建筑公司风险点浅析

建筑公司风险点浅析

一、挂靠队伍的风险防范及内部承包合同的签订要素。

（一)风险

1、挂靠合同无效的法律风险.

2、挂靠企业被行政处罚的法律风险。

3、选人不当，挂靠企业陷入诉讼纠纷的泥潭,业主、分包商、材料商纷纷起诉,对第三方承担违约或侵权责任的法律风险。

4、管理费作为非法所得被收缴，甚至被降低资质等级或吊销资质证书。

(二)防范

1、考察挂靠人的资信能力，对其以往所承建工程而有来往的业主、材料商等进行走访，了解挂靠人的财产情况，挂靠人是否因其承建的工程而引起诉讼。

2、为挂靠人办理社保关系、劳动关系，签订缜密的内部承包协议，加强对工程款、工程质量、工期、印章的监管.

3、制作现场公示牌，对项目人员职权及相应的权限进行公示，与公证机关签订公证协议，对公示牌的内容、现状等进行持续定期公证。

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4、加强收款管理，对业主、监理明确阐述项目人员的职权，不得收取现金,所有工程款必须进入公司的账户，否则不予认可。向业主、监理人员发送授权委托书（并要求业主、监理单位盖章确认),阐明项目人员非经加盖公司公章，不得作出任何加重公司责任义务或放弃公司权益，减轻或免除发包人义务的行为。

5、加强付款、分包合同、材料合同的管理，向分包商、材料商出具相应的授权委托书，明确项目人员的职权，阐明项目人员无权作出任何加重公司责任义务或放弃公司权益,减轻或免除分包商、材料商义务的行为。

（三）内部承包合同的签订要素

1、在签订内部承包合同之前，最好将挂靠人的劳动关系、社保关系办理至公司名下，有项目经理证的，也应该办至公司名下。同时，补缴一段时间的社保。

2、要求挂靠人提供担保，考察担保人的资信能力，担保人对挂靠人因履行内部承包合同而发生的一切债务承担连带责任。

3、在内部承包协议中要明确为挂靠人提供项目资金、技术、设备、人力的支持。

4、加强对项目材料选购、分包、合同签订、付款、收款的控制,例如规定1000元以内的备案,1000元以上的，应当报公司审批，合同采用公司范本，加盖公司公章方能生效。

5、加强财务管理，对于项目发生的工程款,全部由公司账户走账。管理费和税费由公司在工程款中相应扣除。

(四）内部承包合同主要条款:

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1、采购价款在10000元及以上（水电工程5000元及以上）的采购，乙方必须订立书面的材料采购合同，材料采购合同须使用甲方制定的合同范本，加盖甲方公章后生效,并留存一份原件在甲方公司。

2、未在甲方备案或未按照规定订立书面合同的，乙方不得以项目经理部印章、项目部资料章与材料供应商签订材料采购合同。未经甲方书面加盖公司公章明确授权或书面同意，乙方不得向材料供应商出具任何收货凭证、结算凭证等书面文件，否则相关责任及费用均由乙方自行承担并支付。同时,根据情节严重程度，甲方有权单方解除本协议,并要求乙方赔偿全部损失.无论材料供应商以诉讼或非诉讼方式向甲方主张货款本息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等，甲方一旦被确定支付，上述相关费用甲方有权全额向乙方追偿。

3、本工程资金实行专款专用.本工程材料款的支取，必须提供书面材料采购合同以及与所需支付款项金额一致的正式合法的行业增值税发票（增值税开票人应与材料采购合同上的材料供应商名称保持一致)，材料款通过转账汇款方式直接转入出具增值税发票的单位账户，不得以现金形式领取.

4、乙方不得私自从建设单位处以现金等任何方式领取款项或要求建设单位支付款项，且所有工程款必须全部转入甲方银行账户或甲方指定的银行账户.

5、乙方在工程竣工后必须及时与甲方财务办理工程竣工结算表。该工程的一切债权债务及乙方与他人之间的任何纠纷均由乙方自行负责处理并承担全部责任。

6、乙方不得私刻带有甲方名称的任何印章,一旦查实，将冻结其专用帐户并按公司制度给予行政处分和经济处罚，由此造成的一切经济损失和法律责任全部由乙方负责承担。

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二、项目部公章（包括项目部行政章、资料章、竣工图章等）的举措及引起经济纠纷的抗辩要点，各种授权委托书出具的注意事项。

（一）印章使用风险防范举措

1、明确各类印章的用途,尽量不使用项目部章，确需使用时尽量加上权利限制。一般不要使用项目部章，可考虑使用“项目部资料专用章”或“项目部技术专用章”，并注明权限“本章仅限于工程技术资料的收发，用于其他用途的一律无效”。

