂服务对象

3． 不准脱岗，空岗，睡岗，不准迟到，早退，在岗位上不得做与工作无关的事情 4． 遵守各项规章制度,不干扰业主正常生活，生产工作秩序

5． 有重要情况要妥善处置并及时上报，不准迟报，漏报,隐瞒不报 6． 要认真填写值班记录,做好交接班工作 （四） 物业保安员岗位要求 1． 门卫

（1） 门卫服务的内容

1） 根据合同约定对出入物业管理区域的人员及车辆进行验证，检查,登记 2） 指挥,疏导出入车辆，劝离无关人员 3） 发现可疑情况及时报告,并配合好工作 （2） 落实门卫执勤方案

根据合同约定和门卫执勤方案，消除安全隐患，维护出入口的正常秩序 （3） 质量要求

1） 为出入人员,车辆办理登记手续，劝阻无关人员，车辆进入 2） 对出入人员，车辆及携带物品进行检查，防止财务丢失

3） 提高警惕，及时发现可疑人员和可疑物品,发现不法分子应及时扭送公安机关 （4） 紧急情况处理

当发生群体性事件，业主的正常生活,生产和工作秩序遭受干扰，破坏时，保安员应将有关情况及时报告，在确保岗位安全的前提下，协助做好疏导工作，维持秩序 （5） 勤务制度

勤务制度应包括交接班制度，请示报告制度，勤务检查和勤务登记制度等 2． 巡逻

（1） 巡逻服务的内容

1） 根据很痛约定，对物业管理区域内进行定时或不定时地巡视，检查，大显和消除安全隐患,发现可疑人员进行讯问，必要时应报告有关部门或扭送公安机关处理 2） 在保证自身安全的情况下，制止正在实施的不法侵害或破坏行为

3） 发现事故或隐患,应立即报告，采取措施防止事态扩大，并保护好现场 （2） 落实巡逻方案

根据合同约定和巡逻方案，结合巡逻区域的地形,地物和要害部位,重点目标等情况，确定巡视控制的路线，巡逻重点，巡逻频次等，确定各类情况的处理方法 （3） 质量要求

保安员对物业管理区域内进行巡查，维护物业管理区域安全和业主安全 1） 巡逻任务不能单人执行

2） 通过巡逻,震慑不法分子，打消其对业主进行不法侵害的企图 3） 通过巡逻，震慑不法分子,打消其对业主进行不法侵害的企图

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4） 检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患，防止火灾,爆炸等事故或抢劫,盗窃等不法侵害案件的发生

5） 在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故,及时报告公安机关或有关部门并保护现场

（4） 紧急情况的处理

1） 遇有正在实施的不法侵害行为应采取相应的措施同时报告公安机关和有关单位，遇火灾，

爆炸等事故应立即报警,采取措施，防止事态扩大，要协助抢救受伤人员，同时做好保护现场的工作

2） 对应急和突发事件的处置方案定期进行演练 （5） 勤务制度

勤务制度应包括交接班制度，请示报告制度,勤务检查度和勤务登记制度 3． 守护

（1） 守护服务的内容

1） 根据合同约定，对物业管理区域内的公共部位及设施设备进行守护 2） 根据合同约定，对物业管理区域内停车场进行专门守护及秩序维护 （2） 落实守护方案

根据合同约定和守护方案,对公共区域内的财产及车辆进行守护,疏导 （3） 质量要求

1） 严格检查进出守护区域的人员，车辆名维护守护区域的正常秩序 2） 发现可疑人员和可疑情况立即报告，消除守护区域内的安全隐患 3） 落实安全防范措施,以防止发生火灾,爆炸等灾害事故 （4） 紧急情况的处置

1） 严格检查进出守护区域的人员，车辆,维护守护区域的正常秩序 2） 发现可疑人员和可疑情况立即报告，消除守护区域内的安全隐患 3） 落实安全防范措施，以防发生火燥，爆炸等灾害事故 (4）紧急情况的处置

1）遇有无关人员违反规定进入守护区域时应进行劝阻，对不听劝阻的，应制止并迅速有关部门

2)对正在发生的不法侵害行为,应立即采取措施制止，并及时报告公安机关,做好现场保护工作

3）发生灾害事故以及设施,设备出现故障立即报警名采取措施防止事态扩大,协助抢救受伤人员，并做好现场保护工作 （5）勤务制度

勤务制度包括交接班制度，请示报告制度，勤务检查制度和勤务登记制度等 4． 技术防范

（1） 技术防范服务的内容

运用科技手段和设备,发现，预防危机物业管理区域内安全的行为,并及时报警或通知有关部门进行处置

（2） 落实技术防范处置方案

熟悉物业管理区域内各类报警探头安装位置及防范部位，警情发生后，迅速赶赴现场进行处置并报告

（3） 质量要求

1） 定期对技防设备进行检验,保证设备灵敏有效 2） 预防物业管理区域内遭受不法侵害的事件发生 3） 接到报警信息，迅速保护现场并报告相关部门

4） 对正在发生的不法侵害行为采取措施阻止。并立即报告公安机关进行处理

5） 技防设备发生问题及时报告，并通知相关人员及时修复,在修复之前应增加人力予以防范

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三、 物业保安服务质量的评价与改进 （一） 评价的内容与方式 1． 内部评价

根据本标准的要求，对保安服务和队伍管理情况进行全面考核，检查。以下方式的评价，应有详细记录。

（1） 保安队自查

（2） 保安负责人自查

（3） 保安员提出意见和建议 2． 外部评价

（1） 政府部门和行业主管部门检查和抽查 （2） 受理业主投诉

（3） 定期向业主征求意见 （二） 服务质量的改进与提高

1． 对检查中发现的问题以及业主，群众的意见，建议,进行汇总,分析和研究，有针对性地制定具体的改进方案的措施

2． 对改进方案和措施的落实情况及改进的效果进行复查和评价，使服务质量切实得到改进和提高，将改进的方案，措施及效果向业主，群众反馈 （三） 不各个服务的纠正

1． 对不合格服务的识别和报告是每名物业保安员的义务和责任

2． 发现不各个服务时应进行记录，同时报上级领导和相关部门,减少由此产生不良影响

3． 应针对出现不合格服务的原因进行分析,评价，加大监控力度，完善管理制度，提高服务水平,防止问题再次发生 第三节消防安全管理制度

对物业公司来讲，仅对自动消防设备被系统进行规范的运行和维护保养管理是不够的,因为那只是整体消防安全管理工作中的一部份，必须根据国家相关法规制定完整的消防安全管理制度并付诸实施

制定消防安全管理制度是为了规范消防安全管理工作，提高消防安全管理水平，建立消防安全自查,或在隐患自除，消防责任自负的自我管理与约束机制，达到防止火灾发生，减少火灾危害，保障人身和财产安全的目的 本制度主要依据以下标准及文件制定

1． GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》中“系统运行”一节 2． GB50261—96《自动喷水灭火系统施工及验收规范》中“维护管理”一节 3． GA654—2006《人员密集场所消防安全管理》 4． 《北京市消防条例》

这些文件或标准的规定大多是强制性 一、 总则

1． 通过有效的消防安全管理，以提高预防和控制火灾的能力,进而防止火灾发生，减少火灾危害，保证人身和财产安全为目标

2． 贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针,履行消防安全职责，制定消防安全制度，操作规程,提高自防自救能力,保障消防安全

3． 采用先进的消防技术，产品和方法,建立完善的消防安全管理体系和机制，定期开展消防安全评估，保障建筑物具备经济合理的消防安全条件

4． 逐级落实岗位消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级，各岗位的消防安全责任人

5． 同承包，租凭或委托经营着丁力相关租凭合同时，应依照有关规定明确各方面的消防安全责任

6． 对于消防车通道，公共消防设施和疏散设施应统一管理,承包，承租或委托经营的单位应

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在其使用，管理范围内履行消防安全职责 二、 消防安全职责 （一） 通则

1． 消防安全责任人应由公司的法定代表人或者负责人担任。各项目经理室本项目部的消防安

全责任人。消防安全责任人可根据需要确定本部门的消防安全管理人，承包，租凭单位承租人是其喝彩呢公报，租凭范围的消防安全责任人，并根据需要确定消防安全管理人

2． 消防安全管理人，消防控制室值班员和消防设施操作维护人员应经过消防职业培训，持证上岗，保安人员应掌握防火和灭火的基本技能,电气焊工，电工,锅炉房操作人员应熟悉本工种操作过程的火灾危险性，掌握消防基本知识和防火，灭火基本技能

3． 组建义务消防队，队员应掌握消防安全知识和灭火的基本技能，定期开展消防训练，火灾时应履行扑救火灾和引导人员疏散的义务 （二） 公司及分公司职责

1． 落实消防安全责任,明确本部门的消防安全责任人和逐级消防责任人

2． 开展消防法规和防火安全知识的宣传教育，对员工进行消防安全教育和培训 3． 定期开展防火巡查，检查,及时消除火灾隐患 4． 保障疏散通道,安全出口，消防车通道的畅通

5． 确定各类消防设施的操作维护人员,保障消防设施，器材以及消防标志完好有效，处于正常运行状态

6． 确定消防安全重点部位和相应的消防安全管理措施 7． 制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练 8． 建立消防档案

（三） 消防安全责任人职责

1． 贯彻执行消防法规，保障公司的消防安全负荷规定,掌握本公司的消防安全情况，全面负责本公司的消防安全工作

2． 统筹安排消防安全管理工作，批准实施年度消防工作计划 3． 为消防安全管理提供必要的经费和组织保障

4． 确定逐级消防安全责任，批准实施消防安全管理制度和保障消防安全的操作规程，公司消防安全责任人的直接下级是各分公司的消防安全责任人

5． 组织防火检查，督促整改火灾隐患，及时处理涉及消防安全的重大问题 6． 根据消防法规的规定建立义务消防队，并配备相应的消防器材和装备 7． 针对公司的实际情况,组织制定灭火和应急疏散预案，并实施演练

8． 分公司经理为本部的消防安全责任人，统筹安排本部的消防安全管理工作，向公司消防安全责任人报批年度消防工作计划，报告涉及消防安全的重大问题，分公司消防安全责任人的直接上级是公司消防安全责任人，其直接下级是部门消防安全责任人 （四） 部门消防安全责任人职责

1． 分公司客服中心主任为部门消防安全责任人，负责拟定本部门的消防安全管理工作计划，消防安全工作的资金预算和组织保障方案，报分公司消防安全责任人审批，部门消防安全责任人的直接上级市分公司消防安全责任人，其直接下级是消防安全责任人

2． 根据本部门的实际情况开展消防安全教育和培训，制定消防安全管理制度，落实消防安全措施

3． 按照规定实施消防安全巡查和定期检查，管理消防安全重点部位,维护管辖范围内的消防设施

4． 组织防火检查，督促整改火灾隐患,及时处理涉及消防安全的重大问题 5． 发现火灾及时报警，并组织人员疏散和初期火灾扑救 （五） 部门消防安全责任人职责

1． 保安队长，电气维修领班及锅炉房主管同为消防安全管理责任人,负责实施消防安全工作计划，组织日常消防安全管理工作，消防安全管理人的直接上级是部门消防安全责任人，

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其直接下级是义务消防队员

2． 组织制定消防安全操作规程，并予以落实

3． 拟定消防安全工作的资金预算组织保障方案,报部门消防责任人审核 4． 组织实施防火检查和火灾隐患整改

5． 组织实施对本部门消防设备设施，灭火器材和消防安全标志的维护保养，确定其完好有效和处于正常运行状态,确保疏散通道和安全出口的畅通 6． 保安队长竹制管理义务消防队，开展日常业务训练

7． 组织员工开展消防知识，技能的教育和培训，组织灭火和应急疏散预案的实施和演练。 （六） 消防控制室值班员的职责

1． 熟悉和掌握控制室设备的功能及操作规程，按照规定测试自动消防设施的功能,保障消防控制室设备的正常运行

2． 对火警信号应立即确认,或在确认后应立即报警并向消防责任人报告，准备随即启动灭火和应急疏散预案

3． 对故障报警信号应及确认，消防设备故障应及时排除，不能排除的英立即向部门主管人员或消防安全管理人报告

4． 不间断值守岗位，做好消防控制室的火警，故障和值班记录

5． 每日应检查火灾报警控制器的功能，有自检,巡检功能的利用此功能进行检查，没有上述功能的可采用给探测器加烟的方法来检查火灾报警控制器的功能是否正常，同时检查消音，复位，故障报警等功能是否正常

6． 做好值班记录，认真填写表格，每月将记录进行汇总，交给分公司处理 7． 消防控制值班室内不得堆放杂物,应保证其环境符合设备正常运行的要求 （七） 自动消防系统维护人员职责

1． 熟悉和掌握自动消防系统的功能和操作规程

2． 定期对自动消防系统进行检查，维护和保养，保证消防系统和消防电源处于正常运行状态，确定有关阀门处于正确位置

3． 发现故障应及时排除，不能排除的应及时向上级主管人员报告 4． 认真填写维护保养记录 （八） 保安人员职责

1． 按照本单位的管理规定进行防火巡查，并做好记录，发现问题应及时报告

2． 发现火灾应及时报告上级主管人员，立即实施灭火和应急疏散预案,协助灭火救援 3． 劝阻和制止违反消防法规安全管理制度的行为 （九） 电气焊共，电工，司炉工职责

1． 执行有关消防安全制度和操作规程，履行审批手续 2． 落实相应作业现场的消防安全措施，保障消防安全 3． 发生火灾后应立即报火警，实施扑救 三、 消防组织机构

四、 消防安全制度和管理 （一） 消防安全例会

1． 建立消防安全例会制度，处理涉及消防安全的重大问题,研究，部署,落实消防安全工作计划和措施

2． 消防安全例会应由消防安全责任人主持，有关人员参加，每月不少于一次，消防安全例会应由消防安全管理人提出议程，并应形成会议纪要或决议 （二） 巡查，检查

1． 建立防火巡查和防火检查制度，确定巡查和检查人员,内容莫不为何频次

2． 防火巡查和检查时填写巡查和检查记录，巡查和检查人员及其主管人员应在记录上签名，检查中应及时纠正违法违章行为，消除火灾隐患并予以记录，无法整改应立即报告，并记录存档

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3． 防火巡查时发现火灾应立即报火警并实施扑救 4． 防火巡查应每周一次，巡查内容如下 （1） 用火，用电有无违章情况奔

（2） 安全出口,疏散通道是否通畅，有无锁闭，安全疏散指示标志，应急照明是否完好 （3） 常闭式防火门是否处于关闭状态，放火卷帘下是否堆放物品

（4） 消防设施,器材是否在位,完整,有效.消防安全标志是否完好,清晰 （5） 消防安全重点部位人员在岗情况 （6） 其他消防安全情况

5． 防火检查应各岗位每天一次，部门应每月一次 6． 防火检查应包括下列内容 （1） 消防车通道,消防水泵

（2） 安全疏散通道，楼梯，安全出口及其疏散指示标志，应急照明 （3） 消防安全标志的设置情况 （4） 灭火器材配置及其完好情况

（5） 自动消防系统运行情况和维护保养记录

（6） 消防控制室值班情况,值班记录和火灾报警控制器日检记录 （7） 用火用电有无违章情况

（8） 消防安全汇总点部位的管理 （9） 防火巡查落实情况及其记录

（10） 火灾隐患的整改以及防范措施的落实情况

（11） 易燃易爆危险物品场所防火，防爆和防雷措施的落实情况 （12） 楼板，防火墙和竖井孔洞等重点防火分隔部位的封堵情况 （13） 消防安全重点部位人员及其他人员消防知识的掌握情况 （三） 消防宣传与培训

1． 应每半年组织一次对员工的集中消防培训 2． 消防培训应包括下列内容

（1） 有关消防法规，消防安全管理制度，保证消防安全的操作规程等 （2） 本单位，本岗位的火灾危险性和防火措施

（3） 自动消防系统的维护保养,灭火器材的性能，使用方法和操作规程 （4） 报火警，扑救初起火灾，应急疏散和自救桃城的指示及技能 （5） 本场所的安全疏散路线,引导人员疏散的程序和方法等 （6） 灭火和应急疏散预案的内容,操作程序 （四） 安全疏散设施管理

1． 客服中心是消防安全疏散管理的责任部门，保安队长是责任人，在巡查和检查中,应对安全疏散设施进行检查

2． 安全疏散设施姑那里应读和下列要求

（1） 确保疏散通道，安全出口的畅通，禁止占用，堵塞疏散通道和楼梯间 （2） 人员密集场所在使用和营业期间，疏散出口，安全出口的门不应锁闭

（3） 封闭楼梯，防烟楼梯间的门应完好，门上应有正确启闭状态和标识，保证其正常使用 （4） 常闭式防火门应经常保持关闭

（5） 需要经常保持开启状压的防火门，应保证其在遇火灾的时能自动关闭，自动和手动关

闭的装置应完好有效

（6） 平时需要控制人员出入或设有门禁系统的疏散门，应有保证火灾时火灾时人员疏散畅

通的可靠措施

（7） 安全出口，疏散门不得设置门槛和其他影响疏散的障碍物，且在其1.4米范围内不应

设置台阶

（8） 消防应急照明，安全疏散指示标志应完好,有效，发生损坏时应及时维修，更换

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（9） 消防安全标志应完好，清晰，不应遮挡

（10） 安全出口，公共疏散走道上不应安装栅栏,卷帘门

（11） 窗口，阳台等部位不应设置影响逃生和灭火救援的栅栏 （五） 消防设备设施管理

1． 客服中心是消防设备设施管理的责任部门.维修领班是自动消防系统的运行，维修，保养得责任人，保安队长是消防器材管理责任人 2． 消防设施管理应符合下列要求 （1） 消火栓应有明显标识

（2） 室内外消火栓不应上锁,箱内设备应齐全，完好

（3） 室内外消火栓不应埋压，圈占，据室外消火栓,水泵接合器2米范围内不得设置影响其

正常使用的障碍物

（4） 按照相关标准定期检查,检测消防器材并做好记录，存档备查 3． 自动消防系统的管理应符合以下要求

（1） 应确保消防设备设施和消防电源始终处于正常运行状态，需要维修时,应采取相应的措

施,维修完好后，应立即恢复到正常运行状态

（2） 自动消防系统应按照有关规定，每年委托具有相关资质的单位进行全面检查测试，并

出具检测报告

（3） 商品，货柜,广告箱牌，生产设备等的设置不得影响防火门,防火卷帘，室内消火栓，

灭火喷头,机械排烟和送风口，自然排烟窗，火灾探测器，手动火灾报警按钮，声光报警装置等的正常使用

4． 自动消防系统的维护保养

（1） 自动消防系统包括“火灾自动报警控制系统”和“自动喷水灭火系统\"两大部门 （2） 国家标准对自动消防系统运行和维护保养的规定是强制性 维护保养内容见第二十三章第七节 （六） 火灾隐患整改

1． 发现火灾隐患应立即改正，不能立即改正的,应报告上级主管人员

2． 消防安全管理人或部门消防安全责任人应组织对报告的火灾隐患进行认定，并对已整改完毕的进行确认

3． 明确火灾隐患整改责任部门，责任人,整改的期限和所需经费来源 4． 在火灾隐患整改期间，应采取相应措施，保障安全

5． 对公安消防机构责令限期整改的火灾隐患和重大火灾隐患，应在规定的期限内整改,并将火灾隐患整改复函送达公安消防机构

6． 重大火灾隐患不能立即整改的,应限期隐患部门停产停业整改 （七） 用电防火安全管理

1． 建立用电防火安全管理制度，并应明确下列内容

（1） 客服中心使用电防火安全管理的责任部门和责任人 （2） 执行电气安全操作规程

2． 用电防火安全管理应符合下列要求

（1） 采购电气，电热设备应选用合格产品，并应符合有关安全标准的要求 （2） 电气线路敷设，电气设备安装和维修应由具备执业资格的电工操作 （3） 不得随意乱接电线，擅自增加用电设备

（4） 电气设备周围应与可燃物保持0.5米以上的间距

（5） 对电气线路，设备应定期检查，检测，严禁长时间超负荷运行

（6） 商店,餐饮场所，公共娱乐场所营业结束时，应切断营业场所的非必要电源 （八） 用火,动火安全管理

1． 客服中心是用火,动火管理的责任部门和责任人，负责用火，动火的审批 2． 用火，动火安全管理应符合以下要求

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（1） 需要动火施工的区域与使用,营业区之间应进行的防火间隔

（2） 电气焊等明火作业前，实施动火的部门和人员应按照制度规定办理动火审批手续，清

除依然，可燃物，必要时配置灭火器材，落实现场监护人和安全措施，在确认无火灾，爆炸危险后方可动火施工

（3） 商店,公共娱乐场所禁止在营业时间进行动火施工

（4） 不得使用明火照明或取暖，如遇有特殊情况需使用明火，应由专人看护 （5） 餐饮场所等处放的烟道应至少每季度清洗一次 （6） 处放燃油，燃气管道应经查检查，检测和保养 （九） 消防安全重点部位管理

1． 变配电室，锅炉房，泛起计量表房，厨房，空调机房，资料库，地下车库等十消防安全重点部位，客服中心是其消防安全管理的责任部门和责任人 2． 应根据实际需要配备相应的灭火器材，装备和个人防护器材 3． 应制定和完善事故应急处置操作程序

4． 应列入防火巡查范围，作为定期检查的重点 （十） 燃气锅炉房防火制度

1． 锅炉在点火前必须确认水位正常

2． 先点燃点火棒，然后伸进炉膛小火处

3． 取出点火棒，目视小火确实引燃后，再打开大火截门.如未点燃大小火，则应立即关闭大小火截门，经检查原因后，仍需按上述要求重新进行操作 4． 锅炉停止使用时，应先关大火,在关小火

5． 炉体上部的防爆窗石棉板厚度为1.5毫米，如损坏或防爆破裂后，仍需换上1.5毫米的石棉板，不允许用厚1.5毫米的石棉板或其他材料代替 6． 一旦违反操作规程而引爆燃时，应立即关闭大小火截门 7． 非本岗位人员不得进行操作

8． 严禁在锅炉房附近支搭引燃建筑,严禁对方易燃物品，严禁在锅炉房内存放或烘烤可燃物品

9． 司炉人员必须严格遵守操作规程及有关规章制度

10． 锅炉房内和天然气表房内应防止MF8型干粉灭火器

11． 锅炉房和天然气表房应具备疗好的通风条件。燃气泄漏自动监测系统应运行证正常，系统在投入运行2年后，应每隔3年对探测器清洗一次 12． 天然气表房内不准存放易燃易爆及其他杂物

13． 表房内的照明灯具应采用防爆灯，开关设置在表房外，表房外应有明显的“严禁烟火”的标志

14． 无关人员禁止进入表房 （十一)消防档案管理 1． 消防档案的内容如下

（1） 消防设计审核，消防验收文件，火灾自动报警系统和自动灭火系统的施工和竣工验收

资料,图纸

（2） 消防控制是值班记录

（3） 火灾自动报警系统，联动系统的维修，维护保养记录 （4） 消防器材的配置,年检记录

（5） 灭火和应急疏散预案及演练记录

（6） 防火巡查，检查记录及火灾隐患整改记录 （7） 义务消防队队员及其消防装备配备情况 （8） 火情或火灾情况记录

（9） 消防安全例会既要或决定

（10） 公安消防机构填发的各种法律文书

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（11） 消防培训记录

（12） 消防奖惩情况记录

2． 消防档案管理应符合下列要求

（1） 按照有关规定建立纸质消防档案，并同时建立电子档案

（2） 消防档案内容应详实,全面反映消防工作的基本情况，并附有必要的图纸,图表 （3） 消防档案应由专人统一管理，按档案管理要求装订成册 五、 灭火和应急疏散预案编制及演练 （一） 预案

1． 应根据人员集中，火灾危险性较大和重点部位的实际情况制定有针对性的灭火和应急疏散预案

2． 预案应包括下列内容

（1） 明确火灾现场通信联络，灭火，疏散，救护，保卫等任务的负责人 （2） 火警处置程序

（3） 应急疏散的组织程序和措施 （4） 扑救初起火灾的程序和措施

（5） 通信联络，安全防护和人员救护的组织与调度程序和保障措施 （二） 组织机构

1． 消防安全责任人和消防安全管理人担负公安消防队到达火灾现场之前得知指挥职责

2． 灭火和应急疏散各项职责应分别由当班的消防安全管理人，部门主管人员，消防控制室值班人员,保安人员，义务消防队承担，其主要职责如下

（1） 通信联络，负责与消防安全责任人和当地公安消防机构之间的通信和联络 （2） 灭火，发生火灾立即利用消防器材，设施就地进行火灾扑救 （3） 疏散，负责引导人员正确疏散，逃生 （4） 救护，协助抢救,护送受伤人员

（5） 保卫，组织无关人员进入现场,保护火灾现场，并协助公安消防机构开展火灾调查工作 （6） 后勤,负责抢救物资，器材器具的供应及后勤保障 （三） 预案实施程序

当确认发生火灾后，应立即启动灭火和应急疏散预案，并同时开展下列工作 1． 向公安消防机构报火警

2． 当班人员执行预案中的相应职责

3． 组织和引导人员疏散，营救被困人员

4． 使用消火栓等消防器材，设施扑救初起火灾 5． 派专人接应消防车辆达到火灾现场 6． 保护火灾现场，维护现场秩序 （四） 预案的贯彻和完善

应定期组织员工熟悉灭火和应急疏散预案,并通过预案演练逐步修改完善 （五） 消防演练 1． 目的

（1） 检验各级消防安全责任人,各职能组和有关人员对灭火和应急疏散预案内容，职责的熟

悉程度

（2） 检验人员安全疏散，初起火灾扑救，消防设施使用等情况

（3） 检验本单位在紧急情况下的组织，指挥，通信，救护等方面的能力 （4） 检验灭火应急疏散预案的实用性和可操作性 2． 组织

（1） 每年至少组织一次消防演练

（2） 宜选择人员较为集中,或火灾危险性较大或重点防火部位演练的目标，根据实际情况确

定火灾模拟形式

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（3） 消防演练方案可以报告当地公安消防机构,争取获得其业务指导

（4） 消防演练前，应通知场所内的人员或使用人员积极参与，消防演练时，应在建筑入口

显著位置设置“正在消防演练\"的标牌进行公告

（5） 消防演练应按照灭火和应急疏散预案实施

（6） 模拟火灾演练中应落实火源及烟气的控制措施，防止造成人员伤害

（7） 演练结束后,应将消防设施恢复到正常运行状态，做好记录并及时进行总结 （六） 火灾事故处置和善后

1． 确认火灾发生后,起火单位应立即启动灭火和应急疏散预案，通知建筑内的所有人员立即疏散，实施初期火灾扑救,并报火警

2． 火灾发生后，受灾单位应保护火灾现场，公安消防机构划定的警戒范围是火灾现场保护范围，尚未划定时，应将火灾过火范围以及发生火灾有关的部位划定为火灾现场保护范围 3． 未经公安消防机构允许，任何人不得擅自进入火灾现场保护范围内，不得擅自移动火场中的任何物品

4． 应接受公安消防机构的事故调查，如实提供火灾事故情况，查找有关人员，协助火灾调查 5． 应做好火灾伤亡人员及其亲属的安排，善后事宜

6． 火灾调查后，应总结火灾事故教训，改进消防安全管理

第十六章物业环境服务 第一节保洁服务

在物业区域中，良好的物业环境可以给物业管理工作带来高效，边界的效果,而良好的物业环境服务则需要经常性的保洁服务 一、 保洁服务综述 （一） 保洁服务的定义

保洁服务是指物业管理公司通过宣传，监督治理,日常保洁等方法，保护物业区域内环境不被污染,如定时，定人，定点进行垃圾分类收集，处理和清运，以保持物业区域内所有公共地方，公共部位的清洁卫生 （二） 保洁服务的原则 1． 扫防结合，以防为主。“扫\"是指清扫，“防\"是指防治,先要清扫干净，而后再保持下

去,通过专业性操作,维护辖区所有公共地方的清洁卫生，保持环境整洁,美观

2． 依法依规，严格管理。在实施物业管理时，物业公司就保洁服务的各项内容同业主签

订协议，严格规范业主和物业公司双方的行为

3． 责任明确，分工具体，保洁是一项工作内容多，时间长的繁琐工作,为了保证各个环节

的有机结合，防止出现保洁的空白点，应周密安排岗位,明确责任人,保持良好的卫生状况

（三） 保洁服务的范围 1． 公共地区，公共地区的卫生范围范围包括楼宇的前后左右，道路,广场，空地，绿地等

位置

2． 公用部位,公用部位的卫生范围是指楼宇在垂直的空间卫生范围，包括楼梯,走到，电

梯间,大厅，平台以及建筑物的外观的卫生

3． 垃圾处理，垃圾处理是指住宅区的生活垃圾和生产经营过程中废弃物的分类收集，处

理和清运

（四） 保洁服务的质量标准

1．“五定\指卫生保洁工作要做到定人，定地点，定时间，定任务，定质量 2．“六净”，指路面净,路铅净，人行道净,树坑墙根净，果皮箱净,雨水口净

3．六无，指无垃圾物，无人畜粪便，无碎纸皮核，无明显粪迹和浮土，无污水脏物，无砖石瓦块

4．当日清,指清运垃圾要及时,当日垃圾当日清，要采用设置垃圾桶，使用垃圾分类，袋装的

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方法集中收集垃圾

（五）保洁服务的机构设置

1．保洁服务机构设置，物业管理企业一般下设保洁部，根据实际情况下设室内保洁班，室外保洁班，高空外墙保洁班

2．保洁部各级人员的岗位职责 （1)部门主管的岗位职责

1）按照公司经理的指示和公司保洁服务目标，组织落实保洁服务的具体工作 2)每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补做 3)接洽开拓各种清洁服务业务,为公司创收 4)经常进行巡查抽查,发现卫生死角及时督办 （2）技术员职责

1)配合部门主管拟定保洁服务工作方案 2）随时检查和保养清洁用具和机械方案 3）对专用清洁设备进行使用指导 4）检查监督分管的保洁区域的项目 5)做好部门主管交办的其他事项 （3）领班的职责

1）对部门主管负责，每日班前留意部门主管的指示,并接受指导 2）检查员工签到记录，对缺勤及时采取措施,合理安排员工工作 3)随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及人员配备 4）检查所辖范围的清洁质量

5）编制保洁人员,用品，物料计划,减少损耗,控制成本 （4)保洁员的职责

1)严格遵守《员工守则》,统一着装上岗

2）听从领班的安排，严格按照清洁程序的作业,保质，保量地完成职责范围内的保洁任务 (5）仓库保管员的职责

1）严格遵守《员工守则》及各项规章制度，服从部门主管的工作安排

2)认真做好仓库的安全整洁工作，按时到岗，经常巡视打扫,合理摆放物品，发现可疑现象及火灾隐患应及时排除或报告上级

3)负责清洁用品的收发工作，收获时正确填写入库单,严格按质按量收获，发货时须严格审核领用手续，对于手续不全者一律拒发 4)严禁私自借用工具及用品

5）做好月底盘点工作，及时盘点月未库存工作，上报部门主管 6）编制每月物料采购，提前呈报部门主管。 二、楼内保洁服务 (一）楼内保洁要求 1．电梯，人行楼梯

1) 地面保持光洁，无污鸡，无水印，无脚印 2) 走廊四角及踢脚线保持干净，无污迹 3) 墙面，地面，灯具保持干净,无积灰

4) 扶梯台阶保持清洁，无积灰，栏杆上保持光亮，无污迹 5) 电梯门光洁，轿厢及四壁干净整洁 2．高层出入口，大堂及楼层清洁

（1）地面无废杂物，纸屑，无污迹,地毯平整，干警

（2）墙面踢脚线,消防排烟口,安全指示灯，警铃,各种标牌表面干净，无灰尘 （3)垃圾桶外表干净，，无积垢，臭味 （4）玻璃窗明净,光洁，无积尘，斑点

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(5）各种设施外表,表面干净,无灰尘，水迹，斑点等 3．公共部位卫生

（1）洗手盆，镜台，镜面内外光洁，无污物，无积水，积尘

（2）大小便池内外光洁,无积垢,在适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂 （3）地面墙面光洁,无污物，无积水,无蜘蛛网

（4）厕所篓，垃圾桶五沉积物，无臭味，外表干净 (5）不锈钢表面无灰尘，无污迹 （二）保洁操作细则和要求 1．每日保洁细则和要求 2．每周保洁细则和要求 3．每月保洁细则和要求

4．商厦清洁服务内容及要求 三、日常清洁方法 （一）墙脚线清洁

使用棉质湿软布加去污剂去处表面尘土,如遇顽固污迹，除使用已使用已认可的清洁剂擦拭外,还可刮刀或天那水配合，再用干抹布表面即可 (二)地台清洁

使用有硬毛，尼龙或钢棉的洗擦机，配合适当的去污剂将所有污渍清楚,然后用吸水机吸净，再用湿拖把地表面,用干毛巾抹干即可 （三）地台打蜡

先用起蜡剂加适量清水，用地拖涂在地台表面，浸泡数分钟后用洗涤单刷机来回擦洗,直至原蜡彻底去除，然后吸水机吸干,再用干净地拖加清水拖洗地台表面两遍,若有顽固污渍,必须用专用清洁剂或专用工具彻底清除干净，用烘干机降地台吹干，再用干净棉布抹一遍,即可进入打蜡程序

1． 先用底蜡从纵向上第一遍，待干后横向上第二遍，每层蜡不宜太厚，且要均匀涂抹 2． 按上底蜡程序再上二层面蜡 3． 待地台面蜡干后，使用打蜡磨光机对地台表面进行抛光处理，直至光洁明亮 （四）竖面清洁

使用毛刷、除尘刷或真空吸尘器清楚附在墙面上的污渍，蜘蛛网及浮土等，同时使用湿布将照明灯那片抹净

（五） 金属表面清洁

使用软质棉布或快洁布，浸放适量的专用清洁剂，将金属表面进行清洁,直至有附着物生锈的地方恢复光亮为止，不可用硬物抹擦，保持其统一色泽 （六） 卫生间清洁 1． 所有表面必须喷上清洁消毒剂 2． 用玻璃水洗擦镜面并抹干 3． 用去污粉洗净洗手盆 4． 用棉质干布搓擦表面并抹干 5． 用棉胶手套加洁厕灵洗净器具 6． 用洁厕灵洗拖地面,用干地地拖拖干 7． 用洗涤净或去污粉洗抹干净门，窗及其间隔的污点 8． 定时喷洒空气清新剂 （七） 地毯清洁 1． 使用专用设备清洗，如单刷直立式或喷吸式洗拖机 2． 使用高泡干洗地毯清洁剂或低泡湿式地毯清洁剂 3． 清洗前，务必将地毯上的尘埃用吸尘器吸净 4． 清洗地毯过程中，个别较脏或有固渍的地方，务必重复清洗几遍，直至清洗干净

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如发现地毯上有茶迹，墨水或其他污迹，务必使用已认准的清洁剂加以去除 新装地毯做干洗处理,较脏地毯做湿式处理

四、外围保洁服务 (一）外墙保洁

1．清洗条件，由于外墙一般是在室外高空进行清洗，危险性较大,所以应注意清洗的气候及人员的身体条件

2．气候条件，风力应小于4级，尤其是高空风力，如果下雨，下雪，下雾剂高温，均不宜进行外墙的清洗

3．人员条件，外墙清洁工人需经过专门培训，取得高空作业证书，并在证书有效期内持证上岗

(二）清洗方式

1．擦窗机，擦窗机也叫室外吊篮，通过吊篮的上，下，左，右移动，达到使清洁人员能够清洗建筑窗户和外墙的目的,吊篮内有电话，可以随时与外界联系，是今后高楼外墙清洗的发展趋势

2．吊板，吊板由悬挂支架，大绳，安全带和安全滑动锁组成，清晰时，将清洁工吊到工作位置上进行外墙清洗作业，此种清洗方法危险性较大，因此要求各项安全措施到位,避免发生危险事故

(三）擦窗机操作 1．操作程序

（1）清洁现场，确定工作方案，做好准备工作 （2）测定风力是否符合工作条件

（3)由安全现场监督，并检查擦窗机性能，设置好围栏和安全告示牌

（4）准备好清洗工具，清洁人员携带清洗工具和用品进入吊篮,系好安全带 2．安全操作规程

（1)清洁工人需经专门培训，经考试合格后持证上岗，且定期检查，确认身体状况能胜任工作

(2）在工作前及工作期间不准喝酒,细小，不准在吊篮内打闹或投掷物品 （3）作业时必须穿工作服，戴安全帽及手套，及手套，系好安全带 （4）在吊篮工作时，要设法使吊篮稳定，防止大的晃动

（5）作业前应有安全员进行现场检查，对屋面结构悬挂装置的连接件，紧固件,牵引绳等进行认真检查,确认无隐患后才可作业

（6）在吊篮作业中，严禁修理或移动悬挂机构及制动器等,在移动屋面某部分结构或吊篮跨越障碍移动式，吊篮中严禁站人，必须用线缆稳定吊篮以防止碰撞到其他地方 （7）严禁用吊篮作垂直运输工作，更不能在超负荷状态工作 （8）注意气候条件，雨天应停止作业

（9）指挥人员必须集中精力从事专项指挥工作,不得间作其他工作

（10）爱护设备及工具，每24小时注油并检查一次，悬挂钢丝绳工作56小时全面检查一次，提升机制制动器应每日检查一次

（11)作业后,保养设备及工具按指定位置集中放置，吊篮停放或悬挂在安全地点，并上好安全锁,防止损坏 (四）室外场地 1．保洁范围

1) 清扫地面的灰尘和垃圾

2) 每星期进行两次大面积的冲洗，冲洗后及时清扫干净，保证无积水 3) 不间断地循环清扫，保证地面无灰尘，无垃圾,无烟蒂 4) 各垃圾点的垃圾集中到垃圾转运站

5) 保持室外场地的各类标牌，栏杆，墙面,灯座的清洁

5． 6．

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6) 保持室外场地的上下水道干净，畅通 2．卫生标准

1）地面保持清洁,无垃圾,无纸屑，无污迹，污水渍，无脚印 2）公共部位垃圾箱内应套有垃圾袋，四周散落垃圾,无异味 五、垃圾清运

垃圾的收集及清运是住宅小区及商贸楼宇清洁服务的重要项目,如果垃圾收集处理不当，必定会影响物业的环境美观,还会发生臭味,滋生细菌，蚊蝇，严重影响工作和生活环境，影响人们的身心健康

