xxxxx住宅小区业主大会议事规则（征集建议稿）

第一章 概 述

第一条【业主大会基本原则】业主大会应遵循的基本原则如下：

1、谁受益谁付费、共有财产共同做主(共有财产指使用权或所有权，下简称“共有”)； 2、业委会、业主代表大会就有关事项表决前，应保障确定之期限(除特别注明工作日外，本规则中的期限均为日历期限)、渠道与平台，使业主了解、参与，实名表达书面建议；保障在知情前提下行使建议和表决权；遵法守约。

第二条【业主大会组织形式】全体业主采用“议事规则”、“管理规约”等书面共同约定的方式构成业主大会组织，决定：

设___(楼道单元\\楼层\\楼栋)为业主小组，以业主小组为基本议事单位；若干楼道单元\\楼层组成同一楼栋中，无人报名当代表的单元\\楼层可双过半推选本栋其他单元\\楼层业主代为履行本单元\\楼层代表职责(同时须经本栋跨单元的业主代表书面同意)；本单元\\楼层有业主愿意当代表时(有组织本单元业主议事的书面资料)，跨单元代为履职即告终止。

由各业主小组产生的业主代表组成业主代表大会(下简称代表大会)，履行业主大会组织的主要议事决策职责；选举业主委员会(下简称业委会)为执行机构即日常事务管理机构。

业主代表在代表大会的表决权，即所在业主小组户数和专有面积数，详见附表1。 第三条【业主大会成立】业主大会自全体业主在符合“双过半”的基础上表决通过“管理规约”、“业主大会议事规则”之日起成立。“双过半”是指：共有范围的同意业主之专有建筑面积占该范围全部业主专有面积1/2以上，人数占总人数1/2以上(共有范围分别为：单元内、楼栋内、全小区等，共有财产明细内容列入管理规约附件一及管理规约第二条)。 第二章 业主小组

第四条【业主小组内部事项】下列不涉及其他业主小组的事项，由本组(相应共有范围)全体业主集体讨论决定：

1、推选业主代表；

2、本组范围内共有设施设备维修日常使用消耗和维保年检费用分摊，如单元楼道门厅等照明用电，电梯、水泵等动力用电，门禁对讲弱电消耗，设施设备维保年检费等； 3、本组范围内的共有建筑物、构筑物、场地、绿化、设施设备等共有物维修、更新、改扩建及费用分摊事项；

4、没达到动用维修资金条件，又不在物业服务日常小修范围的维修或出新的事项(包括本单元门禁升级改造、加装监控、楼道内部出新等)；

5、利用本组共有资产获得收益的使用方案与监管，如电梯广告费等；

6、本组范围内仅涉及部分业主共有部位、设施设备大修更新的，由所涉业主商议决定； 7、本组范围内业主之间的其他事项。

决定第1、4、7、项事项，以共有范围业主“双过半”表决决定。其他事项以共有范围专有部分面积占建筑物总面积2/3以上，人数占总人数2/3以上业主表决决定。

第五条【涉及若干业主小组共有部分的事项】超出一个业主小组范围(即涉及多个业主小组)但未及全小区业主小组的，本议事规则第四条所列第2至7项的事项，以所涉及之共有范围的业主表决决定，决定之比例与第四条最后一款相同。

第六条【推选、换选小组代表】业主小组按以下方式集体讨论推选业主代表：

1、有关工作人员(包括业主大会筹备方、换选时原业主代表或会议召集人等)应在该组张贴(不少于7天)，并以手机短信(可辅之以电话电子邮件挂号信等)方式通知本组全体业主集体讨论推选代表的时间、场所、方式，按“双过半”产生小组代表并留存书面资料。

代表任期期限可由本单元业主集体决定，可连选连任。

业主代表应为本组自然人业主或法人业主授权的代理人，符合业委会成员任职资格。担任业主代表后不符合的，由本组业主换选或由本组业主联系程序监督组责令其限期改正。

2、小组代表在代表大会的投票表决不可更改和撤销，代表大会的决定对全体业主有约束力。

3、推选、换选代表的表决材料在本组张贴公示，各组汇总的表决结果应在小区显著位置张贴公示，公示均不少于7天。

4、多位业主愿报名当代表的，可由本组业主“双过半”表决多人共同承担代表职责。多人担任一个名额代表的，应书面约定：代表大会议事表决前征集通知本组业主的轮值或楼层分片分工；本组业主反馈投票的一致意见不过半，多人必须取得一致意见，确定一个人在代表大会上签字，否则本组表决无效。

如果本组未推选出达到“双过半”的代表，可由各户业主轮值担任代表，本组轮值协议应该有“双过半”以上业主签字；

5、如本组没有“双过半”的代表，也没有“双过半”业主书面约定代表轮值，在代表大会投票前，召集方应在该组公告，在规定期限内仍未产生代表参加代表大会投票的，该组在本次代表大会的表决计为“弃权”。代表大会按议事规则投票的结果对本组业主有约束力。 6、任期内代表本人或本组业主认为代表需更换的，可以召集本组其他业主集体讨论，按本条规定程序换选代表。

第七条【业主小组议事方式】小组代表为小组议事的召集人，负责召集小组业主会议，集体讨论作出本组决定。

1、本小组范围内的事项，按第四条约定表决。

2、涉及全体业主表决的事项，小组代表负责向本组业主介绍事项内容，组织讨论，负责收集本组业主表决结果(同意、反对及弃权票数)，并交大会召集人汇总。

3、业主可委托他人或小组代表代为表决，具体要求执行第十六条关于委托表决的规定。 4、表决方式包括书面表决、手机短信、电子邮件、南京市物业网公共决策平台投票等一切可追溯再现形式；表决一旦做出不可撤销。如本组业主对议事表决程序有质疑的，可按第八条最后一款处理；采用隐瞒或欺骗方式获取本组业主表决签字的，经质疑业主提出有效证据，由隐瞒欺骗行为人向相关共有范围业主支付瞒骗签字造成损失的三倍费用及诉讼费。

5、在表决通知送达业主后既定期限内未投票的，凭相应可追溯形式计入已表决的多数票(未投票的人数比例应低于50%)。

第八条 小组代表履职以及在代表大会的有效表决应满足条件。 1、公示当前小组代表；

2、在代表大会或全体业主表决的议题征集建议的7天内，负责将征集建议的通知，以第六条第1项的方式送达本组全体业主，或召集本组业主集体讨论；

3、在代表大会或全体业主表决前的15天公示期内，负责将表决事项的通知，以第六条第1项的方式送达给本组全体业主(或召集本组业主集体讨论)，并接收业主对代表投票的书面要求。如有本组过半业主书面一致要求的，则按过半业主的要求在代表会议上表决；

4、记录、保存本组讨论内容，特别是本组业主签字表决材料；

5、提交或接收与代表大会、业委会往来的议案、表决等资料，并按一定顺序编号保管； 6、做好前后任代表的交接工作；

7、在本组公示代表大会的其它相关公告、公示、通知等。

不满足本条之2、3的业主代表的表决无效。是否满足，由本组业主向程序监督组提书面质疑书及证据，由程序监督组组织公开举证听证提出处理方案向代表大会报备。 第九条【其他机构对小组事务的支持义务】业委会和物业服务方应就小组议事所涉的设施设备技术、法律、财务等方面，提供支持；

多个小组共同的对外采购发包等团购业务，由相关小组业主表决决定，业委会负责提供联系信息、询价等协助工作。

相关小组业主表决事项须使用对外印鉴、介绍信等的，业委会应及时提供(有关民事责任由作出共同决定的相关小组业主承担)。拒绝提供而造成相关小组业主合法权益受损的，由业委会责任人承担赔偿，受损方可依据本条提起赔偿诉讼。

