塞丝 迭建 ＣｍＭ肛札Ｅｓ ＴＥ 父母出资为子女购买之房在离婚分割中的产权归属 沈晖同济大学法学院 日前，最高人民在原来施行的《最高人 民关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释 （一）》和《最高人民关于适用＜婚姻法＞若 购房，多为子女在经济上无力购房，而父母为了 解决子女的住房问题或改善子女居住条件，只得 出资为其购房。持这一观点者乃是根据《合同法》 第１８５条“赠与人将自己的财产无偿给予受赠 人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，只要赠 与人与受赠人之间有赠与合意，赠与关系即告成 立，赠与人在财产权利转移之前便不能随意撤销 赠与。其二，将父母出资为子女购房的行为看成 是一种借贷行为。因为子女刚工作不久，经济条 件有限，难以承受当今房价之巨。而从父母自身 观之，购买一套房屋或许集其一生之积蓄，甚至 干问题的解释（二）》（下文简称《解释二》）的基础 上，颁布了《最高人民关于适用＜婚姻法＞ 若干问题的解释（三）》（下文简称《解释三》），对 父母为子女出资购房所及离婚产权归属这一热 点问题做了进一步规定，首次确定一方婚前贷款 购买的不动产离婚时应归产权登记方所有。本文 就父母出资为子女购买之房在离婚分割中的产 权归属问题作一探讨，以期抛砖引玉。 一、父母为子女购房出资的法律性质 还有可能向外举债，有的父母年老多病，已无力 偿还高额的债务。父母们不愿看到，他们在为子 女出资购房后的某一天当子女离婚时，自己的出 为了确定房屋的权属以便决定如何处理该 房屋，首先需要认定父母出资为子女结婚购房这 一行为的法律性质是赠与还是借贷。 对此，司法实践中通常有两种不同的观点。 资会被子女的配偶拿走一半，故不少父母在为子 女出资购房时，还是希望约定日后子女将购房款 归还。 其一，将父母出资为子女购房的行为认定为一种 赠与行为。由于事实上父母出资并以子女的名义 费用”性质的额ｔ＇ｔ－￣ｔ－偿措施。 三是拆迁安置措施以及社会保障体系的完 善。从整体上看，当前失地农民的就业问题是城 笔者以为，对父母出资为子女购买房屋的行 严格控制城乡建设用地增减挂钩试点规模 和范围，对申请试点的地区要进行严格的审核并 进行科学可行性分析，制定有关的量化措施，没 有达到条件的坚决不予批准。严格依照有关法律 法规对“增减挂钩’，程序和实施进行监督，从质和 量两个方面对耕地占补平衡以及土地增值收益 分配进行严格的监督和考核，强化问责机制，对 未经批准擅自开展挂钩试点、扩 ‘增减挂钩”开 乡建设用地“增减挂钩”工作的一大障碍和难题， 因此要加大对失地农民再就业的培训投入，并制 定诸如相关用地企业优先为失地农民提供就业 岗位等措施。此外，逐步建立失地农民的养老、医 社会保障体系，从而减少可 增减挂钩”的审核和问 展范围、扩大挂钩周转指标规模等违法行为，要 严肃追究相关责任人的法律责任。 李求军／责任编辑 房地产法律 ＣｍＮＡ ＲＥＡＬ ＥＳ 丁Ｅ 为，应该避免一概而论，不能机械地认定不是赠 人婚前的房屋所有权归属认定处理时，应遵循以 对自己子女赠与为原则，对离婚双方赠与为例 外。而对当事人婚后的房屋所有权归属处理时， 则存在两种情况，如是一方父母出资的，亦应遵 循以对自己子女赠与为原则，以对当事人另有约 与就是借贷，应当根据（（解释二》第２２条和（（解释 三》第７条之规定作具体分析。（懈释二》第２２条 规定：父母为子女购置房屋的出资，应当认定为 对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的 除外。（（解释三》第７条进一步规定：婚后由一方 父母出资为子女购买的不动产，产权登记在该子 定为例外；如是双方父母出资的，则应遵循以对 离婚双方赠与（双方按份共有）为原则，以对当事 女名下的，“视为对自己子女一方的赠与”。对父 母出资为子女购置房屋的性质认定，原则上应依 双方当时的约定，倘若父母与子女的约定为赠与 或父母明确表示为赠与的，便应当认定为赠与关 系，房屋或购房款无偿转让给子女。倘若当时约 定为借贷或者父母明确表示为借贷，而且有借条 或借款协议的，则应当认定为借贷关系，其购房 款只归子女使用，并不转移所有权，子女日后应 将其返还父母。在此特别需要说明的是，父母出 资行为的真实意思表示属于借贷还是赠与的判 定时间，应取决于出资或赠与当时的意思表示， 因为一旦以后子女发生婚变，父母一般都会偏向 自己的子女。鉴于现实生活中，因受传统观念影 响及法律意识单薄，很少有父母在为子女购房时 会明确表示是赠与还是借贷，此时父母与子女之 间对其房屋或购房款没有借据又无相应约定，则 宜推定父母的行为属于赠与行为。