2、在项目公示牌中明确注明各印章的用途，项目人员的职权，以及各印章的印模。

3、制定并细化项目部章相关管理办法:(1）规定项目经理负责领取和保管项目部章，行使用印审批权,施工完毕后按时上缴印章，当发现问题时及时采取有效措施，防止发生严重后果；(2）项目经理领取项目部章时,必须与公司签订《项目部章领用责任状》，公司出具《项目部章使用授权书》，项目经理签字认可（;3)项目经理每次使用项目部章时，必须在《项目部章用印登记表》上逐项填写登记，且不得有任何私自涂改;(4）《项目部章用印登记表》每月报公司办公室或法务部门审查和备案；(5）项目部章仅限于对业主与监理的技术文件以及公司内部业务往来使用，项目部章不得用于签订任何合同；（6)工程结束将项目章就予以收回。

(二）抗辩要点

1、抗辩时,先看印章是否真实，是否有其他证据资料能够印证该印章为公司所有或刻制。

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2、审查印章的用途是否可以用于签订合同等，是否有证据证明该印章的具体权限范围。

3、最关键在于看在合同签订时，合同相对方是否已经知道该印章的具体权限范围，以及施工企业是否事先明确、公示各印章的用途和印模，以及项目人员的职权，避免构成表见代理。

4、施工企业在付款时，必须要严格审查合同、结算凭证，切不仅凭项目经理的请款单付款，以防止形成付款追认。

（三）授权委托书出具的注意点

1、代理人的资信与职权。代理收款的,最好是委托公司的财务领取现金，而不是委托挂靠人。

2、授权委托书中要注明具体授权范围及时效。例如,明确约定只能代为领取XXX元现金，其余工程款，发包人应仍然按照合同约定支付至承包人账户，或者由承包人另行提供加盖承包人公章的授权委托书。

3、给发包人、材料商、分包商的授权委托书中, 要突出只有公司公章才能代表公司。

（四）主要条款

一、 除书面加盖我公司公章确认外，本项目经理部及我公司和分公司的任何人（包括但不限于项目经理、项目负责人、施工员、质检员、安全员、预算员、材料员、资料员等)均无权代理我公司作出以下行为：

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1、对外签合同，包括但不限于总包合同、分包合同、采购合同、租赁合同、借款合同及任何补充协议等。

2、对外付款，包括但不限于工程款、材料款、劳务费、民工工资等；

3、对外借款、收款；出具借条、欠条、收条等；对外提供担保及办理结算等;

4、对外出具结算单据、结算协议书、付款承诺书、付款计划书等债务凭证。

5、以我公司、分公司或项目部名义收取任何保证金（抵押金）等；

6、以我公司、分公司或项目部名义做出任何加重我司责任义务或放弃我公司权益，减轻或免除贵司义务的行为;

7、其他须经我公司盖公章确认后方可生效的涉及债权债务的一切事宜。

以上项目部人员无权代理的事项，同样适用于我公司公章以外的包括但不限于项目部资料章等任何印章、分公司任何印章、公司合同章、公司财务章等的全部印章，即对上述7项事项的确认只能以我公司公章作出方为有效。

二、本项目经理部仅有“工程技术资料专用章”一枚，除此之外,无任何其他项目部章。

附：项目部工程技术资料专用章印模

×××××××××有限我公司

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×××项目部工程技术资料专用章 (本章仅限于工程技术资料的收发，用于其他用途的一律无效） 特此公告

三、周转材料等租赁合同、买卖合同的风险防范.

(一)风险防范

1、指定收货人员，其他人员无权代表承包人收货和在送货单上签字.

2、明确承包人的接收,不代表对货物、租赁物的验收通过，卖方、出租人必须在合同约定期限内承担质量责任。

3、明确项目人员职权，非经加盖承包人公章的授权委托书,任何人员均无权代表承包人办理结算等事宜。

4、尽量争取固定价合同，降低结算风险，或者与发包人的建设工程施工合同付款和结算方式约定一致.

5、约定付款方式以收到卖方、出租人开具的等额、合法、有效、抵扣税率X%的增值税发票为付款前提.同时,承包人的付款应当以发包人向承包人付款为前提。

6、施工企业要避免在合同中订立针对承租人的高额违约金条款，约定按实际损失赔偿既公平又可避免此风险。

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7、施工企业在归还租赁物的时候，一定要根据情况要求出租人出具相应的单据，确定归还的则要求出具租赁物归还证明，只是暂存以后还要随时使用的则要求出具暂存单。建议施工企业最好不要接受出租方的暂存单,以后还要使用租赁物的,可以采用续签合同的方式。

8、丢失、损坏租赁物的租金计算一般约定截止至定赔时,为了防止出租人拖延定赔还要作如下约定：如果定赔时间晚于暂定的租赁期限截止时间，则计算至暂定的租赁期限截止时间。

9、管辖一定要约定施工企业或工程所在地人民法院。

（二）主要条款

1、甲方收到本合同项下的货物,并不表示甲方自动放弃因延期交货、货物不合格或货物与本合同不相符造成的损失而提出索赔的权利。若货物名称、型号、规格、数量、质量等不符合本合同约定,甲方可在收货后随时向乙方提出异议，乙方应免费更换直至货物完全符合本合同约定，且乙方需承担逾期交货的责任。

甲方未提出异议的,乙方仍应于货物质保期内承担保固责任。甲方对货物的验收手续仅仅证明乙方交货的行为，并不能免除乙方应当承担的货物质量责任.

