一、健全财务管理标准
1.制定预算定额标准。预算定额标准是企业开展全面预算管理的基础，也是促进企业提升财务管理规范化和标准化水平的基本保障。通过预算定额标准体系的建设和应用，建立相关资源消耗标准，科学量化成本费用管理尺度，落实各预算单位、部门及岗位的管理责任，促进企业有效降低企业成本费用，进一步拓展利润空间，确保经营管理目标的顺利实现。以强化精益管理为标准、以优化资源配置为主线制定预算定额标准，建立与业务管理紧密结合，涵盖成本费用、资产配置、物资采购和职工薪酬等业务的定额标准体系，并全面应用于企业预算管理各个环节，为预算编制、分析、考核提供科学合理的依据和标准，避免了预算编制不规范、开支不合理、控制及评价不科学等问题。2.制定实物资产配置标准。实物资产作为企业生产经营的必要物资资料，存在品种多、数量大、使用区域广的特点，因未建立完善的资产配置管理标准，各直属单位、部门实物资产购置、配备和报废缺乏统一的标准和依据，以致存在资产闲置或配备不足的情况。以推进实物资产的规范化、精细化和精益化建设为着力点，对存量资产进行定量定性分析，制定实物资产配置标准体系，建立起账簿完善、归口管理、责任到人、流程规范、运转高效的实物资产管理机制，优化存量资产配置，防止资产闲置浪费，为企业资产使用效益最大化提供基础保障。3.制定会计基础工作标准。结合各类审计和检查发现的问题，积极制定措施，狠抓整改落实，规范会计核算基础工作，认真执行会计准则和行业核算要求，规范会计核算环节和内容；加强对原始凭证所反映的经济业务的合理性、合法性进行审核，保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整，最大限度减少问题和差错，提高会计信息质量；注重提高筛选、提炼、利用复杂数据的能力，更加注重提升高效率、深层次、专业性的分析水平，为精益管理、科学决策提供有效数据支持。4.完善财务管理考核体系。完善的考核体系不仅是促进管理目标实现的重要措施，也为各项工作开展明确了标准。财务管理考核体系按照主要工作内容分为会计核算、资产管理、预算管理、资金管理四大部分。会计核算工作考核，主要对报账审核、报销手续、账务核对、资料上报、税务管理等日常工作进行考核，进一步加强会计基础工作，保证财务会计信息的真实性、完整性和及时性，提高会计信息质量。国有资产管理工作考核，主要从资产日常管理、信息化管理、资产清查、资产处置、资产出租等方面加强考核，增强对资产全生命周期的管控，提高资产使用效率，确保资产安全完整。全面预算管理工作考核，重点对预算的编制与调整、执行与控制、分析与考核等进行考核，充分发挥预算管理硬约束的作用，督促各责任主体规范预算基础工作，履行分析责任，强化执行力，推动预算管理做精、做细、做实。资金管理工作考核，将资金监管、收支两条线、银行对账、月度预算准确性等指标纳入考核体系，引导员工树立资金价值意识，促进企业资金收益水平提升。
二、优化财务管理流程
以流程建设为基础，将精益管理理念渗透到财务管理的各个环节和流程中去，抓住影响效率、质量、成本的关键环节和节点，实施流程优化，促进各项财务管理工作改进提升。1.预算管理全员化，增强业财融合度。一是优化预算编制流程，在预算编制过程中，按照“自上而下、自下而上、上下结合、分级编制、逐级汇总”的原则，结合定额标准和业务需求编制预算，充分发挥归口部门的作用，分析和判断每项支出的科学性和必要性，提高预算编制的效率和准确性，进一步推动企业的预算编制模式向精细化、效益型迈进。二是强化预算过程控制。在预算执行过程中，根据年度税利目标，细化分解成本费用控制指标，强化落实归口部门管理责任。将任务目标分解到各责任主体，并监控执行进度，及时反馈预算执行差异情况，做到预算过程控制有效、执行有力。在预算分析过程中，按季度对预算执行情况分析，确保月度、季度预算与全年预算有效衔接；充分与各单位、部门沟通，配合其对预算执行偏差较大的项目进行梳理、分析，查找编制和执行方面的不足，给出有针对性的管理措施，实现以预算分析促进管理水平提升。三是突出预算监督考评。充分运用工作PDCA法，将年度预算逐月分解，以月度执行为基础进行及时监控，实现明确职责、全员参与。2.资产管理动态化，提高资产使用效率。一是加强实物资产日常管理，按照固定资产实物管理、账务管理、使用管理三方共管的特性，建立扁平化的资产管理小组，及时掌握资产变更信息，并将各环节的管理责任明确到人，做到谁管理谁知晓、谁使用谁负责、谁损毁谁赔偿。二是建立企业资产新增和处置工作的联动机制，把实物管理与账务管理对接起来，统一归口管理部门，合理配置实物资产，严格管控资产购置和处置等关键环节，内部调配使用闲置且有使用价值的资产，合理处置闲置且已无使用价值的资产，实现闲置资产主动调配和充分利用，从源头上控制闲置资产产生。三是充分运用资产管理系统，在信息化平台上动态管理各项实物资产，实时掌握资产存量情况，避免可移动资产流失或无序流动。3.资金管理集约化，提高资金收益率。通过统一管理、统一调度、统一平衡，规划和控制资金流入、转出、周转的时间和金额，提高资金使用效率，降低资金风险。一是抓好资金流入的管控，改变当前银行单据传递效率低、入账不及时的现状，及时核对卷烟销售款，确保货款及时足额回笼。二是抓好资金流出的管控，避免资金申请的随意性，加强财务部门与相关业务部门的沟通协作，实现取得完善的支付凭据后申请资金，通过合理规划大额资金支付时间、严密监控各支出账户日均余额、精确化拨付资金等措施，减少资金在支出户的沉淀量。三是抓好资金归集的管控，采取改变资金划转方式和缩短划转周期的方式，有效提高内部存款占总资金量比重，从而提高资金收益。