简言之，适用 上述司法解释的规定，应该是在没有证据表明其 出资性质的前提下，才能将父母的出资推定为赠 与。 二、对《解释二》第２２条和《解释三》第７条 的进一步解读 《解释二》第２２条表明：“当事人结婚前，父 母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对 自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方 的除外”。（懈释三》第７条进而提出：“婚后由一 方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出 资人子女名下的，……视为只对自己子女一方的 赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方 子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父 母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除 外”。换言之，在审判实践中，人民在对当事 人另有约定为例外。可见，父母赠与子女的购房 款是否属于夫妻共同财产，很大程度上取决于赠 与的时间和房屋的权属状况，即赠与是在婚前还 是婚后，产权登记为一方还是双方。然而，上述条 文的困惑之处在于：其一，如何认定婚前赠与和 婚后赠与，是以购房行为发生在婚前或婚后的时 间为准，还是以取得房屋产权证的时间为准；其 二，如何辨别父母的出资是赠与还是借贷，以及 怎样区分属于父母赠与抑或共同出资。这些问题 皆值得探究。 １．婚前赠与还是婚后赠与的判断 对于究竟是属于婚前赠与还是婚后赠与，笔 者认为还应以父母出资购房的时间是发生在婚 前还是婚后为标准加以判断，而不应以取得产权 证时间为主要依据。这是因为一方父母在婚前出 资，由子女以个人名义签订购房合同，虽是在婚 后取得产权证，但通过对其婚前签署购房合同的 行为作分析，父母的意图应当是将房屋作为婚前 财产赠与其子女。在婚后取得的房屋所有权，也 可以看成是婚前出资一方父母对其子女资助的 购房资金，在财产形态上由金钱向房屋所有权的 转化。而单纯的财产形态转化是不影响财产归属 的。故此情况仍应视作父母的婚前赠与，属于一 方父母对自己子女的单方赠与。 那么，如何认定婚后父母明确表示赠与双方 呢？实践中，即除非出资一方父母明确表示赠与 对象是夫妻双方，或购房时是以夫妻双方的名义 签订的购房合同并取得产权证书，否则除了书面 协议之外，根据上海市高级人民《＜婚姻法 司法解释（二） 如果房产证上 产是婚前所买 时按共同财产 塞丝芒 徨 ＣⅢⅣＡ雎舭ＥＳ附ＴＥ 房产证上登记的是己方子女的名字，可以视为婚 后父母明确表示赠与一方。《解释三》第７条规 定：“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登 记在出资人子女名下的，……视为对自己子女一 有人，其出资为集资购房：若无记载，则不能将其 视为共有人。对于当初父母的出资是否为借贷， 则应视夫或妻一方与其父母是否存在书面的借 款约定为准，并且该约定还需有证据证明是为夫 方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财 产”。该条既是司法实践经验的总结，也是此前案 件审理中的一般做法。 妻另一方知晓的，以避免存在出资一方父母与己 方子女在离婚时伪造借款合同或两方在当初出 资时已私下准备了借款合同而未告知夫妻中另 一２．父母出资属于赠与、借贷还是集资共同购 房的判断 方等规避法律的行为。 目前，我国各级公证处在审查将房屋约定为 由于婚姻家庭的特殊性以及中国的传统观 婚前一方个人财产或父母出资为子女购房目的 是否属于对己方子女的单方赠与时，对这些事项 念，发生在父母和子女之间的赠与、借贷和集资 行为通常没有书面约定，故在夫妻离婚分割包含 有父母出资的房屋时，对于当初父母出资的真实 进行公证均要求夫妻双方或夫妻与父母共同到 场签名。 意图一般难以断定。对此笔者以为应根据房屋产 权证上关于房屋权利人的记载和夫或妻与各自 父母之间是否存在书面借贷约定做出判断。 因为在离婚纠纷发生后，当初出资的一方父 母为了保护自己和己方子女的利益往往会否认 三、父母为子女所购之房在离婚分割中的产 权归属 １．婚前一方父母出资购房 依照前述《解释二》第２２条之规定，在父母 实际出资时而其具体意思表示不明的情形下，应 当初的出资是对子女的赠与，以使得该部分出资 免于被作为夫妻共同财产分割。父母否认出资是 基于赠送，宣称当时的出资是借贷，或者干脆主 张自己当时的出资是属于与夫妻共同集资购买 的房屋行为，进而主张对房屋的共有权。由于父 推定为赠与。