物流分公司货场及铁路专用线路整 体开发可行性论证报告

物流分公司货场及铁路专用线路整

体开发可行性论证报告

按照公司要求，我司进行了任务布置。为强调了此次任务的严肃性，公司管理人员在调查过程中亲自跟班写实，务求调研项目的“可操作性”，避免空谈长谈，对项目的目标、进度、回报，准确计划、逐一分析，以求切实完成。

现将具体情况汇报如下：

一、货场及铁路专用线路闲置情况和经营情况调查。 1.南侧车库。正库12个与背库7个（库长14米，宽3.8米）。可用面积约1，010.8米，部分车库已出租，利用率为20%。自然状态：冷库，无照明，库顶漏水严重，需做防水大修

2.东侧机修库，可用面积约800米。暂时空置状态。自然状态：冷库，无照明，库顶漏水严重，需做防水大修。

3.院内承租区。可用面积约3，850米。暂时空置状态。自然状态：漏天硬地料场，可直接利用。

4.机修区后院。可用面积约5，200米。部分场地已出租，利用率为50%。

5. 铁路专用线路一道铁路线大约使用面积为2.3万平方米。自然状态：可直接利用。

6.铁路专用线路二道铁路线大约使用面积为2.6万平方米，已出租。自然状态：可直接利用。

7.铁路专用线路四道铁路线大约使用面积为2.7万平方米，暂时空置状态。自然状态：已大体夯实完毕，接近可利用状态。

8.铁路专用线路三道铁路线大约使用面积为1.47万平方米。自然状态：待开发，作为储备用地。

二．、物流公司总体规划

物流公司规划的整体思路是：通过厂内主次干道，形成“一心三区”的总体结构形式，即形成物流货场区域的 “一心”；辐射以铁路专用线路一道，二道，和四道承担货物仓储的三个功能区。 1.总体规划原则

此次规划的原则是强调“统筹性”，即建设过程中阶段性和整体性工作的实施，营运过程中项目保留（库区出租）和项目置换工作（铁路专用线使用权的置换）的实施，我们随时都在做主次、轻重、先后的“选择题”。

2.计划分三部分实施： 首期工程，库区的整体规划：

南侧车库，修理库房等需要场地整缮，做防水维护等工程，预计投入资金10-15万元。

二期工程，铁路专用线路的整体规划：

①铁路专用线路四道（道长496米）规划为15个货位（预留5个货位用于煤场出租，实际可用货位10个）对外商用，以15米/货位计算，货位总占地225米。

②铁路专用线路二道（道长1101.5米）规划为17个货位对外商用，货位总占地255米。

③铁路专用线路一道（道长246.8米），现为厂内供应处货场使用，可规划预留7个货位用于对外商用，货位总占地105米。

三期工程，铁路专用线路三道（道长250米），作为物流分公司储备用地，待开发后可预留10个货位。 三，项目投资分析 （一）经济，社会目标

1.经济目标：物流二级民品收益约50-80万元/年。

2.社会目标：利用军工企业的品牌优势，创新企业与铁路合作的双赢思路，成为铁路公司制改革的抢先获益者。 （二）商业项目

1.

物流厂内区域管理项目：主要收益来自于项目规划、

租金、物业管理等。

2.

铁路专用线路：主要收益来自于货位租金、物流管理

等项目。 （三）投资规划

1. 投资预算

①规划改造：包括设计货场，铁路专用线路的土建，电气等改造：如四道的后续土地开发人工成本预计13-15万元（不含地面以下的砂石夯实的土基投入）；南库和机修库防水改造施工预算20-25万元。

②物业管理：物业管理系统软硬件总投入，如照明灯，当车灯及电气线路的改造，预计5万元。

③铁路相关部门的管理费，协调费，验收费等预计1-3万元。

投资合计：45-50万元 2. 项目分析 收益测算：

① 货场仓储等等按15-20元/㎡计，收益15-20万元/年。 ② 铁路专用线路货位卸货费按11.3元/吨，倒运费10元/吨，以年设计能力为20万吨，利用率为50-80%计，收益20-33万元/年。

③ 物业管理收益：按1元/㎡收取，收益1-2万元/年 ④ 仓储存货费按5元/天计，收益3-5万元/年 收益合计：39-55万元。

效益测算： 55万元-成本17万元= 38万元。 3.建设周期

预计改造建成为3-4个月，但各项目实际投资收益期在2-3年，所以按平均3年建设周期评估投资及回报。

4.回报预测

项目每年利润38万元（含税）。 5.铁路专用线市场项目

由于公司性不明朗，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行调整转移，届时再作分析

四．风险评估

1.市场保有量的风险预测与防范

预计引进商户约1到2家，开发后将达到3到4家。 解决方案应采取两个步骤：一是培养现有租户成为主力军，

从优惠、管理权等方面放宽。二是确保现有租户沉淀，扩大转介绍。实现在现有基础上（租户）翻一翻的目标。

2.市场持续性的风险预测与防范

要实现物流中心货场项目“青春永驻“，最好的解决方案就是不断升级。在项目运行过程中，必须提供足够的用以企业发展的储备资源（利用目前一机公司拥有大量的厂内闲置用地），必须提前准备超越现状的成长性项目，比如我们曾经考虑的“物业分公司和机械分公司门前绿化带改造”和“铁路专用线路使用权置换”项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。

3. 利益分配的风险预测与防范

在物流项目开发中，虽存在诸多难以预测的变化和问题等，但是我们认为开发不能等，刻不容缓。要认真分析前景，切实把握当前的机遇与有利因素，规避可预测的风险。

因此，我们建议，考虑“双轨制”的元素，即一方面保持并延续物流公司也是一机公司现有利益分配机制的“存档”，另一方面创新并发展新机制，即物流公司新开发项目分配奖励机制，从而寻找一种“进可攻，退可守”的策略。

结论

我们的建议是：货场及铁路专用线路整体开发的项目是可行的，但为强调开发项目的“可持续性”，避免项目昙花一现、竭泽而渔，双方的利益分配是否合理，公司管理层下放的趋势是否稳定，

都将影响项目的生命力和生存空间。总之，无论一机公司还是物流分公司要尽量避免在管理机制和分配机制上的僵硬局面，只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共的共赢局面。

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