（一）按房屋使用功能分类
房屋建筑按其使用功能可分为生产性建筑和非生产性建筑。生产性建筑主要指工业建筑；非生产性建筑即民用建筑，它可分为居住建筑和公共建筑两类。
1、居住建筑分类：
（1）工业建筑按用途可分为：
A、生产类工业建筑；
B、动力类工业建筑；
C、仓储类工业建筑；
D、辅助类工业建筑。
（2）工业建筑按厂房层数可分为：
A.单层厂房；
B、多层厂房；
C、层次混合的厂房。
2、公共建筑分类：
（3）公共建筑按用途可分为：
生活服务性建筑：例如文教、科研、医疗、商业、办公、交通、通讯、体育、观演、展览、旅馆、园林、纪念性建筑。
（4）公共建筑按建筑高度（参考《国家办公建筑设计规范》规定）
A．建筑高度在24m以下的为低层或多层建筑；
B．建筑高度超过24m而未超过100m的为高层建筑；
C．建筑高度超过100m的为超高层建筑。
3、居住建筑分类：
（1）居住建筑按其不同的设计形态可分为：
A．普通住宅；
B．高级住宅；
C．别墅；
D.牧场（庄园）。
（2）按居住建筑层数（按国家《住宅建筑设计规范》规定）可分为：
A．1-4层为低层住宅；
B．6层以下为多层住宅；
C．7-9层为小高层住宅。
D．10-18层为中高层住宅；
E．19-32层为高层住宅；
F.32层以上为超高层住宅。
(二)按房屋建筑结构分类
在房屋建筑中，由构件组成的能承受“作用”的体系，叫做建筑结构。房屋建构是构成房屋建筑手并为其各种使用功能提供空间环境的支承体，它承担着建筑物在重力、风力、撞击、振动等作用下所产生的各种荷载，同时它又是影响建筑构造，建筑经济和建筑整体造型的基本因素， 建筑结构可按所用的材料和承重结构的类型来分类。
按所用材料来分：
（1）钢筋混凝土结构
钢筋混凝土是由钢筋、混凝土两种材料构成的。钢筋混凝土结构应用范围十分广泛，除工业与民用建
筑，如多层与高层住宅、旅馆、办公楼、大跨度的大会堂、大剧院、展览馆和单层工业厂房等采用钢筋混凝土建造外，其它特种结构，如烟囱、水塔、水池等、也多采用钢筋混凝土建造。
钢筋混凝土结构之所以应用这么广泛，是由于具有以下一些优点：
A.强度高。钢筋混凝土的强度很高，适用于做各类承重结构，近代许多高层建筑，都是采用钢筋混凝土建造的。
B.耐久性好。因为钢筋包裹在混凝，在正常情况下，它可保持长期不生锈，而混凝土的强度又能随工期的增长还有所增加。因此，钢筋混凝土结构耐久性极好，几乎不必维修。
C.可模性好。根据工程的需要，可制成各种形状的结构和结构构件，这样，就给选择合理的结构形式提供了有利条件。
D.耐火性好。混凝土材料耐火性能是比较好的。钢筋在混凝土保护层的保护下，在发生火灾后的一定时间内，不致很快达到软化温度而导致结构破坏。
E.可就地取材。钢筋混凝土除钢筋和水泥外，所需大量砂石材料，可就地取材，便于组织运输，为降低工程造价提供了有利条件。
F.抗震性能好。钢筋混凝土结构因为整体性好，具有一定的延性，在地震烈度较高地区，常采用钢筋混凝土建造层数较多的建筑以及烟囱、水塔等。
钢筋混凝土除具有上述优点外，也还存在着一些缺点，如自重大，抗裂能力差，现浇时耗费模板多，工期长等。随着生产和科学技术的发展，钢筋混凝土的这些缺点正在逐步得到克服。如采用轻骨料混凝土，以减轻混凝土的自重，采用预应力混凝土提高构件的抗裂性，以及采用预制钢筋混凝土构件克服模板耗费多和工期长等缺点。
（2）砌体结构
砌体结构是指用普通粘土砖、承重粘土空心砖（简称空心砖）、硅酸盐砖、混凝土中小型砌块、粉煤灰中小型砌块，或料石和毛石等块材通过砂浆砌筑而成的结构。
砌体结构有就地取材、造价低廉、耐火性能好以及容易砌筑等优点，因此，在工业与民用建筑中获得了广泛的应用。在现代建筑中，除用于单层和多层建筑外，在特种结构中，如烟囱、水塔、小型水池，和重力式挡土墙等也广泛应用砌体结构。
砌体结构除具有上述一些优点外，还存在着自重大、强度低、抗震性能差等缺点。
（3）钢结构
钢结构是由钢材制成的结构。神经质优点是，强度高、重量轻、材质均匀，以及制作简单、运输方便等。
钢材是国民经济各部门不可缺少的材料，必须最大限度地节约钢材。因此，在工程建设中应当按照合理使用，充分发挥其优点的原则瑨利用钢材。目前，钢结构多用于工业与民用建筑屋盖结构、高层建筑、重工业厂房，高耸结构的广播、电视发射塔架等。
钢结构的主要缺点是容易锈蚀、维修费用高、耐火性能差等。
（4）木结构
木结构是指全部或大部用木材制成的结构。由于木结构具有就地取材、制作简单，便于施工等优点，所以，过去在一般工业与民用建筑中应用颇为广泛。近年来，由于我国社会主义建设事业的发展，木材用量与日俱增，而其产量又受到自然生长条件的限制，因此，大量节约木材对我国社会主义建设具有十分重要意义。国务院曾颁发了《节约木材暂行条例》，详细阐述了节约木材的意义，并规定在基本建设方面应尽量少用木结构。因此，目前在大中城市的房屋建筑中已经很少采用木结构，只在林区和农村的房屋建筑中还有应用。
木结构有易燃、易腐和结构变形大等缺点，因此，在火灾危险性大或周围环境温度高的建筑中，以及在经常受潮且不易通风的生产性房屋中，均不宜采用木结构。
2.按承重结构类型来分
（1）砖混结构
砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，就属于砖混结构。
由于砖混结构具有就地取材，施工方便，造价低廉等优点，所以，砖混结构在我国城市和广大农村应用颇为广泛。它多用于六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。
（2）框架结构
框架结构是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。
框架结构具有建筑平面布置灵活，可任意分割房间，容易满足生产工艺和使用要求等优点。它既可用于大空间的商场、工业生产车间、礼堂、食堂，也可用于住宅、办公楼、医院、学校建筑。因此，框架结构在单层和多层工业与民用建筑中获得了广泛应用。
框架结构超过一定高度后，其侧向刚度将显著减小。这时，在风荷载可地震作用下，其侧向位移较大。因此，框架结构多用于10层以下建筑，个别也有超过10层的。
（3）框架—剪力墙结构
计算表明，房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加而急剧增本。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构，框架梁、柱尺寸就会很大，这样，
房屋造价不仅增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架—剪力墙结构。
框架—剪力墙结构是在框架纵、横方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道厚度大于140㎡的钢筋混凝墙体而成的，由于在这种结构中剪力主要由剪力墙平面内的侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，所以，在风荷载或地震作用下产生的剪力主要由剪力墙来承受，一小部分剪力由框架承受，而框架主要承受竖向荷载。由于框架—剪力墙结构充分发挥了剪力墙和框架各自的优点，因此，在高层建筑中采用框架—剪力墙结构比框架结构更经济合理。