（一） 环境卫生设施 1． 废物箱

废物箱一般设在道路两旁和路口，废物箱应美观，卫生,耐用，并能防雨，阻燃 2． 垃圾容器和垃圾房

（1） 供居民使用的生活垃圾容器及袋装垃圾收集堆放点的位置要固定,即应符合方便居民和

不影响市容观瞻等要求，又要利于垃圾的分类收集和机械化装运

（2） 生活垃圾收集点的服务半径一般不超过70米，在规划建造新住宅区时,未设楼内垃圾

通道的多层住宅一般每4层楼设计一个垃圾收集点，并建造生活垃圾房,安置活动垃圾箱。生活垃圾房内应设有冲洗设备及通向污水井的排水沟

（3） 医疗废弃物和其他特种来几必须单独存放,垃圾容器要密闭并具有识别标志

（4） 各类垃圾容器的容量按照使用人口，垃圾日排出量计算,垃圾存放容器的总容量必须满

足使用要求，避免因垃圾一处而影响环境

3． 垃圾通道

（1） 多层及高层建筑中排放，收集生活垃圾的通道包括道口,管道，垃圾容器，垃圾间，垃

圾通道应满足机械装车需求

（2） 垃圾管道应垂直，内壁应光滑无死角，内径应按楼房不同的层数和居住人数确定，并

应符合下列规定

1） 多层建筑管道内径600～800毫米 2） 高层建筑管道内径800～1000毫米 3） 超高层建筑物管道内径不少于1200毫米 4） 管道上方出口应高出屋面1米以上，管道通风口应设置档灰帽

（3） 垃圾通道在每层应设置倒口间，但不得设置在生活用房内，倒口间应封闭，并便于使

用，维修和清理管道

（4） 垃圾通道底层必须设有专用垃圾间，高层垃圾通道内应安装照明灯，水嘴，排水沟，

通风窗等,北方地区应考虑采取防冻措施

（5） 垃圾通道应设置防火措施，其设计和建造应符合防火规定 4． 垃圾转运站

（1） 供居民直接倾倒垃圾的小型垃圾站,转运站，其服务半径不大于200米，占地面积不小

于40平方米

（2） 垃圾转运站外形应美观，操作应封闭，力求先进，其噪声，飘尘，臭气，排水等指标

应符合环境监测标准，其中绿化面积所占比例应为10％~30%

（二） 垃圾收集与清运 1． 收集方法

（1） 分为可回收垃圾与不可回收垃圾，用户应严格按照分类要求，将垃圾放到表明分类垃

圾的容器中，管理人员将各个用户投放的垃圾逐级送到垃圾站

（2） 废弃的旧家具,旧电器等必须到规定的日期才可以抛弃，在楼宇的各个场所分别放置垃

圾桶，垃圾箱等存放垃圾的容器

2． 卫生标准 (1) 无堆积垃圾

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(2) 垃圾做到日产日清

(3) 所有垃圾集中堆放在一点

(4) 垃圾堆放点应定期喷洒药水，不得产生虫害，异味 第二节绿化管理

联合国确定的可以达到保障人类健康的城市人均绿地标准是50～60平方米,物业管理中,通过刑事组织,协调,督促,宣传教育等职能，创造出一个清洁,安静，优美，舒适的环境是物业管理工作中绿化管理的工作内容 一、 绿化管理机构设置 1． 物业公司绿化管理工作一般由外聘绿化公司承担 2． 绿化公司各级人员的岗位如下 （1） 经理职责 1） 负责绿化管理不得全部工作,结合公司的要求制定本部门的工作规划，并安排布置到班

组

2） 负责编写物业区域绿化设计要求，建议，制定花草树木的购买计划以及维护,改进物业

景观的计划

3） 负责绿化管理人员的岗位培训，技术培训等工作 4） 负责物业区域绿化管理工作的检查，验收,监督和考核工作 5） 做好本部门的思想教育工作,增强集体的凝聚力 6） 完成上级领导交办的其他人为 （2） 技术人员职责 1） 负责绿化管理措施的制定和实施 2） 负责物业管理区域绿化的技术指导和部门外的绿化经营业务的技术指导 3） 负责绿化管理人员的培训 4） 定期向主管部门汇报工作 5） 完成上级交办的其他任务 （3） 绿化工职责

绿化工可以使长期工,也可以是临时工，或者一部分是长期工，一部分是临时工 1） 熟悉小区绿化布局和自己的工作范围,了解树木花草的品种，数量，并逐步掌握花草树

木的种植季节，生长特性。培植管理方法

2） 花草树木要定期浇水，施肥，清除杂草,整形修枝，防治病虫害,补植栽植等 3） 接受专业培训，不断提升业务水平和自身素质 4） 保护绿化长丝不受破坏,发现违法违纪行为要及时加以劝阻，必要时可报告保安人员或

主管人员

5） 维护好喝保养好自己所使用的各种工具和公用设备，设施 6） 服从主管人员的工作安排和调动 二、 室外绿地养护

室外绿地养护的原则是“适用,经济，美观” (一) 园林绿地的养护与营造

园林绿地应做到遮荫，降温,减少噪音，防尘

小区是利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的与那林职务配备，形成优美清新的环境,供住户做短时间的文体活动和户外活动,重点部分应放在小区的出入口以及因人瞩目的地方,一般地方的绿化方式宜简，重在改善环境的实效 1． 植物选择

园林中包括植物，建筑,地形，甬道,膳食，水池等,而植物是园林的主体，选择植物园林，要注意选择树种，因为树木的生长周期长,如果选择不当将造成严重的后果,园路树应树干高大，树冠浓密，根深耐旱，水池边宜裁落叶少,不产生飞絮的花木，花木尽量不采用有毒或带刺的品种,花茎，花坛应栽种色彩鲜艳，花香果品佳的品种

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2． 配置方式

（1） 绿化布置分别采用规则式和自然式两种方式，接近房屋建筑物的采用规则式，远离房

屋建筑物的采用自然式

（2） 园林植物的配置，不仅要给予“绿”的效果，还要进一步给人以“美”的享受，所以,

必须考虑植物的外形，赏色等方面的特性，还要进行仔细观察,合理配置

（3） 房屋附近种植的乔灌木必须严格按照绿化规范中所规定的乔灌木与建筑，各种管道网

的最小距离种植，同时不要影响房屋的通风和采光

（4） 在搭配问题上，除考虑到快长与慢长之外，还应考虑到常绿和落叶，乔木与灌木，观

叶与观花及观果树的配合

3． 施工

绿化工程可由园林部门承建，企业自身具备条件也可以自行设计，施工。除了良好的设计外，施工是重要一环，因为它直接影响到工程的质量与以后的管理工作，影响花木的生长,绿化美化的效果。因此，施工中要加强管理，严格按照设计图样设计标准加以管理 4． 养护

养护工作一年四季应不间断，只有这样才能使花木生长旺盛，花红草绿，养护工作包括除草，松土，浇水，施肥，整形，修建，防止病虫害 （二）绿化养护的质量标准 1．树木生长茂盛 2．树形美观完整 3．绿篱修剪齐整 4．草皮平整清洁 5．花坛土壤疏松 (三）花坛考核要求

1. 本市苗木成活率达与95％，外市苗木成活率达与905

2. 新种树木高度1米，倾泻超过10厘米的数目不超过树木总数的2％，栽植一年以上的树

木存活率达于98%

3. 五大害虫的数目不超过总数的2%,树木二级分枝枯枝不超过总数的2％ 4. 围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏 5. 绿地整洁无砖块，垃圾

6. 草坪无高大杂草,绿化无家生或野生攀援植物 7. 绿化档案齐全完整，有动态记录 （四）园林小品

居住在绿地建设中，少不了园林小品的点缀，其种类,造型，规格可根据功能和需要而设计，园林小品设计以简单，小型，较多采用的是水池，喷泉，瀑布，花架,假山，亭子等 1． 喷泉和瀑布

喷泉和瀑布都是立体的方式来表现动水景观，在地势平坦，规则的水域中，常以喷泉为主景，在地形起伏的庭院中常以人工假山，配以瀑布水景，瀑布不易设置过高，瀑布的造型各异，以石头的排列组合为重点，水流下泻的方法也有种种变化，自上而下的动水形式还有喷泉，滴泉等，在位置选择上，不要设置在居住楼宇临近之外，以免水声影响业主休息或工作 2． 水池

水池是人造的蓄水体，在室外环境中作为其他的景物，如雕塑,建筑或喷泉的柔和背景，能在水中映照出景物的倒影 3． 叠石

以石头相叠，作为上的缩影的景观称为叠石,在庭院叠石或者几块山石即可成主景，在大树之下或在草地铺装空间点缀几块奇石作为凳，桌，不仅有欣赏价值，还有便于休息等功能

叠石在空窗，滴窗之前造景，可形成天热的框景,在楼梯上，布以叠石即可创造从山中云梯登楼之意，门前的踏步用叠石构成，便有踏云朵而升堂之感

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人工喷泉

人工喷泉利用压力，使水能够喷向空中，喷泉由于垂直年华，加上灯光和音域的变化，固此,能构成色彩绚丽，乐声悠悠良好的环境 5． 花架

花架是建筑物与植物结合的造景物，上有攀援蔓遮荫，下有凳，椅供人们休息，花架的种类有竹木花架，转混凝土花架，钢筋混凝土花架 6． 亭

亭是一种开敞的小型建筑物，多用竹，石，木等材料建成，一般有圆形,方形，六角形,八角形等，常设在园林中或小区中心处供人们休息 7． 假山

假山使用天然的山石快堆叠而成，具有自然的山形，假山常与流水或瀑布结合设置，颇具自然精致 8． 雕塑

雕塑是居住小区的人文精神产物，它是居住小区的精神面貌的反映，也是时代精神的体现,雕塑常设计在小区内的主要广场或草坪位置中间 （五）绿化规章制度

居住区园林绿化的好坏,不仅是绿化部门的责任，而且也是每一位业主和使用人的责任，为此应加大宣传，制定规章制度，规范人们的行为 1. 爱护绿化，人人有责 2. 不准损坏和攀折花木

3. 不准在树木上及绿地内设置广告牌 4. 不准在树木上钉钉，拉绳,晾晒衣服 5. 不准在绿地内违章搭建，对方物品 6. 不准行人或各种车辆跨越绿地

7. 不准在绿地内倾倒污水或乱扔垃圾 8. 不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品

9. 凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和《业主公约》的有关规定进行赔偿

和罚款处理

（六)园林植物养护作业

1．北方地区园林植物浇水时间 2．各类草坪浇水时间

4．

第十七章房屋管理 第一节房屋管理

房屋管理是无业管理的基础工作之一。房屋交付适应后，由于自然或人为等各种因素房屋会逐渐损坏。为减缓房屋的损坏速度,延长房屋使用寿命，维持和恢复房屋的原由质量和功能，保障其使用安全，物业公司应该做好对房屋的管理工作。

完整的房屋不仅指房屋本身，还包括房屋内的设施设备。以北京市为例，依照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》和《房屋完损等级评定标准》，根据房屋结构，装修，设备三个组成部分的完好或损坏程度，对房屋完损等级进行评定。 一、房屋完损等级分类 （一） 完好房屋

1． 结构构件安全可靠，整全性好,屋面和板缝不漏水,装修，设备完成，基本无损。

2． 虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许范围内，不影响居住安全和正常使用，通过小修即能修复。 （二） 基本完好房屋

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结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已经稳定下来 1． 屋面局部渗漏

2． 装修，设备基本良好，个别部位有影响使用的破损，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用

（三） 一般损坏房屋

1． 个别结构构件变形,裂缝，服饰或老化，强度不足,存在危险隐患 2． 屋面或板缝局部漏雨

3． 外和钻杆修和设备局部破损 （四） 严重损坏房屋

1． 部分结构构件严重倾斜，开列变形或强度不足，个别构件已处于严重危险状态 2． 屋面和板缝严重漏雨

3． 内外装修，水电设施严重损坏，残缺，存在局部危险,需要局部大修或整体大修、 (五）危险房屋

1．主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能

2．采用局部加固修理仍不能保证安全，基本失去大修的价值，需要翻修或整体拆除的房屋 二、房屋完损等级评定标准 (一）完好标准 1．结构部分 （1)地基基础

有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降 (2）承重构件

梁，柱，墙,板，屋架平直牢固，无倾斜变形，裂缝，松动，腐朽，蛀蚀 （3）非承重墙

1）预制墙板节点安装牢固,拼缝处不渗漏 2)砖墙平直完好，无风化破损 3）石墙无风化，弓凸

4)木，竹，芦帘等墙体完整无破损 （4）屋面

1) 不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通 2) 平面屋防水层，隔热层，保温层完好

3) 平瓦屋面瓦片搭紧紧密，无缺角,裂缝瓦，瓦出线完好

4) 青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒伏瓦灰梗牢固 5) 铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀

6) 石灰炉渣，青灰屋面光滑平整,油毡屋面牢固无破洞 （5）楼地面

1）整体面层平整完好,无空鼓，裂缝，起砂

2)木楼地面平整坚固,无腐朽,下沉,无较多磨损和裂缝 3）砖，混凝土块料面层平整，无碎裂 4）灰土地面平整,完好 2．装修部分 (1）门窗

完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全,纱窗完整，油漆完好 （2)外抹灰

完整牢固,无空鼓，菠萝，破损和裂缝,勾缝砂浆密实，其他结构房屋以完整无破损为准

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（3）内抹灰

完整,牢固，无破损,控股和裂缝，其他结构房屋以完整无破损为标准 （4）顶棚

完整牢固，无破损，变形,腐朽和下垂脱落，油漆完好 （5）细木装修

完整牢固，油漆完好 3．设备部分 （1)水卫

上,下管道通畅，各种卫生器具完好，零件齐全无损 （2）电照

电气设备，线路，各种照明装置完好牢固，绝缘良好 （3)暖气

设备，管道，烟道畅通，完好，无堵，冒，漏，使用正常 （4)特种设备

现状良好，使用正常 （二)基本完好标准 1．结构部分 （1）地基基础

有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定下来 （2）承重构件

有少量损坏,基本牢固

1） 钢筋混凝土个别构件有轻微变形，细小裂缝，混凝土由轻度剥落，露筋

2） 钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好,钢杆件表面稍有锈蚀，木屋架的各部件节点连接基本完好,稍有缝隙，铁件齐全，有少量生锈

3） 承重砖墙(柱），砌块有少量细裂缝

4） 木构件稍有变形，裂缝，倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀 5） 竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍有锈蚀 （3）非承重墙

有少量损坏,但基本牢固

1） 预制板墙稍有裂缝，但基本牢固

2） 外跨墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀 3） 石墙稍有裂缝，弓凸

4） 木，竹,芦帘等墙体基本完整，稍有破损 （4）屋面

局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通

1) 平层面隔热层,保温层稍有损坏,卷材防水层稍有控股，翘边和封口不严,刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳

2) 平万屋面少量瓦片裂碎，缺角，风化瓦面稍有裂缝,青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦由松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝 3) 铁皮屋少量要扣或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮 4) 石灰炉渣，青灰面稍有裂缝，油毡屋面有少量破洞 （5）楼地面

1）整体面层稍有裂缝,空鼓，起砂

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2）木楼地面稍有磨损和隙缝，有轻度颤动

3）砖,混凝土块料面层磨损起砂,稍有裂缝，空鼓 4）灰土地面有磨损,裂缝 2．装修部分 （1）门窗

少量变形,开关不灵，玻璃，五金，纱窗少量残缺,油漆失光 （2）外抹灰

稍有空鼓，裂缝，风化，剥落,勾缝砂浆少量脱落 （3）内抹灰

稍有空鼓，裂缝，剥落 （4）顶棚

无明显变形，下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉，翘角,松动，压条有脱落 （5）细木装修

稍有松动，残缺，油漆基本完好 3．设备部分 （1）水卫

上，下管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏 (2）电照

电气设备，线路，各种照明装置完好，个别零件损坏 (3）暖气

设备,管道，烟道基本畅通，稍有锈蚀,个别零件损坏，基本能正常使用 (4）特种设备

现状基本良好，能正常使用 （三）一般损坏标准 1．结构部分 （1）地基基础

局部承载能力不足，又超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响 (2）承重构件

有较多损坏，强度已有所减弱

1） 钢筋混凝土构件有局部变形，裂缝，混凝土剥落，露筋锈蚀，变形，裂缝值超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全部面积的10%以下,露筋锈蚀。

2） 钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重门钢筋混凝土屋架有剥落，露筋，钢杆有锈蚀，木屋架由局部腐朽，蛀蚀,个别节点连接松动，木质有裂缝，变形，倾斜等损坏,铁件锈蚀

3） 承重墙体，砌块有部分裂缝,倾斜，弓凸,风化，腐蚀等

4） 木构件局部有倾斜，下垂，测向变形,腐朽，裂缝,少数节点松动，铁件锈蚀 5） 竹构件个别节点松动,竹材有部分开裂，蛀蚀，腐朽，局部构件变形 （3）非承重墙

有较多损坏,强度减弱

1) 预制墙板的边角有裂缝,拼缝处的嵌缝料有部分脱落，有渗水，间隔墙面层局部损坏 2) 砖墙有裂缝，弓凸，倾斜，风化，腐蚀，灰缝有酥动，勒脚有部分侵蚀剥落 3) 石墙部分开裂,弓凸,风化，砂浆疏松，个别石块脱落

4) 木，竹，芦帘，等墙体部分严重破损，土墙稍有倾斜，烧碱 （4）屋面

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局部漏雨，木基层局部腐朽，变形，损坏，钢筋混凝土层面局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀，断裂

1) 平屋面保温层，隔热层有较多损坏,卷材防水层部分有空鼓，翘边和封口脱开,刚性防水层部分有裂缝,起壳，块体防水层部分有松动，风化，锈蚀。

2) 平瓦屋面瓦片凌乱不落槽，严重破损，风化，瓦出线破损，脱落,脊瓦严重松动破损

3) 青瓦屋面瓦片零乱，风化，碎瓦多,瓦垄不直，脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺。灰梗脱落，屋脊严重损坏

4) 铁皮屋面严重锈烂，变形下垂

5) 石灰炉渣，青灰屋面大部分冻鼓，裂缝，脱壳，剥落，油毡屋面严重老化，大部分损坏 （5）楼地面

1)整体面层严重起砂，剥落，裂缝,沉陷，空鼓

2）木楼地面严重磨损,蛀蚀，翘裂，松动，裂缝，变形下沉，颤动 3）砖，混凝土块料面层严重脱落，下沉，高低不平,破碎，残缺不全 4)灰土地面严重坑洼不平 2．装修部分 (1）门窗

木质腐朽，开关普遍不灵,松动，龟裂,钢门窗严重变形锈蚀,玻璃，五金,纱窗残缺，油漆剥落见底

（2)外抹灰

严重空鼓，剥落，裂缝 （3）内抹灰

严重空鼓，剥落，裂缝 （4）顶棚

严重变形下垂，木筋弯曲翘裂，腐朽，蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆老化见底 （5）细木装修

木质腐朽,蛀蚀，破裂,油漆老化见底 3．设备部分 （1)水卫

下水道严重堵塞，锈蚀，漏水，卫生器具零部件严重损坏,残缺 （2）电照

设备陈旧残缺，电线普遍老化，凌乱,照明装置残缺不全，绝缘不符合安全用电要求. （3)暖气

设备，管道锈蚀严重，零件损坏,残缺不齐，跑，冒，滴,漏现象严重,基本已无法使用 （4）特种设备

严重损坏,已无法使用

三、房屋完损等级评定方法

(一）钢筋混凝土结构,混合结构，砖木结构房屋完损等级评定 1．凡符合下列条件之一者可评为完好房屋

(1）结构,装修,设备部分各项完损程度符合完好标准

（2）在装修，设备部分中有一两项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准 2．凡符合下列条件之一者可评为基本完好房屋

(1)结构，装修，设备部分各项完损程度符合基本完好标准

(2）在装修，设备部分中有一两项完损程度符合严重损坏标准,其余符合一般损坏以上标准 （3)结构部分除了基础,承重构件外,层面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合严重

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损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。

4．凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房屋者

(1）结构,装修,设备部分各项完损程度符合严重损坏标准

（2）在结构，装修,设备部分中有少数项目的完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏标准。

（二）其他结构房屋完损等级评定

1．结构,装修，设备部分各项完损程度符合完好标准，可评为完好房

2．结构,装修，设备部分中各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完损程度符合完好标准的，可评为基本完好房屋

3．结构，装修，设备部分各项完损程度符合一般损坏标准,或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房屋

4．结构，装修,设备部分中各项完损程度符合严重损坏标准的，可评为严重损坏房屋。 （三）附加说明

1．对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度.

2．本标准各部分分项叙述的不同内容，在评定时，以严重的某一项内容为准来评定该项的完损程度。

四、房屋维修工程的分类

根据房屋的完损程度，其维修工程分为小修，中修，大修，翻修,综合维修几个方面. （一）小修工程

1．房屋小修饰保持房屋原有完损等级的预防性养护工程，其特征如下. (1）用小工,费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以下 (2）小修工程具有较强的服务性和随机性，所以应按需求随时进行

2．管理部门根据维修人员的定期查房，走访获得房屋小修的信息及依据业主保修的项目，制订小修计划

1) 修补屋面，屋脊，补漏

2) 对于木结构换个别愣木，修换个别木梁，木柱，屋架，修补木楼梯等 3) 修整门窗，更换五金件，换纱窗，配玻璃,刷油漆，墙面漆 4) 修补地面，内外墙和窗台，抹灰 5) 对检查中发现的问题临时维修 6) 修补明沟,散水，落水管

7) 水,电，气，暖管线小维修及零件更换 （二）中修工程

1．房屋中修是指需通过拆换（或因为牵动)而进行局部维修,保持房屋原来的规模和结构的工程，其特征如下

1）具有周期性，工程量虽然较多,但项目较小，适用于一般性损坏房屋 2)其维修费用在该房屋同类结构新造价的20％以下

3)经过中修后的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的标准

2．中修工程已具有较强的计划性，其工作范围主要有以下三个方面

（1）对整栋房屋公共生活设施进行局部更换，改造，新装工程及单体项目的维修,如对各类管线的维修及零配件的更换，局部下水道重做，整栋房屋门窗的油漆，整栋房屋围墙的拆卸等

（2）对整栋房屋一般损坏项目的维修,如整修门窗,维修楼地面，楼梯抹灰修补。油饰等。 （3）对销量结构构件已对房屋形成危险点的维修. （三）大修工程

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1．大修工程是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋进行维修，此类房屋的主体结构及公共生活设施,大部分已严重损坏,尽管不需要全面更换，但其牵动面较大，需进行大面积拆换，改装或全部更新,以保证房屋的基本完好或完好，大修工程的特征如下, （1)具有更强的计划性,工程项目齐全,量大，施工地点集中 （2）工程费用在同类结构新建造价的25%以上。

（3）经过大修后的房屋,应达到基本完好房或完好房的标准 2．房屋大修工程范围一般由以下几个方面 （1）修复严重损坏的主体结构 （2）对房屋进行局部改建

（3)对主体结构进行专项抗震加固

（4）对整栋房屋的生活设施进行管线更换，改造和重新安装 (四）翻修工程

当原有屋已经属于严重危险房,有倒塌危险，需要拆除重建，或还可利用原有部分主体结构进行更换改造的工程，此类工程一般工程量较大,施工周期较长，投资较大，翻修后的房屋应达到完好房屋的标准 翻修工程的范围如下

1． 房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险 2． 因自然灾害破坏，不能继续使用的房屋 3． 主体结构，墙壁已无修缮价值的房屋 （五） 综合维修工程

综合维修工程是对房屋（单栋或多栋)同时进行包括大修，中修，小修的工程.此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求，如防汛，防火，抗震，防台风等特殊情况，在综合维修工程中一并加以解决，综合维修后的房屋应达到完好房的标准。 五、房屋维修工程管理

（一）制定房屋维修工程计划

1．根据管辖房屋的完损情况，不同使用功能的房屋及设施,设备保养，水平和技术水平，更新周期等实际情况制定切合实际的房屋维修计划 2．拟定并审核维修方案 3．制定并审核工程预算

4．采用招投标(对较大型维修工程)，有计划地组织房屋按年度轮次维修，将十分有利于年度维修资金的掌控与分配

(二）编审房屋维修工程预算的依据

房屋维修工程预算由竞标单位编制。不论是编制预算还是审核预算,其依据都是各地区房屋管理部门制定的“房屋修缮工程预算定额”，如《北京市房屋修缮工程预算定额》由下列各分册组成。

1． 土建结构分册 2． 装饰装修分册 3． 古建筑分册 4． 暖卫分册

5． 通风空调分册 6． 电气分册 7． 电梯分册 8． 措施费分册

9． 材料预算价格汇总表

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10．

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其他有关房屋修缮工程定额管理的文件

(三)房屋维修施工管理

1．在维修方案中，已经对房屋维修的项目,工程程序,工程进度，施工质量，技术经济指标，工程成本等进行了全面规划，施工管理就是将这些规划进行详细分解,使维修工作按计划分步进行，环环相扣,切实保证对房屋维修工作的进度,质量和资金的控制，优质,高效地完成维修计划。

2．房屋维修工程可以通过招投标的形式选择施工队伍，本单位有能力的情况下也可以自己组织专业队伍进行施工

3．必要时应聘请监理单位对施工质量进行监理和验收

4．对外招标的施工队伍应按照本物业公司的管理制度，对施工人员进行相关的培训,让他们必须遵守物业管理的相关制度，施工单位应制定严格的施工现场的各项管理制度

5．根据《北京市城镇房屋维修管理规定》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》和《建设工程质量管理条例》等规定，制定质量管理和保修制度，强化对施工质量的管理。 6．根据施工方案及合同的要求，制定严格的验收方案，对工程质量进行严格验收

7．不论是外招标施工还是自己施工,都必须对设计方案和图纸,施工方案，施工合同，施工计划，修改洽商,工程预算和结算，材料进场检验，隐蔽工程验收，阶段验收及竣工验收文件等所有与施工相关的材料，文件进行整理归档，建立完整的房屋维修档案 六、房屋管理考核标准

房屋管理考核指标是对物业公司在日常的房屋管理工作中的服务质量，管理水平，资金使用，施工维修质量等进行的综合考评指标 （一） 房屋完好率

（二） 房屋大，中修工程质量合格品率 （三） 房屋小修工程考核指标

小修工程考核指标有定额指标，服务指标，安全指标及经费指标等 1． 定额指标

定额指标包括人工定额和材料定额

（1） 人工定额既定出了每个人应完成的小修养护工作量，又是考核劳动生产效率的指标。

只有当每个工人的劳动生产率大于或等于定额时，才说明劳动生产率高，也才能降低小修养护成本。

（2） 材料定额是指在完成一定的小修养护工程中所需消耗的材料成本，使考核能否降低材

料消耗的一个指标。一般情况下,小修工程的材料消耗不超过定额或低于定额指标,则是合理消耗

2．服务指标

服务指标包括走访查房率，小修养护计划完成率和及时率

（1） 走访查房率是考核物业公司在月（季）中队辖区住房的检查情况,通常要求月查房率大

于50%,季查房率为100％,同一户超过一次查房，也按一户算。

（2） 月小修养护计划完成率一般应不小于80%，遇有特殊情况或季节可调整计划。 （3） 月（季）小修养护及时率应达到99%以上 3．安全指标及经费指标

(1）安全指标主要是考核小修施工过程中的事故率，违章率,应约低越好

（2）经费指标是小修工程实际发生的费用与预算经费之比,是考核经费节约的指标 第二节人防工程使用管理

人防工程的管辖权属地方政府的人民防空办公室，各单位无权私自使用或出租人防工程。根据平战结合的原则，可以将平时限制的人防工程加以利用，由物业公司代办使用申请手续,代

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行使用管理权及设备设施维护保养权，监督使用人严格执行各级政府关于使用人防工程而制定的相关法规，物业公司及使用者无权自行更改人防工程的原设计功能及违反相关法规的规定

一、使用人防工程应申办的手续

1． 使用单位向人防工程所在街道人防办公室提出申报,填写《使用人防工程申报表》

2． 街道人防办公室审核后，在“申报表”上签署意见，向使用单位讲解使用人防工程的有关政策和规定，并报区人防办公室平管处审批

3． 区人防办公室平管处审批后，向使用单位发《使用人防工程责任书》,《人防工程平时使用登记表》和《申请使用人防工程消防安全许可证审批表》

4． 经区消防监督部门核发批准,并由区人防办公室平管处签订《使用人防工程责任书》，签发《人防工程使用证》后使用单位方可使用

5． 凡需对人防工程进行改造，装修后使用，要填写《人防工程改造审批表》,大型工程或人员活动集中的人防工程使用，其防火改造方案还需经消防部门统一,工程改造。装修竣工后，由区人防办公室和消防部监督部门验收合格，区消防局核发批准书,由区人防办公室平管处签发《人防工程使用证》 二、使用人防工程的申办程序 （一） 受理 1． 条件

申请人需提交以下材料

（1） 使用人防工程申请表

（2） 允许使用人防工程场地证明］ （3） 人防工程竣工备案材料 （4） 与人防工程竣工备案材料

（5） 与人防工程产权人，管理单位签订的安全使用责任书 （6） 治安管理制度，放火管理制度,卫生管理制度 （7） 人防工程总平面位置图，防空地下室平面图

（8） 申请人合法证明文件，包括居民身份证,组织机构代码证等,拟用于经营的需提交营业

执照及复印件

（9） 根据平时使用用途，又消防，卫生，治安等其他相关部门出具的有效证明文件 （10） 楼座外观，楼牌号，出入口，内部环境，工程编号照片5～6张 2． 标准

申办人员提交的申请材料齐全，规范，有效，符合法定形式 时限为2个工作日 （二）审核 1．审核标准

按照《中华人民共和国人民防空法》，地方政府规定的《人民防空条例》、《人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》进行审核 2．审核程序

审查提交的申请材料，现场察看 时限为12个工作日 (三）审定 1．标准 同审核标准 2．时限

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4个工作日 （四）告知 1．标准

（1)及时、准确告知申办人办理结果 （2）制发的文书完整，正确，有效

（3）留存归档的审批文书、材料齐全、规范

（4）对通过审批者，制作《人防工程使用证》,通知申请人领取

（5)对于终止件，必须将需要补齐更正材料的全部内容,要求及申请人的相关权力，投诉渠道以书面形式一次性告知申请人，并将申办材料退申请人

(6）对不予批准件，必须将理由及申请人的相关权力，投诉渠道以书面形式一次性告知申请人，并将申办材料退申请人 2．时限为2个工作日 (五）收费标准及依据 1．本审批项目不收费 2．许可项目依据

（1)《中华人民共和国人民防空法》 （2）地方政府制定的《人民防空条例》

（3）地方政府制定《人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》

第十八章设备管理综述

设备是业主的共有财产,业主的生活质量时刻都与设备的运行状态息息相关，因而是物业服务管理工作中的重中之重

设备前期管理是设备全经济寿命周期管理的一部分，本章论述的是设备的“后期管理”，是设备全经济寿命周期的另一部分，两者合一，才是完整的设备管理 设备管理的目的有三个

其一，为业主提供安全,优质生活的保障条件

其二,延长设备使用寿命,使设备周期寿命费用最经济，综合效能座高,尽可能为业主节省维修基金,并实现设备的保值，增值

其三，对设施设备维护保养的水平越高，设备的技术状态越好,物业管理成本则越低

现代物业设备的自动化程度越来越高，技术程序越来越复杂,因此对设备管理的要求也越来越高，对维修保养人员的综合能力的要求也越来越高

设备管理工作主要有设备资产管理,设备运行管理,设备维修和维护保养管理三个方面 第一节设备资产管理 一、 建立设备台帐

在设备分类和编号的基础上，按照设备台帐的格式要求建立台帐，台帐一式两份，项目部和公司财务部各存一份

设备台帐集中反映了设备的使用,保管和增减动态以及折旧，报废等情况,是设备的终生履历，不能等同于设备登记表,设备台帐应安排专人管理 （一） 设备台帐管理

每年度初将设备年度实物和价值量按台帐的规定内容记人，由公司财务部负责,对双方的台帐进行核对，保证帐务相符 （二） 备品和备件管理 1． 建立设备的备品，备件账册，并注明型号,数量及原生产厂家，区分耐用件，标准件和

易损件

2． 制定严格的进货检验制度，库房管理制度，保证部合格品的有效处理，不被混用， 3． 合理储备备品，备件的数量，既不占用过多的资金，又能及时供人使用

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对设备的备品，备件应妥善保管，尤其是进口设备备品，备件,应定期检查备品,备件的保管质量，防止发生锈蚀,霉变，损坏精度等情况

5． 账目清楚，建立物品卡，每当备品，备件进/出库时，要及时登记物品卡和账目，做到

物，卡，帐，相符，无差错

二、 建立设备档案

设备档案要伴随设备一生，所以建立完善的档案管理制度，并由专人保管设备档案，确保档案的安全

建立和保管好设备档案不仅是为了在设备维修和维护保养时查阅技术资料和图纸，还有一个十分重要的原因是，当设备需要进行大修，中修，技术改造或报废更新时，都需要动用业主的公共维修基金,处于对自身经济利益的保护，业主委员会必然要对设备的维修保养等情况进行核查,以确定设备的现状，或者追究物业公司对设备保养的失职，此时，物业公司如果能够拿出完整的设备管理档案，就能经得起业主委员会的核查，设备档案就成了“法定”证据 设备档案由以下三部分内容组成 1． 在验收和接管验收阶段接受的所有设备和技术资料和图纸 2． 设备在运行中产生的重要技术资料，图纸 3． 日常运行记录和维修，维护保养记录，一般设备的运行记录和维修，维护保养记录的

保存期限为三年即可，重要设备,如电梯，锅炉，自动消防灭火系统等一次性投资大的设备的运行记录和维修,维护保养记录应长期保存

第二节设备运行管理 一、 岗位责任制

制定操作人员和维修人员岗位职责证 二、 持证上岗

操作人员和维修人员必须经培训合格并持有效证件才能上岗 三、 定人定机制度

制定并严格执行定人定机制度，使重点设备有专人负责操作或维修，维护保养。多人操作的设备应实行班长负责制 四、 运行和交接班制度

制定并严格执行运行记录制度和交接班记录

以下设备系统的操作运行都应制定运行和交接班制度 1． 变电站 2． 锅炉房 3． 自动消防控制中心 4． 安防监控中心 5． 中央空调控制中心 6． 电梯

五、 安全操作规程

依据国家标准，地方标准，设备使用说明书的要求，针对不同设备系统制定相应的安全操作规程

六、 技能培训

适时,定期对新老员工进行操作基本功，提高操作技能及规章制度的培训，使所有操作人员都能做到以下几点 1． 会管，会用自己操作的设备,管好工具，附件,不丢失，不损坏 2． 严格执行安全操作规程,杜绝不文明操作 3． 配合维修人员修理设备,及时排除故障 4． 严格遵守交接班制度，认真做好运行记录 5． 保持设备整洁，有润滑要求，按要求定时加油，保证润滑质量 6． 发现异常现象应及时采取相应措施并报告上级主管，通知相关专业维修人员

4．

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设备经济运行

总结设备与性管理经验，制定并实施经济运行技术指标和相应的措施,使设备系统在满足使用要求前提下，咋最佳经济,降耗状态下运行，以降低管理成本 八、 检测，测量设备管理

制定检定测量仪表，安全报警装置的管理规定，保证所有检测测量仪表和安全报警装置 九、 设备设施标识管理

设备标识是设备档案的一部分，其最大作用是便于及时查找故障以缩短维修时间,鉴于物业公司人员的流动性较大，做好设备设施的标识管理则更为重要，所以要按专业要求对设备设施管理进行标识,并且保证标识的持久，清晰，完好

当对设备进行标识需编号时,则其设备编号必须同设备台帐中的编号相一致，以免造成管理混乱

设备标识管理的主要内同和要求如下 （一） 电气设备设施标识 1． 保持所有电气设备原有铭牌的牢固和完整清晰，当涂刷油漆时，需避免油漆覆盖铭牌 2． 变压器，配电柜,控制柜的铭牌，功能编号，线缆标记牌,导线线号,元器件编号等应保

证清晰,完整，有缺失或损坏或自己不清的应及时补充或更换

3． 室外电缆井，室内电缆竖井中的多条电缆应分别标识清楚各自的用途和编号 4． 变电室的安全警示标识应规范，完好 5． 变电室的防火标识，隔离标志应清晰，完好 6． 由于临时供电的时间一般都很长，所以，临时供电设备设施同样要进行标识 （二） 给排水设备设施标识 1． 保持所有给排水设施原有名牌的牢固和完整清晰，当如刷油漆时，需避免油漆覆盖铭

牌

2． 水泵房的各台水泵,主要阀门应标识清楚其功能和编号,干管管线除了标识其功能外，

还应用箭头标出水流的方向

3． 楼内的给排水干管,消防水干管及主要阀门，应分别标识区分其功能，并用箭头标出水

流的方向

4． 室外管井中的管线和阀门,室内竖井中的管线和阀门应分别标识区分其功能，并用箭头

标出水流的方向,为了在潮湿环境下保持标识的持久完好，室外管井中应采用塑封的方式将标识密封

（三） 供热设备设施标识 1． 保持所有供热设备设施原有铭牌的牢固和完整清晰,当涂刷油漆时，需避免油漆覆盖铭

牌

2． 供热系统中的电气设备设施的标识参照电气设备设施标志条的要求 3． 供热系统中的水泵,室内外管线和阀门等标识参照给排水设备设施标识条的要求 4． 在室内外干管管线上的标识应区分供水和回水，并用箭头标示水流的方向 十、 设备事故及突发事件管理 1． 发生事故油漆较大事故时要查明原因，分析责任，制定出预防，纠正措施，写出事故

报告

2． 因事故造成较大或重大的修复过程要有详细记录，由此产生的技术文件，图纸应及时

整理上交工程技术档案室保存

3． 制定设施设备可能出现的突发事件的应急预案，并对员工进行培训和演练，重点是电

梯和自动消防系统，每年应进行1~2次应急演习

十一、设备环境管理

制定设备的环境管理制度,保持设备所在环境整洁卫生，通风良好，温湿度符合设备要求，物品,工具存放有序

十二、设备管理检查制度

七、

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物业公司的精细化管理全部方案

应制定设备管理检查制度，由技术管理部门牵头，每半年组织各专业技术人员对设施设备管理和维护保养进行检查，对检查出的不合格填写《整改通知单》，令相关部门进行限期整改，并跟踪其整改效果

此检查时纯专业技术性的检查，目的是检查设备的完好程度和维护保养的质量，不能等同于一般性质的评比检查，检查项目可参照本章第四节的各专业设备系统的维护保养规范进行 2． 对于规模较大的物业公司,为促进各物业项目部之间的设备管理工作，物业总公司应至

少每年组织一次相关人员对设施设备管理进行评比式检查

此检查时针对对设备管理水平的评比检查，不同于专业技术性质的检查

综合两种检查,物业公司应设置一定数量的奖金，奖励对设备管理成绩突出的部门和个人，以加强全公司的设备管理工作 六、设备维修分类

1．日常维修，对设备运行中发生的故障或巡检中发现的故障隐患进行即时修理

2．设备中修，按计划对设备进行全面检修，部分解体和更换少量磨损零部件，使设备恢复到原有的技术指标，中修换件率10%～20％

3．设备大修，按计划对设备进行全面解体检修，更换主要部件，修理或更换不合格零件，使设备恢复原有技术指标，大修换件率一般不超过30%

4．设备更新与技术改造，当设备使用到一定年限后，技术性能严重落后，效率低下，耗能大,污染严重或安全性能严重降低，即使大修也难以恢复到原有水平，且导致大修理费用过高甚至接近或高于技术改造或更新的费用，则应在调查研究,经济核算的基础上对其进行技术改造或更新

七、对承包方的管理

鉴于物业公司自身技术力量有限及专业化的要求，将某些设备的维修，维护保养承包给专业单位，对承包方进行有效的管理，使保证设备的维修和维护保养质量，延长设备使用寿命，降低物业管理费用的关键所在，承包方的概念还应隐身到对某个设备系统进行技术改造或大修,属于短期性质的承包单位 （一） 与承包方的关系

物业公司与承包方的关系是“互利共赢”的利益关系

对业主而言，只认同物业公司，从这个意义上讲，承包方相当于物业公司的下属部门，而承包方的服务态度和工作质量展现在业主面前则是物业公司的形象，但从经济层面上讲,承包方服务质量的好坏，会直接影响到物业费的收取，而从对业主的人身安全,和财产安全层面上讲，承包方服务质量的好坏,又会直接影响到业主的人身和财产安全 （二） 选择合格的承包方 选择合格的承包方是首要条件 1． 具有相关行业监督机构认可的专业资质及营业资质 2． 具有良好的社会声誉，以诚信取信 3． 通过相关质量管理体系认证 4． 具有一定的规模

物业公司在确定合格承包方之前，应根据这些条件对待选承包方进行调查，调查的方法一是直接向待选方调查，二是走访方已经服务过的单位 （三） 对承包方的管理办法

要同承包方建立和保持互利，共赢得关系,必须对承包方进行严格管理。没有严格管理，就不可能建立和保持互利互赢得关系,最终会破坏物业公司在业主面前的形象，损害物业公司的根本利益 1． 通过合同进行管理

在合同中明确规定承包方的服务质量标准，责任及处罚条例，物业公司相关部门每月应对承包方的服务质量进行不少于两次的现场监督检查 2． 定期评审

1．

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每半年对承包方的服务质量进行一次评审，当承包方被业主投诉两次或发生两次维护保养质量问题时，则应向承包方提出警告，当承包方被业主投诉三次以上或三次以上维护保养质量问题时,则应取消承包方的资格 3． 经济处罚

当承包方某一项工作未达到规定的质量标准或引起较大的不良影响时，可对承包方进行相应的经济处罚 4． 相互沟通

物业公司与承包方的相互沟通是向业主提供满意服务的不可缺少的环节，双方的沟通应是及时和开放性的,沟通使双方减少损失，在最大程度上获取收益,鼓励承包方对服务质量提出改进建议，双方共同确定并实施改进活动.

