旧城改造项目可行性研究报告2017修

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目录

第一章 总 论 ................................................................................................................................................................................ 4

1.1 项目概况 ........................................................................................................................................................................ 4 1.2 项目业主简介 ................................................................................................................................................................ 4 1.3 评估的依据、原则、主要范围 ................................................................................................................................... 5 1.4 评价结果 ........................................................................................................................................................................ 6 1.5 评估结论及建议 ............................................................................................................................................................ 6

第二章 承贷企业评价 ................................................................................................................................................................ 7

2.1 借款人基本情况 ............................................................................................................................................................ 7 2.2 公司资信情况 ................................................................................................................................................................ 8 2.3 公司组织管理 ................................................................................................................................................................ 8 2.4 人力资源配置 ................................................................................................................................................................ 9

第三章 项目建设背景及必要性 ............................................................................................................................................... 9

3.1 项目建设背景 ................................................................................................................................................................ 9 3.2 项目建设的必要性 ....................................................................................................................................................... 13

第四章 地产及某某市场前景分析 ........................................................................................................................................... 18

4.1 中国房某某市场宏观经济分析 ................................................................................................................................... 18 4.2 某某某某经济某某市建设发展 ................................................................................................................................... 23 4.3 某某某某房某某市场概况分析 ................................................................................................................................... 30 4.4 某某某某某某区房某某市场分析 .............................................................................................................................. 38 4.5 某某某某某某市场分析 ............................................................................................................................................... 43 4.6 某某某某房地产业发展前景分析 .............................................................................................................................. 48

第五章 项目合法性评价 ............................................................................................................................................................ 50 第六章 拆迁内容、规模及进度计划 ....................................................................................................................................... 51

6.1 拆迁内容和规模 ............................................................................................................................................................ 51 6.2 项目进度计划 ................................................................................................................................................................ 51

第七章 投资估算及资金筹措 .................................................................................................................................................... 51

7.1 投资估算 ........................................................................................................................................................................ 51 7.2 资金筹措 ........................................................................................................................................................................ 7.3 资金使用管理计划 .......................................................................................................................................................

第八章 还款能力评价 ................................................................................................................................................................

8.1 还款来源 ........................................................................................................................................................................ 8.2 项目评价 ........................................................................................................................................................................ 55 8.3 贷款偿还能力分析 ..................................................................................................................................................... 57 8.4 不确定性分析 .............................................................................................................................................................. 57 8.5 评价结果 ...................................................................................................................................................................... 58

第九章 项目风险评价 ............................................................................................................................................................... 59

9.1 风险因素分析 .............................................................................................................................................................. 59 9.2 不确定性分析 .............................................................................................................................................................. 60 9.4 风险评价结论 .............................................................................................................................................................. 61

第十章 社会效益分析 ............................................................................................................................................................... 61 第十一章 结 论 .......................................................................................................................................................................... 63

第一章 总 论

1.1 项目概况

项目名称：

某某某某旧城改造项目（下称本项目）

项目业主 ：

某某某某某某某某城建发展有限公司

业主地址： 某某某某某某某某某某某某街道某某某某东路 2号 13楼 法人代表 ：

王伟

建设地址：

某某某某，东邻宏声路，南靠某某某某转盘（某某某某百货） ，西临原西南大饭 店，北临玛瑙花园

整治规模及内容：

项目总用地面积： 17.59 亩（11729 平方米）； 总拆迁面积： 20693.25 平方米

其中 ：住宅 12926.76 平方米；非住宅 7766.49 平方米。

项目整治期限

本项目建设期拆迁整治工作计划 1 年完成，销售及回款期 3年。

项目总投资及资金来源

本项目总投资 22747.77 万元，其中业主自筹 5747.77 万元，占项目总投资的 25.27%，申请银行贷 17000 万元，占总投资的 74.73%。

1.2 项目业主简介

某某某某某某某某城建发展有限公司成立于 2008年5月 27日,该公司成立的背 景是在某某某某加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式

, 对主城 危

旧房全面改造。即除 786 万平方米的“主体”危旧房外 , 还将“捎带”改造违章建 筑、内环范围的“某某村” 、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的 1969年底以 后建成的房屋的方针下建立的， 同时某某某某 2008年改造的重点 , 主要是房屋安 全隐患突某某区、主城两江四岸

某某市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正 是为了实施某某某某危旧房改造的进程， 加快南某某市整体规划和发展的步伐而成立 的。

某某某某某某某某城建发展有限公司注册资本 50000 万元人民币，实收资本 21000万元均为现金出资，剩余 29000万元在 2010年 5月 21日之前缴足，注册资本 金已经某某某某金汇会计师事务所出具验资报告确认。

