房地产评估报告

房 地 产 评 估 报 告

委托方：佛山科学技术学院资源环境与城乡规划管理课程组

估价方：08房地产管理班

估价人员：李业亨

估价作业日期：2012年1月8日

估价报告编号：

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评估报告

目 录

一．致委托方函………………………………………………… 二．估价师声明………………………………………………… 三．估价的假设和条件…………………………………… 四．估价结果报告……………………………………………… 五．估价技术报告……………………………………………… 六．附件…………………………………………………………

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评估报告

致 委 托 方 函

资源环境与城县规划管理课程组：

本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于佛山市高明区沧江路福泰华庭6座2梯902室房地产的价值进行了评估，目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行抵押贷款提供客观的市场价值参考依据。

根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和条件前提下，确定该估价对象在估价时点2010年10月1日的公开市场价值为：¥100.98万元，大写（人民币）：壹佰萬玖仟捌佰圆。

现将完成的房地产估价报告提交给您

此致

估价单位：资源环境与城乡规划2班

2012年 1月8日

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评估报告

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和条件的。

3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师

房地产估价员

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评估报告

估价的假设和条件

1．本报告估价结果是估价对象在2011年11月1日的公开市场价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：

⑴ 具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场； ⑵ 估价对象能够自由地在市场上进行交易活动； ⑶ 交易双方无任何利害关系；

⑷ 为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。

⑸ 委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

2．本报告确定的估价结果，是反映估价对象在本次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价目的和估价时点，本结果对用于其它方面的客观性未作探讨。

3．由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

4．本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的国有土地使用权价值，也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可移动部分的价值。

5．本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。

6．本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最

终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、有关税费缴纳等情况确定。

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评估报告

7．本估价报告自完成之日起，应用有效期为壹年。在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。

8．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。

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评估报告

估 价 结 果 报 告

一．委托方：

单位：资源环境与城乡规划课程组 二．估价方： 08房地产管理方 三．估价对象

估价对象为佛山市高明区沧江路福泰华庭6座2梯902室房地产，房屋建筑面积为173平方米，三房两厅三卫，框架，南北朝向，毛胚，完全产权。 四．估价目的 房地产转让评估 五．估价时点 2012年1月8日 六．价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。 七．估价依据

本次估价依据了国家有关法律和、建设部、国土资源部、江苏省、南京市等颁布的条例、法规和性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》； 3．《中华人民共和国担保法》；

4．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 5．国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》； 6．《城市房地产抵押管理办法》；

7．《佛山市市区土地级别调整与基准地价评定报告》； 8．佛山市社会发展水平及有关统计资料； 9．本公司掌握的房地产市场信息资料；

10．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 11．委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件。 八．估价原则

此次估价在、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行，具体作业

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中主要遵循如下原则进行评估：

1. 合法原则

该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

2. 最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响，当这些因素配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况，我们做了以保持现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价。

3. 替代原则

根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比较法进行测算时，即是依据该原则。

4. 估价时点原则

由于房地产市场价格具有很强的波动性，同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况的确定，均以其在估价时点的状况为准。 九．估价方法

根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。

其技术路线和具体步骤如下：

1．技术路线：根据《房地产估价规范》，“5.1.4有条件选用市场比较法进行

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估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。

遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

2．具体步骤：

(1) 收集案例→ (2) 选取可比案例(三例)→ (3) 建立价格可比基础→(4) 修正交易情况→ (5) 修正交易日期→ (6) 修正区域因素→ (7) 修正个别因素→ (8) 综合评定估价值。

十．估价结果

本公司估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年11月1日的公开市场价值为人民币：¥98.32万元，大写（人民币）：壹佰萬玖仟捌佰圆。 十一．估价人员

李业亨

十二．估价作业日期

二〇一二年一月八日至一月十二日 十三．估价报告应用的有效期

自二O一二年一月八日起至二○一三年是一月八日止。

估价单位：08房地产管理班 注册房地产估价师 李业亨 2010年 11月 2日

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估 价 技 术 报 告

一．个别因素分析

估价对象为佛山市高明区福泰华庭6座2梯902室房地产，房屋建筑面积为173平方米。

⑴ 房屋用途：住宅 ⑵ 建筑结构：框架结构； ⑶ 建筑年代：2009年；

⑷ 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；

⑸房屋楼层：福泰华庭6座总层数为十三层，估价对象位于第九层； ⑹ 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一厨、三卫的格局； ⑺ 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； ⑻ 装璜情况： 无装修。 二．区域因素分析

福泰华庭高踞荷城新商住圈黄金地段，前临繁华的沧江路，南临沧江中学，北邻跃华中学，紧贴幼儿园。远观沧江碧水茶山绿野的天然美色，是高明宜居宜商的宝地，宜动宜静的居所。有四十米以上的楼距，光照充裕，视野开阔。一梯两户的住宅布局，南北对流，居室层高达3.2米，舒展通达的感觉无与伦比。 三．估价方法选用

根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。

其技术路线和具体步骤如下：

1．技术路线：根据《房地产估价规范》，“5.1.4有条件选用市场比较法进行

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估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。

遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

2．具体步骤：

(1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比基础 → (4) 修正交易情况 → (5) 修正交易日期 → (6) 修正区域因素 → (7) 修正个别因素 → (8) 综合评定估价值。 四．估价测算过程 市场比较法：

1．选择可比案例

根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一：

可 比 案 例 情 况 表（表一）

比较因素 估价对象 实例一 尚城名筑 5750 住宅 2011. 12 正常出售 现房 较好 临主干道 多路公交 较完备 完备 实例二 欣荣花园 34 住宅 2012. 12 正常出售 现房 一般 临次干道 多路公交 较完备 完备 实例三 沧江一品 5280 住宅 2012.12 正常出售 现房 较好 临主干道 多路公交 较完备 完备 福泰华庭6座2梯902项目名称 室 2单价（元/m） 待估 土地用途 住宅 交易日期 2011.12 交易方式 正常出售 交割方式 现房 区域繁华程度 较好 道路通达度 临主干道 区交通便利度 多路公交 域因公共设施完备较完备 度 素 基础设施完备完备 度 —————————————————————————————————————————————— 第11页 共15页

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比较因素 估价对象 实例一 较好 较好 一般 一般 7/17 三室二厅 南北向 框架 完备 2011 毛胚 地下停车场 实例二 较好 一般 一般 一般 6/9 三室二厅 南北向 框架 完备 2011 毛胚 地下停车场 实例三 一般 一般 一般 一般 9/15 三室二厅 南北向 框架 完备 2010 毛胚 一楼停车场 个别 因素 环境质量优劣较好 度 小区环境 一般 小区配套 一般 学区情况 一般 层 次 9/13 户 型 三室二厅 朝向 南北向 结构形式 框架 房屋配套设施 完备 建筑年代 2009 装璜情况 毛胚 停车场配备 一楼停车场 2．比较因素的选择

根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：

（转下页）

可比案例比准价格系数修正表（表二）

比较因素 估价对象 实例一 实例二 福泰华庭6项目名称 座2梯902尚城名筑 欣荣花园 室 土地用途 100 100 100 交易日期 100 100 100 交易方式 100 100 100 交割方式 100 100 100 100 100 98 区区域繁华程度 域道路通达度 100 100 98 因交通便利度 100 100 100 实例三 沧江一品 100 100 100 100 100 100 100 —————————————————————————————————————————————— 第12页 共15页

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素 个别因素 比较因素 公共设施完备度 基础配套完备度 环境质量优劣度 小区环境 小区配套 学区情况 层 次 户 型 朝向（卧室） 结构形式 房屋配套设施 房屋成新 装修情况 停车场配备 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例一 100 100 100 103 100 100 100 100 100 100 100 105 100 95 实例二 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 105 100 95 实例三 100 100 95 100 100 100 100 100 100 100 100 105 100 100 3．比较因素修正

将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三：

（转下页）

可比案例比准价格修正表（表三）

比较因素 案例单价（元/平方米） 土地用途 交易日期 交易方式 交割方式 区区域繁华程度 实例一 5750 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 实例二 5934 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 实例三 5280 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 —————————————————————————————————————————————— 第13页 共15页

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域因素 道路通达度 交通便利度 公共设施完善度 基础设施完备度 环境质量优劣度 小区环境 小区配套 学区情况 层 次 个户 型 别朝 向 因结构形式 素 房屋配套设施 房屋成新 装修情况 停车场配备 比准价格（元/平方米） 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/105 100/100 100/95 5741 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/105 100/100 100/95 5945 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/105 100/100 100/100 5280 采用简单算术平均综合得出比准价格为： (5741+5945+5280)/3＝5655元/m2

可比实例均来自向已购房人的咨询。

基准地价法： 资料收集：

基准价格——佛山市高明区住房和城乡建设局

基准地价修正法——赵小虹、赵财福《房地产估价》 使用年限——购房人合同 容积率——新浪地产网

第一步：待估宗地影响因素指标说明 影响因素 商业繁华度 交通便捷度 环境质量优劣度 基础设施状况 规划条件 地基承载力 综合修正系数 条件说明 商业繁华 距主次干道距离 环境质量较优 六通一平 一般 坚固稳定 优劣度 较好 一般 较优 较优 一般 较优 ∑K = 修正系数 0.2 0.1 0 0 0 0 0.3 第二步：确定年期修正系数K 待估地产土地使用权总年限为70年，以用年限为22年，剩余年限48年 有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]

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R —土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率6.65%与存款利率3.50%的平均值。确定土地还原利率为5.075% M —剩余土地使用年期 N —法定土地使用年期 K=0.93

第三步：4.确定基准日修正系数

基准地价为最新公布值，日修正系数取值为1

第四步：确定容积率修正系数

由于建筑容积率为2.4 。容积率大于1，因此修正系数取0.69

第五步：确定待估地价

土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

由基准地价6800得，土地单价为5712元/平方米

估价结果确定

由市场比较法、基准地价修正法两种方法取平均值得最终房地产单价为5683元/平方米，房屋面积173平方米，房屋总价为983283元

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