三、构建持续改进机制
【关键词】双面向 实训基地 综合效益
随着我国改革开放的不断深入和市场经济的建立与完善,物业服务以现代城市朝阳产业的姿态迅速发展。专业的物业服务模式应运而生,逐步形成住宅小区、工业园区、商务写字楼等各种不同类型的物业服务形式。与这些常规的物业服务形式不同的是,高职院校物业服务,既缺乏理论依据,更缺少实践经验。因而,作为我国国有资产特殊形态的高职院校物业服务,如何面对市场经济的发展,如何面对职业院校人才培养的要求,即如何实行“双面向”的经营理念,是我们需要探讨一条物业服务的新思路,这对高职院校物业服务具有较强的理论和现实意义。所谓“双面向”的经营理念,即物业服务要面向市场竞争,面向院校发展。面对市场必须是独立经营的企业,要谋求竞争战略与优势;面对院校可以是“实训基地”,以此为载体实行对学生职业能力的培养与实训,服务于院校的专业建设。
一、面向市场的经营理念
高职院校物业服务首先要面对市场,形成一个按市场规律运作的经营实体,并通过对社会的服务积累经验,提升内涵,最终更好地为职业院校人才培养提供服务。目前,高职院校物业服务企业的性质一般是体制国有化、经营市场化,属院校的第三产业。工作范围主要涵盖对内管理及对外经营两个部分。其经营方式主要是利用院校资源,直接面向市场,独立经营。在这样的背景下,物业服务遵循的原则和理念起着至关重要的作用,为此应做到四个引入。
1、引入市场观念
正确的市场观念是企业发展之灵魂,立足之根本。一般院校的物业服务与一般物业企业有较大区别,各种条件如环境、设备设施智能程度、资金及人力的投入、机构合理性等都处于劣势,但也有其优势,如经营成本低、管理费用少等,容易形成依赖院校领导“等、靠、要”的思想和工作作风。许多院校的物业服务企业都患有依赖习气,使得企业经营死气沉沉,物业服务费拖欠、出租物业空置、家属物业散乱等现象司空见惯。但市场在巨变,其关键是对市场的审视和对自身的反思,从根本上解决问题,即树立正确的经营理念,充分认识到“等、靠、要”思想等同于坐吃山空,是死路一条,而直面市场竞争、直面院校发展才可能有无限生机。所以确立“以院校为依托,以市场为导向”的独立经营理念,引入市场观念是第一位的。市场观念的引入不是一句空泛的口号,它应体现在经营战略的确立、服务意识的深化、制度机制的完善与改革等多个方面。
2、引入经营战略
有了正确的经营理念,还必须确立行之有效的经营战略,这是企业发展的方向和动力。高职院校物业服务企业在确立了“以院校为依托,以市场为导向”的经营理念后,也应像一般企业一样审时度势现实的市场竞争,从中寻求适合自身长足发展、短期见效的经营战略和策略。其要义在于深入调查研究、因地制宜确立正确的经营战略及策略。如某高职院校物业服务企业针对其写字楼租赁经营的实际,研究周边环境和物业租赁市场走势,按照市场规律,建立多条信息渠道,及时收集各种信息,把握商机,最终确立了依托周边优势商圈位置,融合学院已有资源,借势而为、稳步求胜的战略思想,同时定位于在写字楼陈旧和成本低廉的基础上的低价位策略。经营战略的引入有利于企业明确发展方向,进而确立各项具体的经营策略中,如人才策略、财务策略、营销策略等,以保障经营战略的实施。
3、引入服务意识
服务意识是物业服务企业的最高宗旨。作为高职院校物业服务要在市场中拥有自己的一席之地,经营中引入行规、强化服务理念是首当其冲的。优质的物业服务具有多重含义,不仅体现在微笑服务、语言及行为态度上,还体现在“以人为本”的各类周详的商务服务、齐备智能的物业设备设施、严谨灵活的运营机制上。在调研中我们发现一般院校的物业服务企业在这方面普遍存在客户遇到问题无人问经、设备老化无人修缮、设施陈旧不思改善、运营机制官僚简单等各类问题。经分析,我们认为服务意识淡化是根本痼疾,为此必须引入和强化服务意识。这里要解决两个问题:第一,要不要引入服务意识,即是否从思想意识上认定优质的物业服务才是物业服务企业良性运营的最高宗旨;第二,怎样做到。其实,意识问题解决后,怎样做就会迎刃而解。如某高职院校物业服务企业实施了“首问制”和“四主动”服务机制。。
4、引入现代化设备设施管理
