二手房交易的详细流程是怎样的,有哪些注意事项

打算买⼆⼿房?需要注意什么呢?看完这个你就明⽩了。⼆⼿房交易是指已经在房地产交易中⼼备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进⾏交易。那么，⼆⼿房交易的详细流程是怎样的?有哪些注意事项呢?

第⼀步：交易前的产权审核

务必仔细查看业主的房产证，注意产证上有⼏个⼈的署名。如果是两个⼈，在签合同时就需要有两个⼈的名字;其次，看购房时的相关凭据，如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提⽰：

该环节最⼤的风险是产权瑕疵问题，所以在交定⾦之前，必须去查档并得到确定答案。如果房屋处于抵押状态，也有可能因为债务纠纷⽽处于查封状态，⼀旦房屋产权有问题，交易即宣布⽆效。

第⼆步：交定⾦与签合同

确定房屋产权后，交定⾦就是顺利成章的事⼉。但交定⾦也是有窍门的。假如房⼦还在按揭中，定⾦最好不要直接交到业主⼿中，应该交由第三⽅监管。

买卖双⽅都有可信赖的第三⽅，则可以签⼀个简单协议，约定赎楼完毕后给卖房定⾦，需注明“交给监管第三⽅则视为卖家收讫，卖家以未收到定⾦为由拒绝履⾏合同的，视为违约”。

双⽅没有可信赖的第三⽅，定⾦最好交由银⾏监管。具体做法是：买卖双⽅到银⾏去签⼀份监管协议即可，约定在交易中⼼完成递件⼿续后，划拨到卖家账户上。

风险提⽰：

①、当下楼价上涨，买家如想防⽌卖家毁约不卖，可交⾜额定⾦或约定⾼额违约⾦，提⾼违约成本。但定⾦或违约⾦不得⾼于成交⾦额的20%;

②、为避免交楼前业主存在拖⽋费⽤等现象，你需要签⼀份交房保证⾦协议，约定从定⾦中扣除1万元左右的保证⾦。在查验家具、电器完好，⽔电、物管等费⽤缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证⾦。

第三步：赎楼

通常来讲，赎楼是业主⽅的责任。有两种操作⽅式：其⼀，业主通过担保公司，向银⾏借款赎楼，产⽣的是担保费⽤，以及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银⾏做按揭;其⼆，买家通过担保公司向银⾏做按揭，银⾏再将赎楼款打给卖家，其中只需要产⽣担保费，但买家需要提前供楼。

其实这⾥还有⼀些⼩窍门：如果通过同⾏转按揭，上述费⽤少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银⾏有对接的关系，⽐如某个担保公司对应的银⾏可能就只有⼯-⾏、中-⾏等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银⾏咨询，否则先⾏选择担保公司可能要空跑⼀趟。

风险提⽰：

由于赎楼产⽣的风险，为此环节中最⼤。买家拿现⾦赎楼或⾃⼰通过担保公司向银⾏贷款赎楼，都是不可取的⽅法。如果发⽣交易因意外原因终⽌、房屋被查封等问题，买家会冒风险。好⼏位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主⾃⼰通过担保公司向银⾏借款。

第四步：付⾸期款及资⾦监管

⾃主交易除了产权问题之外，需担⼼的第⼆⼤问题就是资⾦监管。⽆论是通过何种⽅式交易，⾸期款必须放银⾏监管。

怎么操作呢?买卖双⽅到银⾏签⼀份资⾦监管协议，然后各⾃在银⾏开⼀个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，⾸期款打给卖⽅。如果交易顺利完成，银⾏会把款项打给卖⽅;如果中间出现问题交易终⽌，则把⾸期款再打回给买⽅。银⾏提供此项服务，⼀般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银⾏办理资⾦监管，则可以省去这笔费⽤。

公平起见，银⾏会要求买卖双⽅在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双⽅不需要亲⾃到银⾏，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提⽰：

①、买家要保证⾸期款通过独⽴的第三⽅进⾏监管，避免资⾦风险。⽤⾸期款为卖家赎楼更是险上加险;②、倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻⾸期款，避免“⼈⾛茶凉”。第五步：签订买卖合同

双⽅签订书⾯协议时，最主要要关注四个⽅⾯，是产权情况、房产总价、交易税费及⽇期，其中要注意的是书⾯协议⾥⾯要明确交易税费双⽅如何分担。⽇期也是⾮常重要，像交定⾦、过户、交楼时间，确定⽇期才能够保证交易顺利进⾏，例如规定赎楼要在45天内做完，⾸期款在签完合同内7天做银⾏监管等。

风险提⽰：

①、如果房产有共有权⼈，要让共有权⼈⼀同签字;②、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明;

③、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述;④、如果该房产附有户⼝，要在签订合同时写明户⼝迁出的⽇期及违约条件;

⑤、要明确违约责任，特别是在⽬前房价上涨的情况下，业主违约的⼏率增⼤，明确违约责任才能保障⾃⼰的权益。

第六步：选银⾏和办按揭

不是⼀次性付款，买家还需要到银⾏做按揭贷款。去银⾏做贷款申请需要买卖双⽅到场，要带上⾝份证原件、收⼊证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银⾏的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。⼀般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价⾼的银⾏需要再评估，⼀般会延长⼆三个⼯作⽇。

选择银⾏⽅⾯，四⼤国有银⾏的贷款额度会较宽松，⽽且办事效率会⾼⼀些。⾄于利率是否能下浮，每家银⾏执⾏的政策基本⼀致，所以并不需要更多考虑。

风险提⽰：

①、如果贷款额度达不到预期，买家需要做好⽀付更多⾸期款的准备，否则交易不成将造成违约;

②、⽬前⼆套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发⽣后双⽅发⽣纠纷，可以在合同中约定解决⽅法，例如是解除合同还是赔偿违约⾦等。

第七步：过户及交税

过户时，需要到房产所在地的产权登记中⼼去办理过户⼿续。买卖双⽅需要带上⾝份证原件、房产证原件、⼆⼿房买卖合同。⼀般递件后，拿到回执业主就可以让银⾏放之前监管的定⾦。

交税时，如果合同约定是各付税费，那么两⼈必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。⾄于拿新证，⼀次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银⾏也会⾃动去国⼟房管局办理抵押⼿续，在5个⼯作⽇后放尾款给业主。

风险提⽰：

①、房地产的风险责任，产权转移前由转让⼈承担，产权转移后由受让⼈承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买⽅承担的，所以买⽅需要在过户前仔细确认房⼦是否有质量问题;

②、⽬前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终⽌，买⽅可以在合同中增加⼀条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

第⼋步：后续事项

交房⼀般就涉及物业、⽔电、有线电视、燃⽓等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬⾛，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

风险提⽰：

①、如果交房时家具家电出现损坏甚⾄被搬⾛，⽽交房保证⾦⽆法弥补时，买⽅通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证⾦时，尽量把保证⾦的数额做⼤;

②、户⼝问题也是交房时容易忽视的地⽅，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户⼝是否已经

迁出。