第2种观点： 法律分析：1、定金纠纷定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。2、一房二卖纠纷一房二卖也是房产交易中常见的纠纷，简单来说，一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。3、二手房买卖中承租人纠纷合同签订完之后，很可能会出现承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以，购房者买房之前，一定要做好调查，确保是否有承租人的存在，如果有，应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。4、房屋质量纠纷房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现，比如一些裂缝、渗漏等问题。5、中介费纠纷很多人买房是通过中介，因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行，这个时候购房者想要要回中介费，但是中介机构却不退。6、房屋广告虚假纠纷售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化，比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立学校等，但是最后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况，购房者应该将广告中有的事物写进合同中，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。7、共有房产单独处分纠纷一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷，购房者事先没有进行详细的调查，也没有看房产证，很有可能出现合同解除的风险。所以，购房者买房之前一定要查看房产证，询问财产是否有共有关系。8、小产权房买卖纠纷很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐，但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷，买卖合同就是无效的，最后房子还要被退回。9、房屋配套设施无法及时使用纠纷很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况，因此，一定要在购房合同中对这些问题进行约定。 10、房产买卖中户口迁出纠纷 购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出，购房者要求售房者尽快迁出，但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况，购房者一定要在合同的补充协议中进行约定，一定要约定好不履行的违约责任。法律依据：《房屋登记办法》 第八十六条 房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;(五)证明房屋所有权发生转移的材料;(六)其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第3种观点： 二手房买卖中常见的纠纷有：房屋产权瑕疵、卖方无权处分、买方无购房资格纠纷、无法办理按揭房贷纠纷、房屋质量纠纷、房屋无法交付纠纷、定金纠纷、阴阳合同纠纷、户口迁移纠纷、中介费纠纷等。一、房屋产权瑕疵房屋的权利分为两个部分：土地和房子。土地的性质有国家所有(城市的土地)、有集体所有(农村的土地)。所有权的标志是我们通常所说的房产证。最常见的纠纷，来自于限制产权，如经济适用房、拆迁安置房等；和无产权，包括公房、宅基地及其他小产权房等。经济适用房在5年内不得上市交易，部分拆迁安置房在3年内不能上市交易， 而公房只有承租权，没有所有权。农村宅基地上所建的房屋，只能在村集体内部买卖。上述情况的房屋交易，往往只有签订合同和房屋本身的交付使用，却无法完成过户登记。这样以来，卖家的风险小，买家的风险大。一旦房价暴涨，卖家就会起诉买家，要求确认买卖合同无效，进而要求返还房屋，这样的诉讼多数可以得到法院的支持。二、卖方无权处分夫妻在婚姻存续期间取得的房屋是共有财产，在大多数情况下，房产证上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋卖掉了，没有征得另一方的同意，就是无权处分。无权处分所订立的合同是效力待定的合同。倘若另一方对此行为追认，则有效；拒绝追认，则无效。常见的无权处分有几种情况：1、父母替子女卖房子，房价上涨了2、夫妻卖房子，只有一方在合同上签字，也没有出具另一方的委托授权书，房价上涨了3、夫妻闹离婚，一方偷着卖房子4、承租人、借用人、债权人偷卖在这种情况下，如果房价上涨了，就会引来各种借口来阻止交易继续，比如“另一方在国外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“闹离婚”。这个时候作为买家，就面临着进退两难的境地，定金在卖方手里，可能支付了大笔房款，办了按揭贷款。继续交易，可能不是善意的，拿不到房子。终止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房价上涨的差价。三、买方无购房资格纠纷在限购令下，一些买方不具备购房资格。