因乙方货物质量瑕疵原因导致甲方对业主承担的违约金、修理费、损失赔偿等任何赔偿责任，甲方均有权将该赔偿责任转移给乙方，乙方对此无异议.

2、除非甲方要求,乙方必须在本合同规定时间内进行交货。乙方同意偿付甲方可能因

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无法按照本合同约定时间进行交货而引起的所有额外的违约金、赔偿金以及其他费用。

3、在项目终止或甲方订立本合同所依据的本项目合同终止时，甲方经书面通知可解除本合同，此种情况不作违约处理。

4、所有交付到甲方施工现场的货物必须附有交货单。签字的交货单必须附在所有发票上作为本合同付款的前提条件.

5、所有交货费用均由乙方承担，乙方保证使甲方免于承担全部运费、快递费、保险费、卸货费、其他杂费以及由此带来的任何索赔。

6、乙方分批供应货物的,甲方有权对任何一批货物的数量进行抽查核实，如果实际数量与乙方所提供的数量有短缺的，则乙方此前所供货物的全部数量均应按本批货物短缺比例作相应减少计算。

7、因乙方全部或部分违约导致双方发生的诉讼/仲裁或甲方与第三方发生的诉讼/仲裁，乙方同意承担甲方因此而支出的全部诉讼费、律师费、调查费、交通费及其他合理费用。

8、未经甲方书面同意，乙方不得将本合同的工作内容全部或部分转让给任何第三人.

9、因本合同发生的诉讼应由甲方住所地人民法院管辖。

10、乙方必须交货至工程施工现场,且乙方应按甲方的指令将货物卸下并堆放至甲方指定位置，因装货、卸货而导致货物损坏的，产生的费用和损失由乙方承担，并由乙方负责更换和补发.甲方指定 作为签收货物的唯一授权代表。经该代表签字

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确认的收货单是货款结算的前提.

11、乙方逾期交货的，每逾期一天，按逾期交货部分货款1%标准向甲方偿付违约金，并承担甲方因此所受的窝工、停工、工程逾期罚款等损失费用。乙方逾期 日以上不能按约供货的,甲方有权单方解除本合同，乙方应承担因此给甲方造成的一切损失，并支付合同总价(或合同暂定总价）30％作为违约金.

四、各种劳务合同（木工、钢筋工等)签订的注意事项

（一）注意事项

1、首选方案：与具有相应资质的劳务分包商签订劳务分包合同。

2、次要方案:与具有相应用工主体资质的建筑劳务施工队签订劳务分包合同,例如与“XXXX建筑劳务施工队”签订劳务分包合同,注意审查该施工队的经营范围中是否包含建筑劳务。同时要求该劳务队与施工人员签订劳动合同。

3、最后方案：选择资信较好的包工头签订劳务合同,同时要求包工头提供相应担保。在劳务合同中约定扣留一部分的保证金作为安全、质量、工期的担保。并为施工企业、包工头办理雇主责任险。

4、监管工人工资的发放,要求所有工人均登记注册,每日上班人员签字，包工头每天签字确认。在劳务合同中约定,由施工企业代包工头直接发放工人工资，同时约定工人数量与人员应当以当日签字确认的名册为准。

（二)主要条款

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1、合同价款

（1)合同暂定总价为 元（按实结算为准）.

（2）分项固定单价: （按建筑面积）。

此固定单价是指严格按钢筋分项工程操作规程和现行所有验收规范施工、工程质量达到规范要求及甲方要求、且一次通过验收所需的全部价格，固定单价一次性包干，在合同执行过程中,无论采取何种施工方案或出现任何情况，此单价不作任何调整。无论发生任何情况，若乙方要求调价，甲方有权单方解除本合同并让乙方无条件退场，工程最终结算价按已完工程量的80%予以结算，另外20%的费用作为补偿甲方损失。

（3)如在施工过程中出现设计变更,工程变更价款在一万元以内(含一万元）将不予结算，超过部分将给予结算。

2、在施工中甲方根据甲方与建设单位签订的合同条款中有关质量标准组织验收，如果质量不符合标准，乙方必须返工修复，由此产生的一切费用及损失由乙方承担，工期不予顺延。若工程质量低劣又无法修复的，由乙方负责赔偿由此造成的全部经济损失，包括但不限于建设单位的质量罚款、甲方由此承担的违约金等一切损失，且工期不予顺延。

