2017年2⽉13⽇晚间，中国证券投资基⾦业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》（以下简称“4号⽂”）的通知，重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项⽬、向房地产开发企业提供融资⽤于⽀付⼟地出让价款或补充流动资⾦等⾏为。即从2017年2⽉13⽇起证券期货经营机构新设⽴的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项⽬应当符合“4号⽂”要求；存续产品不得新增与“4号⽂”不符的投资项⽬；存续产品已投项⽬存在“4号⽂”第⼀、⼆、三条禁⽌情形的，相关投资项⽬到期后不得续期；通知还要求私募基⾦管理⼈开展私募投资基⾦业务，投资房地产开发企业、项⽬的，参照“4号⽂”执⾏。这意味着热点城市房地产企业难再通过私募资产管理计划融资。
规范内容与逐条解读
第⼀条证券期货经营机构设⽴私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项⽬的，暂不予备案，包括但不限于以下⽅式：（⼀）委托贷款；
（⼆）嵌套投资信托计划及其他⾦融产品；（三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；（四）以名股实债的⽅式[3]受让房地产开发企业股权；
（五）中国证券投资基⾦业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资⽅式。解读：
1. 适⽤机构：证券期货经营机构及私募基⾦管理⼈。其中，证券期货经营机构，是指证券公司、基⾦管理公司、期货公司及其依法设⽴的从事私募资产管理业务的⼦公司；私募基⾦管理⼈，需要注意的是此处没有对从事不同业务类型的私募基⾦管理⼈进⾏区分，⽆论是从事股权投资、证券投资还是其他类型投资的私募基⾦管理⼈均在此范围内。
2. 不适⽤情形：证券公司、基⾦管理公司⼦公司按照规定开展的资产证券化业务不适⽤“4号⽂”。
3. 热点城市可变化：⽬前包括北京、上海、⼴州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、⽆锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。热点城市以外仍可以进⾏债权投资。
4. 普通住宅地产有定义：根据深交所《关于试⾏房地产⾏业划分标准操作指引的通知》,指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等⽅式，将房屋提供予使⽤者仅⽤于居住（保障性住宅除外）。项⽬中同时包含多种类型住房的，计划募集资⾦不得⽤于项⽬中普通住宅地产建设。商业地产项⽬及保障房项⽬不受此限。
5. 名股实债展开说明并重点控制：本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进⾏分配，⽽是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者⽀付固定收益，并在满⾜特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资⽅式，常见形式包括回购、第三⽅收购、对赌、定期分红等。但是，真正的股权投资不受此限，此外对于股权投资 股东借款的投资⽅式也未明确禁⽌。
第⼆条 资产管理⼈应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履⾏向下穿透审查义务，即向底层资产进⾏穿透审查，以确定受托资⾦的最终投资⽅向符合本规范要求。
解读：本条规范要求资产管理⼈向底层资产进⾏穿透审查，确定最终投资⽅向，增加了资产管理⼈的尽职调查⼯作。
第三条 私募资产管理计划不得通过银⾏委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等⽅式向房地产开发企业提供融资，⽤于⽀付⼟地出让价款或补充流动资⾦；不得直接或间接为各类机构发放⾸付贷等违法违规⾏为提供便利。解读：
1. 明确禁⽌私募资产管理计划资⾦⽤途：⽤于⽀付⼟地出让价款或补充流动资⾦；不得直接或间接为各类机构发放⾸付贷等
2. 明确房地产开发企业认定标准：上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会⾏业分类结果作为判断依据。⾮上市公司，参照《上市公司⾏业分类》执⾏，即：当公司最近⼀年经审计的房地产业务收⼊⽐重⼤于或等于50%，则将其划⼊房地产⾏业；当公司没有⼀类业务的营业收⼊⽐重⼤于或等于50%，但房地产业务的收⼊和利润均在所有业务中最⾼，⽽且均占到公司营业收⼊和利润的30%以上（包含本数），则该公司归属于房地产⾏业。其中，房地产业务收⼊包括从事普通住宅地产、商业地产、⼯业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收⼊。
第四条私募资产管理计划投资房地产开发企业、项⽬且不存在本规范第⼀、⼆、三条禁⽌情形的，资产管理⼈应当向投资者充分披露融资⽅、项⽬情况、担保措施等信息。
解读：本条对于资产管理⼈进⾏投资房地产开发企业、项⽬时，应尽的信息披露义务更重，即需要披露融资⽅、项⽬情况、担保措施等信息。
第五条私募资产管理计划投资房地产开发企业、项⽬且不存在本规范第⼀、⼆、三条禁⽌情形的，资产管理⼈应当完善资⾦账户管理、⽀付管理流程，加强资⾦流向持续监控，防范资⾦被挪⽤于⽀付合同约定资⾦⽤途之外的其他款项。解读：本条强调了资产管理⼈的资⾦监管责任。私募基⾦管理⼈合规对策
对于私募基⾦管理⼈⽽⾔，根据“4号⽂”的相关要求，在未来开展投资房地产企业相关⾮标项⽬时，更多的应注意尽职调查和事后监管。如对于房地产企业的相关证照核查（有⼟地使⽤证、建设⽤地规划许可证、建设⼯程规划许可证、建筑⼯程施⼯许可证、房屋预售许可证）；梳理企业结构和关联⽅，确定融资主体和增信措施；为交易结构设计安排提供多种可能性；投后监管过程中，必要时需要与房地产企业签订监管协议，约定委派监管⼈员、账户监管、资⾦监管等事项。
“4号⽂”限制的是证券期货经营机构及私募基⾦管理机构新设⽴的私募资产管理计划以债权⽅式投资热点城市的房地产开发企业及项⽬，因此，在实际操作中，上述机构可以采取股权⽅式投资房地产开发企业及项⽬；或者采⽤对房地产开发企业进⾏股权投资及股东借款⽅式进⾏投资；或者采⽤劣后级等交易结构设计对房地产开发企业进⾏投资。附：《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》起草说明《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》起草说明
为贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控⼯作的指⽰精神，进⼀步落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂⾏规定》（以下简称《暂⾏规定》）有关要求，中国证券投资基⾦业协会（以下简称协会）研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项⽬》（以下简称《备案管理规范第4号》）以及《关于发布<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>的通知》（以下简称《通知》），现就有关情况说明如下：⼀、起草背景及思路
根据房地产市场调控协调⼯作⼩组的统⼀部署，按照中国证监会要求，协会近期对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进⾏了摸底。统计显⽰，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占⽐不⾼，但资⾦来源以银⾏为主、通道业务占⽐⾼、项⽬集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控⼯作的整体⽬标还有⼀定差距。
针对私募资产管理业务投资房地产市场现状，按照证监会部署，协会着⼿开展《备案管理规范第4号》起草⼯作。此次起草的主要思路是以分类对待、统⼀规范、平稳过渡为原则，根据相关房地产调控政策导向，在房地产项⽬所在地、项⽬性质、资⾦⽤途等⽅⾯区别对待，重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项⽬、向房地产开发企业提供融资⽤于⽀付⼟地出让价款或补充流动资⾦等⾏为。
⼆、主要内容
《备案管理规范第4号》整体结构与此前发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第1-3号》保持⼀致，共五条，主要内容如下：（⼀）适⽤范围
证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适⽤《备案管理规范第4号》。为避免监管套利，《通知》明确私募基⾦管理⼈开展私募投资基⾦业务投资房地产开发企业、项⽬的，参照《备案管理规范第4号》执⾏。证券公司、基⾦管理公司⼦公司按照规定开展的资产证券化业务不适⽤《备案管理规范第4号》。（⼆）关于投资房地产项⽬
根据《暂⾏规定》第六条规定，证券期货经营机构发⾏的资产管理计划不得投资于不符合国家相关产业政策要求的项⽬。《备案管理规范第4号》结合当前房地产调控政策与⾏业现状，对《暂⾏规定》相关要求进⾏细化完善。⼀⽅⾯，从项⽬所在地来看，⽬前证券期货经营机构私募资产管理产品投资房地产市场，存在投向为北京、上海、⼴州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、⽆锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个房地产价格上涨过快热点城市（以下简称热点城市）的情况，个别热点城市还较为集中，需进⼀步强化落实房地产调控政策；另⼀⽅⾯，从项⽬属性来看，投资项⽬⽬前多为普通住宅地产，⽽政策⿎励的保障性住宅地产项⽬占⽐偏低。综合上述因素考虑，本着分类对待的原则，《备案管理规范第4号》规定证券期货经营机构设⽴私募资产管理计划，投资于热点城市普通住宅地产项⽬的，暂不予备案。同时，《备案管理规范第4号》明确以下原则：⼀是热点城市范围将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整；⼆是根据深交所《关于试⾏房地产⾏业划分标准操作指引的通知》的相关标准，界定纳⼊规范的普通住宅地产项⽬；三是对项⽬中同时包含多种类型住房的，明确要求计划募集资⾦不得⽤于项⽬中普通住宅地产建设；四是明确投资标准化债券和股票，以及股权投资不受此限制。
需要说明的是，个别机构可能通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收（受）益权、以名股实债的⽅式受让房地产开发企业股权等⽅式规避相关监管要求，变相投资于热点城市普通住宅地产项⽬。为防⽌出现上述情况，《备案管理规范第4号》明确，以上述⽅式投资于热点城市普通住宅地产项⽬的私募资产管理计划，暂不予备案。《备案管理规范第4号》明确名股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进⾏分配，⽽是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者⽀付固定收益，并在满⾜特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资⽅式，常见形式包括回购、第三⽅收购、对赌、定期分红等。
（三）关于投资房地产企业
协会前期备案、监测发现，部分证券期货经营机构设⽴的私募资产管理计划通过银⾏委托贷款、信托计划、受让各类资产收（受）益权等形式向房地产开发企业提供融资。其中，个别产品还存在提供融资⽤于⽀付⼟地出让价款、提供⽆明确⽤途的流动资⾦贷款等情形。为落实房地产调控政策，与其他⾦融监管机构规则保持⼀致，避免监管套利，《备案管理规范第4号》明确私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资不得⽤于⽀付⼟地出让价款或补充流动资⾦。同时，《备案管理规范第4号》强调不得直接或间接为各类机构发放⾸付贷等违法违规⾏为提供便利。
（四）关于穿透原则、信息披露和资⾦监管
《备案管理规范第4号》强调资产管理⼈应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履⾏向下穿透审查义务，以确定受托资⾦的最终投资⽅向符合《备案管理规范第4号》要求。设⽴私募资产管理计划投资房地产开发企业、项⽬且不存在《备案管理规范第4号》第⼀、⼆、三条禁⽌情形的，应当向投资者充分披露融资⽅、项⽬情况、担保措施等信息；完善资⾦账户管理、⽀付管理流程，加强资⾦流向持续监控，防范资⾦被挪⽤于⽀付合同约定资⾦⽤途之外的其他款项。（五）关于新⽼划断
《备案管理规范第4号》⾃发布之⽇起施⾏，基于“新⽼划断，平稳过渡”的原则，《通知》中明确证券期货经营机构新设⽴的私募资产管理计划应当符合《备案管理规范第4号》要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项⽬；存续产品已投项⽬存在《备案管理规范第4号》第⼀、⼆、三条禁⽌情形的，相关投资项⽬到期后不得续期。
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