某某某某某某某某城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发； 房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后） 。

1.3 评估的依据、原则、主要范围

1.3.1 主要依据

1、《某某某某某乡总体规划（ 2007—2020 年）》 2、《投资项目可行性研究指南》

3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关 于发布房地产开发项目经济评价的通知》

4、某某某某 08 定额

5、某某某某印发关于加快某某区危旧房改造实施意见的通知（渝府 [2008]36 号） 6、某某某某印发关于加快某某区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的 通知（渝府 [2008]37 号）

7、某某某某印发关于加快某某区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见 的通知（渝府 [2008]38 号）

8、某某某某某某某某关于加快某某区危旧房改造的实施意见（南岸府 发 [2008]106 号）

9、《关于推进某某某某统某某乡改革和发展的若干意见》 （国发【 2009】 3 号文） 10、委托方提供的其他资料

1.3.2 编制原则

1、、客观、公正、科学原则； 2、谨慎性原则；

3、合理预期原则；

4、社会效益与经济效益并重原则。

1.3.3 主要范围

根据项目本身特性， 本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目 某某市场需求分析某某区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施 条件分析后， 确定项目规模、 实施进度及投资估算等。 研究本项目方案的技术可行性、 经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。

1.4 评价结果

相关的主要财务指标如下： 1、利息保障倍数 7.73，大于 2； 2、偿债备付率 1.59，大于 1.2 ； 3、贷款偿还期为 3.48 年，小于贷款期； 4、银行利息收益为 4398.90 万元； 5、项目产生利润 5653.12 万元。 6、项目投资内部收益率 8.35 %。

计算结果表明， 该项目可获得较好的经济效益， 贷款偿还期略小于贷款期， 同时 利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润 5653.12 万元，因此可以保证银 行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。

1.5 评估结论及建议

1、项目的建设实施是全面深入落实总关于某某某某“有步骤地推某 某市建设和改造，优某某市功能，改善人居环境，提某某市建设质量”的相关指示精 神的重要举措

2、该项目符合某某市场需要， 该项目的实施将有利于提高某某某某土地供应量， 某某区域地产的健康稳定发展。

3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。

4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提某某区域中某某市形象、推 动某某镇化

进程；改善了房某某市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效 需求，促某某区社会经济协调发展。 由此该项目会对板块的房某某市场开发档次有一 个较大的提升， 对改变某某某某在某某某某房某某市场大格局中的地位将产生积极有 利的影响。

5、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问 题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。

综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。

建议企业加强员工的培训， 提高管理能力和效率； 企业应加强应加大宣传和推广 工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿， 以促进项目能够按照规划进度进行或加快 征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制， 以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。

为保证贷款银行的利益， 建议委托方在贷款发放后， 密切监控其贷款资金的使用， 帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降 低银行风险，保证贷款本息如期收回。

第二章 承贷企业评价

2.1 借款人基本情况

某某某某某某某某城建发展有限公司成立于 2008年 5 月27日, 注册资本 50000 万元人民币，实收资本 21000万元均为现金出资，剩余 29000 万元在 2010 年 5 月 21 日之前缴足，注册资本金已经某某某某金汇会计师事务所出具验资报告确认。

某某某某某某某某城建发展有限公司直接某某区管理某某区事业单 位。公司为某某某某指某某区级机构，统筹各种资源，负责某某区危旧房拆迁和 组织实施全某某乡安置房建设和管理。

某某某某某某某某城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发； 房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）

公司营业执照注册号码： 500108000018443，证照合法、有效，具备合规合法的 贷款主体资格。

公司由某某某某某某某某土地整治储备中心、某某某某江某某市建设资产经营 管理有限公司、 某某某某南岸资产经营管理有限责任公司和某某某某某某某某征地办

股东姓名或名称

某某某某某某某某土地整治储备中心 某某某某江某某市建设资产经营管理有限公

司

某某某某南岸资产经营管理有限责任公司

某某某某某某某某征地办公室

出资额 15000 万元 1000万元 33000 万元 1000万元

出资方式 货币和实物 货币

出资比例 30%

2%

货币 货币

66% 2%

公室等共同出资成立，根据公司章程具体的出资情况如下：

2.2 公司资信情况

公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不良信用记录。

2.3 公司组织管理

公司设立股东会， 为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营 活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出， 无不良经营事件发生。

同时该项目由某某某某危旧改造领导小组领导实施， 领导小某某区长刘宝亚同志 担任组某某区委常某某区政某某区长朱维同某某区常委王平昆同志担任副组长， 相关 部门领导为成员。

公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分级管理，下设 5 个职 能部门，分别为：

办公室：合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过 日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室：负责内部管理和对外接待， 协调有关工作；