3、甲、乙双方分清事故责任,在施工过程中因乙方原因造成的安全质量事故，一切后果和责任均由乙方承担。工程范围以外的一切意外安全事故(包括上下班途中的一切安全事故）甲方不负任何责任，一切责任和费用由乙方承担。如果发生安全事故，乙方要立即通知甲方并积极做好事后处理工作，配合甲方召开现场会,调查分析原因，如实做出事故报告，以便及时备案上报。

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4、乙方若因工期及工程质量达不到甲方要求，甲方有权责令乙方整改、增加人员，若乙方仍未达到甲方要求的，甲方有权另派其它班组插进乙方所做的部分或全部工程，由此而产生的一切增加费用及工期损失由乙方承担(含另请班组价格高出乙方承包价格）。对于其他班组完成的工程量据实结算,甲方将从乙方劳务款予以扣除，乙方不得提出异议.

5、乙方中途不得私自退场,否则按中途退场结算,所有中途退场结算，只付给乙方所完成合格工程量的70％，并扣除因乙方退场变换班组造成的一切损失（含工期及另请班组价格高出乙方承包价格引起的损失)。

6、每月底甲方支付乙方当月完成的实际施工产值的 %进度款（付款比例同建设单位支付进度），竣工验收合格且在收到建设单位支付的全部工程款后一个月内结清其余工程款.具体以甲方与发包方的建设工程的实际付款进度及甲方已收到发包方的工程进度款为准。

7、每次付款乙方必须提供施工人员名单工资表及付款金额并由领款人亲自签名加按手印后送交甲方审批，经甲方现场生产负责人、技术负责人、安全员、质检员及保管员和相关人员签收后由项目经理审批并加盖公司公章后,交财务方领取。甲方将派人监督发放。

五、工程合同中的拨款约定、材料价格约定、结算方式等风险点、要点的注意事项

(一）拨款约定

1、争取较有利的的节点付款比例.

2、明确付款应付至承包人指定账户中，否则承包人均不予认可。任何人非经加盖承包

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人公章的授权委托书明确授权，不得领取现金、变更付款方式.

3、明确约定逾期付款违约责任.

(二）材料价格约定

1、尽量避免包干价。

2、约定固定价时，应注意明确材料价格的调整风险范围。

3、明确工期顺延时的材料价格上涨由发包人承担风险。

4、注意约定工程量调整达到一定比例后,综合单价的调整，以避免发包人利用不平衡报价，变更工程量。

5、影响材料价款调整的因素。一般来说有四点：一是政策因素，双方应予执行,不应该协商或打折扣；二是市场因素,应按双方约定的幅度范围调整,未超过双方约定的风险幅度,就不应该调整，超过了约定的幅度范围，应按约定的方法调整;三是发包方的原因造成价格的变化。如,发包方没有按规定的时限进行认质认价，这种原因产生的价格变化的风险应由发包方承担；四是承包方的原因。如，没有按规定经过发包方认质认价，而擅自采购了材料，这种原因产生的价格风险应由承包方承担。

（三）结算方式约定

1、约定发包人在限定期限内审价完毕,逾期未审价完毕的，视为发包人认可承包人的送审价。

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2、若在合同中直接约定较为困难的，可在合同专用条款3。2 适用法律和法规需要明示的法律、法规中约定适用《建设工程价款结算暂行办法》。

3、保修款返还期限约定：自工程竣工之日起满1年后无息支付，不可约定为“保修期满1年后无息支付”，容易产生争议。

（四）主要条款

单价调整：

①仅工程量增减在± 15 ％以内（含15％)，综合单价不调整。如工程量增减超出 15 ％以上,则综合单价全部调整。

②仅主要材料价格变化在± 5 %以内（含5%)，材料价格不调整。如材料价格变化超出 5 ％以上，则材料价格全部调整。

③政策性调整（如预算工资单价调整)： 按相关政策文件执行 .

④工程量清单漏项、工程量计算误差、设计变更以及施工条件变更不应包括在承包人的风险范围内。

23。3.2工程量调整方法：

①采用固定单价合同，清单漏项、计算误差、估算工程量、设计变更等均按实调整。

②施工期间承包人完成发包人要求的合同外的零星签证用工等，由承包人提出现场签

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证,发包人确认后，其费用列入零星工作项目计价表。

23。4 综合单价的调整

综合单价的调整范围：①工程量变更、②材料价格变化、③预算工资单价等政策性调整、④项目特征变更、⑤暂定价等。其中①②③项调整条件按前面约定。

综合单价的调整方法:

23。4.1因工程量的变化调整单价。

⑴因清单计算误差或估算量的调整以及设计变更引起工程量的增加或减少超过 15%，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价调整方法：单价由承包人提出，发包人确认。

⑵因清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其综合单价的确定按下述方法进行：

①合同中已有适用新增项目的单价，按合同（报价书）中已有的价格；

②合同中只有类似新增项目的单价，可以参照类似价格；

③合同中没有适用或类似新增项目的单价，由承包人提出，发包人确认。双方不能协商一致的，按建设行政主管部门发布的计价办法或计价标准进行计价。

23。4.2因材料价格的变化调整材料单价

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施工期间如主要材料价格涨跌超过± 5 ％,则进行补差。补差方法： 按苏建价（2007)20号文执行 。

23.4。3因人工工资单价的政策性变化调整单价

①工日数的确定：合同约定范围内的工日数以中标价中的工日数为准。

②预算工资单价调整方法: 按相关政策性文件执行 .