第十九章电气系统设备运行，维修维护 第一节高压电气系统设备运行，维修维护 一、 变电所运行管理制度

变电所是无业供电系统的核心部门,其重要性不亚于特种设备，必须制定,执行完善的运行管理制度才能确保安全供电，下面依据北京地区电气管理规程,制定变电所运行管理制度 1． 班长岗位职责 2． 值班员岗位职责 3． 值班制度 4． 交接班制度 5． 巡视检查制度 6． 停送电制度 7． 倒闸操作制度 8． 运行维护工作制度 9． 设备缺陷管理制度 10． 设备验收制度

11． 场地环境管理制度 12． 技术管理制度

运行值班人员必须经供电部门培训,考核，并取得《电工进网作业许可证》后，方可进行运行值班作业

（一） 班长岗位职责 1． 带领全班人员团结一致，圆满完成运行值班和维护检修工作，确保安全供电 2． 班长负责全盘工作，不参加倒班，并负责全班人员的工作安排和生活等 3． 为保证人身和设备的安全,必须严格执行《电气安全工作规程》和《电气设备运行管理

规程》，并认真执行“两票一制”制度

4． 为保证人身和设备的安全，必须科学地组织和安排对设备进行定期清扫和检修 5． 负责检查,督促全班人员的工作，认真执行各项规章制度，做到各项记录详细明了,各

项工作有条不紊，经常保持工作区域的整洁卫生

6． 必须明了各设备的技术原理，性能，熟悉本供电系统的组成体系，熟悉各设备的运行

的状态，熟悉负荷的变化状态,针对运行中出现的异常情况没,及时做到判断处理，必要时报告上级领导,并同时提出自己的意见和处理办法

7． 一旦发生事故,立即组织抢修，并向上级领导报告，事故处理完毕，及时详细填写记录

和报告

8． 定期组织对本变电所的安全运行，经济运行，运行管理进行分析，找出影响安全的因

素及可能存在的问题，提出解决措施，不定期对发生的具体问题进行分析，找出原因并采取相应的预防措施

（二） 值班员岗位职责

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在值班时间内对本变电所的设备负有坚实，维护，操作及事故处理责任

值班人员必须严格遵守变电所运行管理的所有制度，遵守现场工作纪律，按规定统一着装,坚守工作岗位，不得进行与工作无关的活动

3． 值班人员必须熟知和严格执行安全操作规程,运行管理规程和有关制度 4． 值班人员必须熟知所管辖的设备系统及可能的运行方式,掌握主要设备的规范和性能，

掌握各种保护和自动装置的一半运行原理和运行规定

5． 值班人员必须严格执行电气工作票和倒闸操作票制度，能正确地进行倒闸操作并正确,

迅速地进行事故处理

6． 认真填写各项规定的记录，按时抄表，做好巡视工作 7． 值班人员应通过运行分析，找出设备运行隐患，并掌握一半维修技艺，做好设备维护，

认真搞好环境卫生，切实做好运行管理工作

8． 详细交班,认真接班 9． 保持个人仪容整洁,负责值班区域内的环境整洁工作 （三） 运行值班制度

1．10千伏电压等级的变电所，变压器容量在630千伏安及以上的，应安排专人值班，值班方式可根据变电所的规模，负荷性质及重要程度确定

（1）带有一、二类负荷的变电所，应有专人全天值班,每班人员不少于两人，且指定其中一人为值班长

（2）负荷为三类的变电所，可根据具体情况安排值班，值班人员不少于两人,但在没有倒闸操作等任务时，可以兼做用电设备的维修工作

(3）变压器容量在500千伏安及以下，单路供电，且无一，二类负荷的变电所，允许单人值班，条件允许时，可进行简单的高压设备操作,但是不能进行临时性电气测量及挂接，拆除临时接地线等工作

（4）实行自动监控的变电所，可在主控制室值班,需要进行10千伏及以上设备和低压主开关,母联开关的倒闸操作，电气测量，挂/拆临时接地线等工作时,必须由两人进行，一人操作,一人监护

1. 值班人员必须坚守工作岗位，不得擅离职守,因故不能上班者必须事先请假，待班长安排

好顶替人员后方可离去，不得发生无人值班现象

2. 按规定配备两人值班，一人为正值班,一人为副值班，正值班为运行和管理的负责人，副

值班在正值班的指导下进行工作

3. 值班人员必须思想集中,认真负责,严格执行值班制度，遵守现场工作纪律

4. 对因公需要的外来人员进行出入登记，禁止与工作无关的人员进入，更不得举重游戏，如

下棋，打牌，也不得在值班室内干私活

5. 值班时严禁喝酒，接班前因饮酒过量而神志恍惚者不得接班

6. 值班员应每小时抄表一次,记录应准确无误,认真做好各项值班记录，按交接班的规定进行

交接班，按巡视制度的规定进行巡视检查

7. 当发生网路停电或出现事故时，值班人员应首先进行处理，并立即报告班长或上级领导 8. 每班在交班前应打扫干净值班区域的环境卫生，随时注意变电所门窗的关闭，防止小动物

进入

9. 每周检查一次应急照明系统或灯具是否正常,每月检查一次消防器材才是否有效 10. 爱护使用安全工具，防护器材及仪器，仪表，保证不损坏，不丢失

11. 当需要进行高压设备和低压主开关，母联开关的倒闸操作，电气测量,挂临时接地线等工

作时，必须由两人进行,一人操作，一人监护

12. 做好各种技术管理,技术记录和变电所内安全用具，消防用具,设备备品及维修工具的管理 （四） 交接班制度 1． 接班人员必须提前15分钟到达工作岗位,交接班双方应认真办理交接手续 2． 当交班人员正在处理事故时,不得进行交接班，接班人员应积极主动协助交班人员处理

1． 2．

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3． （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） 4．

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事故，直至事故处理完毕后,方可进行交接班 交班内容具体如下

值班期间发生的高压开关跳闸，网路停电,设备事故等发生的时间地点原因及处理情况 设备运行有无异常情况 运行方式有无变化

短路接地线的装拆情况

检修工作的进展情况，安全措施及线路位,合闸的状态

高压安全操作工具，仪表，检修工具，备品，备件，消防器材等是否完好无缺 资料、图纸，标志牌，锁匙等是否完整无缺 值班记录应正气，规范

接听上级领导，市供电管理部门的来电或通知及其处理结果

交班人员将本班发生的上述事情或其他有关问题清洗记录在《变电所运行值班日志》上，并向接班人员交待明白，接班人员需对设备运行情况进行检查，核实，确认没有问题时方可签字接班,交班人员签字后方可下班

（五） 巡视检查制度 1． 巡视检查的一般规定

(1) 每班进行一次巡视，发现问题及时处理,负荷高峰期时段,应增加一次巡视，夜间9；00～10：00进行一次关灯巡视,观察接点，套管，瓷瓶等有无放电现象

(2) 巡视人员在巡视开始和结束时，均应告知本值人员，结束时应说明巡视结果,并做好记录 (3) 值班人员可以单独进行巡视，巡视高压设备时应保持安全距离，，只能在遮拦和护网外进行观察，禁止触摸高压电器设备，不得在其上面进行作业

(4) 雷雨时一般不作室外巡视，不许巡视室外配电设备应穿绝缘靴，不得靠近避雷针及其接地引下线，其安全距离应在5米以上

(5) 巡视中发现设备缺陷，应报告值班长，共同进行消除，对威胁设备安全运行的情况或可能引起较严重后果的，应向有关领导汇报，并做好记录

(6) 寻找高压设备接地故障点时，应穿绝缘靴，巡视人员与故障点的安全距离为：室内应大于4米，室外应大于8米,手接触设备外壳和架构时，应戴绝缘手套 (7) 电气技术负责人应定期对变电所的设备进行巡视检查 2． 巡视检查的一般内容

（1） 注油设备的油面应在标准范围内，充油套管的油面应在监视线内，注油设备的外表面

应清洁，无渗油现象

（2） 导线应无松股，断股，过紧,过松等异常情况，接头，刀闸,插头应有试温蜡片，并无

发热现象

（3） 瓷质部分应清洁,无破损，裂纹，打火，放电,闪络和严重电晕等现象

（4） 配电盘,二次表,仪表，继电保护，遥控,自动装置和音响信号等的运行值是正常，试验

时应动作准确

（5） 变压器运行声响应正常，温度在正常范围内

（6） 电容器内有无放电和异常声响，有无发热鼓肚，渗油，漏油现象

（7） 变电所门窗和高低压柜护网门应良好，能有效防范小动物进入，进出室内应随时关好

门

3． 有下列情况发生时应安排特别巡视检查 （1） 设备过负荷或负荷有显著增加

（2） 新设备，长期停止运行或维修后投入运行的设备 （3） 运行中出现可疑现象和严重缺陷

（4） 遇有风,雷，雨，雾，雪，雹等异常天气

（5） 设备发生重大事故，经处理恢复送电后,巡视检查在事故范围内的设备 4． 特别巡视检查的重点内容

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（1） 严寒季节，重点检查充油设备有无油面过低,导线过紧，接头融雪，瓷瓶结冰现象，保

暖取暖装置应正常

（2） 高温季节，重点检查充油设备有无油面过高，导线过松现象,通风降温设备应正常

（3） 刮风季节，检查露天设备附近有无异刮起的杂物，检查导线摆渡是否过大和有断股现

象

（4） 雷雨季节，检查瓷质部分有无放电痕迹,裂纹，避雷器的放电记录器有无动作，房屋有

无漏雨，基础有无倾斜下沉，沟眼,水漏是否畅通，排水设施是否正常

（5） 高峰负荷期间，检查各路负荷是否超过最小载流元件的允许值，检查最小载流元件有

无发热现象，必要时应用测温装置测试

（6） 大雾，霜冻，雨，雪期间，检查瓷质部分有无严重打火,放电，电晕等现象 （六） 停送电制度 1． 停送电制度的一般规定

（1） 禁止口头或电话约时停送电，必须填单执行审批制度，送电时也需在相关单上签字 （2） 在高压设备和线路上工作及倒闸工作时,必须执行电气工作票和倒闸操作票的制度 （3） 低压回路停电时，也需执行停送电申请制度

（4） 根据具体情况，停送电必须由值班人员,班长或上级主管领导负责，其他人无权下令停

送电

（5） 变电室定期检修或修理需停电时，由班长和值班员填写停电申请单，经主管领导批准 （6） 在执行操作票进行时，必须一人操作,一人监护,所有停送电联系工作必须做好详细记

录

2． 操作票制度的规定

（1） 操作票时防止误操作的主要措施，变电所的倒闸操作应填写操作票

（2） 变电所的一切操作，必须得到电气负责人的命令，同时复述无误后，将发令人，许可

人及时填入值班记录簿

（3） 在变电所的架空或电缆出线上进行工作而要求停电时，值班人员在接到工作负责人的

书面要求后应先填写操作票，方可进行操作

（4） 操作票应按操作顺序填写，禁止使用铅笔填写

（5） 操作票的内容应包括操作任务,操作设备名称及调度号，操作顺序，发令人，操作人，

监护人及操作时间等

（6） 应对操作票进行编号，已操作的应注明已执行，保存期不少于三个月 （七） 倒闸操作制度 1． 双电源供电倒路时，严禁并路倒闸，应先停常用电源,后合备用电源 2． 倒闸操作的技术要求规定

（1） 严禁带负荷拉，合隔离开关，停电时应先拉断路器，后拉隔离开关，送电时应先合隔

离开关,后合断路器

（2） 断路器已按上述规定操作断开后，其两侧隔离开关的操作顺序规定如下，停电时先拉

（3） （4） （5） （6） （7） （8）

负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关,送电时应先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，而后再合断路器

变压器两侧断路器的操作顺序规定如下,停电时，先拉负荷侧断路器，后拉电源侧断路器，送电时，先合电源侧断路器，后合负荷侧断路器

双母线结构，当出线断路器由一条母线倒换至另一条母线供电时,应先操作母线联络断路器，而后再切换出线断路器母线侧的隔离开关

倒闸操作中,应注意防止通过电压互感器二次,微机UPS不间断电源装置和站内便二次测返回电源至高压侧

停用电压互感器时，应考虑有关保护,自动装置及计量装置 装设和取下站内变二次总保险时，应先切断开站内变高压电源

单极隔离开关及跌落式熔断器的操作顺序规定如下，停电时先拉开中相，后拉开两边

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相，送电时顺序相反

（八） 变电所运行,维护工作制度 1． 配电柜，控制柜,电容器柜进行清扫及紧固接线,检查开关接点，检查接地情况,清扫及

紧固母线，检查瓷瓶,检查接线和元件有无过热及氧化现象,检查注油设备的油面是否在允许范围之内及有无渗漏，检查各操作机构是否灵活可靠，检查继电保护装置的整定是否准确可靠，检查交，直流熔丝,对重要部位进行测温,设备标志修改,更新，电缆沟孔洞堵塞等

2． 定期测量接地电阻应不大于4欧姆，定期检测防雷接地保护装置 3． 检查应急照明系统 4． 定期检查安全用具，仪表，防护用具 5． 按要求设置消防用具，值班人员应定期组织学习使用方法 6． 检查给排水，采暖，降温通风设施及厂房 7． 根据本变电所配备的具体情况，如变压器，油开关，避雷器，继电保护等制定具体的

维护检修内容和计划

（九） 设备缺陷管理制度 1． 运行中的变电设备发生异常，虽能继续使用，但影响安全运行，均属于设备缺陷，设

备缺陷分为以下三大类

（1） 危急缺陷，指缺陷的严重程度已使设备不能继续安全运行，随时可能发生事故或危及

人身安全，必须尽快消除或立即采取必要的安全技术措施进行临时处理

（2） 严重缺陷，指对人身和设备有严重威胁,不及时处理有可能造成事故 （3） 一般缺陷，指对运行虽有影响但尚能坚持运行 2． 有关人员发现设备缺陷后,无论消除与否，均应由值班人员做好记录,并向有关领导汇

报

3． 对已经采取临时措施处理的危急缺陷，必须尽快进行检修，恢复正常 4． 对于严重缺陷，应及时消除或采取措施并上报领导，以防止造成事故 5． 对于一般缺陷，应尽快列入计划进行处理 6． 主管领导应定期检查设备缺陷的消除情况，对未消除的一般缺陷应尽快安排处理 （十） 设备验收制度 1． 凡新建,扩建，改建,大修,小修及预防性试验后的一二次系统设备，必须验收合格,手

续完备方能投入系统运行

2． 新建，扩建，改建，大修,小修及预防性试验的设备验收，均应按现行国家标准，行业

标准及省,直辖市电力管理部门颁布的地区“用电单位电气工程安装规程\"进行

3． 大修，小修，预防性试验，继电保护,仪表校验后，应由有关修，试人员将具体情况详

细记录，并注明是否可以投入运行，无疑问时方可办理完工手续

(十一）场地环境管理制度 1． 保持室内外环境整洁，场地平整，设备区不得存放与运行无关的闲散器材和私人物品 2． 保持设备整洁,构架,基础无严重腐蚀，房屋不漏雨，高压室,主控制室无孔洞，安全网

门完整,能正常关闭加锁

3． 各种图表悬挂整齐，资料装订成册有专柜存放 4． 室内外设备,应标志齐全，清楚，正确。设备上不粘贴与运行无关的标志 5． 主控制室，高压室禁止遗留食物及储存粮食和食品,并应有防止小动物进入的安全措施. 6． 电缆盖板齐全,沟内干净，又整洁的巡视通道 7． 室内外照明正常,设施完好 8． 消防器材,应急照明，手电筒齐备，完好 9． 室内外严禁烟火，对必须进行的明火作业应严加管理 10． 建立外来人员进出登记制度,禁止无关人员进入 （十二）技术管理制度

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变电所应根据现场需要,备齐以下技术管理资料 1． 图纸,包括

（1） 依次系统结线图 （2） 全所平，断面图

（3） 单位建筑平面分布图

（4） 继电保护及自动装置系统图 （5） 所内用电系统图 （6） 电缆敷设图

（7） 隐蔽工程竣工图 （8） 直流电源系统图 2． 图表，包括 （1） 系统模拟图板 （2） 最小载流元件表

（3） 事故处理及紧急电话应用表 （4） 运行工作记录 （5） 负荷记录

（6） 设备巡视检查记录 （7） 设备缺陷记录

（8） 设备检修,试验记录 （9） 各种运行管理制度 3． 变电所应具备下列器材和用具

（1） 各种安全用具，临时接地线,各种安全标示牌及其他常用工具并保证其完好 （2） 常用携带型仪表 （3） 应急照明,手电筒 （4） 消防器材 4． 管理部门应具备以下行业标准和规程 （1） 电业安全工作规程 （2） 变压器运行规程 （3） 电力电缆运行规程 （4） 蓄电池运行规程

（5） 继电保护及安全自动装置运行管理规程 （6） 电气设备交接试验规程 （7） 电气设备检修工艺导则 （8） 有关设备检修工艺导则 （9） 各种反事故技术措施 5． 变电所的每台设备均应建立设备档案，并有专人管理，设备档案的内容包括厂家说明

书，设备卡片，试验报告单及绝缘分析鉴定书，检修记录,缺陷记录等,设备卡片内容

包括设备型号，容量，额定电压，额定电流，生产厂家，出厂编号，出厂日期，安装日期及安装地点等

6． 根据设备的具体情况，备有适量的备品，备件 二、 变电系统管理范围 （一） 变压器巡视检查 1． 一般巡视检查

（1） 变电所内的变压器，每班至少进行一次巡检，每周至少进行一次巡视,包括避灯观察 （2） 无人值班的变电所变压器，每周至少巡视一次,巡视时间应安排在负荷高峰起 2． 特殊巡视检查

在下列情况下应增加巡视次数，进行特殊巡视检查

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（1） （2） （3） （4） （5） 3．

（1） 变压器的油温及温度计应正常，油枕的油位应与温度相对应，各部位不漏油,渗油 （2） 套管油位正常，无破损裂纹，无严重油污，无放电痕迹及其他异常现象 （3） 呼吸器完好,吸附器干燥

（4） 引线接头，电缆，母线均无发热现象 （5） 压力释放器或安全气道及防爆膜应完好

（6） 有载分接开关的分接位置及电源指示应正常 （7） 气体继电器内应无气体

（8） 所有控制箱及二次端子箱应关闭严密，无受潮现象

（9） 干式变压器的环氧树脂层应无破损，无龟裂，外表面清洁 （10） 变压器室的门窗，照明完好，室内温度正常，不漏油 （11） 闭灯巡视时，重点观察有无放电打火现象 （二） 干式变压器定期维护保养 1． 倒换变压器应先投入备用变压器，再使待保养变压器退出运行,具体操作步骤如下

（1） 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上备用变压器高压侧真空断路器,

观察备用变压器空载运行是否正常,再逐级把负荷转移到备用变压器

（2） 断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁,挂标识牌,用手柄摇出

待保养变压器低压侧空气开关，防止反向送电

（3） 操作高压开关时应穿好绝缘靴，戴好绝缘手套 （4） 严格执行一人操作，一人监护的操作规则 2． 对已退出运行的变压器进行保养时，应按照以下规定操作

（1） 对变压器一二次绕组进行放电，验证放电结果无误并挂好接地线后才可进行工作 （2） 进行放电操作时应穿好绝缘鞋,戴好绝缘手套 （3） 严格执行一人操作，一人监护的操作规则 （4） 挂好安全警示牌 3． 维护保养内容

（1） 检查变压器无破损铭牌是否完好清晰,紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受震动

而产生的嘈音

（2） 检查变压器高，低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺栓，清理母线

搭接面的锈迹，烧蚀和污物，涂覆导电脂,更换生锈的联接螺栓和垫片

（3） 紧固电压调节联接片的固定螺丝，处理锈蚀 （4） 有载调压装置的动作应正常

（5） 变压器温度指示仪表应正常，温控仪表的有效期应在检定周期内

（6） 检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内导线接头，试验其控制功能正常 （7） 用吸尘器清洁变压器内部灰尘

（8） 检查避雷和接地，变压器中性点接地和变压器外罩接地是否牢固

（9） 断开高压侧接地开关，用2500伏特兆欧侧变压器一次测，二次侧的线圈相与相,相与

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经过检修，改造或新装变压器在投入运行72小时内 气象突变

雷雨季节，尤其是雷雨后 高温季节的高负荷期间 变压器处于过负荷运行时 巡视检查的内容

地之间的绝缘电阻，一次测绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧，遥测绝缘电阻必须由两人进行

（10） 检修清扫避雷器，跌落保险，检查次绝缘体外观有无裂纹，闪络和放电烧伤痕迹,熔丝

规格应符合规定，跌落保险的“鸭嘴”应接触良好，并修复烧蚀面，在“鸭嘴”接触面上涂覆导电脂

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（11） 检查隔离开关，断路器是否灵活，触点接触是否良好,如有较重烧损应进行修复，在开

关触头处应涂敷导电脂

（12） 保养完后应检查变压器上有无遗留的工具，棉丝，螺栓,螺母，及垫片等杂物.锁上变

压器这栏门

（13） 按规定顺序合上高压侧隔离开关及断路器，待变压器空载运行无误后合上低压侧总开

关，并转移部分符合至保养后的变压器,观察其带负荷运行情况,确认运行正常后，再将全部符合转移到该变压器,通过各测量仪表观察其带负荷运行情况无误后,检修人员撤离现场

（14） 做好保养记录，认真填写《干式变压器保养记录》

（15） 由值班人员或安排专人在72小时内对检修保养后的变压器进行特殊巡查，以便及时发

现问题,并将运行情况填写在记录表内。

（三） 油浸变压器定期维护保养

1.投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行

操作步骤：用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上备用变压器压侧真空断路器,观察备用变压器空载运行是否正常，再逐级把符合专一到备用变压器，断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌，用手柄摇出待保养变压器低压侧空气开关，防止反送电，操作高压开关时应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，严格执行一人操作，一人监护的操作规则

2.按操作规程的规定，对一、二次绕组进行放电，验证放电结果，挂好接地线，才能进行工作,操作时应穿好绝缘靴，戴好绝缘手套，严格执行一人操作，一人监护的操作规则

3.扫变压器，查变压器高,低压侧与电缆或母线联结处是否接触良好，紧固连接螺丝，螺丝或垫片生锈应予更换,检查并清除接线处的锈迹及烧蚀痕迹，然后在连接处涂抹导电脂，清除散热器的污物

4。呼吸器及净化器内的吸附剂

5.固电压调节联接片的固定螺丝，有载调压装置的动作应正常

6。查变压器的油位和油温，温度计应在检定周期内，储油枕的油位应与温度相对应，各部位无渗油，漏油

自然循环冷却变压器的顶层油温不宜超过85摄氏度,顶层油温的报警温度为80摄氏度，强迫风冷的冷却风扇在65摄氏度启动，55摄氏度停止

当环境温度最好为40摄氏度，自然循环风冷，自冷变压器极限顶层油温为95摄氏度，强迫油循环风冷变压器极限顶层油温85摄氏度

7.油位应正常，套管无破损，无裂纹，无严重油污,无放电痕迹及其他异常现象 8.一般要求在1～3年内对绝缘油进行取样十堰,不合格时应进行更换 9.检查变压器防雷接地,中性点接地状况和变压器外壳接地是否牢固

10。用2500伏特兆欧表遥测变压器一次侧，二次侧线圈相与相,相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次绝缘电阻不低于10兆欧,摇侧绝缘电阻必须由两人进行 11。清扫,检查各避雷器,跌落保险，瓷绝缘体外观有无裂纹，闪络和放电烧伤痕迹，紧固界线，熔丝规格应符合规定，跌落保险的“鸭嘴\"应接触良好，无打火现象，在“鸭嘴”的接触面上涂抹导油脂

12.检查和检修隔离开关，断路器操作是否灵活，触点接触是否良好，有较重烧损时应进行修复，并在开关触头处应涂抹导电脂

13。工作结束后应检查变压器上有无一流工具，棉丝,螺栓，螺母及垫片等杂物，锁上变压器遮拦门

14。按顺序合上高压侧隔离开关及断路器,待变压器空载运行无误后合上低压侧总开关，并专一部分负荷保养后的变压器,观察其带负荷运行情况，待正常后，再将全部负荷转移到该变压器，通过测量仪表观察其带符合运行情况无误后，检修人员撤离现场 15。做好保养记录，认真填写《油浸变压器保养记录》

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16.值班人员或安排专人在72小时内对检修保养后的变压器进行特殊巡查，以便及时发现问题，并讲运行情况填写在记录表内 （四）断路器的运行和维护 1.一般要求

（1）断路器应有标以基本参数等内容的制造厂铭牌，当其进行增容改造时,应修改铭牌内容 （2）断路器的分，合指示器应易于观察且指示正确

(3)断路器金属外壳应有明显的接地标志，接地螺栓不应小于M12并接地良好

（4）断路器接线板的连接处或其他必要点应有见识运行温度的措施，如试温腊片等 （5）有多台断路器的,每台短路其的操作机构箱上应有运行编号和名称 （6)断路器外露的带电部分应有明显的相位色漆 2．断路器的运行和维护 （1）断路器运行巡视检查

运行中和处于备用状态的高压断路器必须定期进行巡视检查，可与变电所高压配电装置一通进行巡视检查

（2）油断路器的巡视检查

1）分合位置指示正确，并与当前实际运行情况相符

2）主触头不过热，试温蜡片不溶化，变色漆未变色，内部无异常声响 3）本体套管的油位正常，油色透明无碳黑及悬浮物 4）无渗油,漏油痕迹，放油阀关闭紧密 5）套管、瓷瓶无裂痕，无放电声和电晕 6）引线连接良好，无过热现象 7）排气装置完好,隔栅完整 8）保护接地装置完好

9）户外断路器遮挡完好，设备附近无杂草和杂物，防雨帽无鸟窝 10）隔狐板无烧伤，损坏

11）操动机构灵活，兼顾，机构动作与外部指示相符 (3）空气断路器的巡视检查

1）分，合文职只是正确，并与当前实际运行工况相符 2）断路器内壁正压的压力指示正常

3）配气箱压力指示范围正常，箱内及连接管道和断路器本体无漏气声 4）绝缘子，瓷套管无破损，无裂纹及放电痕迹

5）运行中断路器的供气阀在开启位置，工作母管，高压罐应定期排污 6）各载流体，出现端子无过热现象

7）灭弧室排气孔的挡板应关闭，无积水或鸟窝 8)保护接地装置完好

9）断路器环境良好，附近无杂草，杂物 (4）六氟化硫断路器的巡视检查 1)查看并记录其他压力和温度 2)器身各部分及管道无异声

3）套管无裂痕，无放点声及电晕

4）引线连接部位不过热，引线驰度适中

5）分合位置指示正确,与当前的实际运行情况相符 （6）电磁操动机构的巡视检查

1）机构的箱门平整，开启灵活，关闭紧密

2）分合闸线圈及合闸接触器线圈无过热冒烟，异味 3）直流电源回路接线紧固,端子及导线无锈蚀 4）加热器正常

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(7）弹簧操作机构的巡视检查

1）机构的箱门平整，开启灵活，关闭紧密

2）当断路器的运行状态时，储能电动机的电源闸刀在闭合位置

3）检查储能电动机，形成开关节点无卡住和变形,分和闸线圈无过热冒烟,异味 4）断路器在备用状态时,分闸连杆应复位，分闸锁扣到位，合闸弹簧盘应储能 5）加热器正常

（8)断路器的特殊巡视

1）新安装投入运行的断路器，在72小时内应缩短巡视周期，72小时后转入正常巡视 2)根据具体情况，安排夜间闭灯巡视检查 3）气温突变和高温季节应增加巡视检查次数 4）雷雨季节当雷电活动后进行巡视检查

5）有重要活动时火灾符合高峰期应加强巡视检查 （9)断路器的正常维护 1）不带电部分应定期清扫

2）借其他设备停电的机会，进行传动部位检查，清扫瓷瓶上的污垢和处理缺陷，检查前应挂好接地线

3）按使用说明书的规定对操作机器添加润滑油

4）根据实际情况，对油断路器补充油或放油,充油时应补充同一牌号的油，不是同一牌号，应做混油试验

5）检查合闸电源的熔丝是否正常,其容量是否符合规定 (9)断路器的正常维护 1)不带电部分应定期清扫

2）借其他设备停电的机会,进行传动部位检查,清扫瓷瓶上的污垢和处理缺陷,检查前应挂好接地线

3）按使用说明书的规定对操作机器添加润滑油

4)根据实际情况，对油断路器补充油或放油。充油时应补充同一牌号的油，不是同一牌号，应作混油试验

5）检查合闸电源的熔丝是否正常,其容量是否符合规定 (10)断路器操作的一般要求

1）断路器在检修后投入运行前，应检查设置的安全措施是否全部拆除，防止误闭锁装装置是否正常

2）长期停运的断路器的重新投入运行前，应通过远方控制方式操作2~3次，无异常后方可操作票拟定的方式操作

3）操作前应先检查是否具备相应的运行操作条件,如控制回路，辅助回路，控制电源或液压回路均正常，储能机构已储能等

4)对有断路器应检查油位，油色是否正常，六氟化硫断路器的气体压力是否在规定的范围内 5）操作中应同事监视有关电压,电流,功率等计量表的指示及红绿灯的变化，操作把手不应返回太快

6)断路器的操作机构要求

A.电磁机构的合闸线圈端子电压，合闸接触气线圈电压均在合格范围内 B。关好操作机构的箱门，关好遮拦门并上锁，脱扣不见均在复归位置 C。弹簧机构合闸操作后应自动再次储能

D．操作液动机构时，人员应避开高压管道接口处,以防高压油喷出伤人 3.断路器的技术监督和预防性试验

（1）断路器应根据设备具体情况安排检修，检修周期和检修项目应参照相关标准执行 （2）断路器进行预防性试验，试验周期,项目和要求《电气设备预防性试验规程》执行

(3）运行中的断路器绝缘油或新油在使用前应按《电气设备预防性试验规程》进行预防性试

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验

（4）六氟化硫断路器气体气质监督

1）新装六氟化硫断路器在投入运行钱,必须检测内部气体的含水量和漏气率，灭弧室气室的含水量应小于150ppm,其他气室的含水量应小于250ppm，断路器漏气率小于1%

1)运行中的六氟化硫断路器应定期测量六氟化硫气体含水量，新装或大修后每三个月测量一次，待含水量稳定后可每年测量一次,灭弧室气室含水量应小于300ppm，其他气室的含水量应小于500ppm

3)断路器内的六氟化硫气体,严禁向大气排放，必须使用专用气体回收装置回收 4.断路器的技术管理

建立断路器技术档案，应包括

（1） 设备卡片

（2） 制造厂出厂调试记录 （3） 交接试验记录

（4） 操作记录和故障开断记录

（5） 重大缺陷记录和缺陷处理记录 （6） 绝缘油、六氟化硫气体试验记录 （7） 断路器上装设的测量仪表

（8） 定期进行的元元预防性试验记录

（9） 断路器的安装使用说明书，安装图及构造图 （10） 事故处理记录

（四） 电压，电流互感器的运行和维护 1. 一般要求

（1） 互感器必须满足仪表，保护装置对其容器和精度等级的要求,电压互感器二次应满足带

额定负载，不允许过负荷运行，电流互感器二次负载不得超过铭牌允许值

（2） 互感器运行中其一次电压，电流不得超过额定值的120%

（3） 运行中电压互感器二次侧不得断路，电流互感器二次侧不得开路

（4） 6千伏～35千伏电压互感器一次侧必须装有合格的熔断器，二次侧装有合格的熔断器

或空气断路器

（5） 当电压互感器停电时，应断开其二次回路,以免从二次侧反送点，危及人身及设备安全，

电压互感器送电时，在其二次侧无电压情况下，应先投二次侧，后投一次侧，停电时，应先停一次侧，后停二次侧

（6） 10千伏三相电压互感器，其一次侧中性点不应接地

（7） 更换互感器或变更二次回路,且与继电保护和计量有关时，应通知专业人员，经试验和

传动无误时方可投入运行

（8） 电流互感器的动热稳定电流应满足使用地点的最大断路电流值 2．巡视检查

（1)应对运行中的互感器进行如下内容的巡视检查 1）检查瓷瓶,套管是否完好，有无裂纹和放电现象

2）油位、油色、六氟化硫气体压力应正常,呼吸器畅通,吸潮剂无严重潮解 3）电流互感器一次侧接头不应过热,电压互感器二次输出无异常 4）检查互感器所接仪表的指示是否正常

5)检查互感器运行有无异常声音,有无较严重的渗漏油现象

(2)发现电流互感器有异常声音或二次回路有打火现象,必须进行分析，当判断为二次侧开路时，应减少一次负载，安排停电处理，退出有关保护将开路点短接 （3）互感器发生以下异常情况时，应立即报告上级 1）内部有异常或放电声音 2）安装竣工的所有材料

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3）预防性试验记录 4)检修后移交的文件

5)事故及运行异常的记录

（六）电力容器的运行和维护 1．一般要求

（1）电容器长期运行的工作电压不得超过其额定电压的1。05倍，工作电流不得超过其额定电流的1。3倍

（2)电容器室的温度及电容器本题的温度不应超过制造厂的规定值 (3)低压母线上的电容器组均应设自动投切装置,其功能应包括 1）无功负荷控制 2）低负荷控制 3）电压控制

4）电容器循环投切

(4）每当投入一组电容器中，已在运行的电容器组的电流变化副职不应大于电容器组额定电流的5%

2．巡视检查

(1）检查电容器外科有无鼓肚,异常声响和火花现象，是否有渗油现象 （2)各相电流应正常,不应不稳定或有激增现象

（3)观察放电指示灯，以鉴别放电回路电阻是否正常 （4）自动投切装置动作正确 3．停电检查维护

（1)除了正常巡视检查电容器组之外，还应定期进行停电检查，而且当发生断路器动作，熔丝熔断等情况时，还应进行特殊检查，检查内容如下 1)电容器外壳的保护接地应良好 2）放电回路应良好,完整 3）散热通风应良好

4）继电保护装置的动作正常。熔丝完整 5）清扫并检查瓷绝缘体有无破裂

6）清扫并检查电容器组回路中的开关,线路接线及其他设备元件 4．电力电容器的技术管理

电容器组应建立下列技术管理资料

（1） 电容器铭牌 （2） 交接实验记录 （3） 预防性试验记录

（4） 电容器组回路系统接线图

（5） 电容器组保护装置接线图，保护熔丝的规格和保护装置动作记录 （6） 缺陷记录

(七）防雷保护装置的运行和维护 1．运行及事故处理

（1）运行中及事故处理

1）内部有异常声响及放电声

2）外瓷套管严重破裂或放电闪络 3）引线接触不良

(2)发现避雷器瓷套管有裂纹时，如果天气正常，可将该相避雷器退出运行，停电进行更换

（3）在雷雨时，因避雷器瓷套管裂纹而造成闪络，但尚未引起系统永久性接地，在可能条件下应将故障相避雷器退出运行

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（4）避雷器在运行中突然爆炸,但尚未造成系统永久性接地或危及系统安全运行时，可在雷雨过后,拉开故障相的隔离开关进行更换

（5)因避雷器内部异常声响或瓷套炸裂而引起系统接地时,工作人员应避免靠近

（6）发现避雷器接地引下线接点处有烧痕，烧断时,应对避雷器做电气特性实验或解体检查 2．巡视检查

防雷保护装置巡视检查的主要内容如下

（1） 避雷器外绝缘瓷套及金属法兰应清洁完好,无裂纹及放电痕迹 （2） 避雷器引线连接螺栓及结合处应严密无裂纹

（3） 避雷器接地线截面积应符合规程的规定，不应锈蚀或断裂，与接地网连接可靠 （4） 室外安装的10千伏阀型避雷器，一般在雷雨季节结束后拆下检查清扫，试验 （5） 防雷保护装置的巡视检查及清扫没，可与其他配电装置的巡视，清扫同期进行 三、 临时供电管理

临时供电是指物业的正式变电所尚未建成,物业的供电时靠建设施工期间的临时供电系统提供，现实中常有因为开发建设单位的原因，使所谓临时供电的时间可能持续数年之久，又得物业已经被接管6年之久,还仍由临时供电系统供电，且不知何时才能转为正式供电，这里没有了临时的概念

