首次买二手房需要注意哪些事项

第2种观点： 1、应当先确定买房人。实际生活中，很多婚前买房的小情侣在买房的时候为了表明自己的忠心约定了只写女方的名字，但实际出资人却是男方父母，而在婚后，想把房产证上的姓名改为双方的时候，房产证的登记人又不愿意了。这种情况绝不是个例，由于事前的考虑不周，将会带来很多烦恼和纠纷，因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际细细琢磨后再决定。2、应当注意售房人是否是唯一产权人，由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理行为视为无效的规定。因此如果产权人有多个，而买卖合同只有一个人签字就容易发生纠纷。房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否为同一人，都需要核实清楚，并且也要拿着房产证或者其复印件到房管部门征询核实一下。3、注意房屋的性质。要注意市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。除此之外，已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意下，买卖存在瑕疵。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。一、防范委托中介公司购房存在的风险二手房买卖过程中谈好价格后，双方会签订《房屋转让合同》，根据相关法规，中间人未促成合同成立，则不得要求支付报酬，但若中介公司能够提供服务过程中实际支付的费用凭证，则可要求毁约方给予实际补偿。买卖房屋成功的标志是过户办理房产证，但实际生活中，交款签合同与办理产权登记之间是有期限的，为了避免出现在交款时，购房人除了中介费外，将全部购房款交给了中介公司，而出现扣留服务费更甚者携款走人的恶劣情况。如今可采取找公证处或者律所，将房款或者首付款以及房产证存放在那里的直到双方付完款并办理了产权变更登记后再交付的稳妥做法，目前国内暂时还没出现公证处或者律所携款走人的案例。对于出卖人而言，不拿到全款就过户是最大的风险，而对于买房人而言付了全款办不了房产证是最大的风险，公证处和律所的介入正破解了双方的担忧。二、预防二手房买卖过程中纠纷的方式1、严格核实签约主体，签订协议不能马虎。核实双方主体信息，如签约主体是否真实以及主体资格是否存在等。主体真实是买卖合同成立的基础，不管有无第三方担保，买卖双方都应该提高对核实资格对方的重视程度。2、选择信誉中介公司，谨慎对待独家代理。对于买家来说，在购房时一般主要通过中介公司购买，在签订合同前，买家一定要核实中介公司的相关信息，如是否有原房主对该中介公司的授权委托书，该中介公司是否有营业执照以及是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书等。对卖家而言，则应谨慎对待市场上的独家代理。3、明确约定违约条款，注明赔偿金额。房产交易过程复杂，涉及金额较大，难免出现意外或违约行为。有关赔偿的事项以及具体要求应当双方协商一致。买卖双方按照合同约定和法律规定做好准备，尽量减少中间交易环节。

第3种观点： 1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民、人民、机关等查封。4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。6、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。一、怎样避免二手房一房二卖1、购房者要确保业主已经签收定金通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取了定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。2、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式办理产权过户手续，还有一段时间。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：(1)进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”。(2)提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利3购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。3、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款购房者在网上签订合同并予交易中心备案后，再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。