③因人工工资单价的调整引起管理费、利润的调整： 按投标文件中的费率调整 。

23。 8工期延误造成的额外费用

23.8。1工期延误因素：设计变更、地质条件变更、施工条件变更、甲供材料（设备)供应拖延、甲方另行分包进度拖延等、预付款、进度款等任一款项拖延等。

23。8。2费用计算原则和方法：非承包人原因引起工期延误造成的额外费用由发包人承担，延误的工期应顺延.因工期延误导致脚手架、模板、支撑等租赁费、机械设备停置费、施工排水降水费的增加由发包人承担。

3。2 适用法律和法规

需要明示的法律、法规：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程价款结算暂行办法》、《建设工程质量管理条例》、及“ 市有关的地方性规章和政策性文件”。

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33、承包人向发包人提交竣工结算报告和结算资料后三十日内，发包人完成结算审核,若发包人在三十日内未予答复的,视为对承包人结算价款的确认。

六、业主指定分包与总包单位签订三方协议的风险防范

（一）风险防范

签订三方协议供业主办理备案之前，应当先行签订指定分包协议书，约定总包单位对分包人的工期、质量、安全、文明施工等不承担任何责任。工程为业主指定分包，工程款由业主直接支付分包人，总包收取分包合同总价___％的总包配合费。三方权利义务以指定分包协议为准.

若总承包人必须与指定分包人签订指定分包合同的，争取签订三方协议，约定总承包人仅履行总包管理之责，分包工程款的付款义务在发包人一方，并且总承包人向分包人支付款项的前提条件是其已获得业主的支付。

签订三方协议时，总承包单位应当注意的事项：

1、 明确竣工结算事宜的双方，即明确竣工结算工作由建设单位、分包单位进行。

总承包单位尤其应当注意要求分包单位在协议上做出明确的承诺性条款，即由分包单位确认,其竣工结算的对象是建设单位，总承包单位不负责与分包单位进行竣工结算。

2、 明确协议各方的权利义务，即必须明确建设单位、分包单位对于竣工结算的权利义务。同时，尽力淡化总承包单位对分包工程竣工结算的权利义务.尤其对于责任条款，总承包单位应谨慎审核该条款是否可能涉及己身。

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3、 明确分包单位在与建设单位未达成结算协议的情况下,分包单位不得向总承包单位主张工程款支付。

总包管理费可以约定由建设单位在结算后直接将分包工程款在扣除总包管理费后支付给分包单位,并同时将总包管理费支付给总承包单位.

（二）主要条款

1、质量责任

总包单位不对分包单位承包工程的质量共同对建设单位承担连带责任，分包单位对其承包工程的质量独立向建设单位承担责任，与总包单位无关.

2、工期责任

分包单位独立为其承包的工程对建设单位承担工期责任,而且，如因分包单位原因影响总包单位正常施工进度,导致总包单位工期逾期的，分包单位应当承担总包单位对建设单位的工期责任,并赔偿因此造成总包单位的全部经济损失.

3、安全责任

分包单位独立承担其分包工程施工的全部安全责任，如因分包单位原因导致的安全事故，分包单位应当独自承担全部赔偿责任，并赔偿因此造成总包单位的全部经济损失。

4、违约责任

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5、无论分包单位在总包单位处是否有未到期债权,均应由分包单位自行全权负责处理好材料款和民工工资的支付问题，与总包单位无关。如因分包单位原因导致总包单位损失的，由分包单位承担全部赔偿责任。

6、有关分包工程的签证（包括但不限于工程量签证、工程价款签证、工期签证等）,分包单位必须报建设单位和总包单位审核确认，未经建设单位确认,总包单位有权不予认可。

7、工程的统一报建

总包单位同意将分包工程一起纳入总承包合同配合建设单位统一办理工程报建手续,分包单位按照分包工程价款占总承包合同价款的比例分摊承担报建费。合同各方均不得用办理报建手续的相关证据否定本协议确定的指定分包的事实以及本协议确定的各方的权利义务.