提升设备设施管理是物业服务企业优质服务的物质保障。院校物业服务在设备设施上也应逐步增强服务意识,特别是针对动态的现代化设备设施管理的不断提高,它已是一般物业服务现代化程度的突出表现。相对于院校物业服务这方面还呈弱势,特别是院校资源有限的情况下,设备陈旧、设施短缺等普遍存在,如何因地制宜,挖掘有效投入寻求最大的服务效益,是院校物业服务管理者深思的问题。其中有三个重点需要把握:第一,设备设施完备化。物业设备设施是为客户“服务”的物质载体。现代化的发展,人们对物业设备设施的要求已超越一般使用的满足,而要追求舒适、卫生、安全、快捷、环境优美等多项层面的满足,物业设备设施的完备正是这种满足的先决条件。全方位改建物业设备设施,并在其中体现“以人为本”的服务理念是物业服务的内涵表现。如逐步改进客户的饮用水设施,卫生环境,增设智能设施、商务设备等,极大地方便了客户。第二,设备设施管理完善化。在健全物业设备设施后还要辅以良性的运行和有效的管理,最大发挥设备功效,以求用户的使用满意,提升服务水平。第三,设备设施安全可靠化。强化安全是物业服务的重中之重,是优质服务的根基,要常抓不懈。为此须着力做到:坚持预防为主的方针,完善治安保卫制度,落实到人,及时发现不安全因素,立即整改,防患于未然;经常开展“四防”活动和经常性的安全教育;及时不断改善硬件设施,搞好科技治安,杜绝一切安全隐患。
二、面向院校的发展要求
高职院校物业服务无疑具有其特殊性,在“双面向”的同时还要做到“双满足”,即满足市场竞争的需求、满足职业教育的要求。职业教育的意义在于职业性、技能性、实践性和应用性,这就奠定了高职院校物业服务必须面向院校发展的理念基础。通过市场运营,高职院校物业服务企业改变了观念,引进了市场经营模式,积累了管理经验,为院校的专业建设奠定坚实的实习实训场所的实体基础,针对物业管理专业可以直接肩负实训基地的职责。并在实训基地建设中做到三个对接,即人才对接、实体对接和机制对接。
1、人才对接
企业的竞争力关键在人。院校物业服务企业的人才内涵有其特别的要求,既要具备市场竞争需要的企业经营能力,又要具备职业院校“双师型”教师的素质能力,因此,物业服务的人员达到物业行业的从业条件,具备“物业管理师”的职业资格是必需的,即以教师和物业管理师的双重身份经营物业服务,肩负学生实习实训的指导工作。。
2、实体对接
建立企业经营与人才培养相结合的实训基地是高职院校物业服务的独有特色。即以高职院校物业服务为依托,建立物业管理专业实习实训基地,为学生提供一个真实的实习实训场所和技能培训平台,从而满足了高职院校专业建设中建立企业实训基地的要求,在校内实现了企业独立经营与兼做实训基地的直接对接,满足院校物业管理专业的学生实习实训需要。
3、机制对接
院校物业服务兼具双重功能,在面向市场、独立经营、自创收益的同时,肩负为院校培养学生的专业实习实训任务。为使二者有效结合、协调发展,达到一方投入两方受益的双重目的,院校物业服务的实体即企业可以与学院的物业管理专业共同制定运行方针,实行双重机制,实现综合效益。所谓“双重机制”即企业经营机制与专业教学的实训机制并存,达到“实训”与“教学”相结合;所谓“综合效益”即企业经济效益与专业培养效果综合受益。比如教学中融合企业机构和教学班级的设置,学生入学时,将班级编制模拟为一个物业服务公司,从总经理到各个岗位,每个学生都有对应岗位职务,学生在理论学习时就扮演岗位角色,还可调换角色,从不同角度学习物业服务知识,为实习阶段进入实际角色预备理性知识,在实习阶段,学生以早已熟悉的物业服务者的身份参加到企业的实际工作中,直接与客户打交道,进行物业服务,同时完成毕业实习、撰写毕业论文等学业任务。
三、“双面向”促成“双优化”
通过高职院校物业服务面向社会、面向学院的运作过程,实现了企业经营和院校专业建设的双优化,具体体现在四个层面。
1、优化企业经营
高职院校物业服务就其实体而言同一般企业一样,也要把经济效益最大化作为最终目标,在市场竞争中历练成熟,实现企业经营优化。首先,实现价值优化,把讲诚信、重效益放在首位,在强化服务意识、提高服务质量上练内功,充分懂得经营二八法则,通过优质服务创造老顾客、老朋友,形成良性经营链,为企业带来信誉;其次,实现机制优化,建立企业内部管理机制,完善各项规章制度,按行业标准落实岗位责任制,实现高效的工作质量和工作效率。在取得经济效益的同时,保证物业最终业主――院校的利益,实现物业保值增值;最后,创造物业服务实绩新突破,作为高职院校的物业服务企业在负有实训基地、独立经营双重任务的同时,大大降低了经营成本、实训基地建设成本,加上有效的经济收入是对院校教学工作、专业建设积极的补充,更是对院校发展的直接贡献。
2、优化师资素能
在“双面向”、“双机制”、“双服务”实践中,可以带来理论与实践、教学与应用的双丰收,二者相得益彰、互促互进,尤其在院校物业服务企业的人员和专业教师的综合素能上。实践中,经常遇到一些一般企业很难遇到的特殊问题,如“关系”户收费问题、实习中学生所学与实际情况差距较大的问题等,都是双方师资亟待研讨、共同解决的问题。在理论上是一些新课题,在实践中,更需要经验的积累,经常的沟通研讨与实践合,有利于企业管理者和教师共同增长认识水平与实践技能,同时敦促专业教师结合实际情况研究有实际意义的教学理论和手段。实际问题的理论提炼、理论认知的针对应用使师资素能得到有效和全方位提升。
