房地产企业财务风险成因及控制策略探析

房地产企业财务风险成因及控制策略探析

作者：李蕙宇

来源：《经营者》2015年第10期

摘 要 企业财务风险是一把“双刃剑”，既可以给企业带来财务杠杆利益，也可以让企业陷入危险的财务困境。财务杠杆系数越大，财务杠杆对应的利益和风险也就越大，这就看企业能否把握好这个度，撬动财务杠杆，获得最大的利益。 关键词 财务风险 控制策略 一、财务风险的成因

房地产企业现存在的财务风险源于房地产行业的外部宏观环境的改变和企业自身经营管理中存在的缺陷。企业只有认清自己生存的环境并且了解自身的不足，探寻财务风险存在的根源，才能更好地规避风险。 （一）国家房地产的

过去十年，房地产迅速崛起，房价疯涨，这引起了广大群众“买房难”的哭声。为了缓解这一社会现象，解决民生问题，国家出台了一系列房地产，来抑制房价上涨和炒房现象。2012年的经济工作会议对房地产极为关注，并声称“坚持房地产不动摇”。而且2013年国五条发布后，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地房地产目标和要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。由此可见，将会加强对房地产的，并且采取提高第二套房的首付比例和利率的手段来抑制炒房现象。这些都会一定程度上影响房地产企业的销售价格和销售量，房地产企业的生存环境不如从前，企业发展因此受到。 （二）供需状况逆转

房地产的市场格局正在发改变，2009年楼市的疯狂还历历在目，但是随着经济社会的发展，房地产盛世已经开始衰落。人们对于住房的刚性需求已不如以往，且曾经购房时急切浮躁的情绪也转而变得冷静。当前，全国住宅已经积压大于3亿平方米，显然，房地产市场开始逐步从供不应求向供大于求的局面发展。如此发展必会影响住房价格的下跌，使房地产利润空间萎缩进而给房地产企业带来财务风险。 （三）开发成本上升

地价上涨，增加开发成本。近几年，各处地价上涨，尤其是珠江三角洲、长江三角洲这些地区的地价上涨幅度最为明显，这导致房地产企业的开发成本增加，利润受到相应的影响。前

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期投入的增加，导致企业对资金的需求加大，促使企业的筹资额增加，相应的资金成本增加，企业承担的筹资风险压力也变大。 （四）债务组合不合理

如果企业短贷与长贷比是逐年变大的，说明企业短期筹资增加，而短期借款相比长期借款，期限短，还款压力大。长期负债的偿还期较长，使企业有充裕的时间为偿还债务积累资金，虽有风险，但偿债压力相对较小。如果企业以多期的短期负债相衔接来满足长期资金的需要，可能因频繁的债务周转而发生一时无法偿还的情况，从而落入财务困境，甚至导致企业破产。

（五）债务筹资比例高

如果债务筹资成为企业的主要筹资方式，而债务筹资有固定利息负担和固定的偿付期限，而权益性筹资没有固定股利负担，没有到期日，它是公司的永久性资本，所以债务筹资的筹资风险要比权益筹资的高。因此，债务筹资比例大，则企业定期付息，到期还本的压力也大。 （六）资金回笼速度慢

房地产企业具有资金占用多，开发周期长等特点，这就决定了其资金回收周期长，资金回笼速度慢。由于房地产企业的特殊性，企业流动资产中存货和应收账款所占比例大，则这两个部分的变现能力，直接影响营运资金的占用时间。如果存货和应收账款周转速度慢，占用营运资金的时间就久，资金使用效率降低。为了正常的经营活动，企业需要借款来缓解资金压力，定期需要支付利息，而应收账款是无息债权，因而增加企业资金使用成本。 二、财务风险的控制策略 （一）适应改变

（1）重新审视政治环境，调整经营策略。国家房地产日益趋紧，未来市场住宅需求量逐渐萎缩，房地产企业若仍在住宅专业化上“一条道走到黑”，必然会遇到“瓶颈”。所以，房地产企业应审时度势，重新审视自己所处的政治环境，调整自己的经营战略，促进企业从专业化向多元化发展。

（2）抓住城镇化建设的机遇，开发新型商品房。国家大力推行城镇化建设，这对于房地产企业来说是利好消息。房地产企业应抓住机遇，改变部分营销模式，联合当下最流行的网络营销，开发新型商品房，更深入地理解客户的需求，更迅速地感知客户需求的变化，以满足城镇化建设下人们对住房的要求。 （二）选择最佳筹资方式

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短期借款，成本低，期限短，风险大；长期借款，成本高，期限长，风险小。到底选择哪种借款进行筹资，或者两种方式按什么比例结合使用，这需要企业结合自身情况，权衡风险和收益，对筹资结构做相应的安排。除了要考虑收益成本因素，还需考虑债务偿的还期限。企业负债结构是否合理的一个重要标志就是债务的偿还期与企业现金流入的时间相吻合，债务的偿还金额与现金流入量相适应。如果企业能妥善安排筹资的时间、偿债的时间和金额，使各种长短期债务相互配合，企业就能即时偿还到期债务。否则，各种债务的偿还时间分布不合理，就可能导致企业资金周转困难。短期借款，可以用来解燃眉之急，暂时弥补经营过程中的资金不足，且占用该笔资金的成本较低；长期借款，则用于期限较长的投资项目，或是固定资产的构建等，还款期较长，债务偿还的紧迫性相对较弱，从而企业能有足够的时间等待资金回笼。选择合理的筹资方式，是规避筹资风险最有效的措施。 （三）提高资金的使用效率