临时供电设备一般都在室外，环境较为恶劣，更因为临时供电系统是非正规设计和施工，其设备及贤兰的负荷容量难以满足物业的实际需求，由于是非正规设计,所以安装施工也很不规范，总之，临时供电系统存在较多的隐患

临时供电的维护保养工作应在每年的雨季前进行，届时物业公司应提前向开发建设单位提出维护保养要求，确定对方进行保养的日期和时间，在保养过程中，物业公司相关人员应始终在现场进行监督，并要求保养方填写记录，维护保养的内容依本节“高压电气系统运行,维修维护\"和“低压电器系统运行，维修维护”的相关要求

对临时供电系统的常规巡视监察，使物业公司应承担的责任，对此，物业公司应依据上述高压电气系统运行，维修维护规程和低压电器系统运行，维修维护规程的相关要求，制定对临时供电系统的巡视检查制度,尤其要加强恶劣天气和高温高负荷条件下的巡视检查，确保安全供电

第二节低压电器系统设备运行，维修维护 一、 配电柜，控制柜维护保养 1． 本规程也适用于配电箱和控制箱，必须停电,验电，确认断电后才能进行工作 2． 检查母线接头处有无过热，氧化或锈蚀痕迹，若有则进行相关处理，对于潮湿场所的

所有外露接线部位应采取防潮，防锈措施，如镀锡和涂抹凡士林或其他绝缘防腐剂

3． 紧固母线联接螺栓，螺栓及垫片若有生锈应予以更换，确保接头连接紧密，检查母线

上的绝缘子有无松动和孙华

4． 检查各主开关的触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否严重烧黑河损坏，紧固各接线

螺丝，试验合闸，分闸情况,检查手柄操作机构的灵活可靠性

5． 将各抽屉式开关箱从抽屉柜中取出，紧固箱内各接线端子，检查箱内各电器元件，插

接头接触是否良好,是否有过热和变形现象

6． 检查电压电流互感器接线,检查指示仪表，电度表的指示是否正确，仪表有否损坏，检

查各指示灯，开关，按纽有无损坏，操作是否灵活，接线是否紧固，检查接触其，急电器工作是否正常,有无异响，接线有无过热

7． 各柜的功能标识应清晰，完整，紧固柜内所有接线,整理柜内导线，应布线整齐，各分

路标识及线号应清晰，缺少的应补上

8． 清扫柜内外及所有元件上的灰尘 9． 检查接地是否可靠，防雷装置是否完好，接地是否良好，测量接地电阻应符合规定值 10． 保养完毕后，应检查柜内有无遗留的工具，导线,金属件等杂物,确认无物后方可送电 11． 保养电容器柜时必须按以下步骤进行

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（1） 先将电容器组放电，再将单个电容器放电，确认无电后再建兴工作，检修内容执行上

述第1~9条外，还应认真检查电容器是否有漏液和鼓包现象，若有则立即更换

（2） 检修完毕送电前应执行第10条

12． 变频控制柜的保养除了遵守上述第1～10条以外，还要进行几项特殊而重要的保养工

作

因为通风不良导致散热不好是造成变频器过热损坏的重要原因之一，因此应按以下顺序和要求对变频器进行保养

（1） 卸下变频器散热风扇的护罩，将其堵塞的灰尘清理干净,用毛刷将风扇叶上的灰尘刷净，

检查三人风扇工作是否正常

（2） 在一般环境中,每年一次用压缩空气对变频器散热器的通风孔道进行吹扫，吹扫时不得

打开变频器盖，将空气压缩机的压缩空气软管对准散热器底部的通风孔道逐一向上进行吹扫

（3） 将变频控制柜通风护罩上的灰尘清理干净

（4） 打开变频器盖,用软毛刷将变频器内部各处的灰尘轻轻刷净，紧固所有端子的接线 （5） 有外接比例积分微分调节器时，用软毛刷清扫外接PID调节器内部的灰尘，紧固接线

13． 低压配电室和配电柜的维护保养记录表和控制柜的维护保养记录参见表19—4和19-5。 二、 低压电器设备维修安全操作 1． 维修人员必须持证上岗，严格按照电气安全工作规程作业 2． 在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的工具 3． 维修和保养电气设备时,应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修班班长应再分

配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查，监督执行情况

4． 在配电干线，变压器上作业时,应有专人监护 5． 一般情况下，尽量避免带电作业，因特殊原因而必须带电作业时,且在作业点的一侧或

两侧有带电部分时，应设绝缘隔离挡板，并有专人监护

6． 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸,有人作业”

的警示牌

7． 维修或保养后的电气设备或线路,经检查无误,拆除所有安全措施，清除遗留物，全体

维修人员撤出工作现场后方可送电

三、 低压电气设备维修工作程序 1． 维修人员应熟悉所负责系统组成，结构，线缆的走向和用途，熟悉设备的控制原理及

技术参数

2． 维修人员应熟练使用测量仪表及熟知所用仪表的使用要求 3． 维修时在原理熟，线路熟,参数熟的基础上应遵守这一原则 （1） 一问，向操作人或值班员询问故障发生前后的情况，故障现象

（2） 二看，仔细观察故障点的表象，观察元器件的颜色,气味，触摸元器件的表面温度 （3） 三思考,对了解和观察到的故障现象进行分析判断，找出发生故障的可能原因

（4） 四动手，对故障发生的原因进行深入分析，找出造成故障的集中可能性和相应的检修

方案，应用排除法，并本着先外后内，先简后繁，先电源后其它的原则，思路清晰,有条不紊地进行维修，切忌慌乱，盲目动手,以免造成故障扩大，甚至毁坏设备

4． 严禁心中无数而盲目蛮干 5． 当保险丝熔断或空气开关或其它保护元件跳闸时,必须查明原因并排除故障后才允许更

换保险丝或重合闸

6． 对属于设备厂家维修的设备,维修人员应记录故障现象并及时报告上级，以便及时与厂

家联系

7． 一般情况下应停电检修，必须带电作业时，应先想好方案，看清维修点周边的情况后

再动手，避免发生短路或触电现象

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修理完毕，应对修理部位进行认真检查，确信接线无误，无线头，螺钉或其它可能引起故障的导体后方可送电

9． 工作结束后应整理线路,关好门箱，清点工具，仪表,清扫现场 四、 避雷设施的检测与维护 1． 每年雨季前应聘请当地防雷安全检测汇总新对建筑物避雷系统进行专业检测,并出具检

测报告

2． 物业公司应把避雷装置的巡视检查纳入日常巡检工作范围内，巡检内容如下

（1） 检查节接闪器，引下线，避雷网线及建筑物屋顶的电气设备外科的接地焊接点是否牢

固，有无锈蚀或开裂现象

（2） 引下线，避雷网线个=各支撑点是否牢固 （3） 接闪器应保持涂层完好

（4） 引下线应保持涂层完好，在可能承受接卸损伤的地方，地面以上0.3米至1.7米处应

有完好的保护措施

（5） 检查避雷设施各联接点是否焊接牢固

（6） 禁止在建筑物顶搭建临时建筑物,如有搭建则应将其尽数部分与防雷接地网连接牢固 3． 每年雨季前,应对变压器中性点的接地电阻进行检测，其接地电阻值应小于等于4欧姆，

等电位接地系统的接地电阻值应小于1欧姆

4． 每年雨季前，对变电所配电柜的避雷装置和接地装置进行检查，并测量接地电阻值不

应大于规定值

5． 当物业辖区内的有线电视系统，通信系统等不属于物业公司管理时，应确保业主的生

命财产安全，每年雨季前应要求该系统的管理单位对本系统的接地装置进行检测，并将检测结果以书面形式留存物业公司备案

6． 防雷及接地系统的巡检,维护保养祥见表19—6 五、 电动机运行管理 （一） 一般要求 1． 电动机铭牌应保持完好，字迹清晰 2． 电动机应在额定频率和额定电压条件下运行，额定电压在范围内变动，或定电压在额

定电压时，频率在范围内变动

3． 电动机运行环境温度不应超过35摄氏度，当环境温度超过35摄氏度时应采取降温措

施或降低电动机的负载

4． 电动机运行时轴承的震动允许值不应超过表19-8的规定 5． 物业设备系统中的电动机运行时轴承的最高温度一般允许在70摄氏度～75摄氏度,制

造厂有规定的除外

6． 电动机绕组的最高容许温度详见表19～9 （二） 电动机保护 1． 电动机一般采用空气开关作电源保护及短路保护 2． 当采用榕寺进行过压保护时，熔丝容量不应大于电动机额定电流的1.5～2。5倍，并

满足电动机在启动时间内熔丝不会熔断的条件

3． 当采用热继电器进行过流保护时，热元件整定值不应大于电动机额定电流的1.1~1.25

倍

4． 无人监视且又是连续运行的电动机，应装设断相保护装置 （三） 电动机运行的巡视检查 1． 电动机启动前的检查

当电动机或其拖动的机械设备进行修理或重新安装后，在启动前应进行如下检查 （1） 电动机上或附近有无杂物或有无人工作

（2） 电动机所带机械设备是否已调整完好，联轴器的同心度及水平度是否已调好，地脚螺

栓是否全部紧固

8．

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（3） 手动转动电动机轴或其带动的机械设备，证实没有机械卡治现象

（4） 对线绕式电动机,应特别注意电刷与滑环的接触是否紧密,滑环短接装置是否在断开位

置，启动电阻是否已全部接入

（5） 对远方操作合闸的电动机，应由运行人员进行检查后再通知操作者进行启动，运行人

员应一直在电动机旁进行观察直至其正常运转

2． 电动机运行中的监视检查项目

（1） 电动机绕组温升，轴承及发热情况 （2） 三相电压和三相电流的不平衡度 （3） 电源电压是否在允许范围内变化 （4） 电动机负荷电流是否正常

（5） 电动机的震动情况，运行声音是否正常 （6） 电动机的运行环境,通风条件 （四） 电动机的维护保养

电动机的维护保养每年至少应进行1次,对于轴承润滑油的更换，应根据电动机厂家使用说明书的规定，没有规定的应根据使用情况及检查结果决定补充还是更换润滑油 电动机维护保养的主要内容如下 1． 清除外部灰尘及油垢，尤其要清除散热风扇叶及风扇罩上的灰尘 2． 检查轴承润滑油情况,补充或更换润滑油,补充或更换润滑油的用量不可过多，一般应

占合轴承内外端盖盒容积的2/3即可,过多则会引起轴承发热

有些国外制造的电动机，粥成润滑的密封性能及润滑脂的性能均十分优良，所以只要电动机在运行中轴承的声音正常，温度正常，震动副职正常，不需要定期更换润滑脂

有些性能优良的国产电动机也可以草诏上书情况，总之，对润滑油的更换很难做到时间上的统一，要根据具体运行情况，或更换或补充。另外，为了保证电动机钉子与转子的同心精度，避免出现扫膛现象,必须保证电动机前后大小端盖子口的机械装配精度，所以不宜每年解体电动机更换润滑油 3． 紧固各地脚螺钉,端盖螺钉 4． 紧固接线盒内各段子界限,在现实中常常会只专注于紧固电源线的压接螺母，而忽略其

背后的三相绕组引出现的紧固,所以在保养时，一定要先拆下三相电源线，将每个电源线端子背后的绕组引出线紧固后再接好电源线，在此同时，还要拆下绕组连接片，将端子背后的绕组引出线进行紧固，再接好连接片

5． 检查接地是否良好 6． 测量电源线及电机绕组的相间绝缘电阻和对地的绝缘电阻,要求，用500V摇表测量，

绕组绝缘电阻值不低于0.5兆欧，电源线绝缘电阻值不低于0。5兆欧

7． 检查电源线管出线口的防护情况，是否有磨损导线绝缘层的可能 8． 对线绕电动机应检查滑环整流子的磨损情况，调整或更换电刷 9． 检查和清扫启动控制器，紧固接线

10． 对控制柜的保养按照《配电柜、控制柜保养规程》的要求进行 11． 电动机的维护保养记录详见表19—10

第二十章 给排水系统设备设施运行、维修维护

给排水系统是物业使用功能的基本保障条件之一，系统工作的正常与否直接影响到业主和使用人的生活及工作环境，也将影响到物业功能的正常发挥.因此应制定相应的规程和制度，加强对给排水系统的运行、维修和维护管理。

第一节 水泵房运行管理和设备维护保养

物业水泵分为生活供水泵、消防水泵、排污泵、中水泵等几大类。有时将生活供水泵（不含热水泵）和消防水泵设置在同一个水泵房内；排污泵为分散设置;中水泵设置在中水泵

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房。不论哪一类水泵,其运行管理制度都基本相同. 一、死鬼泵房管理制度

1、水泵房的设施设备应由专业人员进行巡视检查、维修和维护保养,并规定巡视检查周期和维护保养计划。

2、有值班人员时，由值班人员每日进行巡视检查；无专门值班人员时，由专业值班人员每日进行巡视检查。巡视检查的内容包括以下几点:

(1）检查各水泵、阀门、管道接头、法兰接口有无渗漏。

(2）检查管道保温层和防腐层有无破损;管道接头、法兰的连接螺栓及水泵地脚螺栓有无锈蚀；转动阀门阀杆有无锈死及锈蚀；对所有锈蚀处在除锈后应涂抹黄油防锈。

(3）观察压力表指示、尤其停泵时水泵压力表的指示。

（4）观察水泵控制柜的指示灯、电压表、电流表的指示，三相电压和三相电流是否平衡.在正常情况下,生活水泵、消防水泵、喷淋水泵、排污水泵等的控制开关均应置于自动位置。

（5）检查电动机和水泵的运行声音、轴承温度及震动情况。

（6）生活水泵应每周至少轮换工作一次。消防水泵、喷淋水泵及稳压水泵应每月手动或自动操作启动一次。

（7）消毒器完好，工作正常。

(8）检查水泵及管线的标识是否完整、清晰.

（9）每周由专人对水泵房进行清洁打扫，保证水泵房地面及设备外表的清洁. （10）检查水泵房的门窗、通风、照明及应急照明，应完好。

（11）对巡检中检查出的问题，能当场处理的应当场处理，不能当场处理的应上报维修负责人，尽快安排修理或进行保养并在记录表中注明。

（12）巡视检查人员应当认真填写水泵房巡检记录表(详见表20—1）。 二、水泵房设备设施维护保养

1、水泵的月保养

生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵及排污泵每月进行一次一般性保养。保养时应把与泵体相连的5米范围内的管道、阀门、压力表等同时进行保养。保养内容包括以下几个方面。

（1）水泵运行时的声音、震动幅度、轴承温度应正常。

(2）检查盘根，需要时应更新.盘根处的渗漏水应在允许的范围内。

(3）生活水泵应每周轮换工作一次。消防水泵、喷淋水泵及稳压水泵应每月手动或自动操作启动一次。

（4）对停止运行的水泵应手动轻轻盘车，检查和体会有无阻滞现象,如有则应及时分析原因，消除阻滞现象,避免隐患更大。

（5）检查各润滑点的润滑情况、及时补充润滑油。 (6）出水压力应正常，压力表指数准确，表盘清晰.

（7）各阀门开关灵活、无渗漏。单向阀动作灵活,阀体内外无渗漏。 （8）管道及其他附件外表无锈蚀、保护层完好，管道的支、吊架牢固。 （9）水泵及阀门的铭牌清晰、完整。 水泵月保养记录详见表20-2。 2、水泵的半年保养或年保养

（1)水泵的半年或年保养应根据具体情况进行，尤其是对泵体进行解体保养更应该根据具体情况进行，做硬性规定进行定期保养是不科学的。所谓具体情况，包括运行声音异常、轴承温度异常、电动机或泵体的振幅超标、严重漏水、出水压力异常等。

(2）在进行保养时，同时对月保养的内容进行保养.

(3）对阀门、阀杆、法兰连接螺栓、地脚螺栓涂抹黄油防锈.

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(4）检查机组（包括泵体和电动机)润滑油质量，确定进行补充还是更换.补充时应使用原牌号润滑油；更换时可使用原牌号润滑油,也可以使用更高一级的润滑油，以提高润滑油的耐温等级和使用寿命,这不仅可以提高润滑效果，更可以减少机组的解体次数，保证机组的机械装配精度,延长机组的运行寿命.

（5）紧固管道法兰连接螺栓。紧固联轴器螺栓及地脚螺栓。

(6)因检修保养而重新安装的水泵机组必须测量轴祥和径向联接精度，其数据应符合规定或产品的出厂要求。

(7）对水泵电动机的保养执行第十九章“电气系统设备运行、维修维护规程\"中的“电动机维护保养\"一节的规定，并填写保养记录表。

（8)对控制柜的保养执行第十九章“电气系统设备运行、维修维护规程”中的“配电柜、控制柜维护保养\"一节的规定,并填写保养记录表。

水泵半年保养或年保养记录详见表20—3。

三、供水管理制度

供水水箱直接关系到用户的饮用水安全，所以必须制定严格的管理制度并监督执行。

1、严防供水系统与排水混流。特别是室外挖掘施工时，要提前查清楚施工地点的地下管线情况，并对施工方提出施工要求，

2、当因检修或市政停水时，应提前出示通告通知住户停水时间，以便住户做好准备. 3、供水水箱管理制度

（1）水箱间的门窗关闭严密，安装防护装置,钥匙由专人管理。 (2)水箱盖应上锁，钥匙由专人管理。

（3)水箱盖应经主管领导签字批准，并填写水箱开盖记录表。记录表应归档存档保存（水箱开盖记录表详见表20-4).

（4）水箱应每半年清洗消毒一次.清洗消毒后将水样送卫生防疫站检验，检验合格后才可供水，检验结果应归档保存.清洗消毒水箱应由有专业资质的单位进行。

（5）管理水箱间的人员应有健康合格证.

（6）水箱透气管应以细砂网包扎,防止杂物掉入水箱.

(7）经常检查管路、管件有无锈蚀、滴漏，水箱有无渗水，保温层是否完好.

（8）水箱间管理人员应定期进行巡视检查,打扫卫生，保证水箱和管道、阀门外表清洁，墙面、地面干净。

（9）水箱间照明应完好。

第二节 给排水管线维护保养

给排水管线维护保养主要是指公共区域的给排水管网的维护保养.应将辖区内的管线按工艺流程和分布情况划分区域,明确分工，进行维护检修。维护检修人员应全面了解各管线走向和控制阀门的位置及相互关系，了解各用水设备和用水点的布局. 一、楼内给排水管线维护保养

1、每周不少于两次对管线进行巡视检查，发现管、管件、阀门、法兰、螺栓等有腐蚀、变形和裂纹等现象时，应及时更换和修理。

2、巡视检查时,应特别注意阀件、焊缝、法兰、垫片、排水装置、补偿器、支吊架、保温层、防腐层有无损坏，注意管线的震动情况；当发现问题时，应及时采取修理措施，或安排在检修中予以处理。

3、应对控制阀门每半年至少进行一次开关试验，防止打不开或关不严，阀杆上应涂油防锈。

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4、及时更换破损的管网标识。

5、对楼内管井应每周不少于两次进行检查保养，主要检查保养的内容如下. （1）管井门、锁完好，井内无杂物、整洁卫生，照明完好. （2）管道无渗漏、无锈蚀,保温层和支架完好。 (3）管道标识清晰完好。

（4）管件、阀门、法兰无渗漏和无锈蚀,阀门开关灵活。 （5)伸缩器完好。 6、做好巡视检查记录

巡视检查记录表详见表20-5 二、室外给排水管网维护保养

1、室外给排水管网维护保养应每年进行两次，填写室外给排水管网维护保养记录表（详见表20—6）

对于排水管线，每月都应进行一次检查，以防堵塞,填写排水管线月检查记录表（详见表20-7）。

2、清除沟、井内的垃圾杂物,排除沟、井内的积水.

3、检查水表、压力表指示是否正常,表接头及管件处有无滴漏和锈蚀现象。 4、检查阀门是否能灵活开关,有无漏水、锈蚀，是否需增涂防锈油脂。

5、管道、法兰有无漏水，防锈层、保温层是否完好。法兰连接螺栓是否涂有防锈油脂。 6、管道、阀门、阀门关闭位置、表计的标识是否完整清晰。 7、伸缩器是否有变形、崩裂隐患，伸缩器拉杆是否完好. 8、各井盖名称是否正确（水、电、污、消）。 9、各污水井、雨水篦子是否有堵塞物.

10、冬季前应做好室外设备的防冻保温工作，对室外盖不严的阀门井、水表井、消火栓井，都要在井中填以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消火栓等应采取保温措施。

第二十一章空调系统和风机运行、维修维护 第一节 空调系统运行、维修维护

对中央空调系统而言，其运行、维修维护管理的三个根本目标是：满足使用需求；降低运行成本；延长使用寿命。 一、满足使用要求

满足使用要求,是使楼宇内的用户感到舒适，使之提高工作效率。我国民用及公共建筑空调室内空气质量标准,是综合考虑舒适感和节能方面的因素制定的.

1、室内空气温度：夏季为26℃~28℃，冬季为18℃～22℃。

2、室内相对湿度：夏季为40％～60%,高层建筑35％以上，冬季不做规定. 3、空气平均流速：夏季为0。2~0.5米/秒，冬季为0.15～0.3米/秒。

一般室内空调对空气洁净度没有特殊要求，只在空调器进风口装设空气过滤网即可。 二、降低运行成本

空调系统是典型的“通过管理要效益”的设备系统.

运行成本主要包括人工费、能耗费、维护保养费三项。其中后两项是通过科学管理来实现降低运行成本的。

不同地区不同类别的建筑，中央空调耗电能不同，一般占建筑总耗电量的18%~35％.因此,科学管理、精心运行、减少用电量是减低运行成本的首要任务。所谓“精心运行”是指在满足使用要求的前提下，根据所在的建筑物类别及环境温度的变化,灵活设定空调系统运行的时间和控制室内温度，具体要求如下：

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1、夏季尽可能控制室温在规定值的下限运行，当阴天下雨时，尽量不开机或少开机。 2、在供冷季初期或末期，视情况将室温控制在规定值的下限运行，灵活调整运行时间. 3、冬季尽可能控制室温在规定值下限运行，当供暖初期和末期或室外环境温度较高时，可缩短空调运行时间，并将室温控制在规定值的下限附近运行。

4、根据大厦的作息时间,合理制定系统的运行时间；合理调整室内的温、湿度和新风量，适当增大送回风温差和供回水温差。

5、夏季相对湿度较高,可控制室内相对湿度贴近下限运行；冬季较干燥,可适当提高室内相对湿度，同时根据大厦的等级确定室内的相对湿度.

6、充分利用室外新鲜空气冷却室内空气，以减少供冷负荷.

7、采取有效方法，如改变窗帘颜色或遮阳形式等，减少透明体的夏天冷负荷,增加冬天太阳热辐射.

8、对蓄能式空调，应充分发挥蓄能装置的能力。 9、对空调风系统和水系统，应调校好水力平衡。、

10、宜按用户单元装设冷（热）量计量仪表,加强能量使用管理。

11、定期维修、保养制冷机组，提高运行时的制冷性能系数（cop）。

12、定期检查和清洗表冷器、喷嘴、盘管风机机组、冷却塔、水及空气过滤器等,使其保持良好的工作状态.

13、定期检查和维修水及空气运送系统,减少系统的泄漏。

14、加强对空调水系统的水质管理，定期对冷冻水和冷却水进行处理，参照GB50050执行。

15、定期检查和改善围护结构、设备、水、冷媒溶液和空气输送系统的保温性能，参照GB/T8174执行。

16、定期维修、校核自动控制装置及监视测量仪表。 17、定期培训操作人员，经考核合格后持证上岗。 三、运行管理

1、延长系统设备的使用寿命

中央空调系统的投资，占建筑物总投资的20·左右.因此，如何使投资发挥出最大效益，必须建立一套科学、有效的运行管理体系,以最少的维护费用保证设备的良好运行状态，在预期的使用年限内，保证或延长系统设备的使用寿命，延长系统设备的经济寿命期,以期收到最大的经济效益。

为达到上述目的,应建立运行管理、维修维护保养制度和运行日志及设备的技术档案。 2、空调机房管理

(1)空调机房应上锁，由空调工保管钥匙。未经许可，禁止非工作人员入内.

（2）空调机运行时值班人员应按时巡查、检查各项运行参数、状态是否正常，如有问题,应及时调整处理，并做好记录.

（3）定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管和水管道的畅通、清洁。

（4）每周对主机、副机和机房清洁一次,并做好设备的消毒和灭虫、灭鼠工作。、 (5）每半年对主机、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行. （6)保证机房内良好的通风和照明。 3、开机前的检查准备工作

（1)接班时首先要查看上一班的运行记录，了解主机、副机和系统情况。如主机为故障停机应先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机（1小时内开机不得超过两次）。

(2)查看主、副机的电源电压是否正常，电压波动范围不应超过±10%。

（3）查看两个水系统是否充满水,停机时冷冻水正常压力应为6.5兆帕，当未充满水时,

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应排除故障后补水到满液状态。

（4）停机一周以上重新开机启用时，必须先预热24小时。

（5）根据上文“降低运行成本”的要求制定空调系统的运行方案,尽可能在满足需求的前提下,使系统运行在低耗能状态。

4、开机操作

(1）首先启动冷冻水泵。先启动一台，待运行平稳后再启动一台（留一台备用）。 （2)启动冷却水泵。先启动一台，待运行平稳后再启动一台（留一台备用）。

（3)启动冷却塔风机.如室外温度很低时可启动一台或不启动,但要保证冷却效果。

（4)水系统启动后,注意观察电流、电压、水量、水压是否正常，泵和电机的运转有无异常声响，如有异常则立即停机检查.

（5）调节分水罐，使供回水平衡，确保主机的供水量稳定.

（6）确认主机无异常情况后,启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常则立即停机检查。

（7)主机运转后，将盘管风机总开关打开，在根据用户情况打开或关闭分层控制开关。 (8）整个系统启动以后，应全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。系统正常运转后应每2小时做一次运行记录。运行记录表格式详见表21-1。

5、运行操作

（1）当制冷机启动后，首先应检查制冷系统运行是否正常.进入运行阶段后必须认真监视机组的运行情况，保证机组在运行中始终保持安全、高效的状态。

（2）不同类型和同类型但不同形式的机组，由于其不同的工作原理和使用的制冷剂不同，在运行参数和运行特征方面都或多或少有些差异。不论哪一种机组,在运行中都必须关注以下几种情况：

①蒸发器冷冻水进、出口的温度和压力. ②冷凝器冷却进、出口的温度和压力。 ③蒸发器中制冷剂的温度和压力。 ④冷凝器中制冷剂的温度和压力。 ⑤润滑油的温度和压力. ⑥主电动机的电流和电压。

⑦压缩机组运转是否平稳，有无异常声音.

⑧机组的各阀门有无泄漏，与各水管的接头是否严密。

⑨对于R11机组,还需关注其抽气回收装置放气的频繁程度。

以上所列各项仅是普遍规律，如有特殊要求，则须按照产品使用说明书的规定运行。运行中应保证系统主、副机的运行参数在厂家规定的范围内。

（3）当系统中的设备出现异常声响或其他异常情况时,应按照“停机操作规程”立即停机，严禁系统各设备在异常情况下坚持运行.

（4）做好值班运行记录。

注：运行中每班次每两小时记录一次；本表应归档保存.

6、停机操作规程 (1）正常停机操作

①先停压缩机、关闭压缩机电源，保留总电源以便主机处于预热状态。但若长时间停机,则应关闭总电源。

②关闭冷冻泵出口的蝶阀后，再逐台关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈震动,停泵后再

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将蝶阀开启到正常位置.

③逐台关闭冷却泵，操作同②。

④停止盘管风机、关闭盘管风机的总开关，保留分层控制开关。 ⑤完成上述操作后,对整个系统巡视一遍,确认系统是否停止运行。 ⑥填写交接班事项，向下一班交待系统运行的情况。 （2)故障停机操作

①主机故障，应先停压缩机,关闭压缩机电源开关,保留主机的总电源开关，然后检查并排除主机故障。短时间不能排除故障的,必须按正常停机操作程序停机。

②副机故障，应关闭其控制开关停机检修，同时启动备用副机投入系统运行。

③由于检修或其他原因导致冷冻水或冷却水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统运行，排除故障后，再补水投入运行.

④停电时应按正常停机操作程序关闭主、副机开关,保留电源指示，待恢复供电后，重新按开机操作程序启动运行,并做好记录。

⑤遇到火警时应立即停止主、副机运行，关闭总电源开关。 第二节

一、运行前的检查准备工作

1． 检查电源电压及电源指示灯是否正常。

2． 检查冷却水管路的阀门是否处于正常位置；根据水泵入口压力表读数,判定冷却水水塔 满水;开启冷却塔补水净球阀前端的控制阀。

3．开启排气阀，排除管道中的气体，观察水压表的指示是否正常. 二、运行操作

1．经检查确认系统正常后，手动启动冷却水泵,观察水泵运转是否正常。 2．启动冷却水塔风机,空气流动方向应自上而下。

3．对于安装了联动控制装置的空调系统，把冷却水泵和冷却水塔风机的选择开关置于“自动”位置,按动启动按钮，冷却水泵和冷却水塔风机相继启动。运行平稳后，聆听、查看水泵和风机的声音、电流、温差、压差是否正常，如有异常立即停机。 4．把柜机的制冷温度调节在合适位置，启动送风机和压缩机。、

5．在机组运行过程中，应经常巡查各仪表指示,高/低压、冷却水温差、电源和各状态指示灯是否正常，聆听机组运行是否正常，并做好记录(记录表示杨祥见表21-1）。

6．一旦发现冷却水系统出现故障，应立即停止压缩机的运行，严防冷却水循环停止而压缩机仍在工作的情况发生。 三、正常停机操作

1、先停柜机的压缩机和送风机，然后让循环水系统运转几分钟，再停水泵和冷却水塔风机。 2、填写交接班事项,向下一班交接机组运行情况。 四、故障停机操作

1、柜机发生故障应立即关断电源,通知有关人员检修。 2、副机发生故障立即关断副机电源,通知有关人员检修.

3、停电时应关闭主、副机控制开关,保留电源指示,恢复供电后重新启动运行. 4、发生火灾时应立即关断主、副机电源。 第三节 风冷式冷水机组运行操作规程 一、运行前的检查准备工作

1、检查电源电压及指示灯是否正常。 2、检查管道阀门是否出于工作状态。

3、根据水泵压力表指示数值，确认系统是否满液。

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二、运行操作

1、先启动风柜风机。

2、启动冷冻水泵，待运行平稳后，观察进出口压差、温差、声音、电源是否正常，如有异常立即停机.

3、当冷却水泵运行正常后，启动主机，观察压缩机电流、压力、运行的声音是否正常，如有异常立即停机.

4、在其组运行过程中，应经常巡查各仪表指示、高/低压、出/入口水压、电源和各状态指示等是否正常，聆听机组运行声音是否正常，并做好运行记录（记录表式样详见表21-1）. 三、正常停机操作 1、先停主机。

2、3分钟后停冷冻水泵。 3、听风柜风机。

4、填写交接班事项，向下一班交接机组运行情况。 四、故障停机操作

1、主机发生故障应立即切断电源,通知有关人员检修。

2、副机发生故障应立即关断副机电源,通知有关人员检修。

3、停电时应关闭主、副机控制开关，保留电源指示，恢复供电后重新启动运行。 4、发生火灾时立即切断主、副机电源. 第四节 维护保养规程

空调系统保养分为月保养和半年保养。保养包含主机、冷却水塔、盘管风机、冷却泵、冷冻泵机哆嗦有关县、阀门、电气等。 一、辅助系统月保养

1、检查冷却水塔的冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换。 2、清洗冷却水塔盘机塔体。 3、清洗冷却水位上的过滤器.

4、检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。 5、检查系统阀门、水、空气、疏松系统有无渗漏. 6、调校好风系统和水系统的水力平衡。 7、在冷却水系统中加入缓蚀剂。 8、清洁系统各设备的表面. 9、清洁风机盘管过滤网.

10、检查风机转动部位是否需注油。 11、检查各电动开关、阀门是否正常。 12、清洁登记盘管凝水盘。

13、检查各指示仪表和指示灯。 14、检查电气线路是否有安全隐患. 15、检查开关、接触器、继电器触点。

16、冷却泵、冷冻泵的月保养内容详见表21-5。 17、冷却泵、冷冻泵的半年保养内容详见表21—5.

18、认真填写保养记录表。月保养记录表式样详见表21—2。 二、主机半年保养

应在一个运行季开始前对主机进行全面维护保养。如果物业公司的技术力量有限,可以委托专业单位对主机进行全面保养，物业公司相关人员参与检查并试运行和各后在验收报告上签字验收。

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主机半年保养项目如下所述。 (一）冷媒系统

1、对机组冷媒系统全面查漏.

2、检查安全阀有无腐蚀、生锈、集灰、结垢、泄露等现象，必要时进行更换。 3、检查或更换机组干燥过滤器。 4、适量添加制冷剂。 （二）冷冻油系统

1、排除机组冷冻油,用新油冲洗干净压缩机及油路内残存的冷冻油。 2、更换油过滤器。

3、加入原版号新油或油质各项指标符合机组规定的新油。 4、检查润滑系统工作是否正常。 （三)热交换器系统

1、检查机组冷凝器水室，清洗污垢。

2、检查进、出水温度传感器是否有腐蚀和结垢现象，视情况更换传感器并除垢。 （四）电器控制系统

1、检查机组绝缘是否符合机组出厂要求或国家标准的规定. 2、检查及紧固电路上各接点，应接触良好。 3、检查调校各压力、温度、液位传感器。

4、电器控制柜的保养执行第十九章“电气系统设备运行、维修维护规程”中有关控制柜的维护保养规定，并填写相关的记录表格。 (五）竣工验收

系统验收完成全面维护保养工作后，应对机组进行气密性检查,并进行试运行，在试运行过程中调整机组运行性能使其达到标准技术状态.

维护保养方面应提出维护保养竣工报告，报告的主要内容应包括以下几个部分。

1、 全部维护保养项目记录。

2、 更换零部件情况，注明零部件的名称、型号、数量。 3、 更换制冷剂情况，注明牌号和数量. 4、 更换冷冻油情况,注明牌号和数量。 5、 机组调试及试运行记录。 6、 系统达到的技术指标。

双方共同组织验收，分别在验收合格报告上签字，连同竣工报告一起归档保存。 主机半年维护保养记录表21—3。 三、辅助系统半年保养

(一）空调辅助系统半年保养

空调辅助系统半年保养要求及记录表详见表21—4. （二）冷却泵、冷冻泵保养

冷却泵、冷冻泵保养要求及记录表详见表21-5. (三）空调水泵半年保养

空调系统中水泵的保养参照执行第二十一章中“给排水系统设备设施运行、维修维护规程\"中有关水泵的维护保养规定,并填写相关的记录表格。 (四）空调电气控制柜半年保养

空调系统中控制柜的保养参照第十九章“电气系统设备运行、维修维护规程”中有关控制柜的维护保养规定，并填写相关表格.

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第五节 风机维护保养

每半年对所有空调系统的风机进行一次全面保养，包括电动机、控制柜（箱）、风阀，确保风机手动、自动能正常起动和运转。

本规程不仅是指空调系统中的风机保养，也适用于物业管辖范围内所有风机的维护保养,但其保养周期可适当延长。 一、风机保养项目

1. 保养前应先断开风机电源，并挂上标示牌。

2. 摘下传动皮带，在风机叶轮某点作上颜色标记，手动轻轻拨动叶轮，观察其自由转动

情况，每次都不应停在同一位置。

3. 检查运行中的风机的振动幅度是否在允许范围内。

4. 手动转动叶轮，观察和聆听叶轮与外壳有无刮蹭现象。

5. 调整皮带的松紧度。通过联轴器传动的,则应检查轴销和减振垫的磨损情况，必要时

给予更换。

6. 检查风筒各连接口的密封情况,必要时予以更换密封材料。 7. 清洁风叶、机壳外部及电动机动冷却风扇及表面灰尘。

8. 检查各转动部分的润滑情况，加注或更换与原牌号相同的润滑油。 9. 调节风阀(风门）传动机构,其动作应灵活可靠。 10. 检查各轴承温度不应超过允许值。

11. 电动机、控制柜的保养执行第十九章中“电气系统设备运行、维修维护规程\"中有关

电动机和控制柜的维护保养规定,并填写相关的保养记录.

12. 当重新安装风机时，对经联轴器传动的风机必须进行轴向调平和径向垂直度调整。 13. 认认真真填写保养记录表。 风机保养记录表式样详见表21-6。 二、空调通风系统清洗

为了保证环境不被污染，应当定期对空调通风系统进行清洗.依据GB19210—2003《空调通风系统清洗规范》的规定，清洗工作包括情节程度的检查、工程环境控制、清洗方法、清洗后的修复与更换、工程监控和清洗效果检验几个方面。

清洗工作一般由专业单位进行，但午夜公司的相关人员必须熟知通风系统清洗规程，了解每一个过程的工作内容、每一个过程的重点是什么,以及怎样对过程进行监控。

之所以一样要求，是为了达到以下目的:一是能自行检查空调通风系统的洁净程度，根据规程中规定的：需清洗条件“来决定何时对系统进行清洗；二是对清洗过程进行有效监督，确保清洗工作的质量. (一)空调通风系统的检查 1、检查的时间

应定期对通风系统的情节程度进行检查。检查间隔不应低于表21-7的规定。对于高湿地区或污染严重地区的检查，周期要相应缩短或提前检查。 2、检查范围

检查范围包括空气处理机组、管道系统部件与管道系统的典型区域。在通风系统中含有多个空气处理机组时,应对一个典型机组进行检查.

检查过程中不能对市内环境造成损坏。在怀疑有污染发生时或少量的污染物危机敏感区域环境时，应采取控制措施，防止对市内环境造成损坏。

（1） 检查空气处理机组.应含空气处理机组的所有组件,包括过滤器和空气旁路、加热和

制冷盘管、冷凝水盘、冷凝排水管、加湿系统、隔音材料、分机和分机室、调节板、密封垫和整体装置等。

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（2） 送风管。应含送风系统中的典型部分，包括控制器、混合室、回热盘管和其他内部

组件。

（3） 回风管.应含回风系统中的典型部分，包括回风管、调节阀、回风空气增压器、空气

混合增压器和格栅等。

3、微生物污染检查

应对通风系统中的生物性污染程度进行检查，包括微生物污染情况以及空气处理机组、加湿器和其他典型部位的微生物孽生情况.