3、优化课程改革
高职院校的人才培养关键在以市场为导向,以就业为目标。为此,要求其在课程设置上有别于一般的本科培养方式,注重于岗位技能定位、实践教学设计、教学方法调整、教材改革等。针对物业管理专业,高职院校物业服务及其实体,特别是实训基地的直接对接,无疑在上述诸方面提供了有效、快捷的途径,使之更加直接有效。
4、优化学生质量
高职院校物业企业为专业实习就地取材,将物业管理专业学生的毕业实习植根于实训基地。随着课堂教学的循序渐进,学生可以随时参观院校物业和经营,实习过程中,企业专门人员以辅导教员的身份配合专业指导教师对学生进行专业技能的训练,完成实习报告,实习结束后,由企业给学生一个综合评价,直接考核学生的实际能力,为撰写毕业论文及就业打下感性与实践基础。由于学生的实习单位属院校的一部分,有效避免了各类实习成绩失真的现象,保证了实习成绩的真实性,从而达到有效的实习目的。实际有效的实习实训,不仅给学生提供了一个展现自我、培训技能的平台,也使学生培养的实用性、就业可能性得到一定提高。。我们认为有效的集中实习实训工作是造就优秀高职人才不可或缺的环节。通过四个引入、三项对接、四种优化诠释了高职院校物业服务“双面向”的内涵,实现了企业经营与高职人才培养的综合效益。
图1是我们在调研中统计的某高职院校物业服务企业近十年中企业经营绩效(出租率、空置率)和为学院培养实习生成果(实习率)。
研究高职院校物业服务企业在独到经营与积极参与院校实践教学环节的实践和探索,坚持“以院校为依托,以市场为导向”的经营理念,实行“双面向”经营方针,强化服务原则,遵循市场法则,尊重教育教学规律,建立实训基地,创办双重机制是一套行之有效、独到的高职院校物业服务思路。尝试这一思路,可以创造理论与实践的双重收效,实现综合效益。理论与实践的完善还在不断增进,经济效益与社会效益的双重增长,开创具有高职院校特色的物业服务之路是一种不懈的努力。
【参考文献】
[1] 张明媚:物业服务服务与经营[M].电子工业出版社,2006.
1.1传统物业管理的主要模式
我国目前的物业管理主要有三种模式：
1)专业物业管理模式.工作内容多是综合性、全方位，按业主的具体需要提供服务，融管理于服务过程；；工作对象主要面向高端物业，如写字楼、公寓、宾馆、别墅等.
2)专业与行政结合模式.多为开发商的物业企业采用模式，工作对象以普通民宅为主；工作目标为业主提供安全的居住环境，并为物业开发提供支持.这类物业企业管理费一般难以达到收支平衡，需要通过其它相关经营，或借助开发商扶持来维持运营.
3)典型传统管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部门或企事业单位自管.目前从总体上看，第一种模式尚处于起步阶段，但发展迅速，后两种模式仍占主要地位，但是，三种管理模式与物业规范化、市场化管理要求相比还有很大差距.
1.2经营型物业管理模式基本特征
伴随经济社会发展和人们生活方式的改变，以及物业管理的不断完善，现代物业管理已大大超出了传统的管理煤气水电、打扫清洁卫生、确保治安安全等工作内容.现代信息技术的运用、消费理念的更新、生活品质的提高对物业的服务内容和品质提出了更高的要求.同时，市场环境的快速变化、管理成本和人工费用的提高、市场竞争的加剧，以及物业管理企业内部的管理质量、服务质量、品牌理念上的相互竞争，要求企业从市场定位到管理与经营、从服务理念到服务模式，都应与时俱进地创新和调整，以适应业主及整个行业的现实需要.为此，需要物业管理企业顺应市场需求、更新经营理念、探索创新发展、拓展延伸物业的内涵品质和创新经营管理模式，从而提升物业管理价值水平，逐渐实现由传统物业管理模式向经营型物业管理模式的转变，以促进整个物业行业的稳步发展.经营型物业管理模式，是以市场和需求为导向，将现代科学管理方式和市场化经营手段融为一体，通过创新经营理念，优化资源组合，创造高品质、高水准的物业管理服务，实现物业保值增值，最终达到实现物业管理企业良性发展的目的.它以自身涉及的整个领域为工作对象，通过优化资源和转化技术，在管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作等方面高度融合发展，以实现其充分市场化的核心发展取向.与传统的物业管理模式相比，它主要表现出四个方面的特点：
1)将物业管理与物业经营结合起来，在做好物业管理工作的同时，为业主、开发商设计并实施物业经营性方案.在保证业益的基础上，依照相关法律法规，通过开办诸如家政服务、物业估价、租赁、商业服务、信息咨询、小区智能化等业务，创造新的价值空间，在为业主提供经营活动中企业实现盈利.这些活动主要表现在物业管理服务中的流通环节和管理环节各个方面.