第三章 全体业主（业主大会）表决事项及启动

第十条【全体业主表决事项】下列事项由全体业主表决： 1、制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

2、申请改建、重建全体业主共有财产范围的建筑物及附属设施； 3、申请分立或者合并物业管理区域；

4、代表大会通过决议，要求提交全体表决的事项。

决定第2项事项，应当经全体业主专有建筑面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意；决定第3项事项，应当经原物业管理区域内和拟调整后物业管理区域内的专有建筑面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意。

决定其他事项，应当经全体业主专有建筑面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意；具体表决方式参照第七条之3、4、5。

第十一条【启动全体表决的条件】对上述由全体业主表决事项的议题，或业委会提议；或达到10%票权(人数和专有面积比例)的业主书面提议；或代表大会决定提议的，应进入全体业主表决程序(本规则第十二条)；

依法及依本规则表决过的同一议题，半年内不可再次提议，是否同一议题，由代表大会审查决定并公告。

第十二条【全体业主表决前的议案形成及表决程序】全体业主表决，按以下程序进行： 1、组织征集业主提议和议案修改建议，包括：在显著位置公告已提交的议题，征集业主书面实名修改建议，并明确不少于7日的征集期限，提交会议组织者签收；

2、综合所收到的书面建议整理出拟表决议案，并作出调整修改的说明，阐明建议被采纳或无法纳入的原因，对可归并为单项议题的建议进行归并，就调整修改说明反馈给建议人并接受其质询；

3、将拟表决议案公示并告知表决(投票)要求(包括待决事项、投票及提交方式和投票截止时间)，拟表决议案事项的通知应送达各业主小组代表手中，拟表决议案公示不少于15日。

4、组织者按表决截止时间收集业主表决票并进行统计，做出表决清单(包括房号、议题，赞成、反对、弃权及废票等)；

5、表决截止3日内将业主大会决议(表决事项是否通过、其合法有效性等)及表决清单，在小区显著位置、小区网站或南京物业网公示。公示期不少于15日，供全体业主核查投票统计误差及真实性。公示期内接受核验校正，逾期仍主张全体业主表决侵犯自己合法利益者，应提起撤销权诉讼，期限为一年，自知道或应当知道该议案表决决定之日起计算。

6、业主可委托他人行使表决权，具体要求按第十六条关于委托表决之规定。

第十三条【组织主持】全体业主表决程序的组织工作，除本规则明确由代表大会主持的以外，均由业委会负责，各业主小组负责配合。

第十四条【有效送达、有效表决与有效反馈】表决程序中所涉及的各项通知、公告、表决票、计票规则等文件采用下列方式的，为有效送达或有效表决：

1、纸质签字。由业主本人或业主家人当面签收、书面签字表决；

2、短信方式。根据业主提供或预留的手机号码，以手机短信等其他可追溯方式送达、以短信回复表决(按公示送达的表决回复约定，在既定时限内回复)发送与接受的短信应作为可追溯证据保留；

3、邮递寄送，按照业主提供的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信。预留地址、手机号码和联系方式发生变更的，业主应及时通知业委会和物业服务企业，否则按原预留地址发出之书面通知、信函，在交寄日后满7天且未收到邮局退件通知的视为送达；

4、网络方式。按南京物业网公共决策平台在本小区推行实施的方式执行。

有效表决应同时满足第十二条关于拟表决议案形成及表决程序的要求以及本条关于表决程序中所涉及的各项通知、公告、表决票、计票规则等文件的有效送达的要求。

业主参与全体表决事项的各阶段，只能在规定期限内提建议、修改意见及行使表决权，逾期无效。

第十五条【业主投票权数确定、表决权的行使】业主的投票权，按其所占的面积比例和户数比例计算，执行《江苏省物业管理条例》第九十二条的规定。

1、产权证上有多个家庭成员的，任一成员均可作为该户业主投票(没有在产权证列名的家庭成员签名投票应填写与业主的家庭关系)。如果产权证上两个以上所有权人不是一家人的，应当书面确定一人投票。

2、业主无民事行为能力或被限制民事行为能力的，由法定监护人代为行使表决权。

3、业主为非自然人的，应书面委派代表参与议事，行使表决权。

表决投票的选项为“同意、反对和弃权”，所投弃权票将计为“同意”或“反对”的多数票；弃权并不同意计为“多数票”的，应特别注明自己“弃权并不同意计入多数票”。

表决通知已送达但不参与也不委托他人表决的未投票票权，计为“弃权”并计入“多数票”(未投票人数比例应低于50%)。但本规则生效前，第一次全体表决送达未投票的“弃权”不计入“多数票”。

在公告表决票回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，组织者可在小区显著位置通知延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，延长时间按照有关法律法规规定并结合本小区实际情况确定。

第十六条【业主表决权的代理、表决票代交】全体业主表决，可以采用以下方式之一委托他人代理或代为提交：

1、小组代表召集本组集体讨论，各户按自己意愿在对应房号栏目内签字表决后提交； 2、业主明确表决意见为赞同或反对或弃权的，单独填写托人代为提交，或以可追溯证据的方式托人按自己意见填写后提交；

3、委托他人代为表决。委托人应出具书面委托书，载明委托事项、受托人、委托书有效期限。

第十七条【表决的决定告知义务、报送或变更备案】负责全体表决的组织者，应将表决结果按以下方式公布或送达以保障业主知情权：

1、公示表决清单，并允许业主查阅；

2、查阅者应出示本人身份证及房产证，且签署如泄露他人隐私承担相应法律后果的保密承诺书。

决议公告报送街道办、社区居委会，涉及业委会委员、财务负责人、议事规则、管理规约等原先备案内容发生变更的，办理变更备案。

备案后，业委会应当将备案情况以及本届业委会委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本小区显著位置公示。

第四章 业主代表大会履行业主大会职权

第十八条【代表大会职权】各业主小组确定代表后组成代表大会，履行业主大会如下职责：

1、选举或换选业委会委员，授权并监督业委会工作；

2、决定选聘、解聘、续聘物业服务企业或其他管理人，或者自行管理的方式； 3、决定全体业主共有财产范围的专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

4、安排业主代表旁听业委会会议，协助业委会开展日常工作； 5、审议批准业委会提出的本规则第二十七条提议、建议的事项；

6、对全体业主共有部分设备设施专项委托分项服务，审议批准并授权业委会签署合同； 7、决定改变全体业主共有部分的用途；

8、制定、修改利用全体业主共有部分进行经营的方式；全体业主共有场地或停车位、车库的使用分配方案(费用标准、轮流或抽签或竞价的分配方案)；

9、听取业委会述职；决定业主大会、业委会活动经费的年度预算额度、开支内容和授权活动范围；审议批准年度决算及组织业主或委托外部进行年度审计；

10、改变或者撤销部分业主、业委会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

11、审议批准业委会的管理制度包括印鉴管理、档案、财务、共有部位实施经营等； 12、业委会委员集体辞职时，负责过渡阶段事务，召开代表大会临时会议选举新业委会； 13、对换选1/2以上业委会成员的提案进行审查，符合有关法律法规及本议事规则的，组织换选工作；

14、对第十九条约定的符合启动条件的召开代表大会临时会议的提议，业委会逾期不召集的，代表大会负责主持召开临时会议，组织全体业主讨论议案的修正、公示、表决等事项； 15、业主提议的对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项(公开征集业主志愿者组成若干服务合同履约监督专项组)；