如果通风系统装有加湿器或当地气候为湿热环境，每年应至少检查两次，并对送风空气的微生物进行检测。 4、检查人员的条件

检查人员应熟悉被检查的空调系统，具有室内环境采样操作的经验，并熟悉现代空调通风系统管道清洗程序及相关标准. 5、需清洗的条件

当出现下面任何一种情况时，应对通风系统进行清洗. （1） 通风系统存在污染

1. 系统中各种污染或碎屑已经积累到可以明显看到的程度。

2. 经过检测报告证实送风中有明显微生物，微生物检查的采样方法应按照GB/T18204.1

的有关规定进行。

3. 通风系统有可见尘粒进入室内，或经过检测污染物超过GB/T17095所规定的要求。 （2） 系统性能下降

换热器盘管、制冷盘管、气流控制装置、过滤装置以及空气处理机组以确认因限制、堵塞、污物沉积而严重影响通风系统的性能. （3） 对室内空气质量有特殊要求

人群受到伤害，如已证实疾病发病率明显提高、免疫系统受损的居民建筑,特殊环境，又敏感建材或重要处理过程的建筑。 （二）工程环境控制 1. 通风管道保持负压

（1） 在整个清洗过程中，风管内部应与室内环境保持一定的负压.压差可以通过空气负压

机或真空吸尘设备来实现。对排出的空气应采取相应的预防措施防止交叉污染。

（2） 空气负压机或真空除尘设备应尽量接近清洗检修口，与通风系统连接后方可运行。

为了维持所需负压，通风系统其他开口应临时密封。正在清洗的通风系统中，如果需要安装相应的检查口，应在负压条件下完成作业.

如无特殊设计，空气负压机不应用于手机大量的碎屑尘粒。 3． 作业区隔离

为了减少作业区外空气中悬浮尘粒的增加和对其他区域的交叉污染,应对清洗作业区进行隔离，在作业区与建筑物其他区域之间建立一道屏障.

（1） 一般情况的隔离应用于没有微生物污染的民用、工业、商业、航运建筑物的通风系

统清洗。一般情况下的隔离应采取以下措施。

1． 保护性覆盖。应对作业区进行干净的、保护性的覆盖。

2． 保护性换气。在保证通风管道开口处为负压的情况下，应对作业区所处的室内空间进行连续性的换气。

3． 设备保护。对真空吸尘设备和空气负压机的运输和存放进行保护。所有从室内进入通风系统的工具、身背及部件应进行湿式擦拭,并用装有高效空气过滤器的吸尘器进行清洗。

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（2） 特殊情况的隔离

特殊情况的隔离应用于微生物污染或严重危害物的各类建筑，尤其是微生保建筑通风系统的清洗。特殊情况的隔离出了采取（1)的措施外，还应采取以下措施。 1． 保护性覆盖。应对超出作业区的室内地板、设备和家具进行覆盖。

2． 作业区隔离。应对作业区的地板、四周及顶棚采用0。15毫米防火聚乙烯或其他替代物进行隔离,隔离物的衔接处应严格密封。

3． 负压。隔离区域应保持适当的负压。负压应尽可能地组织尘粒扩散出隔离区。负压装置排出的气体应经过高效空气过滤器过滤。若负压装不是直接排出室外，应确认高效空气过滤器的可靠器。

4． 隔离拆卸.在移动或拆卸隔离物之前，应对其内表面进行擦拭或用高效空气过滤真空装置清扫。

（3） 清洗装置

应对带入作业区的工具、设备和器械进行清洗。所有带入作业区的设备应保证在安全状态下运行。在整个清洗过程中,应限制由于缺乏卫生知识、人员操作不当造成的潜在交叉污染

1． 卫生和安全性检查

在有严重微生物孽生或已知通风系统内部有污染物存在的情况下，或是在微生保健、有严重危害物等特殊建筑物内进行的清洗工程，应在工作开始之前对清洗装置进行卫生和安全性检查。 2． 运行状态

所有清洗装置都应保持良好的工作状态,应符合相关性能和安全标准的要求。 3． 真空吸尘设备过滤器

在有严重微生物孽生或有害物的建筑物内进行清洗工程时，当使用真空吸尘设备在建筑物内向外围排气时，必须使用对0.3微米颗粒的过滤效率达99.97%的高效空气过滤器。在工作开始之前应对使用的高效空气过滤器进行过滤确认. 4． 烟火探测设备

清洗工程不应该损害、改变或破坏位于设备当中或直接连接在通风系统上的烟火探测设备。在需要临时更改，修改，停用或重新使用烟火探测设备时,应按照国家有关的法规和规定执行。

5． 建筑物增压与减压

对建筑物增压或减压时，压力的动态变化将会产生潜在的危险或有害后果，应考虑通风系统清洗工程对建筑物环境增压或减压造成的影响。 6． 化学制剂的使用

通风系统清洗和修复过程中使用的化学药品应满足国家有关法律和相关标准的要求,不应对通风系统和人员造成损害。 7． 污染物处理

（1） 从通风系统中除掉的污染物应进行封装，以防止交叉污染，并应按照国家或地方的

规定进行分类处理.

（2） 清洗过程中用过的真空吸尘设备在改变位置或从系统中卸下时，都应预先密封。并

应在建筑物外面或者负压隔离区打开背污染过的真空吸尘设备。

8． 工程计划

应预先对通风系统清洗工程制定包括以下内容的工程计划。 （1） 总体监控计划。 （2） 工程范围。

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（3） 相应的采购和工作任务。 （4） 施工时限。 （5） 工作人员数量。 （6） 工程进度表。 （7） 设备的验证。 （8） 工程将使用的方法。 （9） 使用的清洗剂。 （10） 安全计划. （11） 其他文件。 9． 周围空气净化

（1） 在通风系统清洗过程中以及清洗结束后,应对普通住宅以及商业、卫生保健和特殊用

途建筑的房间空气进行净化。

（2） 净化过程中要求每小时应至少换气4次，将作业区室内尘粒浓度降低到GB/T18883

规定的标准。

10． 有害挥发物

（1） 清洗工程开始以前确认所使用的化学药剂的类型和挥发的气体。 （2） 尽量控制挥发物的扩散，使用户和工人不受伤害。 11． 通告

在使用杀虫剂、清洗剂、涂料和密封剂之前,必须通知清洗建筑物的业主或其授权的代表.通知内容包括清洗过程中产生或可能产生的气体。 （三)通风系统的清洗 1。机械清洗

可使用真空吸尘设备、高压气源、高压水源和其它设备将粘附的颗粒及碎屑清楚并有效地输送到收集装置。在机械清洗以前或清洗过程中不应使用任何密封剂、涂料和粘结剂。对于多空材料,允许使用密封剂作为临时措施。 （1） 真空吸尘设备

机械清洗过程中应使用连续运行的真空吸尘设备.真空吸尘设备应有足够大的功率，以保证碎屑的吸入和室内环境的保护。 （2） 机械搅动

机械清洗要求机械搅动装置将粘在通风系统表面上的碎屑剥离，使碎屑能传送到吸尘设备。 （3） 接触式真空吸尘器

接触式真空吸尘器应使用高效空气过滤设备,并在通风系统的指定区域内运行。 2．湿法清洗

高压清洗、蒸汽清洗或其他任何形式的湿法清洗过程都不应该对通风系统部件造成损害。通风系统的多孔部件不应使用清洗化合物或者水进行清洗.

空气处理机组在事发清洗以后不应残留化学成分.湿法清洗产生的废水应在作业区进行封存，并按相关的规定进行处理,严禁随意倾倒或倒入排水沟。 3.部件清洗

（1） 应对空气处理机组内表面、挡水板、凝结水盘和冷凝水管、风纪、排气扇、风管以

及盘管表面和组件等所有污染物沉寂的部件进行清洗。对于直接清洗困难的区域应开设检查口进行清洗.

（2） 若空气处理机组的加热和冷却盘之间有无法清洗到的地方，应将盘管拆卸或已出后

进行彻底清洗.

（3） 所使用的清洗方法应保证通风系统所有部件达到视觉清洁的要求。

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（4） 清洗后，应将调节阀、百叶风口、格栅、扩散器和其它气流调节装置恢复到原味。 （5） 在清洗电加热盘管时，盘管的电源应断开,并锁定或悬挂标识。对于湿洗清洗，仅允

许使用非腐蚀性清洗剂，盘管在重新使用之前应洗掉化学剂并彻底干燥。

（6） 开设的检修口应满足清洗和修复的需要。 4． 玻璃纤维部件

（1） 应采用装有高效过滤器的接触式真空吸尘设备或其他适当的设备对玻璃纤维部件进

行彻底清洗.玻璃纤维在清洗中不应变形.

（2） 使用的清洗方法不应对玻璃纤维部件产生损害,并使部件达到视觉清洁的要求。 5． 生物污染物清洗 (1）清洗方法

1)应通过机械清洗方法对通风系统表面进行清洗，以除去尘粒、碎屑、营养源和表面污染. 2）清洗后的表面应达到视觉清洁的要求。 (2）被污染的多孔材料的更换

宜更换被生物污染的多孔材料。位于多孔材料之下的非多孔材料基地在安装新的多孔材料前应进行清洗。

（3） 被污染的多孔材料的清洗

被污染的多孔材料不可更换时,作为临时控制措施,应对没有更换的多孔材料表面进行清洗。 （4） 表面处理

1) 使用涂料或密封剂等进行表面处理只是作为一种临时的控制措施，应对没有更换的多孔材料前应进行清洗。

2) 杀虫剂、消毒剂的使用和表面处理应在表面清洗合格后进行. 3) 杀虫剂、消毒剂和涂料应严格按生产商的说明书使用。 （四)清洗后的修复和更换 1．材料的修复和更换

（1）清洗后当材料部件的表面明显出现尘粒或其未，并对进入通风系统的空气质量产生不良影响时，应对材料进行修复。

（2)隔热隔音玻璃纤维衬套和其它明显老化（如出现剥离、磨损、破碎和撕裂等）的隔热隔音衬套区在清洗合格后可用相应的修补材料修复，对不可修复的材料应进行更换。 2．外部绝缘材料的修复

由于清洗作业需要切开外部绝缘或防结露材料，应在清洗工作结束后和空调系统重新运行前对这些部位进行修复. 3．记录

施工方应及时记录原有的损伤或清洗过程中发现老化以及需修理的通风部件，并以书面呈交给物业公司，物业公司应通报给业主。 (五）工程监控

在用户有特殊要求情况下（如在敏感环境或含有有害物的建筑物中进行清洗），应实施工程监控措施.具体措施如下。 1． 制定监控方案

制定监控方案的过程中,应有施工方、物业公司、建筑行业或其代表参加.监控方案应考虑以下问题。

（1） 系统清洗过程中对用户施工人员的保护。 （2） 精密设备、建筑材料和隔离区的宝华。 （3） 宝华和停用建筑安全控制装置. 2． 监控方案内容

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典型的工程监控方案应包括以下主要内容.

（1） 清洗工程负责人在工程预备会议上的记录。 （2） 清洗工程所需设备型号的文件。

（3） 确认清洗工程所需设备到达作业区前的卫生状况。 （4） 室内状况的监控，使清洗工作部队居民产生不利的影响。 （5） 隔离区隔离有效性的监控。

（6） 检查进入作业区的化学药剂和材料是否经过认可。 （7） 检查安全设备的使用。

（8） 根据本规程和国家相关标准监控清洗效果。 （9） 记录已清洗过的区域。

（10） 检查检修口的封闭方法是否确认. （11） 提供工程竣工文件。

（六)清洗效果的检验 1．检验要求

在通风系统清洗之后、系统各部件投入使用之前，应对清洗效果进行检验。检验方法有目测法和称质量法. 2．目测法

对于多孔合肥多孔部件应使用目测法来判断通风系统是否达到视觉清洁的效果,当内表面没有碎片和非粘合物质时，可以认为到达了视觉清洁。 3． 称质量法 （1） 擦拭取样

将磁性取样框贴在风道内表面的检测位置上,用无妨布擦拭取样框所包围的风道表面，然后能通过无妨布擦拭前后的质量差，对风道清扫效果和风道内的污染情况进行评定。 （2） 使用器材

1） 取样框为正方形.内孔变长为100毫米(+—0.1毫米）或200毫米框的边宽为20~30毫米。 2） 无纺布

3） 密封式塑料袋 4） 精密天平。

5） 一次性塑料手套。 6） 划线笔。 7） 称量托盘。 8） 保管箱. 9） 记录表。 （3） 检验方法 1） 检验前准备

A． 将一片无纺布分成4等分，每两份放入一个密封袋中（每袋称为一套)，在密封袋上填写检测点和检测位置的编号，存放一天后使用。 B． 将每套无纺布放在称量托盘上用精密天平称量两次，取其平均值作为擦拭取样前的质量。 2） 现场监测

A． 江此行取样框固定在风道的检测位置上. B． 用两片无纺布将取样框内的残留灰尘擦拭干净。 C． 将2片取样后的无纺布放入塑料袋内保管。

D． 应在清洗前的检测位置上做标记，以防止将此位置选作清洗后的取样位置。 3） 实验室测量

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将取回的各套无纺布放在天平上测量两次，取其平均值作为取样的质量；

B． 求取各套试样的平均质量差，然后将其换算成每平方米的数值,将此值作为残留尘粒量。 （4） 判定指标

残留尘粒量应在1克/平方米以下. 4． 检验规则

应在清洗过的通风系统内随机抽取5个检测点(回风管1点、空气处理机组2点、送风管2点），在每个检测点的管道内表面的上、下和一侧各取一个检测位置，求其总平均值，总平均值达到第三条中(4)所规定的指标则检验合格。

A．

第二十二章 视频安防监控系统运行、维修维护 第一节运行值班制度

1． 视频安放监控机房应有安全防护措施,非值班人员进入机房应经主管领导批准,值班员应填写来访人员登记表。

2． 当监视器上出现可疑图像时，值班员应立即报告主管并操纵监控进行跟踪。 3． 值班人员应认真填写值班激励和交接班记录.

4． 保持控制其机柜和显示器(墙)外表清洁，使室内整洁卫生。

5． 值班人员应每月至少一次对监控室内的应急照明灯进行充放电,保证应急照明灯的正常功能。方法是：开启应急照明灯分钟，再使其进入充电状态。

6． 保持控制其机柜和显示器（墙）外表清洁，保持室内整洁卫生。 第二节维护保养

每月(季）应对视频监控系统进行维护保养并认真填写视频监控系统保养记录表。 一、云台和CCD摄像机

1． 清洁摄像机防护罩，检查其密封情况。 2． 清洁无防护罩的摄像机镜头。 3． 调教镜头焦距.

4． 检查云台及摄像机的安装紧固情况，防腐层应完好。

5． 早监控室对区域内所有云台及摄像机的全部控制功能进行试验,其应全部处于合格状态。试验项目包括以下内容。

（1） 能控制云台的旋转角度并符合产品固定的指标，否则应查找原因并修复。 （2） 能控制云台的仰、俯角并符合产品规定的指标。否则应查找原因并修复。 （3） 能控制刮水器正常工作，否则应查找原因并修复。 （4） 能对电动镜头调较焦距,否则应查找原因并修复。

6． 每季度检查云台和摄像机电源和辅助照明电源线路的接线有无锈蚀、宋东、巩电压是否正常.

7． 高温季节中,检查摄像机降温风扇自动启动或停止功能是否正常. 8． 严寒季节中，检查摄像机保温加热器启动或停止功能是否正常. 9． 每季度检查解码器输入、输出接线有无锈蚀及松动现象. 10． 每季度检查通信线路的界限有无锈蚀及松动现象. 二、主控制器

1． 检查主控制器电源及备用电源接线，各视频/音频输入、输出接线有无锈蚀和松动。 2． 检查控制器主电源和备用电源自动或手动切换是否正常.

3． 对于蓄电池作备用电源的，应检查蓄电池的充放电是否正常。方法是：断开电源，街上备用电源工作1小时；然后断开备用电源，再接上主电源，观察蓄电池的充电情况是否正常。 4． 清扫机内灰尘，整理线路，补充和更换确实及不清洗的线路或标识.

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5． 检查防雷接地是否良好，是否有腐蚀情况。

6． 每年雨季前测量一次防雷接地电阻值，应小于4欧姆. 7． 确认存储录像功能是否正常.

三、维护保养记录

视频安防监控系统维护保养记录祥见表22-1。维护保养记录应归档保存. 第二十三章特种设备管理

物业管辖范围内的特种设备主要包括电梯、锅炉和压力容器及其安全附件等。由于自动消防报警控制系统和自动灭火系统同样关系到生命财产的安全,所以应视同特种设备进行管理。 第一节特种设备管理的依据

1．《特种设备安全检查条例》(由中华共和国国务院第549号令颁布，于2009年5月1日起施行)。

2．相关专业的国家标准和地方标准.

《特种设备安全监查条例》对特种设备设计制造单位、使用单位的责任、检验检测、事故预防和调查处理、事故等级划分、法律责任等作了详细而且是强制性的规定。对特种设备进行安全监查是政府公权行为,是国家意志的体现，执行单位是个地方质量技术监督局.

国家标准或地方标准对特种设备的设计制造、安装调试、运行、维修及维护保养、重大修理或技术改造等均作了技术性的强制规定。 第二节特种设备事故分级 特种设备事故分为以下四级 一、特别重大事故

有下列情形之一的，为特别重大事故

1． 特种设备事故造成30人以上死亡，或者100人以上重上（包括急性工业中毒，下同），或者造成1亿元以上直接经济损失的。 2． 600兆瓦以上锅炉爆炸。

3． 压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成15万人以上转移的。

4． 容运索道、大型游乐设施搞控制流100人以上并且时间在48小时以上的。 二、重大事故

有下列情形之一的，为重大事故。

1． 特种设备事故造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者造成5000万元以上1亿元以下直接经济损失的.

2． 600兆瓦以上锅炉因安全故障而中断运行240小时以上的。

3． 压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成5万人以上15万人以下转移的。

4． 容运索道、大型游乐设施高空滞留100人以上并且时间在24小时以上48小时以下的。 三、较大事故

1． 特种设备事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上40人以下重伤，或者造成1000万元以上5000万元以下直接经济损失的。 2． 锅炉、压力容器、压力管道爆炸的.

3． 压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成1万人以上5万元以下转移的。 4． 起重机械整体颠覆的。

5． 客运索道、大型游乐设施高空滞留人员12小时的。 四、一般事故

有些列情形之一的,为一般事故。

1． 特种设备事故造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者造成1万元以上1000万元以下直接经济损失的.

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2． 压力容器、压力管道有毒介质泄露,造成500人以上1万元以下转移的. 3． 电梯轿厢滞留人员2小时以上的。

4． 起重机械主要受力结构件折断或者齐声机构坠落的. 5． 客运索道高空滞留人员3.5小时以上12小时以下的. 6． 大型游乐设施高空滞留人员1小时以上12小时以下的。

第三节特种设备使用单位的法律责任

1． 特种设备使用单位有些列情形之一的，由特种设备安全监督管理部门责令限期改正。逾期未改正的，处2000元以上2万元以下罚款；情节严重的，责令停止使用或停产停业整顿. （1） 特种设备投入使用前或者投入使用后30日内，未向特种设备安全监督管理部门登记，

擅自将其投入使用的。

（2） 未依照被条例第二十六条的规定，建立特种设备技术档案的。

（3） 未依照本条例第二十七条的规定，对在用特种设备被进行经常性维护保养和定期自行

检查的,或者在对用特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器、仪表进行定期校验、检修,并做出记录。

（4） 未按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验有效期届满1个月向特种设备检验、

检测机构提出定期检验要求的。

（5） 使用未经定期检验或者检验不合格的特种设备的。

（6） 特种设备出现故障或者发生异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患,继续投入

使用的。

（7） 未制定特种设备被事故应急专项预案的。

（8） 未按照本条例第三十一条第二款的规定对电梯进行清洁、润滑、调整和检查的。 （9） 未按照安全技术规范要求进行锅炉水(介）处理的.

（10） 特种设备被不符合能效指标，未及时采取相应措施进行整改的。

特种设备被使用单位使用未取得生产许可的单位生产的特质能够设备或者将非承压锅炉、非压力容器作为承压锅炉、压力容器使用的，由特种设备安全监督管理部门责令停止使用，并处万元以上5万元以下的罚款.

（1） 客运索道、大型游乐设施每日投入适应前，未进行试运行和例行安全检查，并对安全

装置未进行确认的。

（2） 为将电梯、客运索道、大型游乐设施的安全注意事项和警示标志置于乘客易于发现的

显著位置的.

5． 特种设备被使用单位有下列情形之一的，由特种设备被安全监督管理部门则可ingxianqi改正；逾期未改正的,责令停止使用或者停业停产整顿，处2000元以上2万元以下罚款. （1） 未按照本条例规定设置特种设备被安全管理机构或者配备专职、兼职的安全管理人员

的。

（2） 从事特种设备作业的人员，从未取得相应特种作业人员证书的情况下上岗作业的。 （3） 未对特种设备作业人员进行特种设备安全教育和培训的。

6． 发生特种设备事故，有下列情形之一的，由特种设备被安全监督管理部门对单位处万元以上20万元以下罚款；有特种设备安全监督管理部门对主要负责人出4000元以上2万元以下的罚款；属于国家工作人员的，依法给予处分;触犯刑法的，依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任。

（1） 特种设备使用单位的主要负责人在本单位发生特种设备事故时,不立即组织抢救或者在

事故调查处理期间擅离职守或者逃匿的。

（2） 特种设备被使用单位的主要负责人对特种设备事故隐瞒不报、谎报或者拖延不报的。

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7． 对事故发生负有责任的单位,由特种设备安全监督管理部门依照下列规定处以罚款。 （1） 发生一般事故，处万元以上20万元以下罚款。 （2） 发生较大事故时，处20万元以上50万元以下罚款。 （3） 发生重大事故的，处50万元以上200万元以下罚款.

8． 对事故发生负有责任的单位的主要毒责任未依法履行职责,导致事故发生的,由特种设备被

安全监督管理部门依照下列规定处以罚款.

（1） 发生一般事故的，处上一年年收入30％的罚款。 （2） 发生较大事故的，处上一年年收入40%的罚款. （3） 发生重大事故的，处上一年年收入60%的罚款。

9． 特种设备作业人员违反特种设备被的操作规程和有关的安全规章制度操作，或者在作业过程中发现事故隐患或者其他不安全因素，未立即向现场安全管理人员和单位有关负责人报告的，由特种设备被使用单位给予批评、教育、处分，情节严重的，撤销特种设备被作业人员资格;触犯刑法的,依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。

10． 特种设备被的生产、使用单位挥着检验、检测机构，拒不接受特种设备被安全监督管理部门依法实施的安全监察的，由特种设备被安全监督管理部门责令限期整改；逾期未改的，责令停产停业整顿，处2万元以上10万元以下罚款;触犯刑法的,依照刑法关于妨害公务罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任。

特种设备被生产、使用单位擅自动用、调换、转移、损毁被查封、扣押的特种设备被或者其他主要部件的，由特种设备安全监督管理部门责令整改，处5万元以上20万元以下罚款；情节严重的，取消其相应资格. 第四节特种设备被应急预案

特种设备应急预案应根据本单位的具体情况编制,但是必须包含下列要素。 1． 预案编制目的及适用范围。明确本预案编制的目的及使用的特种设备.

2． 组织结构.组织体系框架完整,突发事件的预测预警、应急处置、善后等环节的领导和处置体系关系明确.各应急救援人员应配置到位，并负有向西联系方式。当人员发生变化时,应及时修订应急预案。

3． 事件等级。按照定性或定量的具体指标划分出事件的等级体系（预警等级和事件等级）。 4． 应急装备、物资、通信保障。保障措施要完善.应急救援装备要配备到位，并定期检查装备的完好情况；安排专人保管，并明确规定只能用作救援及演练用，不得挪作地用.应急救援人员应值守到位，保持24小时通信畅通。

5． 预警和预防机制。按照不同等级的判断要素，建立完整的预警体系。明确预警发布程序,包括审批者、流程、时限和违规责任。

6． 信息上报程序。特种设备被发生事故后，事故发生单位应该按照特种设备被事故报告的有关规定，及时上报。报告内容应当包括；事故发生单位（或业主）名称、联系人、联系电话;发生地点及时间（年、月、日、时、分）；设备名称；事故等级；人员伤亡、经济损失、采取的应急处理措施以及事故简要经过。

7． 预案分级启动、响应、处置程序。制定应急处置工作流程图。事故发生后，本单位在积极进行自救的同时,根据事故严重程度分级启动相应预案,各应急救援组应在规定时间内赶赴事故现场，按照工作流程实施救援。

8． 后续总结与改进措施。分析事故原因，对应急救援工作进行总结分析，对存在的问题作出整改。

9． 平时培训及演练规划。定期培训设备被操作人员、管理人员应对待特种设备被突发事件的知识和能力,并定期进行演练,通过演练培训应急队伍，落实岗位责任，熟悉应急工作的指

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挥机制、决策、协调和处置程序,检验预案的可行性和改进应急预案。 10． 必要的附件

（1） 应急资源一览表包括：应急队伍的名称、位置]、负责人姓名、联系电话、人数;物资、

设备、装备的名称、数量、状态、存放地点、责任人、联系当时等。

（2） 标准化、规范化格式文本,包括预案启动、预警信息发布、事件通报、应急状态结束等

格式文本。

本文只是摘要。详细文件请阅读《特种设备安全监察条列》。 第五节 对承包方的管理

特种设备的维修和维护保养一般是由具有资质的专业承包方承担。互利共赢是物业公司各承包方的应有关系,也是双方追求的目标。要做到互利共赢，必须对承包方进行严格、有效的监督管理，否则就不能达到互利共赢。

要对承包方进行有效的监督管理,必须依据相关法规和标准与之签订规范、严谨的合同。合同中应详细规定该设备（或系统）的安全运行、维修和维护保养的周期、内容、技术指标、职责及惩罚等具体要求.

物业公司每年应至少对承包方进行一次评定，评定的内容主要是安全运行、维修和维护保养质量和记录的规范性、服务态度和服务及时率等。对承包方的评定要有记录，对不合格的承包方应取消其承包资格并解除承包合同。

第六节 电梯管理

电梯虽然属于特种设备,但却不同于其他特种设备。不同之处在于其天天、时时与业主的出行相关、与业主的生命安全相关，它与业主的“最直接关系\"不是其他特种设备能够相比的。所以物业公司应把电梯的管理工作列为重中之重，依据《特种设备安全监察条例》、《机电类特种设备安装改造维修许可规则》和有关地方标准，如北京市地方标准《电梯日常维护保养规则》、《电梯安装维修作业安全规范》、《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》等有关规定，制定电梯管理制度。

在当今物业管理工作中，出于专业化的要求，将电梯的运行、维修和维护保养工作委托具有资质的专业公司承担。对于管理多个物业项目的有能力的大型物业公司也可以取得资质，自行成立电梯专业维修、维护保养分公司，这样不仅在公司内部可以做到资源共享,大量节省管理费用，而且在有条件时还可以对外承揽业务，增加公司的收入。

在电梯管理制度中，不论是对外承包好事对内承包，签订好合同时最重要的环节，以严谨、详细的合同方式对电梯的运行、维修和维护保养工作加以规范。

承包方在电梯维修、维护保养工作中必须认真进行记录,并且要一部电梯一套记录，不得混合.所有记录均不得使用铅笔或圆珠笔.

物业公司应将记录定期归档，永久保存。之所以要永久保存，一是按照标准要求电梯间里完整的技术档案；二是因为电梯时投资较大的设备之一,将来在进行重大修理或更新改造时，业主委员会要求了解电梯的维护保养情况，以判断物业公司在平日的维修和维护保养中是否尽到了责任,从而决定是否同意动用公共维修基金，抑或是追究物业公司对电梯维护保养不善的责任.如果届时物业公司能拿出完整的维修和维护保养记录，将对业主委员会是个圆满的交待,同时还能作为一种“证据”。

一、关于电梯运行、维修和维护保养合同

电梯运行一般分为有人值守或无人值守两类，二者在合同中的差别只是对电梯司机的要求，所以这里以有人值守的电梯为例，仅仅讲述在签订电梯运行的维修、维护保养合同时应注意的要点。

（一)对电梯司机的要求

1、对电梯司机的学历和健康状况提出要求。

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2、对电梯司机的上岗资格提出要求。

3、对电梯司机的服务规范提出要求。

（1)上班时，司机应当穿工作服、佩戴胸牌，仪表、仪容干净整洁。

(2）上班时,司机应微笑服务，使用文明用语。问候语包括早上好、您好、晚上好、过节好、再见、谢谢、对不起、不客气等；服务用语包括您好、请问您去几层、××已到、请慢走等。司机严禁与业主或乘客争执或吵架。

(3）有乘客在轿箱时，司机应当站立服务。

（4）上班时,司机不准做与运行无关的事，如打电话、闲谈、看书、看报纸等。 4、对电梯司机的技术技能提出要求.

（1）司机应有一定的机械与电工基础知识,懂得电梯的基本构造，如主零部件的形状、安装位置和作用，了解电梯启动、加速、减速、平层等运行原理。

（2）司机应熟知电梯的井道层站数、层站高度、总提升高度、电梯在建筑物中所处的位置、通道及紧急出口。还应知道本电梯的主要技术参数,如电梯速度、载重量等。

（3）司机应掌握电梯中各种安全保护装置的工作原理和安装位置，熟练掌握本电梯操作方法，直到安全窗、应急按钮、急停开关的作用和正确使用方法。并能在电梯运行中突然出现停梯、失控、冲顶、蹲底等意外情况时不慌不乱，采取正确处理方法。 5、对电梯的有人值守运行时间和无人值守运行时间做出规定。

（1）运行时间：一栋楼或一单元只有一部电梯,应当保证电梯每天24小时不间断正常运行；一栋楼或一单元有两部或三部电梯，应当保证一部电梯24小时不间断正常运行，另一部或两部电梯应当保证每天18小时不间断正常运行。 (2)06：00—24:00为有司机操作运行时间。

（3）00：00—06:00为无人操作自动运行时间或呼叫值班运行时间。 6、对安全运行提出要求.

（1）电梯司机应严格按照《电梯司机安全操作规程》操作电梯,严禁违章操作. （2)司机当班时严禁随意离开轿箱,或将电梯设为自动运行方式.

（3）当电梯有异常情况时，司机应当及时通知维修人员进行检修，排除故障.严禁电梯带病运行。

（4）电梯在运行中，司机不得用检修、急停消号改变运行方向。 （二)对培训的要求

承包方每年应对电梯司机和维修人员进行1—2次专业培训。培训计划、培训内容、考核结果应报物业公司技术管理部门备案，将承包的培训工作纳入物业公司的监督之下。

（三）电梯日常维修、维护保养规定

1、电梯故障的维修应进行记录.记录表格式详见23-1。

2、电梯维护保养分为日常巡检、半月保养、月保养、季度保养、半年保养、年度保养。 （1）电梯日常巡检记录表详见表23—2。 （2)电梯半月保养记录表详见表23-3。 （3）电梯月保养记录表详见表23-4。 （4）电梯季度保养记录表详见表23-5。 (5）电梯半年保养记录表详见表23-6。 （6）电梯年度保养记录表详见表23-7。

(7）电梯故障维修记录表、电梯日常巡检记录表及维护保养记录表均应作为合同附件。 3、承包方必须认真做好电梯故障维修记录、如常巡检记录和维护保养记录。每月初（季度保养记录应在每个季度初，半年保养及年保养记录一次类推)将上一个月的记录交物业公司工程部门主管人员签字验证，归档保存。

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4、所有记录应用钢笔或签字笔填写，不得使用铅笔或圆珠笔.

5、所有记录均按照“一部电梯一套档案”的要求进行归类记录，装订成册. （四）电梯重大修理或技术改造管理

当电梯需要进行重大修理或技术改造时,必须要动用业主的公共维修基金，所以业主委员会必然会请专业部门对重大修理或技术改造方案及资金预算进行审核；又因为业主中可能不乏有熟悉电梯技术和管理的专业人才,因此物业公司像业为会提交的电梯重大修理或技术改造方案及其资金预算，必须能经得起业为会的审核。本来物业公司向业主提供诚信服务是天经地义的事，那么，面临此种状况,物业公司必须踢业主把好这一关，使业主的公共维修基金用得合理,这样才能赢得业主的信任。

在合同中，对电梯重大修理或更新改造的管理主要应规定以下内容。

1、由承包方提出某号梯应进行重大修理项目或技术改造项目的申请报告。申请报告由以下四个方面组成。

（1)检测报告。承包方应针对需进行重大修理的项目或技术改造项目进行检测,写出检测报告。报告包括以下内容.

①该项目当前的技术状态、技术数据。

②该项目在国家标准（含地方标准）中或厂家标准中规定的技术要求和技术数据. ③该项目在修理或技术改造后应达到的技术状态和技术数据。

④经过重大修理或技术改造后,整部电梯应达到的安全性能和技术状态。

（2）预算报告。承包方以及地方政府颁布的预算定额,如《北京市房屋修缮预算定额》(电梯分册）制定工程预算。

（3)采购报告.承包方应就更换的零部件和润滑油及辅助材料制定采购计划，列出商资质等。

（4）施工方案和计划报告。承包方应制定施工方案和施工计划。

2、上述各项报告由承包方报物业公司技术管理部门审核，经批准后由物业公司报业主委员会审批，并与业主委员会一起根据使用公共维修积极的相关政策及法规共同完成审保手续。

3、工程完工后.由物业公司租住有关部门和承包方进行竣工验收。验收内容如下。 （1）根据第1条（1）中第③、④项的规定对电梯进行技术性能、安全性能验收。

（2)对根换的零部件、润滑油进行验收（实际操作时应在施工之前先行检验，确认符合规定后才能投入使用）.

（3）对重大修理或技术改造工作中产生的技术文件及图纸进行验收。

(4）进行资金决算，承包方负责办理其他相关手续，如公共维修基金管理部门要求办理的手续等。

5、对重大修理或技术改造中所需的主要材料及更换零部件或润滑油时应由物业公司技术人员进行监督、确认签字。

6、在电梯中法修理或技术改造的审批期间以及未被批准时，承包方对该保修电梯的技术和安全运行状态仍应负全责。

7、电梯重大修理或技术改造的施工期限最多为10天，个别情况需双方进行协商.在此期间。对于一栋楼或一单元有多部电梯的，则应保证其他电梯正常运行。

对于一单元只有一部电梯,在06：00—24：00时段内不得进行修理，在24：00-06：00时段内修理时,必须保证相邻单元的电梯正常运行.

8、电梯重大修理或技术改造前与后的电梯状况应由双方有关部门负责确认,并在记录上签字认可.记录表格式样相见表23—8。

9、电梯重大维修或技术改造替换的零部件、线缆等，承包方应交付物业公司,不得私自处理，违者按新品价格处罚。

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(五）对承包方服务规范的规定

除一般性规定外，以下几条不可缺少。 1、 承包方维修人员接到报修通知后，必须在10分钟内到达故障现场，及时处理故障

不得无故拖延。

2、 故障修理时间(从接到报修同志到电梯正常运行的时间）：一般故障的修理时间不

应超过30分钟，疑难故障维修时间不得超过3个小时,本单元的其他电梯必须保证运行；对于一个单元只有一部电梯的，修理期间必须保证相邻单元电梯正常运行.

3、 属于电梯主机质量问题的故障，修理时间不应超过24小时。 4、 对业主或乘客的任何求援电话应作出及时反映,对应就人员的电话应优先处理，从

接到求救电话，到救出被困人员的时间为:因曳引机卡阻故困人,解救时间不得超过30分钟；其他故障困人不得超过15分钟。

5、 电梯各控制回路上不允许短接，但由于作业需要必须进行短接时，应使用专用短接

线,短接操作应符合标准的要求.在该作业结束后应立即复原，所有短接线应如数拆除并清点，并由相关人员确认。

（六）对承包方责任的规定

除一般性规定外，以下几条不可缺少。

1． 由于承包方工作人员过失而造成的烟雾、人身伤亡或经济损失,由承包方承担责任和赔偿经济损失。

2． 承包方工作人员在运行、维修和维护保养时未按国家和地方标准及生产厂家的技术要求、工艺规范进行操作，或使用了劣质零部件造成设备损坏或人身伤害，由承包方承担责任和赔偿经济损失。

3． 承包方未遵守本合同有关条款而导致物业房、业主或任何第三方的损失，由承包方承担责任和赔偿经济损失。

4． 承包方自行配备工作所需的劳保用具、维修工具。维修、维护保养时应设置现场安全警示标志。

5． 承包方负责完成电梯的年检工作.由于承包方未按国家有关规定及行业标准,或未遵守本合同有关条款进行运行、维修、保养电梯而导致电梯年检不合格的所有费用,由承包方承担.

6． 承包方负责完成年检中检出不合格项的政改。

7． 承包方应将年度培训计划和每次培训的记录和考核结果送交物业公司的技术管理部门. 8． 终止合同时，承包方须将全部电梯的运行状况和所有技术资料、锁匙完整地交付物业公司. （七）

1. 承包方管理值班人员及维修人员必须坚守岗位，对擅离岗位者，每发现一人/次，

扣除承包方____人民币。

2. 承包方人员不遵守文明服务规范，服务态度恶劣,与业主争吵，每发现一次，扣除

承包方 元/人民币.

3. 电梯司机应按照本节相关要求操作，每发现一次错误,扣除承包方 元人民币。 4. 承包方维修人员接到报修后10分钟不到现场，扣除承包方 元人民币/次，每拖延

一分钟增加 元，并以此递增。

5. 电梯在06：00～24：00时段内发生故障时，承包方未按照规定的时间要求及时排

除故障，使电梯不能及时运行，扣除乙方 元人民币/次，每拖延1小时增加 元，并依次递增。

6. 承包方未能在规定的时间内解救出被困人员，扣除承包方 元人民币/次，每拖延

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1分钟增加 元，并依次递增.

二、物业公司在电梯管理工作中的职责

电梯运行、维修和维护保养合同主要是针对承包方的约束；监督合同能否得到完全执行则是物业公司的职责。在合同中应明确规定物业公司的监督职责。 1. 审核并监督承包方的年度维护保养计划和培训计划的执行情况.

2. 有关部门（一般为技术管理部）应至少每两个乐队电梯的运行、维修和维护保养

状况进行现场抽查检查（如每次抽查5部电梯,每月轮换抽查）.对检查出的问题下达整改通知单，掀起承包方完成整改，并对其整改结果进行复检。 3. 监督检查承包方对其员工的培训情况，将其培训纳入监控。

4. 督促承包方按期将为xiouhe维护保养的各种记录物业公司工程部门，并验证记录

的规放性和可信性.监督检查承包方对各项电梯管理制度的执行情况. 5. 将维修、维护保养记录分类归档，长期、妥善保管，并使之查阅方便。

6. 督促承包方做好电梯的年检工作.监督检查承包方对年检中提出的问题的整改结果。 7. 按年检顺序归档并保管好电梯的年检资料。

8. 每周至少检查电梯轿厢内外的卫生两次,检查电梯司机的礼仪、礼貌，服务规范是

否符合合同的要求.

9. 检查并确认承包方的故障修理记录、日巡记录和半月保养、月保养、季保养、年

保养记录，从中发现某部电梯可能存在的较大问题或没有及时解决的问题（如同一个问题两次或多次出现在记录中）,即使督促承包方进行整改并跟踪整改结果；从故障修理记录中验证承包方排除故障的时间是否符合合同的固定；检查电梯的运行和保养时间是否符合合同的规定。

10. 制定电梯管理制度和应急救援方案，每年至少进行一次非预告式的紧急救援演习，

以检验和提高承包方及物业公司的应急能力.