2)将物业管理活动从对管辖物业的一般性维护、碎片性管理提升为对其全过程、全生命周期的系统服务、整体营销及综合管理，统筹规划，系统安排，从而为业主、开发商或客户提供全面、高品质的服务.
3)将现有企业内部物业管理部门按照专业化、社会化要求，不断细化其专业化与社会化分工，优化管理活动，提高服务质量与服务效率，有效降低经营与管理成本.
4)依托兼并重组、改组、出售等资本运作方式，将物业资源进行优化组合配置，同时实施专业化管理、系统化运作、规模化经营、内涵式扩张，实现企业资本扩张与经营效率的倍增.
1.3推行经营型物业管理模式的现实性
经营型物业管理模式通过整合资本、信息、技术和人才，并使其迅速向优势企业集中，从而使物业管理企业形成规模化、集团化经营，增强企业竞争力.推行这一物业管理模式，对于引领我国现阶段物业管理行业的发展具有重要的现实意义.首先，21世纪是我国物业管理行业不断提升服务理念、完善管理质量、逐渐走向成熟的重要阶段.在这一进程中，质量及品牌理念的角逐与竞争、消费观念更新与市场需求变化、管理与服务方式变革及高新技术应用，要求物业在服务观念与服务方式、经营理念及市场定位等方面进行变革，主动去适应市场需要，从传统物业管理提升到经营型物业管理是必选之路.其次，作为现代城市管理的重要组成部分，物业管理行业伴随我国经济改革市场化进程加快，其竞争日益加剧，推行经营型物业管理模式，正是促进物业管理企业快速走向市场化、规模化、产业化、集团化和规范化发展的重要手段.它有效地突破了物业管理行业相对于房地产行业的从属定位，改变依赖后者的传统格局，由单一产业结构逐步向多元产业结构发展，增强其市场竞争活力.第三，经营型物业管理模式作为实现资源吸引和技术转化优化组合的创新性方式，改变了物业管理企业过度依赖房地产企业的格局，使它不再是房地产行业的简单的“末端”行业，促进它从单一、低端的产业结构逐步向多元、高端化的产业结构转型，从而一改物业管理行业低收入、低形象的“微利行业”特征，可极大地提高物业管理在新时代的社会地位，更有益于物业管理行业的转型升级和人才培养.
2经营型物业管理模式的推行路径
在物业管理企业内部各职能部门引入竞争机制，促其逐步实现管理的专业化、社会化，从而分工更细化，营运成本降低，服务质量提高；同时，利用专业技术优势，组建专业化公司参与市场竞争，实现物业企业的市场扩张.随着物业管理专业化，可有效地组织和保障市场化、创新性的物业管理工作的开展，不断提高业主的满意度和信任感，逐步树立物业管理在人们心目中的良好形象，增强物业管理企业在市场中的核心竞争力.加强物业管理人才培养实施经营型物业管理需要综合素质高、业务能力强、具有良好开拓意识和前瞻性的专业人员和管理人才.然而，我国目前受过物业管理专业教育或培训的从业人员少之又少，尤其缺乏受过专业教育的高级管理人才.物业管理从业人员能力整体上不能与物业管理和经营的发展需要相匹配，制约了行业的健康发展.因此，培养一支专业能力强、服务水平高的从业人员队伍是推行经营型物业管理的必备前提条件.目前，武汉大学、北京林业大学等高校率先开设了物业管理本科专业，为培养物业高级管理人才和物业管理企业的经营与管理提供了人才教育保障.发展数字化社区随着信息技术、互联网技术的快速发展，“互联网+”开始不断融入社区的开发与建设，社区的“数字化”“智能化”越来越普遍.“数字化社区”或“智能化社区”为经营型物业提供了物质载体和技术支撑，也成为经营型物业管理的重要内容之一.物业公司要顺应时展趋势，充分利用信息技术、互联网技术，在社区内构建集社区管理、服务、资本运作于一体的数字化多功能综合平台.依托平台和多样化的用户终端，打造以小区为核心的一定范围内的社会经济生活圈.在此基础上，进一步与“数字化城市”融合，使社区的物业服务平台与政府的政务服务平台实现对接互通，从而形成更为广阔的社会区域网络.