16、业主提出的，有关业委会委员违反工作程序，不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为，组织质询、听证答辩，或换选的工作事项；

17、设立程序监督组：公开征集业主报名，组成除业主代表、业委会成员以外的不少于5名的程序监督组。

程序监督组职责为对业主代表、业委会成员履职程序是否符合议事规则留取证据、受理质疑组织举证听证。具体负责对本规则第六条第1项、第十二条、第十四条等议事程序要求张贴的通知公示等资料及时拍照留存；向业主代表调取保存发送的短信(内容及号码)；受理业主质疑未及时张贴和发送短信等不满足履职程序的争议，履行第八条最后一款职责等； 18、授权业委会起诉违反小区“议事规则”、“管理规约”、代表大会决定、物业合同等违约或者侵权行为；

19、小区其他重大事项。 决定专项维修资金使用、续筹方案，应当经过拥有面积2/3以上且人数2/3以上票权的业主代表表决同意通过；决定其他事项，应当经过拥有面积1/2以上且人数1/2以上票权的业主代表表决同意通过；以上各项未及全体业主，仅限于若干街区范围内业主共有须决定事项的，由相应街区业主代表依相应业主小组范围内的票权议事决定。

第十九条【代表大会定期会议及临时会议启动】代表大会分定期和不定期会议，定期会议每年一次，一般在每年一月份召开。

10%的业主书面联名提议、或20%的业主代表书面联名提议、或40%业委会委员的书面提议可以启动代表大会临时会议。

已决定的同一议题在6个月内不得再次提议召开代表大会临时会议。

提议换选业委会全体委员的，换选表决前应安排业委会召开说明会，就相关事项向全体业主陈述申辩。新业委会产生前，现任业委会继续履行职责。

第二十条【代表大会会议召集】代表大会定期会议由业委会负责组织；临时会议按以下约定安排组织方：

1、符合本规则第十九条启动条件的一般临时会议，业委会应于20日内负责组织召开(换

选业委会1/2以上委员的除外)；

2、业委会逾期未召开，由代表大会召集人(召集人不履职的，由提议方)负责组织； 3、换选业委会1/2以上委员的临时会议，由代表大会召集人负责组织。

第二十一条【代表大会会议程序】代表大会组织方接到符合启动条件的提案(草案)后，20日内召集提议方和业主代表组成会务组，必要时聘请第三方咨询机构参与，程序方式如下：

1、组织征集业主意见和提案修改，由代表具体执行本规则第八条之2、组织方汇总； 2、汇总后5日内公示草案修改后的拟表决议案，包括草案讨论修改有关情况和表决期限等，公示期不少于15日。业主代表按本规则第八条之3履职；

3、主持代表大会会议讨论及表决；

4、统计表决结果，并在小区适当位置及南京物业网及小区网站公示。公示内容包括本次表决事项是否通过或有效的说明，各业主代表投票清单一览表及说明，供全体业主核查。公示期不少于3日。

认为代表大会表决侵犯自己合法权益者，应通过法律途径解决(参见第十二条之5)； 5、代表大会表决形成的决议自公告之日起对全体业主有约束力。

第二十二条【代表大会议事及表决权】代表大会推选召集人1名、协助召集人2名负责会议召集等工作。召集人和协助召集人不得兼任业委会委员。召集人、协助召集人均不履行职责时，由业委会成员以外的至少3名业主代表组织召开代表大会会议推选召集人； 业主代表的户数与面积数表决权，即所在业主小组的业主户数与面积数。每位代表投票表决时的票权比例，为所在业主小组户数与面积数分别占所涉范围加总户数与面积数。 代表大会做出的决定及各位代表投票的表决清单，应在3日内公示，同时应交送业委会归档、并抄送社区居委会等处；

代表大会拟表决议案等内容的会议通知符合15日公示期，且有效送达业主代表后，在投票截止日“未投票”的业主代表的票数，计入已投的多数票。但有效决定应满足已投票的人数权超过1/2(即未投票的人数票权应低于1/2)。

业主代表可书面委托他人表决。

第二十三条【业委会委员选举】业委会委员的候选人产生及选举程序约定如下： 1、业委会委员候选人向全体业主征集报名，由会议组织方负责； 2、业委会委员_5名，候补委员2名，提交表决的候选人名额为7-8名。当报名参选人数多于候选人名额时，由报名参选人相互推荐产生，按互推得票顺序确定提交表决候选人；候选人名单简介在表决前公示不少于15天；

3、代表大会代表对候选人表决，在候选人中最多勾选5名正式委员、2名候补委员； 4、得票过半的候选人分别当选正式和候补委员 (出现在任业委会成员辞职或搬离本小区等缺额情况时，候补委员依得票顺序补入业委会)。如果候选人得票数一样，则由代表大会就得票相同者再行表决，直至选出符合要求之业委会成员；

5、选举出业委会委员后，由委员推选产生主任、副主任； 6、公示名单及选票中的候选人排名，采用房号方式排序。

第二十四条【决定物业管理方式与物业服务方选聘】代表大会在征集业主建议(第八条之2)后，决定自行管理还是委托物业服务企业或者其他管理人管理。通过征集业主建议，业委会应作出门岗巡逻岗、保洁、维修、绿化及客服的总体岗位配置、运行作业大致标准和相应费用概算，包括设备设施维保等分项服务质量和费用分摊方案(及必要的备选方案)。 自行管理或委托其他管理人的，业委会应草拟包括购买保险在内的各费用科目年度预算、岗位职责作业标准、考评奖惩方式、执行预算费用核准审批程序等，提交代表大会表决。

与物业服务企业签合同进行管理的，应对未达服务标准设置违约处罚条款。

选聘程序为：

1、业委会提出以上有关测算的方案建议，作为选聘方案及合同要点； 2、业委会将选聘方案及合同要点在小区显著位置张贴，约定征集书面修改意见的期限； 3、业委会收集业主提出的修改调整意见，并将所提意见、建议综合归并形成合同初稿。 围绕合同要点的某项内容出现相反意见的，可采用不同意见并列公示，在一定期限内征集“书面支持”的方式，公示期不少于7日，采纳“书面支持”更多的意见。征集“书面支持”的统计结果应在征集期截止后，与合同初稿同时公示；

4、业委会根据已经公示确定的合同初稿，采用以下方式之一确定物业服务竞聘方（备选）并提交代表大会表决选择。

1) 通过南京市物业网等公开渠道发出邀约邀请，组织竞聘企业到小区作竞聘介绍演讲； 2) 外聘有资质的招标代理机构，经招标程序确定竞聘企业。

5、业委会估算选聘工作过程所需发生的费用，由全体业主按产权证记载之建筑面积分摊；如业委会账上金额足以支付，可直接拨付。

6、将上述步骤确定的备选竞聘方、与竞聘方拟签订合同、选聘工作费用估算，进行公示、送达后提交代表大会表决(表决方式为每位代表对竞聘方排序，按所有代表投票排序结果决定拟签约方顺序；关于“弃权票”的计票方式，按照本规则第十五条规定办理)，表决结果及表决清单一览表应公示并存档供业主查询。

第二十五条【决定大修更新事项程序】涉及全小区共有范围的大修更新事项，由业委会在小区公开征集熟悉相关技术领域的业主组成工作组，准备有关测算的备选方案，按本规则第二十一条程序，由代表大会会议表决并实施。