中介承诺补缴社保，可以取得购房资格，属于违法行为，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。如果买方轻信中介承诺，卖方解除合同也不需要支付违约金。四、无法办理按揭房贷纠纷由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，因此刚需购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后，却发生了按揭贷款无法办理的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求解除合同，退还首付款。但如果是因为购房者自身的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法院一般不予支持。五、房屋质量纠纷相对来说，二手房买卖中的质量问题和商品房类似，却又少于商品房。因为业主购买商品房的时候，房子可能还没有建成，也就没有给业主一个机会提前检查房屋的状态，但是二手房就没有这样的问题。质量问题业主自己稍微具备一些知识就可以把关。但二手房的质量问题也不容忽视，如采光、通风、噪音、漏水、裂缝等问题，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房还有一些商品房不具备的质量问题，比如说二手房可能是凶宅。关于凶宅问题，详见《黄维青律师谈凶宅问题》。六、房屋无法交付纠纷购买二手房还会碰到的一个可能的问题，就是房屋里面有房客。买家买到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租给他人居住。这种情况下，承租人有优先购买权。即是说在相同条件下承租人有权优先购买房屋，房主必须把交易意向通知承租人，买卖方可有效，承租人如果愿意购买，则比买受人优先获得购买房屋的权利，而不是以订立买卖合同的先后为依据。另外一个问题就是买卖不破租赁，就是说即便承租人不反对原房主出售房屋，他也有权继续按照租赁合同一直住下去，买房人买了房子，既不能解除和承租人之间的合同，也不能把承租人赶走自己搬进去住。其他的情况，可能是债务人占有房屋，亲朋好友居住由于各种原因不肯搬出等，导致无法交付。七、定金纠纷二手房买卖当中牵涉到最多、也最复杂的纠纷就是定金的纠纷。定金最重要的两个要件，一是他要是书面的书写定金字样，二是定金要实际交付。认购金、订金、预付款等等字样，都不具备定金这两个字同样的法律约束力，除非有详细具体的描述。定金一般不超过合同总价的20%，超过的部分无效。最常见的定金纠纷是，因为价格变动或其他因素，一方不想达成交易，又不想承担相应的违约责任。寻求法律服务大致有以下六类目的：1、帮助不想继续履行合同的买方拿回定金。2、帮助不想继续履行合同的卖方不退定金或少退定金。3、在卖方不想继续履行合同时，帮助买方继续买到房子。4、在买方不想继续履行合同时，帮助卖方将房屋顺利出售。5、帮助买房追究卖方违约责任，如双倍返还定金、赔偿中介费、赔偿差价6、帮助卖方追究买方违约责任，如不退还定金、赔偿差价。八、阴阳合同纠纷相信中介包装房屋价款承诺，希望通过低报房屋实际成交价格而逃避税费，属于恶意串通损害国家利益，因此该约定无效，而且在诉讼中买方往往拿不出是中介责任的证据，干吃哑巴亏。九、户口迁移纠纷如果房屋买卖合同中写明关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任。若合同中并无该项约定的，对买房人就构成一种负担。根据法律规定，户籍归公安部门管理，属于行政管理权范围，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理，因此，即使产生此种争议，无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离，公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。十、中介费纠纷一般业主认为，买房子找中介，是因为中介公司提供一个正规的服务，应该包括替业主把关，提供一套“质量”有保证的房屋，不会让业主通过中介买了房子，还要吃官司，其实这是一种误解。中介公司提供的是居间服务，包含以下内容：1、提供房源2、促成交易3、代书合同4、代办过户5、代办按揭贷款法律依据：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 根据民法典第六百二十九条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。一、房屋产权瑕疵房屋的权利分为两个部分：土地和房子。土地的性质有国家所有(城市的土地)、有集体所有(农村的土地)。所有权的标志是我们通常所说的房产证。最常见的纠纷，来自于限制产权，如经济适用房、拆迁安置房等；和无产权，包括公房、宅基地及其他小产权房等。经济适用房在5年内不得上市交易，部分拆迁安置房在3年内不能上市交易， 而公房只有承租权，没有所有权。农村宅基地上所建的房屋，只能在村集体内部买卖。上述情况的房屋交易，往往只有签订合同和房屋本身的交付使用，却无法完成过户登记。这样以来，卖家的风险小，买家的风险大。一旦房价暴涨，卖家就会起诉买家，要求确认买卖合同无效，进而要求返还房屋，这样的诉讼多数可以得到法院的支持。二、卖方无权处分夫妻在婚姻存续期间取得的房屋是共有财产，在大多数情况下，房产证上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋卖掉了，没有征得另一方的同意，就是无权处分。