在新的一年里，我部将坚持发展才是硬道理的战略思想，尤其要牢固树立和认真贯彻落实科学发展观，以投管公司的经营原则和公司的经营理念为中心，切实做到发展要有新思路、改革要有新突破、各项工作要有新举措，努力建立和完善我部企业管理的新模式。
二、企管部年度存在的问题及对策(含下属单位)
只有找出问题的根源所在，才能有的放矢地解决现存问题;只有解决了现存问题，才能更好地迎接新的挑战;只有战胜了挑战，才能使公司走向繁荣辉煌。
1、经济指标的问题。由于受金融海啸影响，各行各业都受到了一定冲击，市场相对低迷，如租赁市场不景气，汽油价格下调等，我部为针对此类问题将召开会议商讨对策，推出一套减租办法并将合理调整汽车费用等各项经济指标。
2、水泥厂的问题。在确定了新的领导班子后要有新的经营理念以及新的工作方法，我部将协同新的领导班子共同探讨水泥厂的定位、各项制度以及经营方面的相关问题。
3、有限公司的问题。在新的一年里我部将继续跟踪企业经营状况，并根据《关于有待解决的若干问题》协助解决现存问题。
4、员工工作积极性的问题。员工的工作协调性及工作纪律比较松懈(包括下属单位)，我部今后将继续强化部门职能建设，加强督导工作，提升员工工作积极性和业务水平，提高工作效率。
三、企管部年度的工作目标
我部年度的工作目标以工作指导思想为方向，充分认识到当前存在问题，并根据当下时代特征，从现实大环境及我部的实际情况出发而科学制定的。
1、我部将逐渐理顺管理体制，加快依法治企步伐。为建立一种崭新的企业管理模式，我部将从管理制度、管理手段、管理标准和管理效能等方面进行深入探索，力图建立较完善的企业管理体系。
2、加强对下属单位租户经营状况的监管力度，保障公司投资的资产安全，提高效益率。
3、加大租金收缴力度，健全物业租赁风险预警机制，防范欠租、逃租事件的发生。
4、抓好消防安全方面工作，定期或不定期地对辖区进行消防、生产安全检查排查，消除安全隐患。
四、企管部年度的工作计划要点
(一)对下属单位的经营管理方面
1、统筹指导作用
(1)于二月底前确定我部全年的工作计划并落实下属单位的工作计划。
(2)于二月底前审查并下达下属单位经济指标以及完成经济责任书的签订。
(3)于二月底前统计核实完成下属单位年度的收入计划(物业租赁收入、物业管理费、其它收入)。
2、管理作用
(1)建章建制，加强对各下属单位的宏观管理，发挥宏观调控作用。修订好有关规范化制度，如：工作制度、合同管理办法、资产管理办法、成本管理办法等。
(2)逐步建立企业管理的数据信息中心。要形成公司及各下属单位资产数据、基本情况数据、经济效益数据等等。
(3)加强合同管理，规范合同文本。各下属单位对内、对外签订的合同一律实行审批认证制度，所有合同均纳入档案管理。
3、监督作用：
(1)加强与下属单位的沟通，了解下属单位的日常经营活动，确保工作的顺利进行。
。
(3)到下属单位中去听取意见，到相关部门听取意见，了解各下属单位问题产生的根本原因及解决方法。
4、检查作用：
(1)每月召开工作例会，了解下属单位的经营情况。
(2)各下属单位每月向我部提交月总报告及下月工作计划，根据报告情况，我部将对出现问题的单位进行深入调查了解并汇报上级，提出建议协助解决。(3)充分发挥下属单位监督检查部门的作用。由公司与各下属单位负责人组成检查小组，对下属单位经营情况及服务质量进行抽检。
5、考核作用：
(1)落实完成年度经济指标考核及奖罚情况。我部将根据本年度各下属单位的经营情况进行汇总，会同财务部完成考量工作，并上报公司审批。通过工作，逐步建立职责清晰、责任明确、监督有力、约到位、奖罚分明、服务规范的监督网络。
(2)七月份要落实我部及下属单位年上半年度的工作总及下半年的工作计划，对上半年工作进行考核，找出存在的问题与不足，并协助进行改进。
(二)对合资合作企业的监管方面
1、跟踪企业员工工资的发放情况，避免出现企业欠薪，导致公司承担发放欠薪的情况。
2、加强与各合资合作企业的沟通，确保各合资合作企业年度董事会顺利召开。
3、进一步了解公司、水泥厂、公司等合资合作企业的经营情况，并做好对合资合作企业经营状况的调查。
4、协助解决合资合作企业在经经营方面出现的问题，如水泥厂承包经营的相关问题等。
5、采取工作例会信息反馈、听取意见等方式收集企业经营信息，并对信息加以分析汇总。
(三)物业租赁管理方面
1、对物业租赁状况进行跟踪调查，统计分析，确保物业无闲置及租金无拖欠。
2、对物业市场进行调研工作，了解当下物业市场现状，为集团和中心提供有价值的研究报告并制定可行方案。
3、拓宽思路，确定重点，增强服务意识，尽可能地留住商户，减少物业的空置，推动公司服务工作上新台阶。
4、协助处理各物业租赁单位在工作中存在的问题。
5、检查各物业租赁单位消防、安全生产情况。
(四)其它方面
1、及时完成上级下达的各项工作任务;继续保持对日常工作稳抓不放，保证日常工作的顺利开展。
2、加强与各部门之间的协调，配合，保证各项工作顺利开展。(1)配合人事部抓好工、青、妇和计划生育工作。
(2)配合财务部处理好各单位的财务问题。
(3)配合工程部做好物业的维修工作。
3、继续抓好企业工会基层委员会的组建工作，促进基层工会发挥作用。
4、做好员工培训工作。