第五章 业主委员会组织结构与职权

第二十六条【业委会设置及要求】业委会管理工作规程，由代表大会议定。

业委会成员按本规则第二十三条表决产生，设主任1名，副主任1名。委员缺额时，候补委员补入，补入仍不足的，由业委会提请代表大会组织补选。业委会委员任期3年，连选连任最多2届；如有1/5以上业主代表提出，每年可换选一定比例，换选参照选举程序。

根据工作需要，业委会可向代表大会提议聘请专职秘书。

设“_ __住宅小区业主大会”印鉴为全体业主表决和代表大会对外的业主组织印鉴；业委会印鉴用于小区内部事务。由业委会主任以外的委员(经业委会决议)负责印鉴保管使用；业主大会印鉴凭代表大会的相应决议使用，向代表大会负责。

业委会的决定不得超出代表大会授权，不得从事与小区管理无关的活动。 任期内委员擅自决定造成业主损失的，由当时任期内的责任人承担应诉赔偿责任，责任人对侵权委员可行使追偿权。

第二十七条【对业委会的授权及主要职责】业委会权限及主要义务职责如下：

1、为代表大会或全体业主表决，组织准备相关事项；定期代表大会会议向全体业主述职；

2、向代表大会提出管理规约和议事规则以外的小区规章制度的草案和修改建议； 3、向代表大会提议专职或兼职法律、财务人员的聘用，布置检查所聘请人员的工作；监督物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同，对服务合同履行情况定期考核；

4、业委会财务负责人由代表大会批准(业委会主任不得担任)，使用财务专用章凭代表大会专项决议或代表大会批准的预算计划科目额度及波动幅度；财务管理事项为：

1）全小区业主共有范围：拟订年度财务预算、决算方案，在代表大会表决通过的年预算方案不超过10%的波动范围内执行预算；草拟共有部分使用、收益方案，提交代表大会表决；

2）单元/楼栋业主共有范围：为单元/楼栋业主共有资产、收益、开支分摊、维修资金等，建立核算账目；根据小组议事的决定，代为管理；

3）上述财务资料均须公示两周以上；季度财务公示资料包括每笔开支摘要、分录、单据号，保留公示直至下一季度。公示的费用归集(业主应分摊的费用)，包括按专有面积归集的和按车位使用归集的物业费分摊缴费清单；全体业主共用水电消耗代收代缴的分摊费用缴费清单；共有部位场地等应收实收经营性收入，等归集和代收的缴费清单。

5、对物业服务合同维修范围以外，未达到动用专项维修资金条件，需动用全体业主（或街区）共有收益用于建筑物及其附属设施的紧急维修之事项单项达1000元的，必须事先提请相应范围业主代表会议紧急表决；紧急维修事项单项未达到的，事后提交审核确认。

6、涉及全体业主的大修更新项目方案的选型、技术经济论证、确定备选厂家，是否聘请项目监理等，负责形成提交代表大会表决的议案；

7、代表全体业主权益，催缴分摊费用；对管理规约的违约行为，对物业服务合同的违约行为、对共有权益的侵权行为，代表全体业主，向行为人提起诉讼；

8、对单元/楼栋议事的场所安排、会议表决、办理小组事项出具介绍信等予以协助； 9、妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物。管理规约、议事规则、业委会委员等事项发生变更的，自变更之日起30日内办理变更备案；

10、每季度第1周周日为核查日，季度核查日以外业主核查的，需向业委会预约。业委会接待业主并就以下事项或资料的查询、答复质疑：代表大会、业委会有关档案，包括会议纪要、表决决议和公告、财务账目及单据、维修资金账目、共有资金使用情况及账目等。 业主查阅相关文档应出示身份证和房产证，并进行查阅登记，对涉及业主隐私内容的，查阅人应签保密协议。

业主查阅时有权摘录拍摄复制相关文档。

业主对所查资料提出书面质疑的，业委会应7日内书面答复，逾期未答复，业主可以向代表大会召集人提起核查审计动议。

11、督促物业服务企业公示有关费用归集、分摊和开支情况，包括按专有面积归集和按车位使用归集的物业费，全体业主共用水电费用分摊，共有部位/场地等应收、实收经营性收入费用归集以及其他代收代缴费用等。

12、督促业主依法按约使用房屋，协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处物业管理纠纷，每月安排一次(2小时)与业主的交流会，汇报进展，听取建议； 13、配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；定期参加行业主管部门组织的物业管理培训，接受社区居民委员会、街道办以及主管部门的指导与监督； 14、按规定建立业委会委员信用信息；

15、代表大会授权的其他事项。

第二十八条【业主组织工作经费】业主组织工作经费由业委会负责管理，具体预算及构成，由年度代表大会决定，用于下列开支：

1、业主大会、代表大会、业委会的文印、咨询、场地等会务开支； 2、必要的日常办公通讯等费用；

3、聘请人员如专职秘书、职业经理顾问、财务人员或法律顾问等开支。

业主组织工作经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，经费来源按以下方式筹集： 1、业主每月按每平方米建筑面积归集；

2、全小区共有部分(停车位、户外广告位等) 的经营收益； 3、业主自愿捐赠或其他渠道筹集。

业主组织工作经费所有权属全体业主，按本规则相关规定进行管理和开支。

经费收支帐目接受业主核查和书面质询。 第二十九条【业委会委员资格条件】业委会委员应当是本小区自然人业主或法人业主授权的代表，并符合下列条件：1、具有完全民事行为能力；2、遵守管理规约、业主大会议事规则，遵守业委会工作管理规定，按时足额交齐业主应分摊的费用；3、有必要的工作时间；4、本人、配偶及直系亲属未在本小区物业服务、开发商的企业、机构中任职；

不符合以上条件或有《江苏省物业管理条例》第21条第1款所列情形，即“有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的”，不得担任业委会委员；担任后出现上述情形的，由业委会责令限期改正，未改正的，由代表大会罢免。

第三十条【业委会主任职责】业委会主任委员负责日常事务，履行以下职责： 1、负责召集业委会会议，主持业委会工作；

2、主持制订业委会工作计划和实施方案；

3、主持起草印章使用管理、档案资料管理和财务管理等方案报代表大会批准； 4、代表业委会向代表大会汇报工作；

5、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题； 6、组织研究、论证本建筑区划物业管理实施工作中的问题； 7、执行代表大会、业委会决定； 8、完成业委会交办的工作；

9、组织履行本规则第二十七条关于业委会的职责。

第三十一条【业委会副主任职责】业委会副主任委员履行的职责有：1、协助业委会主任委员工作；2、根据业委会主任委员的授权，召集业委会会议、主持业委会工作；3、业委会主任委员缺席时，代行其职责； 4、第三十条之7、之8规定之职责。 第三十二条【业委会委员职责】业委会委员的职责是： 参加业委会会议、参与业委会有关事项的决策，包括制订业委会工作计划和实施方案、制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度、组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题；联系业主、业主代表，广泛了解本建筑区划内物业管理动态、情况和问题，向业委会或代表大会反映业主的意见和建议；以及第三十条之7、之8规定职责。 第三十三条【业委会委员的资格终止】业委会委员发生不满足本小区议事规则“业委会委员资格条件”要求的，其资格自行终止。

以书面方式请辞委员职务的，应办理工作移交后由业委会报经代表大会同意，终止资格。 委员资格终止的，业委会应在3日内公示，公示期不少于15日。 自公示之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业委会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，请街道办责令移交，所在地公安机关予以协助，协助处理无果的，业委会可针对其本人依本条款约定提起诉讼。