七、业主未办理法规手续（包括未办理施工许可证)却强行开工的工程风险防范措施

（一）防范措施

1、必须在建设工程施工合同中明确约定

(1）约定工期：开工日期： 年 月 日（以办理完相关部门的合法手续、报监理工程师同意后签发的开工报告的签订日期为准。) 发包人应在发出中标通知书之日起42天内办妥施工许可证并发出开工报告。

（2)工期顺延：发包人未按时办理相关施工手续，承包人有权催告发包人，发包人经

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催告后仍未办理的，承包人有权停工，发包人应赔偿承包人的停工损失，并顺延工期。如因发包人未及时办理相关手续，导致承包人遭受罚款等处罚的，发包人应承担赔偿责任。

（3）停工及解除合同的赔偿：发包人经承包人催告后30天,仍未办理相关法规手续的，承包人有权解除合同，发包人应支付承包人相应已完工程款，赔偿承包人的停工损失并支付合同总价30％的违约金。

2、业主未办理手续强行要求开工，如若施工单位不愿意开工的，必须发书面函件给业主催告,并明确未取得相关手续无法开工.

3、业主未办理手续强行要求开工,若施工单位被迫开工的,则必须签订协议,明确若因此产生的一切后果及造成施工单位的损失均由业主承担。

（二)催告函主要条款

1、进场以后

根据《建筑法》第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。(或：根据贵我双方合同第 条约定：贵方应于 前办妥施工许可证.)

我方也曾在 年 月 日前致函贵司，提请贵司及时办理施工许可证，以避免行政问责事件的发生，但时至今日，贵方仍未办理。这样一旦被建管部门查处，依据相关法律规定，轻则被处以罚款，重则被责令停止施工。请贵司在收悉此函后，务必予以重视,从速安排专员办理，否则我方将无法推进施工.

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2、开工前

目前,开工前期的各项准备工作正在有序进行，预计可于 年 月 日正式开工.为避免出现因无证施工而面对建管部门问责的尴尬局面，特提请贵方能于我司正式进场施工前,办妥施工许可证，如此我项目部则无后顾之忧，甚感！

3、拟停工

依据《建筑法》等相关法律规定，在开工前办理施工许可证是建设单位一项法定义务，我项目部自进场以来，已做了大量前期准备工作，但虽经我方多此催促,贵方至今仍未办理好施工许可证。如果我方继续推进施工,将面临建管部门追责的巨大风险,因此我方不得不做如下考虑：在贵方办理好施工许可证之前,我方将暂停施工推进工作。

八、因甲方原因(包括付款、图纸、手续、签证等)导致工程停工的防范措施及优先受偿权的风险提示

（一）因甲方原因导致停工的防范措施

1、约定工期顺延的其他情况

发包方未按合同付款、因发包方未按本合同履行其他义务、或因地方矛盾导致工程停工等。因发包方原因暂停施工，发包方最迟应在84日内确保达到复工条件并通知承包人复工。

2、停工的索赔

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因非承包人的原因导致工程停工的,发包人应在84天日确保达到复工条件并通知承包人复工，发包人应予以工期顺延并赔偿承包人的停工损失.逾期仍未复工的，承包人有权解除合同，发包人应支付承包人已完工程款，赔偿承包人的停工损失并支付合同总价30%的违约金.

3、停工的手续

A、承包人应当按合同约定请款、办理手续、提请签证、申领图纸等。

B、发包人未按约履行义务的，承包人应发函催告，并提出逾期的将予以停工。

C、承包人发送停工报告，明确停工日期，同时要求发包人应当在X日内达到复工条件并通知复工。

D、复工时，承包人发送复工报告,附随停工损失签证（工期、停工损失)。

(二)优先受偿权的风险提示

1、按照浙江省高院的意见，行使优先受偿权的六个月期限的起算点如下：

A、发送建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的,工程实际竣工日为起算点。

B、发送建设工程施工合同纠纷时，工程未实际竣工的，约定的竣工之日为起算点。

C、约定的竣工日期遭遇实际停工日期的，实际停工之日为起算点。

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同时，承包人主张优先受偿权的形式：

A、双方协商以该工程折价抵偿的

B、起诉要求确认优先受偿权的

C、直接申请法院拍卖该工程的

D、申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权。

但是，承包人起诉或申请仲裁，没有要求确认其对该工程价款享有优先受偿权的，不视为行使优先受偿权。

2、承包人必须随时关注业主的情况,并在法律规定期限内及时行使优先受偿权。

十、和解协议、执行案件的风险规避要点。

1、被告越多越好，执行保障越多越好，避免损害委托人的诉权、利益。

2、约定明确的违约责任及违约金.

3、分期付款的，要设定底线，如有一期未付，则可对全部未付款申请强制执行。

4、避免全部分期付款,应要求被告先行支付部分款项，剩余的再分期付款。

5、及时申请执行。

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十一、建筑企业风险识别及风险管理原则

一、在项目投标中可能发生目标迷失

项目投标是建筑业企业生产经营的起点。项目投标也是一个企业生产经营产品选择和决策的过程，在这一过程中可能发生目标迷失的风险.