对紧急救援演习的内容和状况进行记录。记录表的格式详见表23-9。

11． 负责对新接管物业的电梯设备被进行验收接管（具体工作由承包方进行），并对所有资料进行分类归档。

三、电梯管理制度

物业公司和电梯维修保养承包单位应分别制定如下电梯管理制度。

（一） 物业公司应制定的电梯管理制度（读者可结合本单位的具体情况制定)

1. 电梯安全管理制度.

2. 电梯技术档案管理制度。 3. 电梯常规检查制度。 4. 电梯维修保养制度. 5. 电梯定期检验制度.

6. 电梯钥匙使用管理制度。 7. 应急措施和救援预案。

（二） 电梯维保养承包单位应制定的制度 1. 岗位安全责任制度。 2. 安全操作规程。

3. 电梯有关人员守则。 4. 培训考核制度。

5. 电梯机房管理制度。 6. 故障状态救援操作规程.

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7. 电梯盘车须知。 8. 乘客须知(客梯).

9. 使用电梯须知(货梯、杂物梯)。

电日维保养单位不但应遵守乙方制定的制度，还应遵守物业公司制定的制度。 四、电梯运行记录用表

第七节 自动消防系统运行、维护保养

自动消防系统由“火灾自动报警控制系统”和“自动喷水灭火系统”组成。

GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》和GB50261-96《自动喷水灭火系统施工及验收规范》中对系统的运行和维护保养作了专门规定.在众多建筑施工验收类的标准中，专门对设备被系统运行和保养作出了强制性的规定是绝无仅有的,可见自动消防系统的运行和维护保养的重要性。

文中凡是有“应如何如何”字样出现,均为标准规定的强制执行条款. 一、综合管理

1. 火灾自动报警控制系统的运行值班人员、维修和维护保养人员必须经过培训合格，取得相

应资质才能上岗。

2. 制定、执行值班人员岗位职责并悬挂墙上。 3. 值班人员应认真填写值班记录和日检记录。

4. 火灾报警控制系统及自动喷水灭火系统应保持连续正常运作，不得随意中断。 5. 建立自动消防系统的技术档案。档案内容有两部分。 （1） 系统的施工、竣工、验收资料、文件及图纸。 （2） 系统运行、维修和维护保养资料,包括： i. 管理操作及维护人员登记表; ii. 操作规范；

(二）火灾自动报警联动系统月维护保养

火灾自动报警联动控制系统和月维护保养要求详见表23-14。

鉴于火灾自动报警系统的重要性，主管负责人应审核所有维护保养记录并签字. （三）火灾自动报警控制系统季度维护保养。

每季度应检查和实验火灾自动报警系统的下列功能，并填写相关记录表格。 1．探测器功能试验

采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示.

由于使用单位不同，探测器的安装场所及安装数量也不同，所以对其试验周期及试验数量可以视具体情况而定。对于安装在污染场所的探测器，每季度应至少试验一次.具体试验顺序可自行编制，依次进行,试验时间自行掌握。 2．报警优先权及声、光显示试验

应试验火灾自动报警控制其的报警优先权、光显示。可一次进行全部试验，也可进行部分试验。试验前要做好妥善安排,以免造成不应有的恐慌和混乱. 3．主、备电源试验

应对火灾自动报警控制其的蓄电池备用电源进行1~2次充放电试验,1～3次主电源和备用电源自动切换试验.

要按照厂家说明书的要求进行实际操作。采用蓄电池备用电源的,其充放电时指蓄电池的正常充放电，而不是指蓄电池的首次充放电。具体操作方法：切断主电源，看是否能自动转换到蓄电池供电,蓄电池的供电指示灯是否亮；4小时后，再恢复主电源供电，看是否能自动转换,再检查蓄电池是否能正常充电；如转换及充电均正常为合格，否则应进行修理或更换。 4．联动控制试验。

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应用自动或手动方式检查下列消防控制设备被的联动控制和显示功能。

（1） 防排烟设备被、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等联动设备被的动作是否正常

（对于防火卷帘的半降功能应正常）.当动机正常时，应有信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。对建筑物内所有防排烟机、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘均要试验一次.

（2） 室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备,应通过手动或自动操作检查各设备的动

作是否正常.当动作正常时，应有信号反馈至火灾自动报警控制器,且信号清晰为正常。

（3） 在火灾自动报警控制器上能控制自动喷水灭火系统管网上的报警阀、压力开关、水

流指示器、闸阀关闭器及电动阀等，对各部位的控制功能的规定如下. i. 在火灾自动报警控制器上能控制启、停； ii. 显示报警阀、压力开关、水流指示器、闸阀关闭器及电动阀的工作状态。 iii. 显示消防水泵的工作状态、故障状态； iv. 当上述各动作正常时，所有信号反馈至火灾自动报警控制器,且信号清晰为正常。 （4）按下列要求对手动报警按钮进行故障报警抽验试验。 i. 实际安装数量在100只以下，抽验10只,均应正常，信号反馈至火灾自动报警控制器，

且信号清晰为正常。 ii. 实际安装数量在100只以上，按5％~10％的比例，但不少于10只进行抽验，均应正

常，信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常. 5．火灾事故广播及通信试验

此项规定中的火灾事故广播是指设置在走道（走廊)、大厅等处的扬声器。在试验中,不管扬声器当时处于何种状态,均应能晋级切换到火灾事故广壁通道上。 6．火灾事故照明灯及疏散指示试验

对火灾事故照明灯及疏散指示标志灯，主要试验火灾报警控制器能否将其接通。对所有火灾事故照明灯和疏散指示等均要进行试验。正常时应有信号反馈到火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。 7．其他联动功能试验

（1)强迫消防电梯停于首层试验，信号应反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。 (2)强制切断非消防电源功能试验，信号反馈至火灾自动报警控制器,且信号清晰为正常. (3）检查所有转换开关（是指所有手动、自动转换开关)，主要包括电源转换开关、灭火转换开关、防排烟转换开关、防火门转换开关、防火卷帘转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等。

8．紧固自动报警控制器及区域报警控制器、系统中各模块接线，清扫灰尘,整理线路，检查线路应完整清晰，接地良好，测量接地电阻值应小于4欧姆(可在雨季前和冬季前各测量一次）。

火灾自动报警系统的极度维护保养记录吸纳关键表23—15。 （四)火灾自动报警控制系统年度维护保养及模拟演习

1．每年对火灾自动报警系统的功能应做下列检查和试验，并填写相关记录表格。

（1)每年用专用检测仪器对所安装的探测器检测一次。必须由均有自制的专业单位承担检测工作（物业公司自身取得此资质的也可以进行检测)。采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。每只探测器应按生产厂家说明书的要求，用专用检测仪器进行试验明检查每只探测器的灵敏度、响应阀指标不合格的要及时换新，禁止将响应阀值指标不合格的探测器修复后重新安装使用。

(2）探测器投入运行两年后,应每隔三年全部清洗一遍,并做响应阀值试验及其他必要的功

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能试验.可以分期分批进行清洗，也可以一次性清晰.清晰工作应由具有合格资质的专业单位进行。验测器清洗后应逐个做响应阀值试验。试验中如发现探测器的响应阀值不合格，则一律作废，不准维修后重新安装使用。

（3）年度维修保养内容可以与季度保养相结合一起进行，记录表格采用表23—15的格式。不同的是对探测器进行检测试验或清洗,此部分记录在表23-16。 2．模拟火灾演习试验

自动消防系统每年应进行一次模拟火灾演习试验，以检验系统功能的完整性.在进行模拟试验前应进行充分的准备工作，最好请当地公安消防监督机构参与制定方案及进行模拟试验,以防止出现疏漏或意外。

模拟火灾演习试验应进行记录，其表格式样详见表23-17。 （五)自动喷水灭火系统运行、维护保养

1. 应保证自动喷水灭火系统始终处于准工作状态。

2. 维护管理人员应熟悉自动喷水灭火系统的原理、性能和操作维护规程。

3. 维护管理人员每天应对水源控制阀、报警阀组进行外观检查，并保证系统处于故障状

态。

4. 每年应对水源的供水能力进行一次测定。

5. 消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每个月检查一次，并应检查其消防储备水

位及消防气压给水设备的气体压力。同时，应采取措施保证消防用水不作他用，并每月对该措施进行检查,发现故障应及时处理。

6. 消防水池、消防水箱及消防气压给水设备内的水应根据当地环境、气候条件不定期更

换.更换前，负责自动喷水灭火系统的专职或兼职人员应向领导报告,并报告当地消防监督部门。

7. 寒冷季节，消防储水设备任何部位均不得结冰。每天应检查设置储水设备的房间，保

持室温高于冰点温度。

8. 每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。

9. 钢制消防水箱和消防气压给水设备的玻璃水位计，两端的角阀在不进行水位观察时应

关闭.

10. 消防水泵、喷淋泵每月启动运转一次。当消防水泵为自动控制启动时,应每月拟自动

控制的条件启动运转一次。

11. 电磁阀应每月检查并做启动试验,动作失常时应及时更换。

12. 每个季度应对报警阀旁的防水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力。

13. 系统上所有的控制阀门均采用铅封或锁链固定在开启或规定的状态。每月应对铅封、

锁链进行一次检查，当有破坏或破损时应及时修理更换。

14. 室外阀门井中，进水管上的阀门应每个季度检查一次，核实其处于全开启状态.

15. 消防水泵、喷淋泵接合器及附件应每月检查一次,并保证接口完好、无渗漏、闷盖齐

全。

16. 每两个月应利用末端试水装置对水流指示器进行试验。

17. 每月应对喷头进行一次外观检查，发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物

时应及时清除.更换或安装喷头均应使用专用扳手。

18. 各种不同规格的喷头均应有一定数量的备用品,其数量不应小于安装总数的1％，且每

种备用喷头不应少于10个.

19. 自动喷水灭火系统发生故障，需停水修理时，应向主管值班人员报告，取得维护负责

人的同意，并临场监督,加强防范措施后方能动工。

20. 建筑物、构筑物的使用性质或储存物的安放位置、堆存高度的改变，影响到系统功能

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需要进行修改时，应在修改前报经公安消防监督机构批准后方能进行。 21. 所有阀门的阀杆应定期上油,防止锈死。 第八节燃气锅炉设备被系统运行、维护 一、锅炉系统安全管理职责 （一） 主管经理岗位职责

1. 熟悉并认真执行《特种设备被安全监察条例》、《热水锅炉安全技术监察

规程》、《锅炉房安全管理规则》及省或直辖市有关锅炉供暖官库规定,对锅炉的安全、节能、换百、卫生负全责；对锅炉房的建造以及锅炉设备的购置、安装、使用、大修、技术改造、设备检验及事故处理等各环节的工作负全责。

2. 对于下辖多个分公司的大型物业公司宜配专职或兼职安全管理人员，负责

所有锅炉房的安全管理工作.

3. 按照《特种设备被作业人员监督管理办法》的规定，组织锅炉安全管理人

员、司炉人员的安全管理工作。

4. 组织制定、批准锅炉运行各项安全管理制度、锅炉事故处理措施及救急预

案。

5. 定期听取本单位锅炉安全管理机构及安全管理人员的工作汇报，每季度至

少到锅炉房进行一次现场巡查，检查各项规章制度的执行情况，确保及时消除安全隐患。

6. 搞好经济核算，制定和执行奖惩办法.

7. 度则审批系统设备被的维护保养、大修或更新改造方案及工程预算方案。

(二）技术负责人岗位职责

1. 熟悉并认真执行锅炉安全法规、有关技术标准和行业规定。 2. 建立健全锅炉安全技术档案，制定锅炉事故应急措施和救援预案。

3. 负责组织采暖供热系统普查,做好技术方案。制定（审核）系统设备的维护保养、大

修理或更新改造方案及工程预算。

4. 负责事故分析，解决运行中的技术问题，组织好维修及抢修工作，保证系统正常、安

全运行。

5. 深入现场，掌握系统的运行规律和特点，总结和推广经验(包括外单位的经验），促

进系统运行在最佳状态和最佳安全状态。

6. 不断学习新技术，推广成熟的节能或环保新技术、新产品，促进节能降耗和环境保护。 7. 组织对锅炉及其安全附件、燃气报警系统的月检查和经常性检查，发现问题立即处理;

情况紧急时，可以决定停炉，并及时向主管经理报告。

8. 供暖季结束时，负责提出本年度供暖工作的技术总结报告。

9. 制定供暖系统的年度大修、更新和保养计划，负责安排施工，调试及军工验收工作。 10. 负责职工的技术培训、考核及安全教育工作.

11. 负责与市政府及区政府供暖办,环保局和质量技术监督局等主管部门联系工作。 （二） 锅炉房主管岗位职责

锅炉安全管理人员应熟悉国家和地方政府有关锅炉安全运行方面的法规，依照法规，相关标准及本单位制度的规定,履行锅炉安全管理工作责任。主要工作内容包括以下几个方面。

1. 参与编制或主持制定有关锅炉安全运行的管理制度、操作规程、事故应急措施及救援预案，

报送主管经理审批。

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2. 编制或主持制定锅炉定期检验计划，检修疾患，并对检修的质量进行验收，保证设备完好，

根据本锅炉系统的具体情况制定巡视检查线路，时间及巡检内容。

3. 检查锅炉安全管理各项规章制度的执行情况，及时向本单位有关领导汇报，反映有关安全

问题，消除安全隐患。

4. 负责组织司炉，水处理作业人员的技术培训和安全教育.

5. 对锅炉安全管理上的重大问题（如事故,安全隐患等),可直接向特种设备被安全监督机构

报告，可拒绝执行上级可能对锅炉安全运行造成威胁的命令。

6. 认真总结运行经验，确保锅炉始终处于最佳安全状态和最佳经济运行状态。实现安全，节

能运行双目标。

7. 检查各项规章制度的执行情况,制止和纠正危及锅炉安全,不符合安全操作规程的行为并提

出处罚及建议。

8. 不定时并认真对各岗位进行巡检，发现问题立即责令当班岗位人员进行处理，待其处理完

毕后方可离开，并做好记录。 （四）运行班长岗位职责

1. 经常学习国家及地方政府哟有关锅炉安全运行的法规。

2. 带头遵守锅炉房的各项制度,带领本班人员操作好锅炉房及辅助设备,保证系统正常运行。 3. 熟练掌握所操作的锅炉，安全附件及锅炉系统的结构及性能,了解锅炉水质控制指标，对

部分紧急情况能妥善处理并及时报告，不得隐瞒事故的性质和情节。

4. 负责本班戈岗位的考核实施,组织本班人员进行设备的日常维修，维护保养工作，做到会

使用，会维修，杜绝冒，滴，漏，跑现象。

5. 严格遵守劳动纪律，教育操作人员并以身作则坚守工作岗位，做到班前,班中部饮酒，杜

绝迟到，早退现象。

6. 认真检查或填写运行值班记录。安排当班人员做好巡检工作和填好巡检记录。

7. 认真总结运行经验，确保锅炉始终处于最佳安全运行状态和最佳经济运行状态。实现安全，

节能运行双目标。

8. 做到不违章指挥，并有责任拒绝执行妨碍锅炉安全运行的任何指令，必要时可向特种设备

被安全监督机构反映情况。

9. 认真交接班，组织办班人员做好当班运行前的各项准备工作和交班前的各项工作（或停炉

后的各项收尾工作）,做好交接班记录。 （五）司炉工岗位职责

1. 司炉工是特殊工种，必须按司炉工人技术考核管理办法啊考核合格,持证上岗。

2. 熟练掌握所操作的国库,安全附件及锅炉系统的结构及性能,了解锅炉水质控制指标，熟悉

锅炉运行操作规程，能够正常操作，能对锅炉及附属设备被进行一般性的维护保养.

3. 能正确判断锅炉一般故障的原因并及时排除。当发生紧急事故时，应及时汇报并正常处理。 4. 秧歌遵守劳动纪律，坚守岗位（不脱岗，不串岗），上办班前和当班时不饮酒，不做与生

产无关的事。

5. 遵守各项安全管理制度和岗位纪律，不违章操作，对任何有碍锅炉安全运行的指挥可拒绝

执行,并有权向特种设备安全监察机构反映情况. 6. 认真填写运行记录,记录要字迹清晰，真实，准确。 7. 认真执行交接班制度，做好交接班工作.

8. 努力学习业务知识，不断提高技术水平，认真总结运行经验，切实做到精心操作,精心管

理，确保锅炉安全,经济运行。 （六）水处理化验员岗位职责

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1. 水处理化验员应经培训合格，持证上岗，认真遵守本岗位管理制度及操作规程。执行《锅

炉水处理监督管理规则》和《工业锅炉水质标准》，保证水质合格. 2. 熟练掌握本岗位水处理流程，设备结构，性能和自动控制程序。

3. 熟悉本锅炉要求的水质标准，按规定对水质进行监测，及时调节再生树脂，保证足够的合

格水量。

4. 了解本锅炉的结构，掌握操作水处理设备被的原理，构造，流程，掌握水质处理原理和操

作方法。

5. 操作好除氧设备，符合工艺控制点要求，保证除氧达标。

6. 按标准要求定时进行水质化验，确保锅炉各项给水指标在规定范围之内。

7. 根据水质化验结果，采取相应措施，直到司炉人员进行排污。每两小时进行一次炉水化验，

按规定做好水处理化验记录及每日软化水消耗量记录。记录要字迹工整，保存完好，不得报假数和伪造数据，不得减少化验次数。

8. 各类配置好的并经过核定后的分析用溶液，应标出配置日期，失效日期及溶液名称，严禁

使用未经标定的，过期失效的分析标准溶液.

9. 保持分析仪器清洁，按时检验，校正，使其处于完好，准确,待用状态.不使用未经过校正

的仪器。有毒物品应设专人专柜加锁保管。保持工作间清洁、整洁。 10. 停炉后及时了解锅炉的结垢及腐蚀情况，直到停炉后的保养工作。 11. 负责制定水质分析药品及化工原料的购买计划，并保管好。 12. 遵守各项安全管理制度和岗位纪律，不违章操作。 13. 努力学习业务知识,不断提高技术水平. （七）电工、仪表工岗位职责

1. 电工、仪表工应经专业培训合格后持证上岗，无证人员严禁肚子操作.

2. 认真执行《电业安全操作规程》，保证用电安全，杜绝人身和电气事故发生，熟悉锅炉安

全运行的特点，熟悉电气设备的结构,原理，性能及电气线路。

3. 负责安全，计划和节约用电，即使排除电气故障，记录故障隐患及排除经过，对设备供应

单位“授权”检修的电气设备或仪表,应及时与供应单位联系，编制电气设备的大修，保养,试验，更换计划，并负责实施。编制仪表年检计划，按时送检，确保仪表运行在有效检定期内,确保仪表的精度和灵敏度。

4. 定期对电气设备及仪表进行巡视检查，向司炉人员了解使用情况，做好记录. 5. 上岗时个人防护用品齐全，禁止单人操作，作业时要有明显标志。

6. 禁止带电作业，在特殊情况下必须进行带电作业时，必须一人操作一人监护,在操作前必

须采取适当的安全措施,只允许操作正面带电，其他侧面的带电部位应采取绝缘隔离措施。 7. 维修人员应认真填写维修记录。变配电室值班人员应认真填写运行记录和交接班记录. 8. 当班人员严禁饮酒，醉酒人员不准接班上岗.

9. 熟练掌握触电急救方法和扑救电气火灾及灭火器材的使用方法. 10. 仪表工要配合司炉工做好超温，超压报警及连锁装置的试验工作。

11. 做好开炉前的电气设备,仪表的检修及校准工作。供暖季结束后应及时进行维护和保养. 12. 对配电柜，控制柜，电动机，水泵等机电设备进行维护保养时,执行第十九章和第二十章

中的相关规定。、 (八)设备维修工岗位职责

1. 严格遵守锅炉压力容器的检修和其他有关规定,负责锅炉房供热系统所有静止和运转的机

械设备,冷热水,风烟系统等设备设施的维修和保养。

2. 熟练掌握锅炉房内所有机械设备及管道系统的结构，远离和运行特征。提高维修技术水平,

保证设备的安全运行.

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3. 执行检修计划，按时,保质保量地完成检修任务.

4. 经常向系统操作人员了解设备的运行情况,为及时排除故障和及时制定检修计划奠定基础. 5. 保证所有备用设备均处于完好状态，随时可以投入运行。

6. 进行检修时，应悬挂明显的检修示意标志，并通知值班长何岗位操作人员。检修传动机械

必须停电并挂标示牌.工艺管道严禁带压检修.

7. 检修完工后，检察各阀门的开关情况，安全保护装置应复位. 8. 检修完工后应填写检修记录，会同有关人员进行验收。 9. 做到文明检修，道道“人走场地净，活完物料清\"。

10. 有责任帮助指导司炉工学习和提高锅炉及附属设备的操作技能。 二、锅炉系统安全运行制度 （一)交接班制度

1. 所有跟班运行的管理人员和各岗位操作人员都必须严格执行交接班制度。

2. 接班必须提前10~15分钟,再锅炉正常运行或正常停炉的规定时间进行。若锅炉或附属设

备出现故障或事故并正在处理中，不能进行交接班，经交班人员同意，接班人员可以协助参与对事故或故障进行分析处理，待处理完毕后再进行交接班。 3. 司炉工交班应做到“五交”和“五不交”。 （1） 五交，指： i. 燃气压力正常,水系统压力,温度等符合要求。 ii. 锅炉及附属设备运行正常。 iii. 当班记录填写完整，清楚。 iv. 工作环境整洁卫生. v. 安全附件、各类仪表指示正确，动作灵敏。 （2） 五不交，指： i. 不交给醉酒或患病不宜上岗的司炉工 ii. 接班人未到，不交给其他无证的司炉人员 iii. 当班内发生问题，尚未向负责人报告或未予妥善处理时不交 iv. 设备发生故障或损坏,为查明原因或责任时不交 v. 燃烧不正常，未查明原因是不交 4．接班人员必须提前30分钟到岗。

5．接班人员未到岗时，交班人员不得私自离去。

6．接班人员必须同交班人员共同巡视，详细了解上一班的运行情况,仔细查看各类仪表是否正常。

7．交接班人员要认真填写交接班记录并签字。 (二）运行记录制度

1. 运行记录自开炉点火试运行之日起，至正式停炉之日止,每班的司炉，水处理等必须认真

填写运行记录。

2. 当班人员必须按时,按规定填写记录表，记录应准确，可靠,完整，不得弄虚作假，各岗位

进行交接班时，应在记录表上签字，记录者需对填写的内容负责。

3. 运行记录由公司主管部门统一保管，并根据其内容的重要程度确定保存期限。保存期限一

般不得少于3年。

4. 锅炉系统运行值班记录（锅炉系统运行值班记录表各式样详见表24-19）应包括以下内容。 i. 各种温度记录 ii. 各种压力记录 iii. 各种能耗记录

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辅助设备运行记录 v. 交接班记录 vi. 运行大事记录 vii. 水质化验及水处理设备运行记录（水质化验及水处理设备运行记录参见表24-20） (三)巡检、周期检查和维护保养制度

1. 各岗位人员应按照岗位责任制的要求，对本岗位范围内的设备进行巡视检查，确

保安全运行。

2. 巡视检查路线及内容，应根据锅炉房的具体情况制定。各岗位人员应了解自己分

管设备设施的安全状况，运行要求和职责。

3. 一般情况下应每周两小时进行一次巡检，遇有下列情况应增加巡检次数: i. 带病运转的设备 ii. 新装或新投入或大修后的设备 iii. 运行中有可疑现象的设备

5． 巡检人员要将巡检情况及时添入锅炉系统运行值班记录表，发现事故隐患或其他不安全因素应立即向主管领导报告，同时做好记录。

6． 巡检时发现影响人身安全或设备安全的紧急情况，应按有关规定妥善处理 7． 巡检完毕，巡检人应向值班长报告巡检情况。

8． 做好周期检查和维护保养工作(燃气热水锅周期检查和维护保养项目详见表23—19、表23—20和表23-21）

(四）燃气热水锅系统安全操作规程 1．运行操作

(1）首先将锅炉和采暖系统上满个合格的除氧软化水，对系统进行排气，使系统中尽量减少空气死角。

（2)对热网循环系统（有些包括定压系统）进行实验。运行中的压力、流量均正常，才能准备启动锅炉。 i. 系统阀门：锅炉进出口阀门应开启；排污阀门应关严,压力表管上的阀门或压力发表

三通旋塞均应打开，循环泵的出口节门关严，进口节门打开，燃气供给节门打开并且燃气压力正常. ii. 烟道上的挡板全部开启。各操作旋钮处于正确位置并且已经复位。检查电源电压正常. （3） 启动锅炉前应检查以下内容

1） 系统阀门：锅炉进出口阀门应开启，排污阀门应关严，压力表管上的阀门或压力表三通旋塞均应打开，循环泵的出口节门关严,进口节门打开，燃气供给节门打开并且燃气压力正常.

2） 烟道上的挡板全部开启,各操作旋钮处于正确位置并且已经复位，检查电源电压正常. （4） 完成上述检查，开始启动锅炉。操作步骤是,先启动热水循环泵，在缓慢打开循环泵出

水阀门，待热水循环压力正常后，启动燃烧器烧小火，15～20分钟改烧自动或大火。

（5） 运行中的工作 1） 定期手动排放安全阀

2） 采用离子交换法进行水处理锅炉，至少每周进行一次排污,采用加药法进行水处理的锅炉，应每8小时排污一次，排污后关严排污阀门。

3） 若要停止循环泵，必须将燃烧器改为小火燃烧，至小火位置后关闭燃烧器，然后待锅炉出水温度适当降低后，先关循环泵出水阀门,后停循环泵.

4） 定期对锅炉的连锁保护装置进行实验，确保保护装置灵敏，可靠。 2.停炉操作

iv.

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(一) 先将大小火旋钮旋至小火位置，再关闭燃烧器 (二) 上水至高水位 (三) 关闭上水截门 (四) 关闭燃气截门

(五) 检查排污法是否关闭并且严密 (六) 关闭总电源开关

3．临时停电处理 （1）关闭主蒸汽阀 （2)关闭总电源

（五）检修，维护保养制度

锅炉房设备被系统是一次性投资或改造性投资较大的系统之一，又是对安全运行有着特殊要求的设备系统，因此对系统所有设备的精心维护保养就显得更加重要。

燃气锅炉在热海和情况下（包括修理,调试，运行)都绝对不允许将出厂时所具有的安全保护装置，联索保护取消或短接,否则将会引发重大事故.

燃气锅炉在运行中发生故障时，应及时请有修理资质的人员进行修理和保养，严禁带病强行运行，更不能强行启护。

燃气锅炉一般为全自动锅炉，有多道自动保护环节，只要按其进行高质量的维护保养，按操作规程进行操作，锅炉的安全运行即可得到保证。 1． 锅炉及附属设备的检修和维护保养工作 （1） 日常运行保养

（2） 年度检修，维护保养 2． 日常运行保养

（1） 三个安全附件保养（安全阀，压力表,温度表）。应定时实验，记录，送检。

（2） 辅助设备保养。应定时检查并记录诸如润滑,排污，水泵冷却水畅通和排气，风烟泄露，

电气设备及跑，冒，滴，漏等内容。

（3） 检查燃气泄漏自动报警系统的自动和手动功能。对于自动报警功能的年度校准应由专

业单位（如生产厂家）使用专门气体及专用仪器进行。锅炉房电气维修人员应定期对排风机的手动启，停功能进行试验.

（4） 保持各设备清洁，每班应勤擦拭，保持环境卫生。

（5） 运行人员对锅炉及附属设备应做到“三好”(管好，用好,修好)、四会（会使用,会调

试，会保养，会排除简单故障)，保证设备安全，稳定运行。

3． 维修和检修保养

（1） 每年在3月底前制定年度检修和维护保养计划，计划中应明确需检修,维护保养的炉号，

附属设备，安全附件等项目名称，维护保养时间及责任人,检修保养计划应报主管审批,停炉后应及时组织施工。

（2） 供暖开炉前应对锅炉房所有设备系统进行全面检查和检修，确保供暖期的安全运行. 4． 制定供暖锅炉在停用期间应采取的有效保养方法。

5． 制定相关检修,维护保养记录表格，将锅炉及附属设备的检修和维护保养内容及验收结果，有关工作人员的名单予以准确记录,当聘请设备厂家人员进行维修和检修保养时,更应注重保养效果并验证保养记录，所有记录均应及时归入锅炉技术档案保存。

6． 配电柜，各种控制柜及电动机的维护保养及记录应执行本章第四节“电气系统设备运行，维修维护”中的相关规定。

7． 水泵定期保养内容及记录参照执行本章第五节“给排水系统设备设施运行，维修维护”中

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的相关规定。

(六）事故处理及报告制度

1. 锅炉发生安全事故应在第一时间向有关方面如实报告并及时处理，在处理时,必须保

护好现场.

2. 停炉超过4小时，要迅速，如是报告主管领导,不得瞒报,谎报或拖延不报 3. 遇有事故发生时,运行人员不得离开工作岗位

4. 处理事故时应保持头脑清醒，判断正确，处理果断，要首先采取有效措施防止事故扩

大。处理事故的原则顺序是，先处理人参及影响安全的事故,后处理一般事故 5. 处理事故时，应对其他仍在运行的锅炉加强监控，确保安全

6. 发生事故应做到“三不放过”，即事故原因未查清不放过，运行人员未受到教育不放

过，没有制定出预防措施不放过

7. 不论发生何种事故，都应在事故消除后,将事故发生的原因，检查情况,处理结果及今

后的预防措施进行记录，并归档保存。

8. 发生锅炉爆炸等较大事故，公司主要负责人应立即向特种设备安全监督管理部门报告。 （七）锅炉房安全保卫制度

1. 锅炉及附属设备应符合安全技术规范要求，不准私自将未登记、检验、有严重缺陷或“三

无”产品投入运行。

2. 锅炉房应绘制设备平面图和系统管网图，并张贴在墙上.

3. 锅炉前，压力表，温度表，水泵房，调压站，仪表间，配电室，中控室，巡回检查走道应

保持足够的照明。

4. 贯彻谁主管谁负责的原则，做好分工，由专人负责锅炉房的安全保卫工作。 5. 锅炉房应地面平整，走道通畅,不准在锅炉房及走道内堆放物品和搭晾衣物等 6. 消防器材应合格有效，要置放在明显处并由专人管理，定期检定

7. 备品备件储存于专用库房(隔离间），应码放整齐，标示清楚.库房(隔离间)内不得存放与

锅炉系统系统无关的物品，并严禁存放易燃易爆物品。

8. 锅炉房内严禁吸烟,使用打火机等产生明火的行为，运行期间应严格执行动用明火报告审

批制度，经批准后方可施工

9. 锅炉房门前应注明“锅炉房重地,闲人免进\"字样,除主管部门人员外，其他人员联系工作

时，需经当班负责人允许方可入内,运行期间不准锁住或封住通往屋外的门

10. 外来人员未经准管领导批准不得进入锅炉房,参观学习人员需由有关人员陪同,未经允许不

得测绘，摄影，抄录等。

11. 外来人员在锅炉房活动期间遇有特殊紧急情况,须听从值班人员的指挥. (八）经济核算制度

锅炉房是物业公司消耗能源最多的地方,不仅要精心管理，总结运行规律和经验，而且要进行经济核算,以达到节能降耗的目标。

1. 应设立专（兼）职核算员进行经济核算,准确掌握锅炉系统的运行成本和技术经济指标。 2. 年度运行记录的原始资料要齐全完整并装订成册，保存期不少于3年。 3. 锅炉房运行技术经济指标应每日按班组填写核算表.

4. 经济核算中应按日,月,年来统计燃气,电，谁等相关能耗量和各种费用。 5. 每月应将经济核算指标汇总上报。

6. 经济核算中应汇总计算出年度各单项能耗量，符合率，运行成本和总成本。 三、燃气锅炉供热系统节能

燃气供热在我国还是一种新型的供热方式，大量实际情况说明，燃气锅炉投入运行后出现了燃气耗量高,锅炉冷凝水多,锅炉腐蚀严重等问题，并且管理中不少单位沿用燃煤锅炉的管理

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方式。因此，如何在保证供热质量的基础上降低能源消耗,延长锅炉使用寿命，保证燃气锅炉的安全,稳定运行，提高燃气供暖系统设备的运行管理水平就显得尤为重要。

国外的燃气供热技术已使用几十年,技术已非常成熟，不仅在安全，节能，延长锅炉使用寿命，自动控制和通信等方面处于领先地位，而且还实现了无人值守。 燃气锅炉房节能系统主要由六个子系统组成； 1. 气候自动补偿系统

2. 烟气冷凝热能回收系统 3. 锅炉集中控制系统

4. 管网水力平衡调节系统 5. 变频控制系统

6. 分时分区供暖控制系统

根据不同锅炉供暖系统的具体情况,采用不同的技术组合,一般综合节能效率可达10%，相对那些比较落后，能源消耗比较严重的旧系统则节能效率更高。 （一）气候自动补偿系统 1．原理

建筑物的耗热量由于受到室外气温，太阳辐射，空气湿度,风速及风向等因素的影响而随时变化，在这种变化的条件下，要保持室内温度恒定或满足用户的要求，供热系统的供回水温度应根据气象条件的变化自动跟踪调节，达到锅炉供热量,散热设备的防热量和建筑物的需热量相一致，防止用户室温或低或高,在有效保证供暖质量的前提下，实现最大限度的节能。

过去因为没有气候自动补偿技术，靠人工依据当地政府有关部门制定的回水温度调节表，结合当天天气预报的室外最低温度和最高温度，计算出当天的室外平均温度,再同回水温度调节表上每一个室外温度所对应的最低供暖回水温度值相比，要求司炉工保证回水温度不能低于表中查到的数值，这是一种很落后的办法，它不仅不能自动跟踪气象变化，进行适时调节,而且由于对所有锅炉房和供暖系统都使用一个相同数值，不符合实际需求。这种方法主要存在以下问题.

（1） 不同锅炉房的锅炉负荷率不同 （2） 不同锅炉房的水循环流量不同

（3） 不同建筑物的围护结构，保温性能不同 （4） 外管网的保温性能及平衡性能不同 （5） 室内散热器形式不同，数量不同

由于存在这些不同因素，因而要求所有锅炉房及管网系统在同一个参数下运行，显然是错误的。

室外温度的变化决定了建筑物需热量的大小，也就决定了耗能的高低,要求运行参数必须随室外温度变化而变化，即适时跟踪调节,始终保证锅炉的供热量与建筑物的需热量一致,从而达到最大限度地节能,上述五个方面的问题，势必造成每个锅炉系统不同的运行曲线,但是如何找到每个锅炉系统最佳运行曲线，应用气候自动补偿技术则成为最佳解决方案。 与燃煤锅炉不同，燃气锅炉可以使水温迅速升高或降低，可以实现适时控制。 2．功能

气候自动补偿系统的功能如下：

（1） 根据室外温度的变化，跟踪控制和调节二次供水温度，避免发生用户室温过高浪费能

源的现象

（2） 根据室外温度的变化，实现自动分段调节供暖温度 （3） 充分利用太阳辐射热及人的活动规律进行时间控制

（4） 根据锅炉房的设备及建筑物的围护结构状况，可随时进行调节

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（5） 让锅炉在高温下运行，可有效降低凝水量，防止锅炉被腐蚀，延长锅炉使用寿命.

多年的运行实践证明,其后自动补偿系统的节能率在10%以上(原供暖系统耗能越大，节能效果效果越明显,有的节能率可达20%） 2． 系统组成

（1） 两次泵系统

传统供热系统的模式是采暖回水桶过循环泵直接进入锅炉，经加热后再次送往用户。

两次泵系统的模式是将热源部分（锅炉）作为一个循环系统，即一次泵系统,实在锅炉，混水器与一次泵之间进行循环，外管网和永华作为一个循环系统，即二次泵系统，是在外管网，用户，混水器,三通阀与二次泵之间进行循环。 （2）电动三通阀

采暖回水的一部分进入电动三通阀,与高温水（锅炉出水）混合后送往用户。电动三通阀可随时调整高温水和回水混合的阀门混水量,道道要求的供水温度。 （3）混水器

采暖回水的一部分进入混水器与锅炉出水在混合器中混合，其主要作用有以下三点。 1） 提高锅炉的回水水温，减少冷凝水的出现。 2） 稳定系统压力 3） 混合温度均匀 (4）气候补偿器

在气候自动补偿器中储存有锅炉系统的最佳运行曲线，即根据实测的各种参数计算出供水温度的最佳值,同时控制电动三通阀的开度,使三通阀的出水温度符合计算温度. （二）烟气冷凝热能回收系统 1．原理

经过对各种燃料的烟气成分进行分析,得出水蒸气镕基在各种燃料的烟气中所占的比例分布为:天然气20%，油12％，煤4%。为什么天然气的烟气成分中水蒸气镕基的比例最大?因为天然气的主要成份是甲烷，有大量的氢元素，燃烧时与氧结合，产生了大量水蒸气.

1kg水蒸气带走的热量是2400千焦尔，以0.7兆瓦的锅炉为例，每小时产生的水蒸气为30～40公斤，即84000千焦尔,即每34小时带走0.7兆瓦的热量，可见热损失是很大的，必须将这部分热量回收，以提高锅炉热效率，降低燃气消耗。

水蒸气的露点温度是55～58。当水蒸气接触到低于露点温度的介质时，就会冷凝成水，释放出大量的热量，其热量由两部分组成

（1） 物理显热：通过降低烟温来实现,将排烟温度控制在，经测试可提高锅炉热效率

1%~3％。

（2） 汽化潜热：通过水蒸气冷凝成水的相变来实现，经测试可提高锅炉热效率3％~5%。 两者综合可提高锅炉热效率3％～8％。

由于燃气锅炉的热效率已经可达90%，若在通过改造锅炉本来提高热效率将得不偿失,而通过烟气冷凝回收系统，再提高锅炉热效率3％～8%，则是一种投入最低，收益最高的节能方式。 2．系统组成 (1）烟气系统

锅炉排出的高温烟气，进入烟气冷凝热能回收装置,经过热交换后再排入大气。在烟气冷凝热能回收装置的烟气入/出口处加旁通烟道.其主要作用是，如选配的燃烧机风压小，可适当开启旁通烟道，降低系统阻力，以保证锅炉正常运行。 （2）水系统

采暖回水大部分进入烟气冷凝热能回收装置，经过热交换之后，再进入锅炉，采暖回水也设置一旁通管道，其主要作用是，如系统流量太大，经过烟气冷凝热能回收装置阻力过大,通过

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旁通科降低系统阻力.