婚前一方父母为其子女结婚出资购 房，未明确表示赠与对方或者赠与双方，且登记 在己方子女名下，其所出购房款通常视为对己方 子女单方的赠与；当事人另有约定的除外。倘若 当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借 母对己方子女购房资助的性质是在父母和己方 子女之间约定的，夫妻中的另一方难以知晓。为 的利益，对于当初父母出资是否属于 房，应严格按照房屋产权证上是否记 母为权利人来进行判断。 载，则可以认定出资的父母一方为共 贷关系，亦不能适用该条规定。 还有一种情况是，在子女婚前父母出资为其 购房，因种种原因房屋所有权证却在结婚登记之 后办出，或房屋的实际取得在结婚以后，该房屋 的产权则应属于出资方子女的个人财产。 ２．婚后一方父母出资购房 房地产法律 ｃ爿ＷｖＡ尺ＥＡＬ ＥＳ 阿 依照前述（懈释三》第７条之规定，婚后父母 出资购房，如果未明确表示赠与双方或另一方 的，应视为对自己子女的赠与。 审判实践中，对于夫妻婚后父母出资购房， 房屋产证登记在出资者己方子女名下的，从社会 至于一方父母的出资部分则要依当时的具体约 定来处理：如果是父母对子女的赠与，可依《婚姻 法》相关规定处理，如果是父母借贷给子女的购 房款应提供相应的证据证明，对于共同债务则由 夫妻双方共担。协议离婚时，双方可以本着自愿 自主的原则对这笔费用进行分割。 ５．拆迁安置房的赠与 常理出发，应认定为是明确向己方子女的赠与； 若产权登记在出资人子女的配偶名下的，除非当 事人能证明父母出资时的书面约定或声明，证明 出资者明确表示向彼方赠与的，一般亦应认定为 是向己方子女的赠与；若产权登记在夫妻双方名 下，则宜认定为对双方的赠与。 ３．双方父母共同出资购房 现实中，婚前双方的父母为子女买房的情况 较多，双方父母共同出资为婚姻当事人购房的时 候，一般未明确表示房子归谁所有，房产证只是 登记了一方婚姻当事人的名字，在此种情况下于 离婚房产分割时争议颇大。如果双方父母共同出 资购房，无论是婚前还是婚后登记在夫妻两人名 下，应视为双方父母对夫妻双方的共同赠与，属 于夫妻共同财产，其产权性质宜认定为共同共 有；如果房产证只登记在一方婚姻当事人的名 下，由于双方父母共同出资的目的是为了子女结 婚，该房产应依各自父母的出资份额按份共有。 双方父母或者婚姻当事人有特别约定的除外。 ４．双方结婚前由一方父母支付首款，婚后夫 妻双方支付后款，但房产证上只有一方的名字 《解释三》第１０条规定：夫妻一方婚前签订 不动产买卖合同，并支付首付款，婚后夫妻共同 还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，“离婚 时该不动产由双方协议处理”；协议不成的， “人民可以判决该不动产归产权登记一方。 ……双方婚后共同还贷支付的款项及其相应的 财产增值部分”，离婚时应由产权登记一方对另 一方进行补偿。 我国素有男方掏钱买房、女方负责装修、买 家具的习俗，基于对男女双方公平合理的考虑， 笔者以为，婚后不论是夫妻共同还贷还是一方还 贷，通常均应视同共同还贷，还贷的本金以及对 应的增值部分，加上装修房屋的费用都属于夫妻 共同财产，离婚时可要求对这些费用进行分割。 婚前属于一方父母的个人财产，婚后被拆 迁，将拆迁安置房登记在夫妻一方名下，应视对 自己子女的赠与。对此情况，笔者认为应适用（懈 释二》第２２条“当事人结婚后，父母为双方购置 房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠 与，但父母明确表示赠与一方的除外”之规定。如 果父母没有明确表示赠与一方，拆迁安置房的产 权登记在夫妻双方名下的，属于夫妻共同财产。 综上所述，笔者的主要结论为：①子女婚前 由一方父母为子女购置房屋出资的，如无父母特 别声明，其房屋为一方子女的婚前个人财产，一 旦离了婚也不会作为夫妻共同财产进行分割。② 子女婚后由一方父母出资购房，如产证登记在出 资者己方子女名下的，该房为子女的个人财产； 如产证登记在出资者彼方子女或者双方名下的， 如无父母特别声明，该房为夫妻共同财产。③由 双方父母出资购房的，如产证登记在一方子女名 下的，该房依各自父母的出资份额按份共有；如 产证登记在双方子女名下的，该房的产权宜认定 为共同共有。倘若为了避免将来离婚时出现纠 葛，建议出资购房的父母可以事先写一份书面声 明，表明该房屋只赠与己方子女，或者双方家人 事先就共同购买婚房和装修诸事达成协议。 参考文献： １．巫昌祯主编．婚姻家庭法新论．中国大学出版 社．２００２ ２．沈志先著．婚姻家庭案例精选．上海人民出版社． ２００６ ３．朴允子．父母出资为子女购房的几个法律问题．吉 林广播电视大学学报．２００９．３ ４．李楠．离婚案件中常见房屋纠 社会科学．２００７．ｉ