（1）重视应收账款的管理，加快应收账款变现速度。应收账款的周转速度直接影响流动资产的流动性和资金的占用时间的长短，也会影响企业的短期偿债能力。因此，企业应制定合理的信用、信用标准和催账收账计划，减少坏账损失，缩短资金占用时间，提高资金使用效率。企业可以采取把应收账款收回的责任与具体的责任单位，管理人员、责任人的考核联系起来，制定合理的赏罚制度，做到完成销售任务和账款回收并重，以此减少人为原因导致的坏账损失。

（2）重视存货的管理，加快存货变现速度。存货的周转率可以衡量企业的销售能力和存货是否过量，周转率越大，企业的销售能力越强，存货的流动性也越强，在存货上占用的资金就会减少。企业应避免盲目扩建，采取科学的管理方法，降低存货的库存数量，定期对存货进行监督和检查，减少资金占用。企业还可以利用ERP软件对存货进行数据化管理，实现供、产、销整个存货流程全方位的控制。

（3）进行合理的楼盘投资，避免资金大额占用。企业应坚持不囤地，不捂盘，不当地王的原则，有计划，有目标地投资和开发楼盘，避免资金在土地和楼盘上的大额占用，以此来促进企业资金周转。由于热点城市土地竞争较为激烈，公司应坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块，采取各种渠道，以合理的价格获取优质的土地资源，严格控制成本，加强费用预算管理和监督。企业的开发成本控制得好，不仅可减少筹资额，而且可用闲置资金进行投资，弥补筹资成本，可以有效地降低财务风险。 （四）合理利用无成本负债

各种负债，由于其来源渠道和取得方式不同，成本也有较大差异。无成本负债包括应付账款、应付债券、其他应付款等；低成本负债包括短期借款；高成本负债包括长期借款、应付债券等。合理利用无成本负债（即商业信用）可以降低企业的负债资金成本，进而降低企业的筹资风险。

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（五）追踪筹资的整个过程

在筹资前，先做预测和计划。外部筹集的金额应根据企业自身需求以及运用销售增长百分比法确定，并编制筹资预算表。合理安排筹资的时间、金额和使用时间，避免资金处于空闲期，提高资金的使用效果率。在筹资过程中，调整筹资组合到最佳比例，使资本成本降到最低。时刻关注资金的使用效率，把资金投入到收益率较高的项目。此外，对将要到期的债务，企业应做好相应的还款准备，合理安排好资金的调度。在筹资过后，根据财务报告的数据，系统地分析此次筹资的效果，总结经验，在未来的筹资过程中摒弃缺点，发挥优势。 （六）建立完善的风险控制制度

（1）加强内部控制体系建设。公司应有计划地进行内部控制体系建设，按各个专业部门制定内控制度和风险控制计划。加强职责分工控制，采取不相容职务分离的措施，使各部门，各岗位相互制约、监督，来杜绝舞弊行为。针对管控重点，开发IT应用系统解决和降低实际风险，使企业拥有良好的经营环境。除了内部控制体系建设，公司还应加强内部审计，对内部控制体系有计划地监督和评价，对内控中存在的缺陷及时向管理层报告，督促相关部门采取积极的措施予以整改。

（2）提高管理者的风险意识。在企业经营的整个过程中都伴随着财务风险，这就要求管理者有判断风险的能力，和预防风险的意识。管理者需依赖其职业素养，了解安全风险点，科学估计风险，制定风险控制策略。管理者应树立正确的价值观，处理好自己与公司的关系，明确握在手中的不仅仅是权利还是责任，增强服务意识，主动接受董事会、监事会的监督，加强部门之间的沟通协作，控制好关键环节。管理者统筹整个公司的经营，他的风险意识强弱直接影响企业能否有效的规避风险。

（3）提高筹资决策的科学性。建立科学的筹资决策机制。因为企业决策，永远是在信息不完整的情况下，面对不确定性而做出的选择，所以在做出决策前综合考虑各个相关环节的因素，采用定量和定性相结合的方式，并考虑该筹资方式的利弊和可能产生的风险，避免决策的失误。筹资的科学性除了体现在筹资过程中，还体现在与企业的发展、资本结构和经营目标相匹配的过程中。只有科学有效的筹资决策机制，才能使企业更好地预防财务风险，在筹资中获得更多的财务杠杆利益，保证企业稳健的发展。

房地产企业有着高风险高收益的特点，它的经营状况直接影响国民经济的发展，这也决定了财务风险控制在企业的管理中占据关键地位。企业必须时刻关注财务风险，事前预测风险发生的时间和可能的影响，并有针对地制定风险控制策略，将风险产生的不利影响减到最低。 （作者单位为大连易航海运服务有限公司）