（3）烟气冷凝热能回收装置

本装置为压力容器，烟管有碳钢和不锈钢两种材料可供选择，将其安装在烟道上，让烟气与回水在其中进行热交换,烟气中的水蒸气在其中冷凝成水,通过排泄口排出。 (三）锅炉集中控制系统

锅炉集中控制技术是现代化燃气锅炉控制的必要组成部分,它利用工业控制计算机对每一台锅炉的控制柜，循环泵，气候补偿器，分时空控制器等子系统进行管理，跟踪实际情况，适时整体调配系统配置，达到既能节省能源,又能满足供热需求的目的。

锅炉集中控制技术可以实现对多台锅炉的运行进行合理调配,提供良好的人机界面，以通信方式与锅炉控制柜,其后补偿器等设备进行信息交换。 1．对多台锅炉的运行进行调配

按照设计规范，燃气供热锅炉房基本不设备用锅炉，过路入锅在低负荷下运行则会影响锅炉的效率，因此大部分锅炉房都设置多台锅炉并联运行（在严寒时期，多台锅炉同时运行）.如何合理调配多台锅炉的运行,将直接影响到燃气费用和锅炉的使用寿命。目前普遍采用人工调配，即由司炉人员来判断是增启一台锅炉，还是停止一台锅炉,这种手动普遍采用人工调配，即由司炉人员来判断是增启一台锅炉,还是停止一台锅炉，这种手动操控方式存在的主要问题，一是控制不精确，造成能源浪费，二是影响锅炉使用寿命. 采用锅炉集中控制技术对多台锅炉进行运行调配，有以下优点

（1） 控制精确,降低耗能

通过模糊控制，对每台锅炉的各种参数、整个供热系统的参数进行计算，得出锅炉的最佳负荷状态，据此调整锅炉的实际负荷,自动开启或停止某台锅炉。

（2） 延长锅炉使用寿命

司炉工在手动运行中,往往习惯于固定运行一台锅炉，其他锅炉则很少运行。经常处于非运行状态的锅炉，其锅筒内是高温水，炉室内时低温空气，造成结露，腐蚀锅炉.

通过集中控制技术，根据系统的负荷率自动，定时切换运行各台锅炉,从而在保证节能的基础上延长锅炉的使用寿命。

（3） 良好的人机界面

所谓人机界面主要是让操作者通过计算机检测系统的运行情况,并能对现场主要设备的控制参数进行调整，达到对系统既“监”又“控”的效果（注意有些系统只监不控）。由于锅炉系统运行时既需要监视又需要控制，所以需要将目前流行的通信总线形式进行筛选,传统的MODBUS是主从形式，即系统中必须有一台主机和多台从机，如果主机出现问题，通信就无法继续，所以应采用没有主机和从机之分的总线形式，解决了通信问题，实现良好的人机界面. 2.比例调节燃烧机

三档燃烧机的主要问题是锅炉的每一次启停都要吹扫,其热损失相当大,停炉后的锅炉就成了一个大散热器，再加上烟囱的自然抽力,其损失的热量就更多,且还存在安全隐患，因此，应选择比例调节燃烧机.

燃气国库的特点是低负荷的情况下仍能保持较高的热效率,采用比例调节燃烧机低负荷情况下不会降低运行效率。供热系统热负荷每时每刻都在变化，具有很宽阔节范围的比例调节燃烧机此时就显示出了它强大的优越性。因为气候自动补偿系统已经给锅炉提供了最佳运行曲线，再通过它来控制比例调节燃烧机的运行就可以达到最完美的节能效果。

分段调节的燃烧机应注意分段的合理性,分段太少则调节精度差，分段太多则边际效益降低,一般控制在6~8段较合理. 3． 分时空控制供热

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在一个供暖系统中，除了住宅外,还有办公楼，商场,学校等不同使用性质的建筑。住宅虽然需要24小时不间断供热，但也早,中，晚不同时段的差别,其他建筑白天需要供热，夜间仅需要维持值班温度即可，若不加以区别控制，均采取24小时供热,会造成极大的能源浪费。 分时空控制供热可以按照不同时段，不同区域自动调节供热量,使系统的供热量与热负荷保持一致，根据实测结果证明，此类供热系统的节能率可达20%或以上. （四）管网水力平衡调节系统

决定供热系统能耗高低的因素不仅取决于热源,还与整个管网系统有关，上述三个子系统的控制调节对象都是针对热源(锅炉)，而管网水力平衡调节系统则是对供热外管网的水力平衡状况进行最佳调节，众所周知，管网系统的能源浪费主要有两个因素，一是冷热不均的失调,而是管网散热损失，这是许多供暖单位普遍存在但又常被忽略的问题。作为一个完善的节能供暖系统，必须解决这两个问题。 1． 系统水力平衡

任何一个供暖网系统都存在水力失调的问题.系统小,用大流量掩盖了矛盾，问题虽然显得不那么突出，但实际上增加了循环水泵的功耗，系统大,近端用户过热，远端用户则不热，为了使远端用户的室温也能够达标，必须加大供热量，势必造成能源浪费，据测试，室内温度每升高1摄氏度,能耗增加7％，因此必须进行水力平衡调节。 一般用以下三种方法进行系统水力平衡调节 （1)诊断

选择系统中的远，中，近三点，测试各点及循环水泵的流量。 （2）加装调节装置

首先需确定安装调节装置的位置，为了节省投资,应在分水器,与主管道连接的各分路,末端用户之前与主管直接连接的用户入口处加装调节装置。目前采用的调节装置有：调节阀，平衡阀,自力式流量控制器。 (3)水力平衡调试

对于供热面积在3万平方米以下的系统,可采用简易调解法，即回水温度相同法，用红外线温仪测量各个用户入口的回水温度,调节各个用户入口的阀门，使之与系统总回水温度相一致，即整个系统达到了平衡。

实施系统水力平衡调节技术,对于失调较严重的系统，可节能20％以上。 2．减少管网热损失

由于管理不善,维修不及时，造成管网或轻或重的跑,冒,滴,漏现象以及管道保温层破损或脱落严重，致使热损失较大。

众所周知，锅炉房输出的热能，应最大限度地送往用户室内，不应损失在管网上，所以杜绝跑，冒,滴，漏现象。做好管道保温，是减少热能损失的有效手段,实践证明，消除上述现象后，可提高节能率10％左右。 （五)变频控制系统 1．风机变频控制系统

变频控制的基本原理是:在锅炉出口烟道上装设传感器，将数据传输至控制器，经处理对比后控制送风量.

风机变频控制的效果如下，

（1） 由于风机绝大多数时间运行在非额定负荷状态，采用变频控制可以节电20%~30％

以上

（2） 在低频状态运行下,可使燃烧机噪降低5～10分贝

（3） 可很好地解决天然气不能完全燃烧或空气过量造成排烟损失大的问题，因此可以

节省天然气

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2． 水泵变频控制系统

在供暖系统中，水泵时耗能量大的设备，尤其是二次循环泵，其功率多为数十千瓦，由于设计单位预留的设计余量较大，所以循环泵多处于较重的“大马拉小车”现象，尤其当负载较轻时（如供暖季的初期和末期以及不需要全负荷供暖的时间短)，会造成更大的电能浪费。使用变频控制，可以根据负荷的变化及时进行调节，完全解决“大马拉小车”现象。 （六)分时分区供暖控制系统

办公室、学校、商业、医院（住院处除外）等建筑物的供暖特点是在夜间及寒假期间不需要很高的供热,只需维持防冻温度即可.我国的现状是,此类建筑大多与住宅楼混合在一起供暖，因此采取自动分时分区供暖调节技术,其节能效果十分明显。 四、维护保养

(一)日常维护保养

日常维护是指每天都应做的工作，具体包括以下几项 1． 检查水位调节功能,是否能自动上水,停泵 2． 检查火焰检测是否正常

3． 对转动部位，滑动部位及凸轮加注润滑油并进行擦拭

4． 按规定方法操作，每班冲洗水位计1～2次，直至水位计冲洗干净 5． 每班排污1~2次 （二）定期维护保养 1．周维护保养项目

(1）超低水位停炉试验,模拟缺水停炉或排污,验证超低水位自动停炉的保护功能 （2)安全阀试验，手动开启一次安全阀，要迅速复位.

（3）检查燃烧器控制系统和电眼，抽出电眼的光电管,应在1秒钟内停炉，同时擦拭电眼 （4）更换或充填阀门盘根,消除跑，冒，滴，漏现象

（5)紧固各处螺栓,尤其是燃气管路系统,必要时应进行检漏 2。月维护保养项目

每月清洗一次燃气管路上的过滤器 3． 半年维护保养项目

1） 校验压力表并清洗表管，复位时加蒸馏水 2） 抽出水位电极，用细砂纸打磨,去除水垢

3） 清理烟道，根据排烟温度决定是否需要清理，一般情况下，排烟温度不应超过350摄氏度（在锅炉出口处，烟道入口处测量),若烟温太高，则表明积垢增加，锅炉效率降低,必须进行清理,清理烟道不仅考虑经济问题,还有安全问题（因烟垢导热差，易发生局部烧坏)，清理中需要更换石棉垫时，应采用错口搭接的方法防止漏气，涂古墨，不得加润滑油。 4） 锅炉修理或年检后，要检查人孔、头孔、手孔上的螺母不应松动；检查风要的转向应正确（面向风记扇端,应为逆时针旋转). 5） 清理燃烧器中的积炭。 4． 年维护保养项目

1） 对全部安全阀、压力表、温度计进行校验。 2） 对炉体、燃烧机、控制柜进行全面检修。 （三）停炉维护保养

在使用中，锅炉的内表面会生成水垢和泥潭，烟管表面会附着燃烧生成物.这些物质会腐蚀锅炉本体,危及锅炉的安全运行，并降低热效率.停炉保养的目的就是避免这些状况的发生。 1． 停炉清理

停炉检查前,应对锅炉内、外部全面清扫。

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1） 内部清扫

内部清扫可选择化学清洗法或机械清扫法。当水垢较厚或坚硬时，先用化学清洗法，后用机械清扫法.采用化学清洗法时，必须严格按照相关标准的规定操作，防止化学制剂对锅炉造成腐蚀损伤。化学不行应由具有资质的专业单位进行。 机械清扫法是指用手锤等工具铲除水垢。

内部清扫后必须进行检查，否则可能造成锅炉运行事故。 内部清扫后检查的内容有:

1） 水垢是否被彻底清楚，尤其是承受高温出有无残留水垢

2） 检查水表，压力表记自动控制装置的接点和每个接管的出入口，看是否清洗干净，有无被杂物堵塞

3） 有无工具，螺栓等物品遗落在锅炉内

4） 检查锅筒的个半，汽水分离装置等的安装位置是否正确 5） 检查各零部件有无腐蚀及损坏，若有则应记录其损坏程度 （2）外部清扫

外部清扫有人工清扫和机械清扫两种方法，人工清扫是，可手达不到的烟火管群和狭缝处可使用吹灰方法

由于锅炉结构不同,也可选择如下特殊方法,但是不得弄湿砖墙和耐火材料 1） 蒸汽湿法。用蒸汽喷湿后将灰尘除掉 2） 水浸湿法，用水喷雾浸湿后将灰尘除掉

3） 水洗法(此方法只能用于不接触耐火砖墙而适合水洗的结构）.使用大量PH=8～9的水进行水洗

4） 其他如喷沙粒,喷钢珠等特殊方法 （3）外部清扫后的检查

1. 受热面外部是否彻底清扫干净，烟道是否残留有烟灰，烟苔 2. 对炉墙的破损或砖块松动出是否已修不好

3. 隔墙，隔板是否有损坏,乃至会引起烟气短路的问题

4. 锅炉本体与保湿墙之间的填充物，热膨胀间隙处的填充物,是否填充饱满完好 5. 烟道的排污管,炉体横梁钢柱登出的绝热防护层是否完好 6. 吹灰器的喷射方向与安装位置是否正确

7. 防爆门框，活动板，加压弹簧是否有烧损，变形，活动板的功能应正常 8. 烟道闸板的动作是否灵活 9. 炉墙的耐火材料是否受潮

10. 锅炉本体的管接头，管路及支撑处是否有泄漏 2.停炉保养措施

锅炉在停炉期间，受热面的表面会吸收空气中的水分而形成水膜，使炉体生锈而被腐蚀,这样的锅炉在投入运行后,在高温下会加剧腐蚀的深度并扩大腐蚀面积,于是氧化层不断剥落，最终缩短锅炉的使用寿命，严重时可能会发生爆炸事故，所以，做好停炉保养是确保锅炉安全经济运行的重要措施。

常用的锅炉停炉保养措施有压力保养，干法保养，湿法保养和充气保养等。 （1）压力保养

压力保养适用于停炉时间少于一周的锅炉。方法是利用锅炉中的余压保持在0。05～0.1兆帕，锅水温度稍高于100摄氏度以上，这样既可以使锅水中不含氧气,又可以阻止外部空气进入锅炉，为了保持锅水温度，可定期在炉膛内生微火，或者定期利用相邻锅炉的蒸汽加热锅水. （2） 湿法保养

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湿法保养适用于停炉时间少于一个月的锅炉，方法是在停炉后讲锅水放尽，清楚水垢和烟灰,关闭有人孔，手，阀门，与其他运行的锅炉完全隔离，然后加入软化水至最低水位线，再用专用泵将配置好的碱性保护溶液注入锅炉。保护溶液可以使锅炉受热面逐渐形成一层碱性水膜，从而保护锅炉受热面不被氧化腐蚀，保护溶液的配制方法是，氢氧化钠每吨锅水加8～10公斤，碳酸钠每吨锅水加20公斤，或磷酸三钠，每吨锅水加20公斤。

当保护溶液全部注入后，开启给水阀，将软化水灌满锅炉，直至水从空气阀冒出，之后关闭给水阀和空气阀，开启专用泵进行水循环，使保护溶液混合均匀. 在保养期间必须做到以下四点。

1） 应定期生微火烘炉，保持锅炉受热面外部干燥 2） 应定期开启循环泵，保证各处溶液浓度一致

3） 应定期取溶液进行化验，若碱度降低，应予补充 4） 冬季应注意防冻 （3） 干法保养

干法保养适用于停炉时间较长，尤其是供暖结束后的热水锅炉。方法及操作顺序如下.

1） 停炉后将锅水放尽，清除水垢和烟灰，关闭蒸气管，热水锅炉的供热水管,给谁管以及排污管道上的阀门，或用隔板堵严,与其他运行中的锅炉完全隔离。

2） 打开人孔，使锅筒自然干燥。当锅炉房比较潮湿时，最好用微火烘干锅炉本体，炉墙及烟道，而后放入干燥剂，通常可使用：块状氧化钙，每立方米容积使用2～3公斤，或无水氯化钙,每立方米容积使用2公斤（用托盘盛放在炉内，或用布袋吊放在锅筒内）

3） 放好干燥剂后,关闭所有人孔，手孔，防止潮气浸入锅炉，此后每隔半个月左右检查一次炉内受热面有无腐蚀现象，同时更换失效的干燥剂。 （4） 充气保养

1） 充气保养适用于长期停用的锅炉，通常将氮气或氨气从锅炉最高处充入并保持0。05~0。1兆的压力，迫使空气从锅炉的最低处派出，不使金属与氧气接触，由于氮气充入锅炉内即可驱除氧气,，且还呈碱性反应,更有利于防氧化腐蚀.

2） 长期停用锅炉，其受热面外部清除烟灰后，应涂房锈漆,受热面内部清除水垢后，应涂锅炉防腐漆。

3） 锅炉的附属设备也应该全部擦拭干净，裸露的金属表面应涂油防锈. 4） 所有活动部位每周转动一次，防止锈死。 （四）控制系统维护保养

1. 锅炉电气控制柜的保养执行本书第十九章钟“配电柜，控制柜维护保养”的要求

2. 校验电接点压力表，温控仪表,温度计，确保电信号传递准确,强检压力表的检定周期

为半年，热工仪表的检定周期为一年，拆下仪表三通旋塞和连接弯管，清洗通道 3. 调较超温，超压安全连锁装置应灵敏可靠.

4. 工控机系统工作正常，能准确显示各种数据及执行机构的执行情况，显示画面清晰。 5. 各执行机构应灵敏可靠。

6. 检查所有电气设备的接地保护，测试接地电阴值应小于4欧姆.烟囱避雷针接地电阴

值应小于10欧姆。

7. 高低水位计应信号准确、通信正常。 8. 自动泄、放水电磁阀应动作灵敏可靠。 （五)燃烧器维护保养

燃烧器保养应请专业单位进行，具体保养内容如下. 1． 清洗燃气电磁阀，去除杂物。

2． 调整点火电极、火焰检测系统应控制良好。

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3． 调整风门伺服机、压力开关、电磁阀动作应正常。 4． 调整检修电气控制系统应可靠。 5． 燃烧机运转应正常、无杂音。

6． 清理燃烧头、稳焰盘的职炭并进行调整. 7． 燃烧器的外界控制应正常、灵活.

8． 清理燃烧器过滤器、调压阀、燃气开关。 9． 燃烧器应运行良好、排放达标。

紧固燃烧器各连接件。

（六)辅助设备维护保养 1。风机维护保养

停炉后应对风机进行保养，保养项目包括以下几方面.

（1） 检查轴承密封和润滑油脂，必要时补充或更换润滑油脂.

（2） 检查叶轮与外壳有无摩擦现象，若有则应找出原因，进行修理。

（3） 检查传动情况，采用皮带传动的，皮带的松紧情况应一致，采用联轴器传动的，两轴

的中心线应对准。

（4） 检查调节风门的转动情况。

（5） 清洁风机表面的灰尘，检查并紧固安装螺栓。

（6） 电动机的威化保养执行本书第十九章中“电动机维护保养\"要求。

（7） 电气控制柜（箱）的维护保养执行本书第十九章“配电柜，控制柜维护保养”的要求。 2。水泵维护保养

（1）检查水泵零部件磨损及腐蚀程度，叶轮，导叶表面应光洁，无缺陷，轮轴与叶轮，轴套，轴承等的配合表面应无缺陷，配合间隙应符合厂家技术文件的要求。

（2)叶轮流道口发生严重偏磨、叶轮表面出现裂纹或较多砂眼及穿孔时，应更换叶轮。 （3）水泵轴发生弯曲或轴颈磨损不能修复时，应更换新轴，更换磨损的轴承。

（4）新装密封填料时不应一次压紧，待充水试泵时逐步压紧并使之有水滴出，滴水速度以每分钟20~40滴为宜，保持润滑冷却，机械密封在运行前应注水后排气，待有水流出后，再手动盘车正常时方可启动运转。

（5）j检修后的水泵应进行转向检查。试运行时，润滑油和冷却水的温度应符合厂家技术文件的要求，润滑油不应有渗漏现象，各管道连接处应牢固，无渗漏，安全保护装置和仪表应可靠，指示准确。

（6）试运行时,如果产生异常噪音应立即停泵检查.

（7)在非采暖期，经过检修的水泵在泵体解体时,应擦干水分，清楚锈垢，涂抹防锈油脂，组装后妥善保存.

（8）电动机的维护保养执行本书第十九章“电动机维护保养\"的要求。

（9）电气控制柜（箱）的维护保养执行本书第十九章“配电柜，控制柜维护保养”的要求。 3。水处理设备 （1）离子交换器

1）交换剂的粒度均匀,状态良好，无铁离子中毒，无微生物，悬浮物污染及失水，低温冻结，破裂现场，充填数量应以落床后上部视窗可见交换剂表层界面为合格。 2)进水装置应完好，水流分布均匀，不应直接冲刷交换剂层。

3）进盐液管孔无堵塞现象，底部排水装置孔板网的规格应读和厂家技术文件的要求。

4）金属材质的例子交换器内表面应无破损或脱落，封头及视窗法兰德连接和密封应完好。 5）配比池内壁应保持清洁,池口应设置有效的密封遮板，金属材质的溶盐池与配比池内壁应有可靠的防腐处理,宜采用PVC衬板或玻璃钢涂层.

10．

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6)观察孔,人孔应严密封闭，无泄漏

7）各部位阀门应无泄漏，盐泵运转正常

8）软化水管,盐水管，自来水管应刷防锈漆。

9）金属材质的软化水储水箱内壁的防腐涂层应完好无损，水箱应设置有效的遮板，液位计应保持清洁。

（2）自动离子交换器

1）流量型及时间控制器的自动再生周期应根据实测竖直进行调整，应与原水硬度匹配 2)饱和溶盐箱内的保和盐液渗透于箱体连接应垂直可靠,无松动迹象 3)单击双罐设置应能确保连续制水 （3）贮药罐加药器

检查罐体，阀门应完好，管道应畅通 （4）除氧器

（1） 变频补水泵定压设备

1） 检查压力传感器的界限是否牢固，数据传输是否正确 2） 检查超压电磁阀是否工作正常

3） 变频器的维护保养执行本书第十九章“配电柜,控制柜维护保养”中有关变频器的相关要求。

（2） 膨胀水箱

1) 检查浮球阀及其电信号装置是否灵敏可靠 2) 检查膨胀管是否接至循环水泵的入水口 3) 检查保温层是否完好 5． 换热器

（1）板式换热器

1）检查换热器内部的腐蚀和堵塞情况,依照厂家的技术要求和实际情况采用整体或解体清理方式。

2）在解体清理时，一般的洗刷不宜将板片从悬挂轴上拆下，应逐块检查清理板片，清理时，严禁使用钢丝刷,铜丝刷或其他金属刷，不得损伤垫片和密封垫片 3）严禁使用酸性溶液清洗板片,半片清洗完后应用清水洗净

4）更换密封垫时，应用丙酮，丁酮或其他溶液清洗垫片槽里的残胶，并用干净的棉纱擦净垫片槽

5）检修后应进行水压试验,用清洁水分别对冷，热侧进行试压.试验压力为工作压力的1.5倍，并保持压力30分钟,压力不超过0。05为合格。 6）进出口压力表，温度表应进行校准 (2）容积式，管壳式换热器

1）检查换热器外部保温层是否有破损,脱落,变形，腐蚀

2）检查换热器各阀门是否严密，有泄漏现象的应更新填料或更换阀门

3)检查,清晰内部结垢,检查内部的腐蚀状况及换热器管的腐蚀，堵塞及渗漏情况，酸洗或更换检修后应恢复原技术状态。

4）泄漏的换热管数量不大于总量的5％时进行维修，否则容积式换热器应更换换热管束，管壳式换热器应整台更新。

5）换热管泄漏维修后，应进行带压充水试验，无泄漏为合格。试验压力为设计压力的1。25倍,保持压力20分钟，无泄漏为合格。

6）管壳式换热器挡板与管束接触应紧密，管束与管板的胀接应无腐蚀,水室与管板应严密封闭无泄漏,管束不应有破裂式穿孔，壳测流体无适中现象，一、二次水不应有串水现象。

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7）管壳式换热器内外应无严惩积垢。管程和壳程的阴力损失不应大于设计值的10％。 6．燃气安全及消防控制系统

1）应与燃气公司相关部门签订燃气管道及其附件的维护保养协议，并如期实施。

2）应与生产燃气安全报警控制系统的厂家签订维护保养协议，定期对系统进行检测和保养。 3）探测器、报警控制器、燃气磁阀、排风机的连锁控制应可靠. 4）应每月对排风机的手动控制功能进行试验，确保手动启动正常。 （七）燃气锅炉房应急预案 1．应急求援组织机构及其职责

应急求援组织机构如图23—5所示,不同规模和性质的物业公司可参与. 2．应急指挥领导小组 1）总指挥长： 2）副总指挥长：

3）主要成员：消防灭火组长;物资供应组长；抢险抢修组长；通信联络组长；医疗救护组长。 3．职责

1)应急指挥领导小组

①负责制定、修订应急预案。

②组建应急救援队伍，组织预案的实施和演练。 ③监督检查应急预案的各项准备工作.

④在事故发生时，按照应急预案实施救援. 2)总指挥长

负责宣布应急状态的启动和解除，全面指挥调动应急组织，调配应急资源，按照应急程序实施抢险救援。 3)副总指挥长

协助总指挥长做好应急救援的具体指挥工作,若总指挥不在时，全权负责应急救援工作。 4)消防灭火组长

①发生火灾时,立即率消防队员赶赴现场进行火灾扑救。 ②同时布置安全警戒，保证现场井然有序。 ③实行交通管制保证现场道路畅通。 ④引导公安消防车辆。

⑤加强保卫工作,禁止无关人员及车辆通行。 ⑥紧急情况下的人员疏散。 5）抢险抢修组

应急状态下，协助扑救火灾，主要负责设备维修、设备复位，制定安全措施，监督检查安全措施的落实情况。 6）物资供应组

负责应急状态下的物资供应保障，如设备的零配件、工具、防护用品等。 7）医疗救护组、

①负责联系医疗救护机构。

②协助医疗救护车辆和医务人员、器材进入指定地点. ③组织现场抢救伤员。 8）通信联络组

编制应急救援机构各主要成员的通信联络表，负责各小组的协调以及对外机构的联系。 4．应急程序 1)报警

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①当锅炉房发生事故，第一发现人立即报告锅炉房主管，主管立即将事故情况报告工程部经理，由工程部经理根据情况向总指挥报告。

②如果在夜间或节假日发生事故，锅炉房主管可以根据情况直接向总指挥报告。 2)应急预案启动

①由总指挥根据事故情况启动应急预案。总指挥或副总指挥接到报警电话后，立即通知应急指挥领导小组所有成员到达事故现场。

②应急领导小组各成员接到通知后，立即组织本组的成员及抢险装备赶赴现场，向总指挥报到,接受任务，了解现场情况,实施统一的救援工作。 3）抢险救援

①到达现场的各支救援队伍尽快按照各自的职责和任务开展救援工作。

②现场指挥部应迅速查明事故原因和危害程度,制定救援方案；尽快开通通信联络;根据事故灾情严重程度，决策是否需要外部救援；组织指挥救援行动。 4）安全警戒

①消除路障，劝导无关人员远离现场；如果发生火灾，为消防人员和公安人员到达现场创造条件。

②消防人员、公安人员到达现场后,现场总指挥立即向公安消防指挥或公安人员报告事故发生情况,并移交指挥权,听从公安消防指挥部的调遣.

③保护好事故现场，严禁无关人员进入,并积极协助公安消防等部门调查事故发生的原因。 6． 燃气热水锅炉房事故现场 第一时间应急处置

燃气热水锅炉房发生下列事故时，现场当班人第一时间必须采取临机应急处置措施. 1）燃气泄漏

①立即切断总电源。

②迅速关闭燃气总阀门。 ③立即启动排气风机。 ④严禁动用明火. ⑤报告主管领导. 2）锅炉房起火

①迅速关闭燃气总阀门。 ②立即切断总电源。

③按照应急预案的程序报告上级领导展开救援工作. 3）锅炉热水泄漏

①迅速关闭锅炉水循环系统总阀门.

②报告主管领导,制订抢修计划,准备所需备件. ③组织人员进行抢修。 4）锅炉爆炸

①迅速关闭燃气总阀门. ②立即切断总电源.

④ 按照应急预案的程序报告上级领导展开救援工作。 第二十四章

用好“八项管理原则\"，做好物业服务

物业管理属于第三产业，是服务行业.它的产品是“服务”,这是物业管理工作的特点之一；它的管理对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人，力气业公司每天、每时都要直接与人打交道、提供服务，而且要提供优良的服务，这就决定了物业管理工作的难度和复杂性,这是物业管理工作的特点之二；物业管理行业是典型的通过管理要效益的行业，可以

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形象地比喻为“守摊儿”，既然是“守摊儿”,就必须通过管理要效益，不同于制造行业不仅可以通过管理要效益,更可以通过开发新技术、新产品要效益，这是物业管理工作的特点之三。

做人的工作比设计生产物质产品更具难度，不能掌握好、系统、科学的工作方法是很难做好物业服务工作的。

“八项管理原则”是ISO 9001：2008质量管理体系标准的精髓，它教给我们的是工作方法。真正理解和运用好“八项管理原则”，必定会促使物业管理工作收到奇效.这里要强调的是“工作方法\"、“真正理解”和“运用好\"。

现实情况是，许多物业公司只把ISO 9001：2008质量管理体系认证当作一个招牌使用权用，没有认真思考贯彻质量管理体系对物业管理工作的重大作用以及会给物业公司带来何等好处。虽然也承认是个好“体系”，但却又把它看作“麻烦、繁琐”，不过是花钱买招牌而已。

ISO 9001：2008质量管理体系的主线和基础是“P—D-C-A”循环，即： P—策划（计划）； D-实施（运行）； C—检查（评价）； A—处置（改进）.

“八项管理原则”融合在“P-D-C-A”循环中，并始终贯穿于ISO 9001：2008质量管理体系标准（此后简称“质量体系标准”）的所有要素中.它的具体原则是:

1． 以顾客为关注焦点； 2． 领导作用； 3． 全员参与； 4． 过程方法;

5． 管理的系统方法； 6． 持续改进;

7． 基于事实的决策方法； 8． 与供方互利的关系。

第一节 以顾客为关注焦点

八项管理原则的第一项便是“以顾客为关注焦点\"。关注顾客，是质量管理体系始终如一的目标，也是物业管理工作始终如一的目标。对物业公司而言,“顾客”就是指业主和物业使用人。

一、理解要点

（一）企业储存于顾客

一个企业的存在,依赖于顾客。没有顾客,企业便函涌生存；没有业主,也就没有物业公司。物业公司的工作没有做好，大多数业主不满意，物业公司也就无法生存下去。

（二)关注什么

1．关注业主对常规服务的满意度，将业主的满意与否始终作为第一要务来考虑。

2．由于人们物质生活的不断提高，文化生活也会不断提高，必然会出现新的、潜在的需求。所以，应关注业主新的、潜在的需求是什么，并争取超越业主的期望。

3．关注业主当中特殊群体的需求，如高收入者、高文化素质者、儿童、老年人、死疾者、重病患者等人的特殊需求.

做好这三方面的工作，才是真正意义上的以“顾客为关注焦点”。 （三）谁是顾客

对公司领导者(管理者）来说，“顾客”不但有外部顾客(业主和物业使用人），还有内部顾客，包括公司内部员工以及外聘单位的员工（如电梯服务、安保服务、保洁服务和绿化

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服务等)。所以，领导者还应关注内部顾客的满意度，避免内部顾客的不满意转嫁到外部顾客身上，给公司带来损失。

(四）提升信任度

真正做到了以顾客为关注焦点，就可以跟随业主需求的变化及时调整服务方向和策略,建立起快速反映机制，及时向不同层次的业主提供相对应的服务，必然会提升业主对公司的信任度和满意度，为公司带来最大化的效益。

(五）满足顾客要求的依据

1．国家的法律法规是满足顾客要求的依据，不能牺牲法律法规来满足顾客的要求.

2．不能给公司带来过高的管理成本，盲目超越公司的现有资源来满足顾客的要求.但是可以在现有收费标准的基础上，适当提供一些“超越”服务。 二、始终贯穿于质量体系标准中

以顾客为关注焦点的原则始终贯穿于质量体系标准中.读者可以从质量体系标准中看到一条隐含的“脉络线”将“以顾客为关注焦点\"的原则与质量体系标准紧密贯穿，从而使读者真正理解ISO9001：2008质量管理体系在物业管理工作中的重要作用。

这条“脉络线”可按照质量体系标准中要素的顺序进行如下描述。

1．【5.2条以顾客为关注焦点】本条直接点出了主题.它要求物业公司的最高管理者应以增强业主满意为目的,确保业主的正当要求得到确定并予以满足。

但是，“满意”和“满意度\"不是一个概念，即使业主的正当要求符合业主的愿望并已得到满足，却不一定确保业主很满意。例如，业主可能对处理的结果满意,但是对处理的过程却可能不满意，可见这是一个“打了折扣”的满意。因此最高管理者应从业主满意的住处反馈中不断了解业主的满意程度，改进工作，确保相关部门通过与业主的有效沟通、数据测量和分析来判定业主的满意程度,达到增强业主满意度的目的。

2．【5.3条质量方针和5.4。1条质量目标】中,要求最高管理者在建立质量方针和质量目标时做出满足业主要求的承诺，包括为满足要求所需要的条件,并在公司内部各相关层面得到有效沟通和理解,使公司全体员工都清楚地知道如何为满足业主的需求和期望而工作.

3．【7。2条与顾客有关的过程和7。2。3条顾客沟通】中，对如何落实质量方针和质量目标的具体行为进行分解，确定各部门的分目标和具体工作程序，以及如何与业主沟通以及公司内部各层面之间纵向和横向的沟通，确保将各项服务业主的规定和责任落到实处。

4．【7。5。4条顾客财产】中，做出如何保护好业主和物业使用人的财产.顾客财产包括:房屋建筑及公共设备设施；各种车辆；维修业主家里（或办公场所)的设施需要更换的各种材料、器件；委托订阅的报章杂志、往来函件以及委托保管、代办的物(事）件等.

要像保管自己的财产一样保管好业主的财产,如对他们自家的房屋建筑、公共建筑和公用设备设施进行精心维护保养;对业主家里的水、电、气等设施予以维修时使用合格的器件；不损坏或丢失业主委托保管的财产是物业公司应尽的职责，也是物业公司取得业主信任和满意的重要途径之一。

检验业主对服务工作是否满意及满意程度如何，是物业公司应该定期进行的工作.业主满意,是物业公司工作业绩的体现；业主满意度是衡量业主满意程度的标志，满意度是可以测量的。通过测量业主对各类服务的满意度（以百分比表示）,可以非常直观地显示出物业服务的质量如何。

5．【8.2。1条顾客满意和8。2。3条过程的监视和测量】中,提供了满意度的测量方法，将物业公司向业主提供的每一项服务都看作一个过程，而对过程进行监视和测量则可以获得如何使顾客满意的信息或数据。住处可能来自业主，也可能来自内部员工或社会。获取信息主要有以下几条途径。

（1）顾客抱怨（应注意:顾客没有抱怨并不能说明顾客就是满意的）.

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（2）与顾客沟通. （3)问卷调查. (4)委托收集。 （5）媒体信息.

（6）相关行业的信息.

将获取的各方面有关顾客满意与否的信息进行整理并加以采用.

6．通过【8.4条数据分析】得出顾客满意度，并找出不合格服务发生的原因。

7．通过【8.5。2条纠正措施和8.5.3条预防措施】,针对不合格服务项目制定纠正措施进行整改;在制定纠正措施的同时,根据不合格服务发生的原因制定出预防措施，以防止再次发生此类事件，并举一反三，通过制定预防措施预防潜在的、可能造成其他不合格服务的发生.

8．纠正和预防的过程,即是质量体系标准中【8。5。1条持续改进】的要求。持续改进是所有单位的水恒主题。由于要以顾客关注为焦点，而顾客的要求又是在变化的，所以物业公司要想提高业主和物业使用人的满意度，就必须开展持续改进活动。在持续改进过程中，不仅要改进已经发生或潜在发生的不合格,不断提高物业服务质量，而且必要时应对整个质量管理体系的运行善进行修正，使质量管理体系的充分性、有效性和适宜性不断得到改进,确保顾客满意度始终处在高分值。这就是“P—D—C—A”循环的作用。

上述分析使我们理解了“以顾客为关注焦点”的要义。 三、怎样实施“以顾客为关注焦点”

物业管理所有工作的基本点就是以顾客为关注焦点,但是怎样“关注”，可以从以下几个方面进行尝试(常规服务不再复述).

（一）投诉管理

引起业主投诉的原因是对当前服务的不满意，这也是物业公司经常遇到的问题。投诉处理得妥善与否,直接体现出是否以顾客为关注焦点,直接关系到物业公司的声誉和生存。所以对业主的每一项投诉，不论所投诉问题是大还是小，都必须进行认真有效的处理。

1．处理投诉的原则

（1)接待投诉时，道德要以假定我们的工作存在问题的心态接待投诉者,耐心倾听投诉,不打断投诉者的述说,用同情心来接待投诉。

接待人员应严格遵守“礼貌、热情、友善、耐心、平等”的服务态度,了解业主的问题,严禁与投诉者辩论或争吵.

（2）不论接待人员能发场处理投诉的问题，都要及时向上一级主管反映。

（3）因为业主的投诉往往牵涉到投诉的正当性与否或是否符合法律法规的规定，所以一般应由物业助理负责处理,而不是由前台接待员处理.

(4)问题比较大的投诉应由客服中心主任或项目经理负责处理。 （5)重大投诉问题，必须由项目经理亲自处理并上报总公司经理.

（6)在处理投诉的过程中遇有新闻媒体介入时，要正确把握好与新闻媒体的关系，防止事情复杂化。

(7）在满足业主的要求时，应不违背法律法规,不可以使公司承担过大的管理成本。若业主的要求违背了法律法规的规定或公司的经营原则而使公司承担过大的管理成本，则应向投诉者耐心解释,必要时应寻求法律援助。

（8）个别业主的无理投诉或不属于物业公司能直接解决的投诉，应向业主进行耐心、细致的解释，不得急躁，严禁同业主争辩.

(9)换位思考，将业主投诉的事项看成是自己要投诉的事项，积极思考投诉人期望得到什么样的答复。

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（10）氢处理投诉的过程看成是与业主沟通、交朋友、宣传自己和公司的好机会，通过完美地处理赢得业主的信赖和尊敬。

2．处理投诉的方法 （1)处理依据

以国家和地方政府相关的法律法规、业主公约、合同或协议为依据，实事求是地解决问题。处理投诉时,要遵循“设身处地、公平公正、实事求是、依法合理”的原则。

(2)处理方法

处理业主投诉一般可采取以下几种方法。

①耐心听取并记录投诉，不再当场解释或反驳。此时的微笑服务尤其显得重要。

业主前来投诉，是对某些方面的服务不满意(不管这个问题是直接与物业公司有关,还是间接有关），心存怨气。若此时对之解释或反驳,投诉者会认为对他不尊重进而会加剧对立情绪，甚至发生冲突.所以接待人员必须耐心听取业主的“诉苦”并进行记录，在这个过程中发挥聪明才智,巧妙地稳定投诉人的情绪，使之逐步消除火气，才能为下一步的沟通和处理做好情感准备.这里的重点是“情感准备”。

②告诉投诉人你的姓名、职务，明确表达为投诉人全力服务的意愿;对投诉者的遭遇或不幸表示歉意和同情，让投诉人的心理忙得以平衡。

③不论投诉问题的大小，都要认真对待和重视，要采取“换位思考”的思维方式，转换角色，设身处地考虑投诉者遭遇到的麻烦和不幸，尽力安慰他，拉近与投诉者的心理距离。

④全面掌握事件的起因、过程、结果，对业主的投诉问题给出处理意见,满足业主的合理要求。难以处理的要及时向上级报告。

⑤站在“公平、公正、合理、互谅\"的立场上对投诉者给出处理意见，直辖市解决好投诉者的困难和问题，满足他的合理要求。对投诉者的不合理要求,要进行耐心解释，晓之以理，动之以情,使投诉者充分理解，无怨而归。

⑥事后对投诉者进行回访,进一步加深双方的情感交流。 3．及时跟踪处理效果

投诉者最终关注的是投诉效果。他们期望能在最短的时间内解决问题，否则接待人员的态度再好也不可能让投诉者满意，因此及时解决好投诉的问题才是关键。

（1）必须对投诉处理的实际效果进行跟踪。对于较大的投诉问题则应在处理过程中就进行跟踪,以免在处理过程中出现偏差，再次造成投诉者的不满意。

（2）投诉处理的关键是忙分析投诉内容,查清原因，监督相关部门限期进行处理。达到预期结果，使业主满意并确保不再发生针对同一问题伯“二次投诉”.