5、做好台风暴雨季节的相关防范工作。
(五)消防安全方面
1、做好安全生产宣传工作，如发放安全知识宣传资料、悬挂条幅、张贴安全宣传海报等。
2、做好辖区企业、宿舍、“六小”场所的消防安全检查及整治工作，确保无重大安全生产事故发生。
3、协助区安监办和龙华街道安监办举办消防、生产安全宣传活动。
进入2020这个由疫情开头的鼠年，物业服务经营举步维艰，步履更加沉重，回顾这几年走过的路，饱尝酸辣苦咸，可谓五味杂陈。直面郧阳区物业行业，良莠不齐，且管理水平与服务理念各不相同，经营策略五花八门，思之再三写下这份思虑，中信物业这面红旗到底能打多久？
2020年疫情开头，全民皆进入经济建设的冬季，虽已是阳春三月酷夏来临，但我们都少了那份火热的心情。全体物业员工参与疫情防控工作，没日没夜的坚守在一线岗位上57天，换来了无疫小区和“0”病例的好成绩，却并没有得到部分业主和领导的理解和支持。目前疫情还没有完全结束，物业从业人员仍需坚持再坚持。我公司提出的全面升级服务，服务理念升级、保安服务升级、卫生与绿化管理升级，虽经几年的艰苦努力，升级效果并不明显，反而因为紧张的全国文明城市创建工作，对业主的各种不文明行为进行劝导、劝改等问题再次造成了成片业主抱怨，中信物业的公信力也再次降到了冰点。由此滋生的各种不作为情绪充斥着各位物业管理人员心理，是向前进，还是？郧阳区物业行业的“明天”到底在那里，中信物业的愿景何时得以实现？
1.纵观郧阳区物业行业，有谁能准确说出真正意义上健康发展的有哪几家，物业生存与发展的前途又在何处。又有多少人能够认同当今物业公司在现实社会中的地位和发挥的作用。答案不是绝对的，肯定有人能说出个一二三来，但这依然是不够的，因为21世纪的和谐社会，需要全社会的人们积极行动起来，共同构筑消费的对等观念，特别需要懂得的人去教不太明白的人，一传十，十传百的去宣教，全员动员加大宣导，要想办法让业主大众知晓物业，明白物业的基本概念，这样就会促进物业管理健康发展，注入正能量。
2.物业服务是一种大众消费。在人们认识的物业公司里，有早期注册的“物业管理公司”，随着现代的服务业快速发展，物业公司也随随势所趟，新注册的叫“物业服务公司”，从公司名称上就不难看出，行政单位与物业管理精英阶层的思维变化，揭示了物业服务不是业主福利，需要广大业主改变消费观念，这是一种消费。。
3.现阶段的物业公司绝大多数追求的是效益最大化，当然这也是公司的生存之道。对于这个问题，我认为思路必须要端正，要理解社会的本质，现实、现实、太现实，的确从业主手中收取两毛钱，简直比登天还难，要辨证的面对这个问题，物业公司收了这点钱绝对不能包打天下，不能事事俱备，县域物业的经营难处就在于此，业主有事找到物业公司，按业主所想，必须得给加以解决，如果不作为，就是服务不到位，而如果帮忙解决，需要人力成本和物资成本，业主又不愿意或者不太情愿掏钱，他们认为，你收了我几角钱的物业费，这是理所当然的，最终导致曲终人散，话不投机，产生矛盾。
关键词：物业管理；企业文化；建设途径
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
物业管理企业要在构建和谐社区过程中扮演好自己的角色，就必须深刻的认识和理解企业文化的内容和概念，并且应该明白如何去营造一种积极向上的文化氛围，方可在社区文化建设的过程中切实发挥物业管理的积极作用，才能实现企业的发展战略目标，提升企业的品味、品格和文明程度。
一、企业文化对企业管理及企业发展的重要性探究
物业管理企业作为认房屋对管理对象,以人为服务对象的市场主体,更应对企业文化建设高度重视。企业文化,实际就是一种以价值观为核心的对企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系。
1、企业文化是以人为中心的管理思想在信念、精神上的升华和凝结,目的就是要在企业中形成一种"以人为本"的价值观念和行为规范。一旦企业的价值观变成企业员工共有的价值理念,企业的内化控制无疑就会加强,员工也会以共有的价值观念为准则来自觉监督和调控生产。如果企业的每个成员都工作在平等向上的环境中,素质得到提高、人力资源得到充分开发,将人力优势转化为智力优势和生产优势,很显然企业在竞争中将会获得全面优势。
2、企业管理就是通过人的集合,资源的集合,资金的集合,然后产生最大的经济效益。企业如何将人、资源、资金等要素有效的组织起来,是非常关键的核心问题。。文化对于企业发展的核心作用是凝聚力与竞争力的形成。任何成功企业,文化的成功也必然是其获得成功的一个必要条件。要赢得企业战略上的优势,占领文化制高点是最重要的手段之一。
3、企业文化对企业的发展起着重要作用。（1）对内它能激励企业全体员工积极进取,增强企业的凝聚力和向心力,使员工更加重视职业道德,注意改善同事间关系,将个人发展与企业兴衰挂钩,以实现企业目标为已任；（2）对外它有利于树立企业良好形象,提高企业信誉,扩大企业知名度,给企业带来难以估计的社会效益；（3）它也是企业实行改革、创新和实现发展战略的思想基础,是企业对环境适应能力的支柱。
二、物业管理企业在企业文化建设中应注意问题分析