违约赔偿最高为延误事项损失的4倍。

第三十四条【会议时间及会议形式】业委会会议分为定期和临时会议。定期会议每月至少召开一次，召开时间一般在每月的第一周。

经1/3以上业委会委员提议或主任认为有必要的，或者业委会就业主提议形成议案的，应及时召开业委会临时会议。

业委会会议时每名委员具有同等表决权。

第三十五条【会议召集与参会人员】会议由主任负责召集和主持，主任因故不能或不履职的，由副主任召集主持，主任、副主任都不能履职的，由半数以上委员推举一名委员召集

和主持，继续任职委员不足半数推选的，由代表大会协调指定召集的委员。

召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员，并在小区显著位置公示通知。会议应有过半数委员出席，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明，并履行请假手续。业委会委员不得委托他人出席业委会会议。

业委会会议接受业主旁听，代表大会应安排代表列席业委会会议。会议可邀请物业服务企业、社区居委、街道办有关人员列席。

需听取意见和建议的会议，会前应明确发言规则。

第三十六条【会议决议及记录】会议形成的决议，须经全体委员半数以上（含半数）表决同意通过。持不同意见的委员可以在会议决议原件中注明个人保留意见，但应服从业委会会议的有效表决决定。

以业委会名义发布信息，须经业委会会议作出决定，加盖业主委员会印章。自作出决定之日起3日内，在物业网及小区公示，接受业主查询和监督。公告期不少于15日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主和业委会委员具有约束力。

业委会会议应制作会议记录，与会者签字确认的记录及会议决议原件，应存档。 第三十七条【联席会议】如与相邻物业管理区域共有非市政道路或者其他配套设施设备的，本小区业委会应当与相关业委会沟通，建立联席会议制度以促进有关问题的解决和管理工作的顺利开展。

第六章 附则

第三十八条【表决质疑的处理】对有关表决签字提出质疑的，按以下程序处理： 1、质疑者提出书面申请并提供基本证据；

2、在提供基本证据的基础上，质疑者与组织者签署核查协议：质疑者暂垫笔迹鉴定费用，若表决签字系伪造，组织者先支付费用再向伪造行为人追偿及追究由此造成的损失责任；若表决签字真实，由质疑者承担。

第三十九条【规则生效】本规则自全体业主表决“双过半”通过之日起生效。本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款及相关联条款无效，局部无效不影响其它条款的效力。

第四十条【规则补充、修改与备案】本规则未尽事宜由代表大会补充规定，实质性条款修改属全体业主表决范围。

本规则及补充修改，按规定报社区、街道办、区主管部门备案。

补充规定或修改文件以“____业主大会议事规则（补充）修正案”的形式出现，以便于文本衔接和归档。

第四十一条【规则保存与执有】本规则每户业主一份，业委会保存3份；根据备案需要报社区、街道办、区主管部门相应份数。

xxxx小区业主大会2014/8/xx

附表1 各业主小组(单元)编号、户数、专有面积的表决权数分布

幢-单元 1-1 1-2 1-3 1-4 2-1 2-2 2-3 2-4 3-1 3-2 户数 8 8 8 8 8 8 8 8 12占全小区专有面占全小区权权重% 积数 重% 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 2.50 3.44 724.724.724.724.781.718.718.780.1872600.93 0.93 0.93 0.93 1.00 0.92 0.92 1.00 2.40 3.33 幢-单元 6-2 6-3 7-1 7-2 7-3 8-1 8-2 8-3 9-1 9-2 户数 12 12 12 12 12 12 12 12 16 22 占全小区专有面积占全小区权重% 数 权重% 1.88 1.88 1.88 1.88 1.88 1.88 1.88 1.88 2.50 3.44 1351311461351351461351311632181.73 1.68 1.88 1.73 1.73 1.88 1.73 1.68 2.10 2.79 3-3 3-4 4-1 4-2 4-3 5-1 5-2 5-3 5-4 6-1 22111122213.44 3.44 1.88 1.88 1.88 2.97 3.44 3.44 3.44 1.88 2602711361351322232592592701463.33 3.47 1.75 1.74 1.69 2.85 3.32 3.32 3.46 1.88 9-3 9-4 10-1 10-2 10-3 11-1 11-2 11-3 11-4 商铺 22 22 22 22 22 22 22 22 22 28 3.44 3.44 3.44 3.44 3.44 3.44 3.44 3.44 3.44 4.38 2182342903122902342182182259662.79 3.00 3.72 4.00 3.72 3.00 2.79 2.79 2.89 12.37 一、住宅610户，面积68523.4m2； 二、商铺28户，面积9668.5；三、合计638户，78192

附表2 业主小组代表推选表

今推选 (房号： 联系方式 )、 (房号： 联系方式 )为本业主小组代表，任期 年，召集本业主小组业主商讨决定业主小组内小共有事务和协调各方关系、依议事规则参加代表大会商议决定全小区大共有事务。同意推选的本业主小组业主签名如下： 房号 面积 业主姓名 业主签字 日期 备注 本业主小组专有面积合计：__________；上述代表获本业主小组推选票比例为：面积票______%、户数票____%。

附表3 授权委托书

今委托_______，就_________事项，在________期限内，填写书面表决意见（表决意见说明___________________________），其所填意见即为本人真实意思表达。

特此授权！

委托人(签名)： 年 月 日

《xxxx住宅小区管理规约》

第一章 本小区基本资料

第一条 位置与总量及构成 （一）位置

座落位置： 。 物业区域（区域四界及附图）

东至 xxxxxx ；南至 ； 西至 ；北至 xxxxxxxxxxxx 。 （二）总量

土地使用权面积：

22

总建筑面积： (M)，其中专有权面积________(M)。 （三）构成

业主总户数： 户，其中住宅_________户；经营用房_______户。 物业类型： 。

第二条 共有部位、共有设施设备：

1、局部共有之一：单幢建筑物的全体业主共有部位，包括该幢建筑物的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、板等)、主体结构、抗震结构、共有门厅、共有通道、共有楼梯间、户外墙面、屋面、地下室、 、 等。

2、局部共有之二：单幢建筑物的全体业主共有设施设备，包括该幢建筑物内的共有部位给水管道、共有部位排水管、落水管、水箱、水泵、电梯、共有线路、照明设施、消防设施、避雷设施、单元门及门禁设施、 等。

3、局部共有之三：与住宅相对分离的商铺街区范围业主的共有部位和共有设施设备。 4、局部共有之四：______________(街区组团相对分离的共有部位和共有设施设备) 5、全体共有范围：全体业主共有部位和共有设施设备，包括绿地、景观小品、场地、道路、路灯、沟渠、池井、信报箱、文体设施、给排水管道、水箱、水泵、共有天线、共有线路、照明设施、共有部位燃气管道、消防设施、门岗道闸、周界报警监控等安防系统、共有设施设备使用的房屋、物业管理用房、车库共有部分、 、 、 等。

以上资料，按各楼栋建筑单体、按各组团街区，详列为《附件1》，并应注明交付时从开发商交付的现有什么，尚缺什么。本小区区域内的建筑物构成明细、建筑物共有部分明细详见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。

如前述合同与在政府部门备案的规划、竣工、销售(含预售)文件不符，以具有最终法律效力者为准。

第二章 业主共同管理的权利和责任

第三条 本管理规约对_浅草明苑_小区内所有业主和使用人均具有约束力。

第四条 业主共同管理的组织形式，约定设置为以下第(一)种方式：

(一)设立业主小组，推选代表，组成业主代表大会(下简称代表大会)；代表大会投票表决物业服务企业或者其他管理人的选聘、业主委员会委员的选举(简称为“代表大会制”)。