这类风险的表现是：信息判断失误,选择虚假信息进行的开发造成损失；选择诚信度差或人格较差的业主，给后续合作造成风险；审批程序不全的项目，可能带来预料不到的风险；对宏观经济环境和国家及产业政策缺乏研究或判断失误，承担项目变故的风险；为急于求成而不计承受能力的承诺．形成饮鸩止渴的风险；受欺骗,误入奸商设好的商业陷阱。

防范这类风险，一是做好市场信息筛选，去伪存真。慎重抉择：二是做好前期调研,掌握业主和项目有关背景资料后再开展投标工作，对不讲诚信的业主和存在投资风险的项目要敢于说“不”，拒绝诱惑：三是做好投标策略的选择，在投标承诺前要心中有数、留有余地：四是做好政策研究，了解宏观和区域经济环境、国家经济政策和产业政策，避免项目政策风险的波及与影响;五是审慎决策，发挥法律咨询部门的作用，避免“一失足成千古十艮”.

二、在合同谈判中可能遭遇“霸王”条款

合同谈判是项目中标后甲乙双方平等协商的过程，国家虽然制定了建筑工程施工合同的范本，但在业主方优越的市场地位面前,建筑业企业在合同谈判中可能遭遇“霸王条款”的风险.

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这种风险的表现是：甲方被要求放弃合同范本中确定的条款或改变规定的内容，如改变工程款支付时限性规定的内容，要求垫资施工和降低施工期间工程款支付比例等：被要求接受合同范本之外的内容，如降低定额取费费率、不讲条件的工期要求及不对等的惩罚条款等。

处于弱势的建筑业企业在许多情况下难以做出更多的选择，但也应避免饮鸩止渴的风险。一是要有正常的谈判心态，克服投标阶段的被动，摆好平等的身份，既不要奢望对方多么大方，也不必显得如何慷慨。二是在合同谈判中沉着应对，在什么地方舍弃，在什么争取，要心中有数、处处设防、取予有度。三是要做好招标文件研究和合同评审，尽力排除风险因素，安全走出合同谈判的风险关.

三、在合同缺口中可能隐藏“翻脸”风波

甲乙双方就未尽事项在合同上留有缺口是正常的,这类缺口既可以化解风险，但也可能蕴藏事后“翻脸”的风波及风险。

这类风险的表现是：甲方口头痛快承诺但事后拒不认帐：先干后谈,但甲方前后判若二人，施工单位有口难言:承建“形象工程”、“政绩工程”时，受到来自政府的不正常干预，施工企业进退维谷，左右为难。

防范这种风险最好的办法是“先小人，后君子\"。一是要把合同缺口中可能发生的问题想全，把可能影响工程成本的事项确定一个双方认可的意向和原则：二是寻找双方共同利益的汇合点，并用书面协议的形式确定下来，不可贸然施工:三是特别要防止把公关时期双方亲密接触所形成的虚幻的“蜜月”关系,带进合同缺口设定的谈判中来，规避商业陷阱。

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四、工程实施中可能遇见付款矛盾

合同实施阶段是发包人和承包人共同履约的过程，即使双方都按照合同范本执行,也会使建筑业企业遇到一些来自业主方的付款矛盾及相应的风险。

这些风险主要表现在执行合同的误差上,如拖延支付工程进度款、使用承兑汇票支付工程进度款等，都会给施工单位带来意想不到的损失。

防范这类风险，一是以合同范本为武器，当工程进度款被拖欠时,及时向业主发出书面催款通知并要求其签收,防止工程交工和交出后被动起诉；二是避免放弃合同范本规定的权利，保留各种原始记录、凭证和签证资料，为日后通过仲裁或法律途径解决保留证据：三是在合同谈判时应对付款及付款方式进行约定,遇到延期付款,应提出窝工损失要求，对承兑汇票付款应规定损失补偿要求等。

五、在项目变更中可能带来中途变故

建筑施工是复杂的生产经营活动，在项目建设和合同实施过程中总会发生合同内容变更的事项，给施工企业带来中途变故的风险。

这类风险的主要表现是：在合同实施过程中发生设计变更，原合同的工程质量、进度和工作量发生改变：在原有合同内容之外出现项目增减，对原合同的正常实施形成制约;合同中止和退出施工,对原有合同确定的双方权利、义务执行造成影响.