（3）当物业公司有过失或责任时，应及时诚恳地向业主表示歉意，取得谅解,协商处理方法,忙处理.

(4）接到投诉后，快速到现场，了解基本情况。必要时采取有效的安全措施或补救措施,避免事态进一步扩大,稳定业主情绪。

（5）对于几方面均有责任的工程或治安等投诉问题，要保留现场，及时组织各方到现场解决问题。

4．感谢业主投诉

投诉是业主与物业公司之间矛盾的集中反映。从另一个方面讲，业主能向物业公司投诉,说明他对物业公司有所期望，也可以理解成是一种信任，物业公司应有“闻过则喜”的气度,对业主的投诉表示感谢。另外，业主的投诉,会促进物业公司忙乱进工作，提高服务质量，赢得广大业主的更大信任，这也是应该感谢业主投诉的另一个原因.

（二)建立“一对一”首问责任制

“一对一”首问责任制是处理好业户投诉的有效保证机制,它有以下几方面的重要意义 。

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1．接待投诉的人员可能是前台工作人员、物业助理、客服中心主任或项目经理（公司经理),不论谁是第一时间接待人，也不管业主投诉的问题是否在你的职责范围内,都不得推诿，道德要做的是以诚恳、礼貌的态度安抚投诉者，化解投诉人的怨气或怒气.

2．如果投诉的问题是在接待者的职责范围内，则应向投诉人做出明确的承诺或解释； 如果投诉的问题不在接待者的职责范围内，接待者必须引领投诉人到相应部门，而不得指点投诉人去找某某部门（避免让投诉人找来，使之火上浇油）；当上一级主管不在时，第一接待人应耐心听取投诉并做好记录,对投诉者郑重承诺向有关领导反映，不允许出现上一级主管不在，把投诉人推来指去的现象.

3．执行“谁处理-谁跟踪—谁回访\"的处理程序

处理投诉的过程,必须由处理责任人一直跟踪到底，避免中间出现“节外生枝\"、延误处理的情况。责任人应将处理结果迅速以便捷的方式反馈给投诉人，并及时跟踪回访投诉人对处理结果是否满意。

4．尽快处理投诉，并给业主以实质性的答复，是投诉管理工作中的重要一环。业主用电话投诉可以用电话回复，一般应不超过一个工作日；业主当面投诉，则应在约定的期限内告知处理结果；业主来函投诉则可回函答复(也可用其他方式答复）,一般不应超过三个工作日。

向业户及时回复，不仅是向业主表明其投诉得到重视并已妥善处理，同时也显示了物业公司的责任感、服务态度和工作效率，从而会赢得业主的信任和尊敬。

（三）有效运行质量管理体系，减少投诉

有效运行和不断改进质量管理体系，严格按工作程序和规范开展工作，提高服务质量，是减少投诉的关键途径。

1．强化与业主沟通

在质量管理体系标准中明确规定了“职责、权限与沟通”，与业主进行沟通是其中的一个方面。

（1）强调“走出去，请进来”的工作方法，尤其是公司的各级领导人员,要走到业主中间或把业主请进公司，与业主交朋友.要相信大多数业主是通情达理的，蛮不讲理的只是少数人。

物业服务是“情感密集”型的行业，业主与物业公司要长期相处、合作，因此物业公司与业主的感情交流尤为重要，要像交朋友那样与业主交流。物业公司应积极通过访问、联谊、开展社区文化活动等，促进与业主的交流、沟通，借以消除与业主之间的隔阂,增强业主对物业公司的依赖和信任.

只有主动交流、沟通，才能拉近双方的距离，建立起互信。

（2)利用网络平台,加强与业主的联系与沟通。物业公司应该建立自己的网站,做好以下几方面的工作。

①有不少业主因为工作较忙或其他原因不愿意面对面与物业公司的相关人员进行交流（投诉除外），而愿意在他闲暇的时候浏览物业公司的网站,进行交流或了解一些情况。

②针对个别业主的种种误解或不合理的要求，有针对性地将政府的政策法规和双方的合同或协议通过网络进行宣传，从正面化解业主的误解与不满。

③有的小区业主委员会建有自己的网站,业主们会在其网站上发表自己对物业管理的意见和看法，其中有不少正面的意见，也有个别业主在网上不负责任地发表意见,对物公司恶意中伤.此种情况虽然是个例，但其影响甚坏。物业公司不可能去找这样的业主进行理论，但是可以通过自己的网站从正面进行回应，消除影响.

④适时通过网站发布政府有关物业管理的政策法规,发布自己公司的通知或通告. ⑤配合政府的重要活动,进行宣传。

⑥将业主不了解的服务管理工作情况简要地发布在网上，如设备设施的维护保养、绿化

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和保洁的管理等，使业主了解物为公司的工作情况，可以促进双方的理解.

⑦发布一些保健养身、生活小常识等小知识。

通过网络同业主进行交流的内容还有许多，如果能够把网站办得生动活泼并箕办下去，必然会收到良好的效果。

（3）通过公告栏、信箱、走访、业主大会等形式，宣传物业管理中的章程和要求，使业主理解和支持物业公司的工作。

（4)采取问卷调查、回访等主动沟通的方式了解业主的需求,解决业主的困难，从而减少业主的投诉。

2．强化内部沟通

在质量管理体系标准中还规定，“沟通\"包括公司内部的沟通。

(1）理顺公司内部(包括外聘单位）纵向和横向的关系，对各级、各层、各工种员工制定明确的、量化的服务质量标准及考核指标；理顺纵向和横向之间的“接口”,推动各项工作的顺利进展,不出或少出差错。

（2）制定投诉管理制度，是公司诸多重点管理制度之一。

(3）制定奖惩制度，实行淘汰制，多次被业主投诉的员工应予以辞退。

（4)杜绝员工尤其是管理者“习以为常\"的工作心态，对业主的每一个投诉（不管事情大小）都要认真、细心对待。对处理五一节较多的投诉问题，领导干部尤其要跟踪督察到底，避免中间五一节出错，形成好心未办好事,引起业主的更大不满；或者虽然按照投诉者的要求做出了结果，但在向投诉人的交接过程中由于内部五一节沟通不好,出现了差错，使投诉人不满。

3．强化培训

物业服务的过程往往是“生产”与“结果”同步进行，因此每位员工的服务和行为都可能有一定程度的不可补救性，而一个不好的结果，立刻就会产生不好的影响。业主对一个员工的不良服务所产生的影响,会波及整个物业公司。所以要减少投诉就必须加强对各级员工的培训，不仅培养员工使用规范语言、进行规范操作的能力,还要培训员工的灵活服务技巧和应变能力，更要加强对员工的服务意识和职业道德教育，并施以奖惩机制,激励员工把提供优质服务的目标变成自觉的行动.

（1）利用多种形式,加强对各级员工的培训,提高员工的服务意识、服务技能以及应急能力。

(2)少采用课堂式的培训方式（新员工除外），采用“活”的方法，以实际按例现身说法,发动员工自己说案例、找问题，开展工作方法与沟通技巧的讲座提高员工的综合素质和处理问题的能力.这种引导员工自我教育的方式形式活泼，效果好，每年应进行2~3次。

（3)将典型投诉案例及时编成讲义,对员工进行“活”的培训教育。 4．把握业主的需求

（1）可以通过多种形式了解业主的常规需求、特殊需求和潜在需求。方法包括调查问卷、走访业主、有针对性地请业主到公司来当面了解、通过业主委员会或居委会进行了解等.

下面列出了调查问卷的示范格式，仅供参考。

服务需求调查

尊敬的业主（租户）：

为了能向您提供贴心、方便、有针对性的服务，我们需要了解您的常规需求、特殊需求和潜在需求。为此向全体业主进行服务需求调查，以便我们在调查了解的基础上“量身\"制定各类服务项目。我们热切希望通过这些服务，给您的工作、生活、休闲带来幸福和快乐。

请您协助我们的工作，填写并交回（或电话告知，我们上门去取）调查表。当我们制定出服务项目后，将再次征求您的意见。

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衷心感谢您的合作！ (2）服务策划

将调查来的信息进行分析，分类，确定不同人群的不同需求，区分哪些是主流需求，哪些是特殊需求，哪些是潜在的需求，哪些是无力满足的需求，并做好以下工作。

1） 落实责任部门,由责任部门制定详细计划

2） 确定外部合作单位，这对能否向业主日工更贴心,更方便，更有针对性地服务至关重要,选择合作单位时要慎重调查，多加评选

3） 列出服务明细表,内通包括“服务项目”“责任部门”“合作单位”“收费标准\"“活动安排\"及其他说明等，将计划予以公示，征求业主意见

4） 对于特殊服务的策划内容应当面征求业主的意见，对于无力满足的需求应向业主解释清楚

5．优质服务，减少投诉

（1）细心才能做好每一件事情，每一项工作

（2）加强对公共设备，环境，安保，交通等方面的巡查，及时发现和处理问题，是减少投诉的有效途径之一

（3）俗话说“众口难调”，没有百分之百的满意，只有百分之百的服务，业主的素质虽然参差不齐，我们的服务则应始终如一，要想赢得业主的满意，唯有提供细致周到的服务 （4)随着社会的发展，人们对物质生活和文化生活的需求也在不断变化，因此人们对物业服务的要求也在不断变化，物业公司的领导者不能墨守成规，重复以往的水平,要结合社会状况，周围环境,同行的情况等，经常研究业主的潜在需求，革新服务理念和服务的方式方法,实施向业主提供前瞻性的服务，满足业主的需求，从而减少业主的投诉 （四）投诉处理资料归档

投诉及处理过程中产生的有关资料有重要的保存价值，尤其当涉及到诉诸法律时，更为重要.所以，物业公司必须重视对投诉处理资料的整理，分类，归档保存。 第二节领导作用

“领导作用\"是八项管理原则的第二项，领导作用是关键，这句话谁都明白，但却不是每个领导者都能够深刻理解的，前面提到的不少物业公司仅把通过ISO9001：2008质量管理体系认证当作招牌，就足以说明了某些领导者的错误观念或者认识模糊。 一、理解要点

在质量体系标准中,领导者的作用主要体现在两个方面 1． 为公司确立统一的宗旨和方向

2． 营造一个使员工能充分参与实现公司方针，目标的氛围和环境

确立统一的宗旨和方显就是确定公司经营发展的方针，目标，员工的充分参与是实现方针,目标的保障，而最高领导者在质量管理体系的建立,实施，保持和改进的全过程中起着决定性作用

二、“领导作用”在质量体系标准中的体现

在质量体系标准中，明确规定了最高管理者应依据的规范

1．5.1条管理管理承诺中要求最高领导者应做出管理承诺，建立，实施质量管理体系并持续改进体系的充分性,有效性和适宜性。最高管理者应通过以下方面的活动确保承诺的兑现。 （1)向公司全体员工及时传达为满足业主需求有关的相关法律，法规及其重要性。这种传达不是仅仅通过会议或宣传，而是在“关注顾客\"、“与产品有关要求的确定”“顾客沟通”“顾客满意\"“产品实现的策划”等质量体系标准条款中具体落实。

(2）最高管理者应制定适合本公司的质量方针和质量目标.质量方针是公司方占的愿景，质量目标是实现愿景在不同阶段的具体指标，是量化的，领导者应该把质量目标分解到相关部门

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去完成考核。

(3）在公司所有管理层次上建立共同的企业文化，其核心是在公司内外创建良好的人际关系,重视人才，尊重每个人,树立职业道德观念，相互沟通,共同分享资源，工作成果和创造价值，这些就是企业文化的主要理念

（4）为员工提供所需的资源和培训计划

（5）采取激励机制，鼓励创新，评估和成人员工的能力和业绩，对他们进行相应的奖励和提升，使员工共分认识到自己在公司中的作用名激励员工拿出最大的工作热情

2．5。2条以顾客为关注焦点，是最高管理者的承诺,因而最高管理者自然就是最主要的关注者,其次是分公司及各部门经理,他们应不断从顾客满意的信息反馈中了解顾客的满意度,不断改进工作

3．为了实现顾客满意，在5.3质量方针中民要求最高管理者制定公司总的质量宗旨和方向,并对质量的实现负责，所谓宗旨，除了质量标准以外，还涉及环境，安全，发展战略等方面,因此，质量方针应与宗旨相适应，应通过对质量方针的实现过程的评审来保证质量方针与宗旨相适应，满足顾客要求并使质量管理体系的有效性得到持续改进。

某物业管理公sode质量方针是“安全，整洁，方便,舒适，守法，不断提高\"。“安全,整洁，方便，舒适”，是物业管理公司对全体业主提供优质生活环境的庄严承诺，也体现了质量方针与宗旨的适应性

“守法\"，指明了以法规为准绳向业主提供优质服务的准则

“不断提高”，指明了该公司把持续改进作为不懈的努力，不断改进质量管理体系的有效性，不断向业主提供更加安全，整洁，方便,舒适的生活环境

4．5.4。1条质量目标要求最高管理者确保在公司的相关职能和层次上建立与质量方针一致的质量目标。质量目标应是可以测量的，是实现“满足顾客要求,增强顾客满意”的具体落实，如投诉及时处理率,维修及时率,设备完好率,绿化完好率，电梯安全运行率以及环境卫生,，安保服务等方面，均能以数字考核的形式制定出具体的质量目标。

5．为了保证质量目标得的落实,最高管理者通过（5。5条职责，权限和沟通）对公司内部的职责，权限和相互关系做出明确的规定。即明确公司内部各部门和岗位的设置,各自的职责,权限及其相互关系，只有组织落实，才能保证政令畅通

职责，权限，划分清楚以后，重要的一点就是如何保证各部门,各岗位之间的沟通,使本部门本岗位了解相关部门和岗位的职责和权限，保证公司内部纵向及横向之间的接口紧密衔接，使质量管理体系有效运行，使每一项服务都能及时进行，确保质量目标得以完全落实

6．(5.6条管理评审）是最高管理者的职责之一，应该亲自主持管理评审活动,通过管理评审,找出影响质量管理体系运行的不利因素.确保质量管理体系持续的充分性,有效性和适宜性

（1）所谓充分性是指，质量管理体系达到充分展开，使所有服务过程都处于有效的控制状态，由于客观情况以及在质量体系的变更中，都有可能存在一些考虑不周的问题，因而造成某个或某些服务过程未得到完全有效的控制，即没有达到质量管理体系将所有服务过程都充分控制的要求，另外，在持续改进过程中将会涉及对体系现状的评价和分析，确定改进的目标，提出改进的方法或识别新的过程或重组现有过程等，进行这些持续改进活动时,就会暴露出原有质量管理体系存在的某些弊端，这也是管理评审要解决的问题

(2）所谓有效性是指，策划的质量方针和质量目标，通过质量管理体系的建立和运行，达到策划目标的完成,有效性可以通过服务过程的业绩考核，顾客的满意程度,针对不合格服务采取的纠正和预防措施是否得到实施并有效改进等方面进行度量，得到质量管理体系是否持续有效运行的结论

（3）所谓适宜性是指,质量管理体系是动态管理，始终处于动态的客观环境中,面临各种内部或外部的变化,例如，质量体系标准的换版，始终处于动态的客观环境中,面临各种内部或外

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部的变化，例如,质量体系标准的换版，有关物业管理的新法律法规的颁布，有关设备保养新标准的颁布，业主的要求或期望发生变化，公司组织机构和职责的变化，环境变化等，都会影响到质量管理体系的适宜性，总之,要使质量管理体系及时跟进变化了的客观情况，才能确保体系的有效运行

管理评审的间隔不应大于12个月,最高管理者可以结合年底的总结评奖大会进行管理评审，在进行评审之前,先由管理者代表组织进行内部审核，找出质量体系运行中的问题，提出改进的目标和措施，作为管理评审的输入材料，经过评审以后，制定出持续改进的目标和措施，使公司的工作得到进一步提高

7．（6。1条资源提供)为了保证公司的良好运行，达到向顾客提供满意服务的目的.最高管理者应根据顾客需求，及时提供人力，财力，物力等资源

为了降低管理成本，最高管理者应对各种资源进行有效管理，如岗位优化，人力优化，技术改造，资源共享

对于所负责的多个物业项目，规模较大的物业公司可以成立设备维修分公司，将各专业技术人员及各专业维修人员组合在一起,组织一支经过优化的专业队伍，并使之取得相应的资质,这样可以节省大量的维修和维护保养经费，大大降低管理成本

以电梯为例，一个10万平米以下的小区一年交给外聘单位的维护保养费在20万~30余万元，一个30万平米左右的小区，一年交给外聘单位的维护保养费在110万~130余万元,这些资金对物业公司来说都是收来的物业费，是纯利润，如果一个管辖多个小区的的物业公司能够建立自己的电梯维修保养队伍,减去其管理成本，每件节省的费用是相当乐观的

有的物业公司为了“降低”管理成本，不愿意配置相关专业的技术人员,其实这是一种相当短视的行为，他们不了解技术人员不仅可以使用设备的运行管理，完好率,提高维护保养水平等起到关键作用，而且在审核一项设备被外包维修保养合同，一项技术改造方案和工程预算等方面会给公司节省几万,几十万甚至上百万元的费用。 第三节全员参与

各级员工是公司之本，只有他们充分参与,才能用他们的才干为公司带来最大的收益

一、理解要点

1．“参与管理\"是现代企业管理的重要特征,是一种高效的管理模式,所有的质量管理活动都是通过各职能，各层次人员的参与来实现的

2．一项服务活动能否达到预期的效果,取决于各级人员的意识,能力和主动精神

3．全员参与的关键是激励，管理者应善于利用各种因素,如物质激励，目标激励，精神激励,自我价值激励等，当每个员工的才干得到充分发挥并能实现创新和持续改进时,公司必将获得最大收益

二、“全员参与\"在质量体系标准中的体现

公司的最高管理者通过以下内容体现“全员参与”

1．（5.5.1条职责,全县和沟通）让每个员工了解自身贡献的重要性及其公司中的角色,应使每个员工清楚自己的职责，权限，明了自己的工作内容,要求和程序，理解自己的活动结果对下一步工作的影响和贡献

处于不同管理层的员工往往是一个工作程序中的子程序环节，所以最高管理者还应该让他们清楚了解他们所在岗位的纵向和横向之间的关系，如何进行沟通，不仅要使他们及时完成自己工作，还要确保整个程序能顺利进行

当某个员工工作为质量体系的内部审核员，按照体系赋予的权力和职责发现质量体系存在不合格时，有权要求责任部门予以整改，并负责监督整改的结果，最高管理者及管理者代表应该予以鼓励和支持

2．为了增强员工的意识和能力，通过(6。2.2条能力,意识和培训）制定培训制度，培训

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计划，采取有力的措施，通过对员工进行相关的培训使其达到岗位能力的要求,培训的方式多种多样，如内部培训，外部培训，针对典型事例进行培训等，采取口试,笔试，实际操作等方式验证培训效果

加强对员工的服务质量意识教育，使每个员工都清楚地意识到自己的工作对实现公司的质量目标的重要性，把意识变为自觉的行为。

除了后公司对员工的男女隔离进行适时评价外，还应鼓励每个员工根据各自的目标评估自己的业绩，使他们不断提高自身创造价值的能力

公司应进行培训激励和考核，炎症培训的效果，建立员工培训档案，作为员工提职,升级的考核条件之一，保存员工的教育，培训，技能和经验的记录，如学历证明，培训记录,职能记录,工作经验等 第四节过程方法

采用“过程方法\"去实施质量管理体系，是增加雇了满意的有效的方法

物业公司向业主提供的任何一项服务工作都是一个过程，对外聘单位的管理也是一个过程，由于每一项工作情况的不同，所以过程状态也不尽相同，如何管理好每个过程，就需要讲究“过程方法”，方法对了，才能达到期望的结果 一、理解要点 （一）过程定义

通过利用资源并实施管理，将输入因素(各种条件）转化为输出结果的一组活动,，就是一个过程。

比较简单的工作可能只有一个过程,比较复杂的工作是一个大过程，其中可能包含若干个子过程，每个子过程又可视为单个过程，均有它的输入条件和输出结果，并且各个子过程之间相互存在一定程度的关联。 （二）过程方法

对于一个大过程进行系统的识别与管理,尤其要清晰了解若干子过程之间相互作用的关系及其主过程的关系,对过程的输入条件———主过程及子过程的活动-—-—过程的输出结果进行识别和管理，即是过程方法。 （三）过程方法的用途

其一，根据每个过程考虑其具体的要求，确定实现这个过程需要输入哪些条件，如策划，资源,内外部条件,如何进行活动等，在实现过程的活动中如何对各输入条件进行管理，如何进行监视，测量和改进，为保证达到预期的结果作出充分的考虑和安排,其二，系统地了解主过程和子过程，子过程和子过程之间的相互影响,从而有效地利用资源，降低成本，提高效率和效益.

（四）过程方法的运用

过程方法也始终贯穿于质量体系标准，被称之为“P-D-C—A”的循环方法可以适用于所有过程

二、“过程方法”在质量体系标准中的体现

1．(4。1条总要求）确定质量管理体系所需的过程及其应用，具体为 （1）确定这些过程的顺序和相互作用

（2)确定为确保这些过程有效运作和控制所学的准则和方法 （3)确保获得必要的资源和信息，以支持这些过程的运作 (4）监视，测量和分析这些过程

（5）通过实施与本过程相关必要的措施，以保证过程本身的正确运行，以达到预期的结果并进行持续改进

2．（5。4.2条质量管理体系策划）是质量管理活动中的一部分，应规定必要的运行过程

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和相关资源,确保质量目标的实现

3．在（5。6条管理评审）中，管理评审本身就是一个过程,同时在评审过程中对质量管理活动的输入条件进行有效管理

每一个过程的活动必然产生结果，结果是过程的输出，要期望得到预期的结果，首先要对过程的输入条件进行有效管理

4．在（7条产品实现）中提出了在确定实现某个过程前,首先要对该过程进行策划,确定以下内容,

（1)产品的预期质量目标和要求

(2）确定本过程需要输入条件，如所需的资源，技术，外部写作单位或内部相关因素等 （3）确定与本过程相关的子过程及其输入条件和结果

(4）确定在过程中所要求的验证，监视和测量环节，尤其对整个过程有多重要影响的关键环节特别予以关注

(5)确定在过程活动中必须进行记录的要求，并将这些记录或产生的相关资料妥善保管 （6)过程和过程的活动同样需要持续改进

5．（8条测量,分析和改进）中要求运用相应的监视，测量手段对过程的活动进行测量，将测量结果运用十一的统计技术进行分析,找出导致过程的结果未达到预期目标的原因，据此制定纠正和预防措施并实施改进 三、运用“过程方法\"举例

某小区锅炉房煤改工程师一个主过程，其中包含若干个子工程。

从锅炉房煤改气工程清晰可见，在这个主过程当中包含若干子过程及其相互关系。所有这些子过程都可以看作一个单独的过程，其中还有较大的子过程，如设备采购,施工检验，设备单机调试，系统联调与试运行，竣工验收,竣工交接等

在策划和施工过程中如何协调和处理好与施工方，建立放，供货方的关系以及过程的执行 运用好过程方法来管理锅炉房煤改气工程,必然会收到满意的效果，将过程方法运用到其他直接服务业主的过程中，会收到同样的效果 第五节管理系统方法

管理需要方法，只有当方法具有系统性时才有助于管理目标的实现，管理系统方法建立在过程方法之上,二者具有不可分割的关系 一、理解要点 （一）定义

管理的系统方法其实质是“用系统的方法去进行管理”

所谓“系统”是指一个单位，如物业公司为实现目标所需的全部的相互关联或相互作用的一组要素的集合。

（二）系统与过程的关系

一组相互关联的过程的有机结构成一个系统，一个过程可能就是一个系统，因此,系统与过程是相对的，又是统一的

（三）管理的系统方法与过程方法的相同点

过程方法是管理系统方法的基础，因为它们是十分亲合的两个管理原则，两者研究的对象都与过程相关，都可采用P-—D—-C——A循环法，两者都着重于顾客的要求和顾客满意度，都是通过过程的识别和管理以及随后展开的持续改进来达到顾客满意,进而促进过程和质量管理体系的改进来提高工作效率和效益 （四）两者的不同点

过程方法管理是一组活动,侧重于研究单个过程,即过程的输入，输出，活动及所需的资源，以及本过程与其他相关规程的关系

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管理的系统方法,侧重于研究若干个过程乃至由过程网络组成的体系，以及体系的运作如何能有效地实现公司的目标，它是通过优化和协调运作过程，实现企业的整体优化,例如，优化的目的实提高顾客的满意度,提高公司的效率和效益，其中涉及公司内外的多方面因素，运用管理的系统方法可以找出其中的关键环节和薄弱环节 （五）两者的主要区别

两者的主要区别详见表24-1

二、管理的系统方法在质量体系标准中的体现

1. 在4.1条总要求中，依照这一管理思想提出了建立质量管理体系的系统方法的逻辑步

骤，从原则角度指明了过程的相互作用和相互影响的关系

2. 在7.1条产品实现的策划物业公司的产品就是服务，核心是以顾客为关注焦点，所以

要对公司特定的服务，物业管理项目或合同规定的质量措施，资源以及活动顺序和责任部门等进行充分策划，以确保所有服务过程都符合质量要求，确保顾客满意

3. 在7。2条与顾客有关的过程中，明确规定，一是与顾客有关的过程控制程序,确保他

们先是的需求和期望或潜在的需求和期望得到满足，二是对供方的服务质量做出明确规定，确保业主和公司的利益

4. 在7。4条采购控制程序中,对供方的选择和评价，对采购物品的质量检验,验证和不

合格品的处理，对供方服务质量的评价等控制程序做出明确规定,确保对采购过程进行有效控制

5. 在7.5。1条生产和服务提供的控制中，要求物业公司对各项服务和管理活动都有相

应的程序和控制目标，如对人力资源管理，直接面对业主的服务管理,设备设施管理，环境服务管理,保安服务管理等活动制定出详细的作业指导书，并对所有活动进行记录,提出具体要求

由于物业管理是服务业，某些活动无法实现验证结果，必须事先进行规避，因此必须对可能出现的突发事件制定应急预案,并在可行的条件下进行演练，即便是某个单一的活动过程，同样不能用结果来验证事前的策划是否正确,因为一旦结果产生了,便造成了即成事实，如果是不良结果则对物业公司带来莫大的伤害，此时无论如何进行补救，均为时已晚矣即便通过补救措施使业主比较满意，但是阴影终究难以完全消除，业主的满意度不会太高 6．为了确保对服务过程进行控制，在（8.2.3条过程的监视和测量）中，要求采取适宜的方法对质量管理体系过程进行监视和测量，在实际工作中就是对实施中的过程的关键步骤进行监控，确保顾客满意及满意度目标的实现

物业公司的所有活动都是为了业主或物业使用人得到满意，所以，以顾客为关注焦点是一个典型的运用管理的系统方法实现管理目标的过程,读者此时可以回顾本章第一节易顾客为关注焦点内容 第六节持续改进

改进是无止境的，持续改进是永恒的目标 一、理解要点

1. 持续改进的缘由和持续改进的动力是以顾客为关注焦点，业主的需求和期望是变化的，公司的内外环境因素也会发生变化，相对应的活动过程马方法和服务质量要求也需要随之变化

2. 持续改进的对象，持续改进的对象可以是质量管理体系，一个或一组过程,也可以是为业主提供的一项服务

3. 持续改进活动本身就是一组过程,对这一组过程进行管理的重点是，关注变化或更新及其结果的有效性和效率

4. 持续改进的关键，持续改进的关键是改进的持续和循环，一个改进过程的结束，往往

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是另一个新的改进过程的开始，如此往复不断而持续进行,在对新改进过程的管理活动中，重点关注的是改进的目标和改进的有效性和效率 P—D—C—A循环方法同样适用于持续改进 二、持续改进在质量体系标准中的体现

在公司内部通过以下确定的方法来推行持续改进

1． 通过8。2.2条内部审核和5.6条管理评审来评价质量管理体系运行中存在的问题，在内部审核时，通过多种渠道如通过调查问卷及查阅质量记录来发现问题或通过现场询问，现场检查来发现问题等。

2． 通过8.4条数据分析的方法找出发生这些问题的原因.

3． 通过8.5。2条纠正措施和8.5。3条预防措施针对发现的问题及其原因制定纠正措施，同时制定预防措施，以防止今后不再发生相同问题或类似问题

4． 最高管理者是推进持续改进的关键，在5。1条管理措施和5。6条管理评审中都对最高管理者提出了要求，在策划改进措施的过程中，应定出明确的结果和目标，确定目标是为了指导，测量和跟踪持续改进,这就要求改进措施既可以有效实施，又可以进行量化测量.

在持续改进过程中，应及时识别改进过程中好的和不好的现象，并及时通报持续改进的情况,使相关关方都明确本部门的责任.

5． 持续改进也是全员参与的活动，在持续改进活动中，要对员工进行的有关培训，使他们掌握有关持续改进的方法和手段，在6。2。2条能力，意识和培训中已经对提高员工的质量管理意识和能力的培训做出了规定,每个员工都应将产品，过程和持续改进作为目标，当然，在这一过程中,对员工予以激励并鼓舞员工创新也是不可缺少的手段。 第七节基于事实的决策方法

有无决策能力是区分管理者和一般员工的主要标志，成败的关键是决策，决策的关键是能否基于事实 一、理解要点

1． 决策中输入的是数据和信息，对数据和信息进行认真分析是有效决策的基础，正确的数据和信息来源于认真的调查研究

2． 决策中输出的决策方案，成功取决于活动实施前的精心策划和正确决策，而正确的决策依赖于正确的决策方法

3． 决策过程中要对不同方案进行选择,而选择的实质是对多个因素做出分析和比较。分析是指对数据和信息进行逻辑分析，常用的分析方法是统计技术。 二、基于事实的决策方法在质量体系标准中的体现

通过多种渠道的实际调查以及通过监视和测量结果得到数据 1．(4。2。4条记录控制）中对质量记录提出了以下要求

（1）记录是所提供的服务,过程，质量管理体系是否符合要求和有效运行的证据。

(2）记录具有追溯，证实以及依据记录进行纠正和预防作用，并且为保证和改进质量管理体系提供信息

(3)记录不是可有可无，更不是某些人认为的繁琐，在质量体系标准中共有21处对记录提出了明确要求,其他过程是否需要记录，可视具体需要而定

（4)记录应始终处于有效控制中,记录应清洗准确，易于识别和检索

（5）应采用颜色，编号等方式对记录进行标识，编目,归档保管及查阅管理，防止记录损坏或丢失

（6）“记录”的保存期限应根据记录对象的特点，法规要求或合同要求来决定，对于将来进行更新改造时需要投入大量资金的设备，如电梯,其维修，维护保养和年检记录应该

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长期保存，以便将来需要动用公共维修基金时，用记录来佐证物业公司对电梯的维护保养是尽职尽责的，防止业主可能因为不愿意动用大笔公共维修基金而找借口或向物业公司发难，则难weuye公司没有对电梯进行良好的维护保养，致使他们掏腰包

2．在(5。5。3条内部沟通)和（7。2。3条顾客沟通）中指明了通过有效沟通可以主动获取准确的信息或数据

3．（8.2。1条顾客满意)中的调查方法，（8。2。2条内部审核）,（5.6条管理评审），（8。2。3条过程的监视和测量），（8。2。4条产品的监视和测量）等过程方法都可以正确决策提供准确，可靠的信息和数据

4．（8。4条数据分析）对信息和数据进行基于事实的分析，为管理者的正确决策提供依据和保证

三、运用“基于事实的决策方法”举例

开诊社区文化活动是物业公司应当开展并且必须做好的工作，社区文化活动形式多样，内容丰富，是物业公司与业主之间进行情感联络，交流沟通的重要纽带，是相互沟通，提高物业公司形象和双方互信度的最好途径之一

正是因为社区文化活动形式多样，内容丰富，所以运用基于事实的决策方法对其进行调查研究，分析,决策，可以确保每一项活动都不出差错，收到预期的效果 （一）投入和产出

从企业经营的角度来看,投入就要有产出,就要有回报，任何一家企业的经营目的首先是利润，其次才是社会效益，作为某一个单独项目可以不讲利润,但是长期举办文化活动,长期投入不可能不讲回报,没有回报的投入是不可能长久的，不能长久开展社区文化活动,也就谈不到社会效益

开展社区文化活动，无疑是一种投入行为,物业公司要投入适当的人力,财力，社区文化活动开展得好，无形之中可以物业公司的工作有很大的帮助，实践已经表明，由于社区文化活动开展得好,使一些老年人主动为物业公司作正面宣传工作，并动员家人主动缴纳物业费，业主能主动做些工作，其作用之大不言而喻，所以，物业公司应该把开展好社区文化活动作为一项重要的,长期的工作进行策划和管理，不应看作是短期行为，物业公司在获益的同时也获得了社会效益,可以促使邻里和睦，传递爱心，促进和谐社区的建设等。 (二)前期准备工作 1．确定主体对象

因为年轻人忙于工作，而且有自己的活动范围和方式，一般没有时间和兴趣参与社区社区文化活动，所以参与社区文化活动的主体人群时钟老年人和儿童少年 2．定义活动内涵

社区文化活动可以结合时事进行宣传，还可以进行社会人文，自然科学等方面的知识普及，或者组织各类文化体育活动,活动的内涵应体现积极向上,健康活泼的精神面貌，雅俗共赏，轻松愉悦

3．做好调查研究

要搞好社区文化教育，首先要摸清基本情况，如业主的爱好，技艺特长,年龄范围，文化层次，经济实力，对社区文化活动的要求等，通过发放社区文化活动意向调查表的形式来了解这些基本情况，调查表最好以每户人口数量发放,而不是以户数发放 4． 制订工作计划

在调查的基础下，制订年度计划和经费预算,安排活动内容，活动日起，活动场地,根据活动诡秘制订治安和交通方案等,并将活动计划公之于众，听取业主的意见并进行修改。 5． 寻找专业“能人”

通过社区文化活动调查表寻找有一技之长的能人，充分发挥他们的特长和兴趣,让他们参

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与组织和主持，教练某项活动，充分发挥业主自身的主观能动性,能收到事半功倍的效果 （三）社区文化活动的形式

社区文化活动的形式主要有以下几类

1． 常规活动或比赛项目，如棋类，牌类，球类,健美，健身，垂钓，书法，绘画等 2． 大型文体活动，结合重要节日举办文艺晚会，游戏及运动会 3． 特定节日活动,如“六一儿童节”“重阳节”“母亲节”等 4． 组织郊游,钓鱼

5． 组织观看演出，如戏剧,音乐会,歌舞，参观各类展览等 6． 利用板报，画廊，公益广告进行宣传

7． 开展培训活动，如书画，电脑，交谊舞，各项太极健身活动等 8． 组建长期性的团体，如合唱队，舞蹈队等 （四）设置专职管理

社区文化活动不是权宜之计，应该纳入物业服务的长期规划建设中，应设置专人或专职管理部门，持久而有效地做好这项工作。 1． 人员选拔

（1） 选拔性格活泼,善于交际，办事老练，热心公益事业的人员 （2） 招聘，选拔有文体爱好或特长的人

（3） 专职部门的人数在初期有1～2人即可,可随活动规模的增大逐步增加 2． 专职部门的职责

（1） 每年进行社区文化活动意向调查表，听取业主意见

（2） 发动业主,组织业主，依靠业主，在业主中间培养和选拔能人和积极分子，使搞好

社区文化活动的基本保障

（3） 制订活动计划并进行经费预算,详细策划活动内容，报领导审批 （4） 对大型文体活动的安全管理，交通管理进行策划，确保无事故

（5） 对外联系,对内组织观看演出,参观展览,交由,钓鱼等事项，包括购票,订车等 （6） 认真总结社区文化活动的经验,将相关资料分类整理，归档保存 第八节与供方互利的关系

所谓攻防，是指与物业公司相关的所有外聘单位,包括长期合作和非长期合作的单位。 一、理解要点

1． 物业公司与供方相互依存，互利的关系可以增强双方创造价值的能力。随着生产社会化的不断发展,生产活动的分工越来越细，专业化程度越来越高，物业公司或多或少都需要供方或合作伙伴，通过分工合作，以供应链的方式来完成物业服务工作，只有使业主满意了，双方才能获益，所以，物业公司与供方式相互依存的

2． 将供方纳入自己的质量管理体系，实行有效，合理的监督,巩固互利关系 3． 坦诚和明确的合作与沟通，终将增强双方创造价值的能力 二、“与供方互利的关系\"在质量体系标准中的体现 (一）识别和选择供方

在（7。4条采购）中提出了对供方或合作伙伴的识别，评价,选择和控制的要求,在制订选择，评价或重新评价供方的准则时，应主要从以下几方面考虑

1． 供方的资质，产品质量，服务质量，价格，市场信誉，交货能力，后续服务，历史业绩等

2． 供方质量管理体系的质量保证能力，遵纪守法情况 3． 供方提供的产品的顾客满意度 4． 供方的履约能力

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5． 每年应进行1~2次对长期合作供方的评价，当供方出现重大质量事故时，应立即对其

进行评价，确认对方是否还符合继续合作的条件,保留评价结果以及由评价所产生的针对采购的产品和供方改进的必要措施等记录,并对改进结果进行跟踪 （二）权衡短期利益与长期利益，确定与供方关系

因为与供方或合作伙伴存在着利益关系，所以物业公司既要考虑短期利益也要考虑长期合作所带来的利益。(7。4.1条采购过程）中,提出对供方的控制方式和程度要求，最基本的权衡条件是在供方提供产品和服务的过程中,物业公司与业主的满意度，这是在确定与供方或合作伙伴的关系时应考虑的主要方面，尤其是对长期合作的供方进行重新评价时。 （三)建立及时有效的沟通渠道

与供方或合作伙伴及时有效的相互沟通，是供方或合作伙伴提供的产品和服务最终能满足顾客要求必不可少的环节,沟通可减少双方的损失，在最大程度上获得收益，依据（7。4。2采购信息）制订出几种沟通方式，如在采购合同或订单上要求共同制订采购规范，在产品技术细节上沟通，到供方现场进行验证或考察等，并鼓励供方参与实施物业公司的持续改进

在（7.2。3条顾客沟通）中提供了沟通的要求和方式，对于长期供方或合作伙伴，应等同为内部顾客进行沟通 （四）确定联合改进活动

联合改进符合双方的利益，联合改进的效果将超越各自实施改进行动的效果，通过(8。4条数据分析）对发生的问题进行分析，确定并实施联合改进措施，共同争取顾客的满意。

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