无权处分所订立的合同是效力待定的合同。倘若另一方对此行为追认，则有效；拒绝追认，则无效。常见的无权处分有几种情况：1、父母替子女卖房子，房价上涨了2、夫妻卖房子，只有一方在合同上签字，也没有出具另一方的委托授权书，房价上涨了3、夫妻闹离婚，一方偷着卖房子4、承租人、借用人、债权人偷卖在这种情况下，如果房价上涨了，就会引来各种借口来阻止交易继续，比如“另一方在国外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“闹离婚”。这个时候作为买家，就面临着进退两难的境地，定金在卖方手里，可能支付了大笔房款，办了按揭贷款。继续交易，可能不是善意的，拿不到房子。终止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房价上涨的差价。三、买方无购房资格纠纷在限购令下，一些买方不具备购房资格。中介承诺补缴社保，可以取得购房资格，属于违法行为，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。如果买方轻信中介承诺，卖方解除合同也不需要支付违约金。四、无法办理按揭房贷纠纷由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，因此刚需购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后，却发生了按揭贷款无法办理的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求解除合同，退还首付款。但如果是因为购房者自身的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法院一般不予支持。五、房屋质量纠纷相对来说，二手房买卖中的质量问题和商品房类似，却又少于商品房。因为业主购买商品房的时候，房子可能还没有建成，也就没有给业主一个机会提前检查房屋的状态，但是二手房就没有这样的问题。质量问题业主自己稍微具备一些知识就可以把关。但二手房的质量问题也不容忽视，如采光、通风、噪音、漏水、裂缝等问题，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房还有一些商品房不具备的质量问题，比如说二手房可能是凶宅。关于凶宅问题，详见《黄维青律师谈凶宅问题》。六、房屋无法交付纠纷购买二手房还会碰到的一个可能的问题，就是房屋里面有房客。买家买到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租给他人居住。这种情况下，承租人有优先购买权。即是说在相同条件下承租人有权优先购买房屋，房主必须把交易意向通知承租人，买卖方可有效，承租人如果愿意购买，则比买受人优先获得购买房屋的权利，而不是以订立买卖合同的先后为依据。另外一个问题就是买卖不破租赁，就是说即便承租人不反对原房主出售房屋，他也有权继续按照租赁合同一直住下去，买房人买了房子，既不能解除和承租人之间的合同，也不能把承租人赶走自己搬进去住。其他的情况，可能是债务人占有房屋，亲朋好友居住由于各种原因不肯搬出等，导致无法交付。七、定金纠纷二手房买卖当中牵涉到最多、也最复杂的纠纷就是定金的纠纷。定金最重要的两个要件，一是他要是书面的书写定金字样，二是定金要实际交付。认购金、订金、预付款等等字样，都不具备定金这两个字同样的法律约束力，除非有详细具体的描述。定金一般不超过合同总价的20%，超过的部分无效。最常见的定金纠纷是，因为价格变动或其他因素，一方不想达成交易，又不想承担相应的违约责任。寻求法律服务大致有以下六类目的：1、帮助不想继续履行合同的买方拿回定金。2、帮助不想继续履行合同的卖方不退定金或少退定金。3、在卖方不想继续履行合同时，帮助买方继续买到房子。4、在买方不想继续履行合同时，帮助卖方将房屋顺利出售。5、帮助买房追究卖方违约责任，如双倍返还定金、赔偿中介费、赔偿差价6、帮助卖方追究买方违约责任，如不退还定金、赔偿差价。八、阴阳合同纠纷相信中介包装房屋价款承诺，希望通过低报房屋实际成交价格而逃避税费，属于恶意串通损害国家利益，因此该约定无效，而且在诉讼中买方往往拿不出是中介责任的证据，干吃哑巴亏。九、户口迁移纠纷如果房屋买卖合同中写明关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任。若合同中并无该项约定的，对买房人就构成一种负担。根据法律规定，户籍归公安部门管理，属于行政管理权范围，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理，因此，即使产生此种争议，无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离，公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。十、中介费纠纷一般业主认为，买房子找中介，是因为中介公司提供一个正规的服务，应该包括替业主把关，提供一套“质量”有保证的房屋，不会让业主通过中介买了房子，还要吃官司，其实这是一种误解。中介公司提供的是居间服务，包含以下内容：1、提供房源2、促成交易3、代书合同4、代办过户5、代办按揭贷款法律依据：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 根据民法典第六百二十九条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。