防范这类风险，一是要及时针对合同内容的变化提出补充条款，对由此带来双方权利、义务变化用法律文件的形式确定下来：二是要坚持书面签证，对已经发生变化的内容要坚

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持不签证不施工．防止“口头协议”了事：三是树立“明天就要打官司”的意识，从临战的角度,做好资料收集、整理和分析，以防日后生变，惹来麻烦。

六、在工程和劳务分包中可能产生连带问题

工程分包和劳务分包是社会化协作与建筑市场发展的表现．也是建筑行业结构调整的必然结果，但也会因此遇到许多连带问题及风险。

这类风险的表现是：发包人干预承包企业正常的工程分包或劳务分包行为,指定分包人，特别是指定没有资质的分包人等:工程层层转包或劳务分包给个人，承担违法分包的后果：工程分包或劳务分包不签订合同，为日后出现纠纷埋下隐患:分包企业发生质量、安全等事故和拖欠农民工工资行为，承包企业承担连带责任。

防范这类风险,一是按照有关法律和规章要求，规范分包行为，选择合格的分包企业：二是抵制发包人干预工程分包和劳务分包行为：三是依法签订工程分包和劳务分包合同,有条件的要进行公证和备案：四是对分包人实行履约担保,预防分包人违约带来的风险:五是健全项目管理机构,对分包工程和劳务分包队伍的进度、技术、质量、安全、资金实施管理，减少连带风险。

七、在竣工结算中可能凸显后期损失

竣工结算是项目生产经营的结果,也是经济问题积累的最后阶段，建筑业企业面临着发生后期损失的风险。

这类风险的表现是:业主方故意拖延竣工，为拖欠工程款制造理由:业主方不确定交工时

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间，为拖延竣工制造根据：业主方反复进行工程造价审计,特别是委托中介机构进行审计,使合同价款.特别是尾款不断缩水:业主方付款时以物顶账或制造工期和质量借口，使工程尾款出现缩水和回收风险。

竣工结算风险,实际上是前期合同谈判和施工过程风险的延伸和凸现。预防竣工结算风险，一是在合同谈判中，要力争把后期可能遇到的问题在合同条款中加以细化和确定．以免日后变故：二是在施工过程中,要收集和整理工程相关资料，为日后交涉进行准备：三是在企业内部管理上，要实行项目经理经营承包责任制和经营风险抵押制，从内部消除风险滋生的土壤：四是要注意使用法律武器，反对业主单方面进行的工程价款审计、缩水和罚款，并适当提出违约金要求，维护企业利益。

八、在市场采购中可能引起纠纷转嫁

市场采购是建筑业企业从市场获得项目生产要素的经营行为，但也会引发纠纷转嫁的风险。

这类风险的表现是，错误选择缺乏诚信的供应商，引发生产要素供应滞后的问题：采购了质量不好的产品，给工程质量和安全施工带来隐患；业主方指定材料供应商，使工程进度、质量、安全难以保证并为其承担责任：业主方直接向供应商“戴帽”付款，在业主不能1 00％支付工程进度款情况下增加了总包企业的资金风险：业主方不能按时支付工程进度款和尾款.使施工方付款困难，增加了供应商投诉的风险.

防范这类风险，一是选择有信用的供应商，并依法签订供货合同：二是实行公开招标采购,防止暗箱操作，保证采购质量：三是婉拒业主方指定供应商，如果实在无法拒绝则应就此签订相关各方的转移连带风险；四是抵制业主直接向供应商付款现象，预防“甲方请

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客乙方买单”的风险：五是在与供应商签订合同时,要考虑业主方付款可能滞后的因素，防止业主方付款因素转嫁成为施工方的风险，带来不必要的经济和信誉损失。

九、在法律维护中可能邂逅诉讼风险

司法保护是企业维护自身权益的最后一道防线,但也存在法律诉讼的风险。

这类风险的表现是：诉讼时效丧失，超过我国法律规定的2年诉讼有效期；证据不足，失去法院和仲裁机构应有的支持：审判或仲裁旷日持久，远水不解近渴：诉讼费用预支，发生没钱打官司的现象：胜诉执行难，既要发生各种名目的执行费，还可能碰到无法执行和执行不了的问题。

防范这类风险,一是要敢于用法律维护自己的合法权益，在法律诉讼有效期内及时提起仲裁或诉讼,避免错过法律时效：二是要从工程开工就要准备打官司，注意积累和保管好各种相关资料，做到有备无患：三是要在签订合同时就要想好日后发生纠纷怎么办，在仲裁机构或管辖法院选择上，要有意识地选择对自己有利的条款；四是仲裁机构或适时采取财产保全措施，保证财产的安全:五是为了避免仲裁或法律诉讼时间的风险，应积极选择庭外调解等方式解决经济纠纷：六是积极运用《合同法》第286条款，依法采取工程留置并争取优先受偿权，维护企业合法权益：七是加强履约管理，避免违约行为，从自身方面减少经营风险.经营与风险是相生相伴的，风险不可能消灭。建筑业企业应积极应对项目生产经营过程中形形色色的风险,协调好与市场、社会、环境的关系，完善内部管理制度，在各个层面上构筑起保护整个企业的风险防御体系和“防火墙”，只有这样才能保证企业在竞争激烈和复杂多变的市场中,实现稳步、健康、安全的经营和发展。

备注：对相关风险防范控制的专题解答仅作为参考。

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