(二)由全体业主参与提议、表决的业主大会会议，决定物业服务企业或者其他管理人的选聘、业主委员会委员的选举；(简称为“全体表决制”)

(三)其他共同管理的方式_________________________________________ ____。 以上方式的具体内容，由业主大会议事规则规定。

第五条 业主行使共同管理权，所约定的共同决定，是指全体业主或业主大会组织根据本小区业主大会议事规则做出的决定。在本小区业主大会议事规则中，具体约定以下各不同授权及保留范围：

业主局部共有(局部共有部位、设施设备维修资金列支)范围内的，业主共同决定的事项； 全体业主共有，必须通过全体业主表决的事项；

“代表大会制”下，授权代表大会决定和实施的事项； 授权业主委员会(下简称业委会)执行实施的事项。

第六条 业主享有平等的知情权、建议权、共同管理组织的选举权和被选举权、质询监督权；

按每户专有部分占全部专有面积的份额，享有对专有部分建筑面积以外的共有部分可供分配的共有收益的分配权；

按专有部分建筑面积比例和人数比例的表决权。

第七条 业主大会、业委会及依据业主大会议事规则设立的代表大会等机构依法作出的决定，对业主具有约束力，业主应遵守相关事项的决定。代表大会、业委会等作出的决定违反法律法规的，业主可以在决定内容公示后一年期间内依法请求人民法院予以撤销。 第三章 业主在使用物业和维修施工中的行为约定

第八条 业主(和使用人)使用专有部分，应遵守《业主(和使用人)的专有部分使用约定》（附件2）。

业主转让或者出租专有部分时，应将本管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，并将房屋转让或者出租情况书面告知物管处(本规约第十三条综合物业服务方设立的物管处)。

业主转让房产的，应同时与物管处结清所有费用；出租的，约定由承租使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准___(12或15m2)(如果办理门禁卡，每户最多发卡张数为该户面积除以12或15)；

不得擅自改变房屋原设计功能和布局、对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。

对违反本规约出租或转租的，业委会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。 新入住用户，其共有份额，自产权登记生效之日起受本管理规约所约定各项内容约束。 第九条 业主(和使用人)使用业主共有部分，应遵守《共有部分使用约定》（附件3）。小区室外场地、绿地、道路、停车位等属于共有范围业主，使用出现争议的，由当事人提出议题，按议事规则经相应范围 （全体业主\\或代表大会）表决双过半生效实施。 第十条 维修养护施工作业中的相关责任约定如下：

(一) 专有部分维修养护或者因共有部分维修的需要，业主和使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须按本管理规约的要求，向业委会和物管处提出书面申请，业委会和物管处应当在接到申请之日起7日内作出答复；逾期不作出答复的，视为同意。

业主和使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应补偿。

(二) 业主专有部分存在安全隐患，危及共有部位、设备设施正常使用功能或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

(三) 发生危及共有部位、设备设施正常使用功能，或其他业主专有部位的紧急情况，必须及时进入相关业主物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物管处可向相邻业主说明情况，并在第三方（当地社区居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的专有部分进行维修养护，由此造成的损失由相关责任人承担赔偿。

(四) 物管处对共有部位、共有设备设施维修养护时，相关业主应予以配合；阻挠维修养护的进行造成损失的，由相关业主承担修复或者赔偿；对异产毗连的专有部分进行维修时，各相邻业主应予以配合，维修过程中对毗连的业主造成装修等部分损坏的，应予以修复或赔偿；毗连业主不得阻挠维修，否则，阻挠维修养护者，承担不能维修造成的损失赔偿责任。

(五) 屋面渗漏等共有部位、共有设备设施未能及时维修养护，造成业主专有部位损失的，由共有范围的业主共同承担损害赔偿责任。

第十一条 与水、电、气等市政公用供应有关的责任

(一)业主专用部位的使用，应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、通讯等专业单位交纳有关费用。

(二) 水、电、气、通讯等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共有的，由共有范围的业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用；属于市政公用专业单位的，由专业单位承担。

(三) 业委会应当就共有部位的水、电、气、通讯等，代表业主及时与供水、供电、供气、通讯等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名变更手续。

第四章 小区的委托管理或自行管理方式约定

第十二条 依据法律法规及本规约和业主大会议事规则对本小区共有部分行使共同管理权，或委托物业服务机构提供物业服务，或自行管理建筑物及其附属设施设备。

物业服务指：通过合同约定受聘为本小区共有部位、共有设施设备提供维修养护和使用运行操作管理的事项，包括保洁绿化维修和秩序维护等。

第十三条 本小区采用选聘专项服务机构与多项综合物业服务企业或职业经理(简称综合物业)相结合的方式。

采用本方式应先划分局部业主共有和全体业主共有的不同范围，确定权利义务主体及分别对应的服务与付费关系（按幢或单元或楼层等局部业主共有范围的维保服务合同权利义务主体，为该范围业主小组；全体业主共有范围的保洁绿化维修和秩序维护等服务合同权利义务主体为业主大会）。再确定如下三类合同关系：

1、按幢或单元或楼层共有范围“团购分摊”:由相同情况单元的业主小组公开“团购”维保服务签合同(包括电梯维保年检、单元门禁卡和对讲机等安防系统维保等)，业委会和综合物业为维保合同的签署与实施，提供见证协助协调或代收代付代管账目等服务(业主小组签合同前，应先完成双过半协议：同意合同要点、业主分摊比例、欠费违约金等。单元内业主共用的动力照明及门禁对讲等弱点的用电，分户计量，由单元内业主分摊)。

2、全小区共有范围专项外包:小区周界报警摄像监控等安防系统维保、绿化养护等专项外包，参照议事规则与选聘物业企业相同的方式，由代表大会选择确定外包合同。综合物业作为丙方，为该专项外包合同的签署与实施，提供见证协助协调或代收代付代管账目等服务；全小区共用水、电消耗等属于全体业主直接向水电供应部门的购买，也属于此类关系。年度共有部分的水(立方数)、电(度数)如果比前两年平均消耗降低，节约的部分，可根据综合物业的节能降耗贡献，从共有收益中给予最高不超过节约部分50%的奖励。

3、全小区共有范围综合服务：综合物业作为乙方，提供①上述第1、2项见证协助协调或代收代付代管账目等服务(承担按业主约定比例分摊的方式，计算并公示分摊费用，代为归集缴费等义务)；②除上述第2项以外的全小区共有范围保洁绿化维修和秩序维护项目。业委会事先详细测算相关的岗位配置、工料消耗，拟出合同要点及合同初稿，按议事规则确定综合服务合同并选聘乙方。

因通货膨胀、最低工资上涨等因素导致的费用变化，可在合同中设置条款，届时提交代表大会表决。

第十四条 本规约第十三条所列的三类合同，业委会应事先对服务内容的标准、是否达标的检验方式和违约金条款提出明确规定，以便签约后业主和业委会实施监督。

三类合同关系可以采用分别对外委托乙方，也可以合并为一份综合物业合同委托给统一的乙方。采用分别还是统一的委托方式，由代表大会依议事规则确定。 综合物业合同期限最长为3年。

第十五条 业委会备案后，应对本规约第十三条所列第2、3类合同，经测算提出建议方案(拟聘综合物业的合同要点-合同初稿；拟专项外包的合同基础文本)，按议事规则规定程序确定应聘方。表决通过后，业委会与之签订合同，并将合同文本提供给每户业主。 为了合理测算相关的岗位配置和工料消耗，业委会应首先与合同期内物业服务公司商谈新的物业服务事宜。商谈期限为合同到期前___(三)个月。

