案例题

第三部分 案例分析

1、某小区居住在十层的业主顾某，擅自在其购买并居住的房屋储藏室内安装了抽水马桶、洗脸盆，改接了废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的物品受损。请分析顾某是否应该对王某的损失承担赔偿责任？物业服务企业是否有权责令其拆除私装物？

答：（1）顾某应对王某的损失承担赔偿责任。因为《住宅室内装饰装修管理办法》第五条明确规定，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。王某的损失是由于顾某擅自改变房屋使用功能而造成的，违反了法律法规的相关规定，应对王某的损失承担赔偿责任。

（2）根据《物业管理条例》第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业服务企业有权利予以制止，包括责令其拆除丝状物，若其不理会，则应及时向有关部门报告。

2、长春市民张某购买了一套住房，在办理了相关入住手续后领到了新房钥匙，在该小区物业服务人员的陪同下进行新房验收。在验收过程中，张某发现了四处质量问题，物业服务人员将其记录在验房单上。于是，张某退回了钥匙，要求问题解决后再来收房。3个月后，张某与物业服务人员一起进行二次验房，经过确认，质量问题已经得到解决。于是张某收下钥匙，但是在物业费的问题上与物业服务中心产生了分歧。物业服务中心要求张某从第一次验房开始缴纳物业费，而张某认为物业费应该从自己验收房子合格的时候算起，因此拒绝缴纳前三个月的费用。

请问：张某第一次验收时退回了钥匙，入住是否办理完毕？

张某是否需要缴纳这段时间的物业费？请说明法律依据。

答：（1）未办理完毕。张某第一次交房验收时因质量问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，张某这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向张某交付了商品房。

（2）因为张某尚未入住，所以物业服务企业不应该收取张某这段时间的物业管理费。根据《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。商品房整改期间的物业管理费属于商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，因此，物业服务企业应向开发商收取，而不应由业主承担。

3、2011年1月，业主孙某入住A小区高档公寓，预交了一年的物业服务费。2012年1月，孙某所缴纳的物业服务费到期后，至今再也没有缴纳物业费。物业公司多次追缴，但孙某坚决不交，其理由是：该单元窗户关不严，墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业交涉，但至今没解决。物业公司的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主孙某直接找开发商联系解决。

请问：物业公司这样回答恰当么？如果不恰当，物业公司应该怎样处理开发商遗留下来的问题？针对孙某拒交物业费的行为，物业公司应该怎么办？

答：（1）物业公司这样回答不恰当。

处理该问题的正确做法：

1）向业主解释清楚遗留问题的形成和责任归属。

2）向业主介绍以前解决遗留问题的进展和物业公司所做的工作。

3）处理开发商遗留问题的几种方式：代表业主督促开发商尽快解决其遗留的工程问题，并将进展告知业主；协助业主同开发商商洽解决其遗留的工程问题；协同开发商解决遗留问题，如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留问题等。

（2）对业主拒交物业费的解决办法：

1）确定其未交费的原因是否属于有履行合同义务的能力却拒交交费的情况。

2）派专人与其进行沟通，进一步了解拒交费用的原因，通过解释取得客户对物业服务费的理解和配合。

3）按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催缴。

4）如果仍不能解决，物业服务企业可要求业主委员会履行催缴义务。

5）在正式向提起诉讼之前，可以向申请支付令。

6）欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，或支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。