物管企业文化建设不是一朝一夕能完成的,由于每个人的个人价值观与组织所倡导的共同价值观总是存在差别,因此必须做到“天下之难事，必作于易；天下之大事，必作于细”。企业应该以一定的科学理论作指导,按照一定步骤,循序渐进,有条不紊推动 企业文化建设的顺利开展,同时应该避免的下面几个问题:
1、避免无文化现象
没有文化的物管企业必定是失败的企业。如果企业仅有十分系统和严明的各种规章制度,没有明确的文化理念和价值倡导,疏于对员工的教育与培训,可能会导致企业活力不足,死气沉沉,缺乏忧患意识,严重的可能离心现象严重。
2、文化愚民现象
如果过于强调企业的某种文化理念，推广教育手段过急,可能会使企业员工盲从,而缺乏独立思考创新。创新是企业持续发展的必要手段,如果企业不思进取,故步自封,无疑于逆水行舟,不进则退。
3、文化理想现象
企业文化如脱离实际,其倡导的文化理念超出企业范围,或认为企业文化可代替一切企业管理所有其他内容,可能和住业户的价值观发生冲突,从而使企业的运作不灵验,导致企业运作环境恶化。
三、物业管理企业文化建设的途径探究
1、树立经营理念，建立企业核心价值观
一个企业要想深入人心必须要有一个明确的企业理念概念。因为，公众往往通过企业理念来了解企业，并就此在心中给企业形象和声誉定格，企业理念可以说直接决定着企业的竞争成败，是一种无形的企业资产。这就需要培育一种自己的企业文化，对企业精神进行提炼、弘扬，建立企业独特的价值观。一个企业面对激烈的市场竞争，要想取的一席之地就必须制定能反应企业经营理念的口号和行动准则，并以这些口号和准则为企业文化的具体表现形式，来激励企业员工爱岗敬业，自觉维护企业形象。
2、打造品牌战略，树立鲜明企业形象
企业文化直接关系到企业品牌，高品位和深层次的企业文化是企业品牌的文化底蕴。所以，应该建立起对内能激发员工的责任感和自豪感、对外能提升企业视觉印象的企业文化，使得企业的美誉度和知名度切实得到提升。企业文化代表着企业形象，并向外界传达了企业精神，精神是通过形象具体反映给公众的，文化建设的核心就是企业精神。应当强化员工在思想文化、道德品质和服务技巧等方面的培训。
3、凝练企业文化，营造良好工作氛围
企业文化建设，从本质上说就是在思想和行为方式上由新对旧的的挑战和改造。在定位企业文化时，企业领导要依据企业当前的发展战略，弘扬企业的优良传统，并借鉴和融合其它企业的先进经验，提出能反映本阶段的经营管理活动的企业文化。而且，企业领导要重视自己的模范行为，他们的行为往往是对员工的一种无声号召和示范。公司领导以自己的行动向企业员工诠释企业的价值观，带动和启发着企业员工对企业文化进行建设。营造一种团结和拼搏的企业氛围。
4、加强科学管理，追求提质增效，创新服务能力
（1）正确引导业主学习安全常识和法规道德，提高业主文化思想素质，构建小区和谐氛围。再者，对物业主管部门申办物业企业和资质年检等工作程序进行简化，提高办事效率。
（2）发挥好社区居委会的协调作用。物业主管部门跟街道办一起，在各社区中成立居委会，组织居委会调解社区纠纷，尽量争取在社区中化解矛盾，减少法律诉讼；强化对于社区居委会的工作指导，从当前业主的最关心的问题和需求出发，帮助业主创建业主委员会；在受到群众投诉后，尽快认真处理矛盾，维护社区稳定。
（3）健全物业维修等日常资金的收缴和监管办法，保证公共设施维护有足够资金。完善维修资金等相关管理制度，清缴被挤占挪用的物业大修资金，追收未缴纳物业大修资金，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，合理使用维修资金，为社区居民提供完善的物业服务。
5、充分发挥企业文化在物业管理中的作用
应该发挥好企业文化凝聚、导向和规范的作用，切实做好企业物业管理。凝聚作用。企业文化在某种程度上就似一种粘合剂，它让全体员工的追求目标都集中在为企业经营共同奋斗上，彼此团结合作。积极的企业文化可以建立起相互支持和理解的和谐关系，形成巨大的凝聚力，给企业注入活力和生机。。
6、落实企业文化建设的职责
真正落实好企业文化建设，并将责任分配到综合管理部、人力资源部和党群工会工作部等部门，各个部门同心协力，创建齐抓共管新局面。人力资源部主要的职责是引进优秀员工，并对其进行培养和激励，开展企业传统教育，提高他们的科学文化和专业技能，弘扬爱岗敬业精神，培养共同价值观。
7、加强总体规划，形成长效机制
企业文化建设是需要时间，逐步实现的。企业在建设企业文化时，应该着眼于长远，制定分阶段的中期目标和长期目标计划。通过明确的制度来约束各部门和全体员工，以一定的奖惩措施配合实现岗位职责。应该通过日常教育和专门培训中，规范每位员工的言行，呈现企业的风采和先进文化成果。
结束语
物业管理行业的特点,决定了其企业文化的重要性。企业文化不是一种附庸风雅的装饰物,是由一系列系统的理念组成。它不单是表面的,而且有着深邃的内涵。物管企业的企业文化建设同样也是一个系统工程,必须针对企业自身特点、市场状况以及企业未来的经营和发展等情况不断加以充实完善,还要防止企业无形的文化和有形的其他管理制度冲突碰撞,防止物管企业文化和社会文化脱节。
参考文献
[1]邓佳全.谈谈物业管理企业的文化建设,[J].现代物业．2011（12），
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