商谈期间，业委会应请前期物业服务公司提交本小区共有设施设备维保台账、过去___(两)年的设施设备运行与养护成本明细和人员岗位配备明细, 以及保洁绿化和秩序维护项目的运行资料。

分项服务内容的标准、是否达标的检验方式等，可参考前期物业合同，但业主按三类合同支付的总费用，不宜超过前期物业缴费水平。

第十六条 业主大会与综合物业所签合同，应包含如下内容：

业主逾期未付或拒付三类合同约定应付费用的，由综合物业在一周内联系业主了解原因，依合同及业主共同决定约定的服务内容标准、达标检验方式和违约金条款，进行整改或协调，并向未缴费业主解释，10日内发出书面催缴通知。

通知发出7日后仍未付费的，第二次书面催交；同时，按照相应合同中违约条款的约定

进行处理。

第十七条 业委会应每年至少组织一次物业服务质量全面评估，并将评估结果告知全体业主。评估办法由业委会经征求物业服务企业意见后制定并实施。在出现下列任一种情况时，业委会也可以启动临时评估，评估结果应告知全体业主并作为对物业服务质量的监督依据；

1. 一年中不同业主对单项服务投诉次数累计达到50次；

2. 半数以上业委会成员认为需要时；

3. 三分之一以上代表大会成员认为需要时。

业主认为物业服务没有达到物业服务合同中的有关约定，有权以书面形式要求业委会监督综合物业或专项外包企业依据合同约定加以整改；如在物业服务合同约定时间内整改无效，业委会应根据物业服务合同约定的处罚条款扣减质量保证金，并提出进一步整改措施。同时，应将该过程通报全体业主。

服务满意度达到90%，业委会可报请代表大会，用共有收益给予适当奖励。

第五章 物业服务运行费用分摊、专项维修资金归集及共有收益的约定

第十八条 物业服务运行费用支付、归集约定：

(一) 按代表大会表决的委托管理合同或自行管理方式约定，按时足额交纳分摊的物业服务和各项共用消耗的费用。

(二) 三类费用(对应本规约第十三条)支付： 1、按幢或单元共有范围约定的专项“团购”(如电梯维保年检、单元门及门禁监控维保、用电消耗)，首先以该范围的共有收益(如电梯广告费)支付，不足部分由相关业主共同约定比例分摊，综合物业按期代收代交 (单元电梯维保年检费用和用电消耗分摊，综合物业应在本单元公示直至下一期分摊数据更新) 。

2、全小区的专项外包与共用水电，按各户业主专有面积占全小区专有总面积比例分摊，由综合物业代收代交 (应付合同总金额，各户分摊应收、实收台账复印件，综合物业应每半年在小区公示一次) 。

3、全小区的综合物业支付，根据代表大会表决为以下三个来源：①(每月费用由代表大会表决的合同规定的)小区内车库车位、幼儿园等管理费；②全小区业主共有收益(如业主共有停车位收入、室外广告位收入、共有房屋租赁收入等)，按代表大会的决定向综合物业支付，③仍不足的部分，由各户业主专有面积占全小区专有总面积比例分摊。

出现将原住宅设计用途改为非住宅用途，或本不符合管理规约人均承租面积标准的，该户按面积分摊的付费标准应按本小区住宅分摊标准的___(5)倍计算；且电梯能耗分摊应为正常分摊的 (5)倍。

(三) 全小区业主共有收益的筹集：

1、本小区部分业主使用全体业主的车位等共有部位，使用者向全体业主付费(扣掉付给综合物业的管理费，即上述3①性质的费用)；

2、其他使用全体业主场地、房屋和广告位等共有部位的收益，收益标准必须通过代表大会表决通过，可以委托综合物业代为收费。

(四)因物业管理纠纷引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

(五) 业主应缴未缴，经两次书面通知催缴，逾期的违约滞纳金比例按滞纳额每天万分之五计算，违约滞纳收入归业主共有。

三个月以上拒交物业费的，业委会可以在本小区内公布物业费收交情况，并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额；仍不交纳的，业委会、物业服务企业或者其他管理人可依本规约及议事规则相关约定提起诉讼。

(六) 空置不住的专有部分，物业服务费按正常的70%缴纳，空置的标准为该户计量期水消耗少于1度，且电消耗小于2度，以该户业主向综合物业提供凭证为准。

第十九条 专项维修资金的交存和使用

1．业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。

2．专项维修资金的使用，应由业委会征询综合物业或专项维保服务方的专业建议后，

向代表大会提出维修资金使用计划及方案，按议事规则相应条款办理。

3．业委会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；并每6个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。

4．一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存标准的30％时，由业委会按一次性交存方式，向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金。

5．业主转让物业专有部分的，其交存的专项修资金随房屋所有权同时过户。

6．当需要维修或美化改善的项目，不满足本市主管部门的维修资金开支条件时，由共有部位或设施设备共有范围的业主自己决定筹集资金的方式和分摊出资比例。违背约定者，违约责任按本规约第十八条第(五)款执行。

第二十条 共有部分的保险事项及费用

本小区内物业共有部分及公众责任保险，由业委会根据综合物业提交的方案拟定草案，交代表大会表决通过，在公告全体业主后，从全体业主共有收益中提取或由综合物业专项归集(按户分摊)，并办理相关手续。

第二十一条 共有部分的收益权约定

(一) 利用全体业主共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，由业委会提出建议方案，按议事规则约定的程序办理；

(二) 可利用业主小组共有部分经营的，经营方案和收益分配比例由该组业主共同决定。 第六章 争议的解决方式和违约责任

第二十二条 争议的解决方式：发生与业主权利相关的纠纷时，业主可以提起诉讼、仲裁，或者先行请求业委会进行调解。业委会在收到调解的请求后，可以征求纠纷相关各方的意见，听取其他业主的意见或建议，提出调解方案。如果调解方案未被接受，业委会在说明诉讼、仲裁等其他权利主张方式后，可以建议纠纷各方提起诉讼或仲裁。

第二十三条【违约责任】业主、物业使用人违反本规约，侵害他人合法权益的，代表大会、业委会、受聘的物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正；拒不改正的，应承担以下损害赔偿责任，并由受聘的管理方在本物业管理区域内公布该违约事实：

（一） 限期未改正的，由业委会代表全体业主依本规约对其提起诉讼。

（二） 业主或使用人不按指定的停车位（停车区域）停放车辆，影响其他车辆、行人通行的，业委会和物管处有权按本物业区域车辆管理规定处理或强行移动，强行移动所产生的费用以及可能发生的损坏责任，由违规停放人承担。

（三） 业主或使用人违反消防安全约定，并造成一定人身财产损失，由相关责任人进行赔偿。

（四） 空调外机等安装造成公有部分和其他业主受到侵害的，相关责任人应当承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元（或者楼幢）全体业主共同承担相关费用，造成人员伤亡的，按相关法规处理。

（五） 业主或使用人违反本管理规约，未按物业管理合同约定交纳物业管理费用的，业委会和物管处可以采取电话或上门催缴措施。业委会和物管处可以定期在本物业区域内，公布的物业管理费交费情况，并按本规约第十八条第(五)款执行。

（六） 对专有部位及设施设备的维护不善造成共有或他人专有安全及财产损失的，由相关责任人赔偿。

（七） 未能按本规约的相关规定随意改造装修房屋用于群组、违反饲养动物规定的，有 (5户/10户)以上书面投诉，应支付给全体业主的违约金，按违约拒不改正的时限计算3倍的物业费。