（4）剪力墙结构
剪力墙结构是由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。这种墙体除抵抗水平荷载和竖向荷载作用外，还对房屋起围护和分割作有管种结构适用于高层作宅、旅馆等建筑。因为剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。目前，我国剪力墙结构多用于12-30层住宅、旅馆建筑中。
（5）筒体结构
随着房屋层数的进一步增加，结构需要具有更大的侧向刚度，以抵抗风荷载和地震的作用，因而出现了筒体结构。
筒体结构是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，具受力特点与一个固定于基础上的筒形悬臂构件相似。为了满足采光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种筒叫做空腹筒。当建筑物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和实腹内筒组成，内外筒之间用自身平面内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。
（6）大跨结构
指体育馆、大型火车站、航空港等公共建筑中所采用的结构。
（7）排架结构
应用于生产较重或尺寸较大产品的生产车间（如汽车制造、冶金等单层厂房）。
二、房屋建筑的构造
房屋建筑构造是一门研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。
一幢建筑物，一般是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所构成，它们在不同的
部位，发挥着各自不同的作用。
1.基础：基础是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。
2.墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件。
3.楼板层：楼板层是房屋建筑中水平方向和承受构件。
4.地坪层：地坪层是底层房间与土层相接的部份，它承受着底层房间的荷载。
5.楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。
6.屋顶：屋顶是建筑特顶部的外围护构件和承受构件。（平顶、抛屋顶）
7.门窗：门主要供人们内外交通和隔离房间之用。窗是主要的采光和通风部分，同时起分隔和围护作用。（木窗、铁窗、铝合金、塑钢窗）
按工程进度又可分：（勘测、桩基、封底、外饰落架）。
三、房地产常用术语
（一）名词解释
1.总平图：又称“总体布置图”，也有的简称“示意图”。指按一定经济技术指标绘制的表示
建筑物、构筑物方位、间距及管道网、绿化、竖向布置基地邻界等情况的图纸。图上一般绘有指北针。
2.建筑密度：是指小区内建筑用地面积与总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的社区。
3.容积率：是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地之比，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
4.绿化率：指一定用地范围内所有绿化总面积与总用地面积之比（以百分率计），用以说明绿化分布的疏密程度。
5.建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
6.总用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积。
7.建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积。
8.住宅使用面积：是每套住宅内除墙体厚度外合部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2m的部分不计入面积。（总建筑面积为35.33万平方米，一期建筑面积79302平方米，绿地率为未计私家河道35%，(原图纸)加上水景绿化，绿化率为67%，容积率为0.41，建筑密度为18.55%。）
9.套内面积：它指的是商品房套内各部分建筑面积部总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划》，
套内建筑面积由以下三部分组成：
A.套内的使用面积，指房间实际能使用的面积；
B.套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；
C.阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《福州市房屋面积计算细则（暂行）》的通知； 封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；
10.公摊面积：为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。
11.公摊率：公摊面积与建筑面积之比；
12.得房率：套内面积与本套建筑面积之比；
13.住宅层高:是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
14.住宅净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品房住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度、高度）这三大指标是确定住宅价格的重要因素。
15.楼间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离。（建筑物东向与西向的距离）
16.栋距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的横线距离（建筑物南向与北向的距离）
17.住宅进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》规定，住宅的进深采用下列常用参数：3m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6m。
18.住宅开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》规定：住住宅建筑的开间采用下列参数：2.1m、2.4m、2.7m、3m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m.
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