（八） 使用人违反本管理规约的约定，由相关业主承担连带责任。 第七章 紧急情况下的应急预案

第二十四条 小区内发生下列紧急情形之一的，授权代表大会或业委会启动紧急措施的应急预案。紧急预案的启动，应获得代表大会二分之一以上成员的同意。

（一）受聘的物业服务企业突然停止提供服务； （二）危及房屋使用安全的紧急情况；

第二十五条 因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因，代表大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的，由业委会提出选聘临时物业服务机构的应急方案，由代表大会审议决定物业临时管理服务方案，组织聘用临时物业服务机构。

由业委会代表全体业主签订临时物业服务委托合同，临时物业服务费用不能高于原物业服务相关内容的费用，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。临时物业服务委托合同不得超过一年。临时物业服务委托合同结束前三个月内应依照本管理规约和业主大会议事规则的规定，公开招标选聘物业服务企业和专项服务企业。

第二十六条 代表大会未能及时选聘出应急物业服务机构， 业委会应及时(2日内)告知全体业主，并报告街道物业管理主管部门采取应急措施，并启动代表大会临时会议。 第八章 附则

第二十七条 本《管理规约》经全体业主面积和人数双过半表决通过后生效。须修订的部分，根据本小区《业主大会议事规则》规定的程序执行。制定和修改的《管理规约》，报本小区所在地街道办事处备案。

第二十八条 本规约由本小区业主各执1份，业委会保存3份，所在地的区房屋行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会各1份。

附件1、各楼栋、各街区共有资产清单

开发商交付的现有设施：（注：资料的具体构成参考国务院省条例和住建部的列法）

全小区业主共有清单 照明设施 供水排水设施 池井 文体设施 水箱 水泵 共有线路、天线 共有冷暖设施 消防设施 门岗道闸 周界报警监控等安防系统 共有设备使用房屋 物业使用房屋：面积位置 共有车库、停车位

一街区 二街区 三街区 四街区 五街区 02 03 04 05 06 07 小组业主共有 共有部位给水管道 01栋 共有部位排水管道 落水管 水箱 水泵 门厅 \\ 电梯 共有线路 照明设施 消防设施 避雷设施 车库共有部分 单元门禁设施 楼梯间 地下室 设备层 尚缺的设施设备：

附件2、 《业主(和使用人)的专有部分使用约定》

(一) 按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊情况需要改变专有部分用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意。

(二)对专有部分占有、使用、收益和处分及维修养护时，不得妨碍其他业主的正常使用和合法权益。业主专有部分的维修责任由专有部分业主、使用人承担。专有部分出现故障，业主或使用人也可以向物管处(即本规约第十三条界定的综合物业)报修，报修业主或使用人如同意物管处公开的维修材料消耗和人工费用报价，由报修人支付费用。

(三) 对专有部分进行装饰装修的规定：

1. 遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定，开工前，应当告知物业服务企业或者其他管理人(本规约简称物管处)，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物管处依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；涉及变动建筑主体结构和承重结构或者增加楼面荷载的，应当向房屋安全管理部门办理相关审批手续，将批准文件向物管处备案。

2. 在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

3. 因房屋装饰装修（或其专有部位中）发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用的，应及时予以修复处理，赔偿由此造成的损失。

4. 应严格遵守本小区装修施工时间（上午___时至___时，下午___时至___时）。晚间___时至次日上午___时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。

5. 按设计预留的位置安装空调室外机，未预留位置的应按代表大会或者物管处统一指定的位置安装。空调外机保证安装牢固，掉落伤及人身财物负责相关赔偿。空调机冷凝水集中收集。空调外机发出超标噪声的，应及时修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。

6. 在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架等涉及建筑物外立面的安置挂放，应由代表大会形成方便业主生活且有利于外立面(式样、规格、颜色)统一的决议；实施安装者应符合决议要求并保障牢固，承担施工和使用维护中的全部安全责任。

7. 安装太阳能热水器，应形成代表大会关于“位置统一、不超出专有部分，符合相关规范，不违反房屋安全使用规定、破坏建筑物外观、侵害其他业主利益”的决议。安装时应执行代表大会的决议。

附件3、《共有部分使用约定》

(一)使用共有部位、共有设施设备的禁止行为 1. 搭建建筑物、构筑物。

2. 占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等共有部位、共有设施设备及相关场地。损坏者承担修复或更新的一切费用。

3. 拆除、移装、占用或损坏上下水、电、气、通讯、消防、体育、建筑小品等共有设

备设施。

4. 在共有部位、场所晾晒衣物。

5. 在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。 6. 高空抛洒或洒漏物品。

7. 在共有部位和相关场所悬挂招牌、招贴或涂画销售广告，须经约定程序办理手续；物管处执行程序协调同意悬挂的，应符合相关规定，不得影响小区整体形象，不得损害相邻业主利益。

8. 本小区内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。 9. 在小区内从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

10.业主在公示公告栏部位张贴有关行使共同管理权的文档，应使用中性语言陈述事实、提出建议并签署实名，避免情绪化词语。有侮辱性不实事实中伤其他业主的，物管处应及时留取证据，并予以清除。

(二) 业主和使用人在小区内不得饲养动物。对本市允许饲养的宠物，应遵守以下约定： 1. 办理合法手续，并及时到物管处备案。 2. 不得在上午 时至 时、下午 时至 时携带宠物搭乘载人电梯；不得在_____时间内牵遛犬类，不得在晚间 时后放任动物发出持续的鸣叫。

3. 按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便，不得携宠物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。

4. 不得利用共有部位喂养安放。

5. 定期采取动物传染病的防疫措施。

6. 不得滋扰邻里，如造成 (5户/10户)以上书面投诉，应自行将宠物清离本小区。 (三) 业主和使用人在治安、消防管理方面，遵守以下约定： 1. 在物业区域内发现行为可疑人员应及时与物管处联系。

2. 遵守有关安全管理措施，出入注意告示栏等处的安全提示。 3. 了解防火、自救常识，参加社区组织的相关安全演练等活动。 4. 遵守各项消防规定；损害消防设施设备者，赔偿修复费用。 5. 不在本小区内燃放烟花爆竹，焚烧冥纸。

(四) 业主和使用人车辆行驶和停放在小区内，遵守以下约定：

1. 车辆在指定的停车位(停车区域)停放。禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等影响其他车辆、行人通行。

2. 依业主共同决定的标准分摊服务费用和道路设施等维修费用。

3. 机动车在小区内行驶应避让行人，车速不超过5公里/小时，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或者登记；机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放。

4. 爱护停车场地设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任。 5. 车位不得改变用途，不得堆放杂物、安装设施。 6. 不得在本小区内试车、练车。

7. 业主和使用人对车辆有保管要求的，应与物管处另行签订车辆保管协议。 8. 业主共有车位的使用不得转租。

(五) 业主和使用人在电梯使用方面，应当遵守以下规定：

1. 文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打按钮及随意按动警铃按钮，禁止在轿厢内摇晃电梯。

2. 禁止超载，当超载信号声响时，最后进入者应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

3. 儿童乘坐电梯须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险。

4. 切忌将液体状物品滴落在轿厢内，不慎发生滴漏者，自己将污渍清干净，以免损坏腐蚀设备。

5. 电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、扔杂物、涂抹乱画。 6. 乘梯时，身体不倚靠轿厢门。

7. 发现电梯故障时，及时告知物管处。

8. 按楼道单元或使用楼层范围分摊电梯运行、维修、更新所产生的费用。